廣州市某樓盤整合策劃方案-wenkub
2023-03-12 11:11:57 本頁面
【正文】 一定的效果。 要贏得這些老廣州的心，就必須洞察他們的內(nèi)心世界，界定樓盤滿足的是他們的哪種情感需求。 ?老廣州對周圍環(huán)境都相當(dāng)熟悉、并形成共識；只要是原來認(rèn)為可以的環(huán)境氛圍，拆遷后建起的新樓盤，多數(shù)都可以接受，都覺得不錯。 這里應(yīng)該是一個讓人尊崇的地方。 目標(biāo)對象 ?主要目標(biāo)對象： – 居住在周圍的本土廣州人（老廣州）， 2545歲，可以是做生意的、也可以是職業(yè)者，傳統(tǒng)的家庭結(jié)構(gòu)，傳統(tǒng)的老廣州生活方式。首期 4棟純住宅，建筑面積 8800平米；次期 A座 3棟各 32層，一棟為商住大廈，首至5層為商業(yè)裙樓，兩棟為 632層住宅塔樓； – 首期 B座，共 4棟， 8層、帶電梯、一梯兩戶、 64套純住宅， 3房 2廳及復(fù)式戶型結(jié)構(gòu)，面積在 110160平米之間； – 首期預(yù)計在 2023年 3月封頂，同時進(jìn)行銷售推廣。因此我們的競爭對手就更少。 ?成熟的社區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施是購房考慮的重要因素（ 60%）；菜市場、學(xué)校、醫(yī)院是居民最關(guān)心的設(shè)施。 ?商業(yè)中心區(qū) —北京路步行商業(yè)街，中山四路至中山六路、一德路等，商業(yè)氣息最濃厚。 ?老城區(qū)物業(yè)推廣方式都與商鋪齊頭并進(jìn)，以商鋪的旺銷帶動住宅的銷售。 老城三區(qū)樓市的主要特征 ?老城區(qū)物業(yè)開發(fā)基本上是舊城拆遷改造，面積小、規(guī)模小、成本高，寸土寸金；且在配套、環(huán)境建設(shè)上都存在美中不足。 越秀區(qū)樓市概況 (上半年 ) 01三月份 四月份 五月份 六月份 七月份新批面積成交面積成交均價 結(jié)論 /說明 ?住宅物業(yè)新批出量很少，供應(yīng)量有限。 ‘恒鑫御園’項(xiàng)目 推廣策略研討提案 深圳市黑弧廣告有限公司 二 000年十二月 黑弧廣告理念 做實(shí)效廣告 目錄 一、分析部分 ? 市場背景、需求、預(yù)測 ? 競爭分析 ? 項(xiàng)目分析 ? 目標(biāo)對象分析 二、策略性思考與研討 ? 市場特征 ? 定位研討 ? 消費(fèi)者洞察 ? 推廣傳播策略 三、推廣建議 ? 傳播建議 ? 活動建議 分析部分 （市場資料詳見備后的附件） 老城三區(qū)樓市概況 （上半年） 024681012141618批出面積 成交面積 高層均價越秀區(qū)東山區(qū)荔灣區(qū) 說明 /結(jié)論 ?老城三區(qū)新樓盤推出都較少，其中越秀區(qū)更甚，僅 ?！拔镆韵橘F”，成交面積與批出面積有互動關(guān)系。 ?老城區(qū)物業(yè)在交通、生活便利，文化娛樂設(shè)施、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、文教衛(wèi)生設(shè)施等有較大的優(yōu)勢。 越秀區(qū)樓市的主要特征 ?城市中心區(qū) 位于廣州老城區(qū)的中軸線上，是傳統(tǒng)廣州的真正中心區(qū)，是廣州市政建設(shè)最完善的轄區(qū)?！本┑耐醺ⅰ虾５哪暇┞贰?。 ?廣州新城市總體規(guī)劃，以北京路為軸心，建設(shè)中區(qū)商業(yè)重地，延續(xù)傳統(tǒng)商業(yè)中心，商機(jī)無限。 ?各樓盤多以商業(yè)旺鋪帶動住宅銷售，生意氣息很濃。 ‘恒鑫御園’項(xiàng)目主要特征 ?具備老城區(qū) —越秀區(qū)最典型的位置優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢、商業(yè)優(yōu)勢、生活便利等共性特征。 ?次要目標(biāo)對象： – 到廣州做生意的非本土廣州人，生意人士，可能以潮汕人居多數(shù)。是尊貴、高檔的概念。 啟示及思索 ?“生活便利”，“保持原有的生活方式”，“戀土情結(jié)”是目標(biāo)消費(fèi)者購買老城區(qū)住宅最主要動機(jī)； ?購房是家庭全體人員的行為；因?yàn)閮号己苡行⑿?，老人的意見起主?dǎo)作用。 我們的目標(biāo)對象： 是土生土長的老廣州。于是每推樓盤必言概念、玩噱頭，“純概念炒做”泛濫成風(fēng)； – 隨著行業(yè)越趨規(guī)范、消費(fèi)者越趨成熟，“純概念包裝”對消費(fèi)者的吸引力、對銷售起到的作用越來越微，甚至還會有反作用。 – 市場上樓盤概念漫天飛，到底哪個概念好，消費(fèi)者不知道、也不想花精力去了解、去比較； – 對買樓的消費(fèi)者而言，理性消費(fèi)才是最主要的，因?yàn)橘I樓很可能會花掉他一生的積蓄，他能不慎重嗎？ ‘概念包裝 /行銷’ 對我們的目標(biāo)消費(fèi)者有多大的吸引力？（續(xù)） ?講究實(shí)在的廣州人，不會因?yàn)楦拍疃I房； ?頭腦精明的廣州人，不會因?yàn)楦拍疃I房； ?見多識廣的廣州人，不會因?yàn)楦拍疃I房； ?精打細(xì)算的廣州人，不會因?yàn)楦拍疃I房； … … ‘純概念包裝’ 對我們的目標(biāo)消費(fèi)者有多大的吸引力？ ?小結(jié)： – 刻意進(jìn)行概念包裝，沒有必要、也是花不來的； – 針對項(xiàng)目做實(shí)實(shí)在在的
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