【正文】 求水平之間是否處于錯(cuò)位的狀態(tài)。國(guó)際環(huán)境是一種動(dòng)態(tài)的過(guò)程，是國(guó)家以外的結(jié)構(gòu)體系對(duì)一國(guó)的影響和一國(guó)對(duì)國(guó)家以外結(jié)構(gòu)體系的影響所做出的反應(yīng)兩者之間的相互作用、相互滲透和相互影響的一個(gè)互動(dòng)過(guò)程。 ? (5)房地產(chǎn)法律制度環(huán)境 ? 指與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的正式規(guī)則，包括現(xiàn)行法律與相關(guān)政策等。 ? （ 1）社會(huì)因素 ? 包括傳統(tǒng)觀念及消費(fèi)心理、社會(huì)福利、人口數(shù)量及狀態(tài)、家庭戶數(shù)與規(guī)模、家庭生命周期等因素。 1/22/2023 8 主講人：李軍峰 ? （ 6）專業(yè)顧問(wèn) ? 專業(yè)人員包括：規(guī)劃師、建筑師、工程師、會(huì)計(jì)師、造價(jià)工程師、不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師、經(jīng)濟(jì)師及物業(yè)代理、律師等。 1/22/2023 6 主講人：李軍峰 ? （ 2）開(kāi)發(fā)商 ? 小型不動(dòng)產(chǎn)商大都是將開(kāi)發(fā)的物業(yè)出售，以迅速積累資本，而隨著資本規(guī)模的擴(kuò)大，這些開(kāi)發(fā)商逐漸成為物業(yè)的擁有者或投資者，通過(guò)資本固化向中型、大型開(kāi)發(fā)商過(guò)渡。其出讓方只有國(guó)家一方，但需求方可 能較多，需求各方就要通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)方式取得土地 使用權(quán)。 ? （ 3） 市場(chǎng)對(duì)商品短期供求變化反映不靈敏 ? 房地產(chǎn)商品生產(chǎn)投資大、周期長(zhǎng)。 ? 由于不動(dòng)產(chǎn)的位置、環(huán)境、數(shù)量、檔次的差異，市場(chǎng)供給具有非同質(zhì)性；由于土地的有限性、不可再生性，以及不動(dòng)產(chǎn)投資規(guī)模巨大，不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)具有高度的壟斷性，從而導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)信息在供給主體間的競(jìng)爭(zhēng)不充分、不廣泛。 ? ③土地三級(jí)市場(chǎng) 。 ? ①土地一級(jí)市場(chǎng) 。 ? 買賣市場(chǎng) 是通過(guò)買賣這種形式實(shí)現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系全部轉(zhuǎn)移的房產(chǎn)市場(chǎng)。第 4章 不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)分析 不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與運(yùn)行規(guī)律 不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)定位與市場(chǎng)調(diào)查 不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)分析 1/22/2023 1 主講人：李軍峰 不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與運(yùn)行規(guī)律 ? 不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)概述 ? 1. 不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的概念 ? 不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng) 是從事不動(dòng)產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰椎幕顒?dòng)場(chǎng)所。 ? 租賃市場(chǎng) 是通過(guò)租賃這種形式，將房屋出租出去，從而實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系部分轉(zhuǎn)移的房產(chǎn)市場(chǎng)。是以讓渡一定時(shí)期土地使用權(quán)為主要內(nèi)容的地產(chǎn)市場(chǎng)，在我國(guó)又稱土地使用權(quán)出讓。是指土地使用者將自己擁有的土地使用權(quán)再橫向進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或進(jìn)行抵押。 1/22/2023 4 主講人：李軍峰 ? （ 2） 市場(chǎng)區(qū)域性強(qiáng) ? 表現(xiàn)為 :不同地區(qū)市場(chǎng)發(fā)育和完善程度千差 萬(wàn)別 。當(dāng)市場(chǎng) 上出現(xiàn)某種房地產(chǎn)商品供大于求時(shí)，由于你已 經(jīng)投人了大量資金，施工正在進(jìn)行，而不可能 停止建設(shè)，因?yàn)橐坏┩＝ǎ瑢⒃斐筛蟮膿p 失。 1/22/2023 5 主講人：李軍峰 ? 3. 不動(dòng)產(chǎn)投資的市場(chǎng)參與者 ? 不動(dòng)產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程、交易過(guò)程和使用過(guò)程內(nèi)的每一項(xiàng)工作或活動(dòng)都是由一系列不同的參與者來(lái)分別完成的。 ? （ 3）政府及政府機(jī)構(gòu) ? 從投資一開(kāi)始，就不斷和有關(guān)機(jī)構(gòu)，如土地管理、城市規(guī)劃、建設(shè)管理、市政管理、不動(dòng)產(chǎn)管理等部門打交道，以獲取投資許可證、土地使用權(quán)證、規(guī)劃許可證、施工許可證、市政設(shè)施和配套設(shè)施使用許可、銷售許可證和不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書(shū)等。 ? （ 7）消費(fèi)者或買家 ? 每一個(gè)人和機(jī)構(gòu)都是不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)上現(xiàn)實(shí)的或潛在的消費(fèi)者。 1/22/2023 10 主講人：李軍峰 ? （ 2）經(jīng)濟(jì)因素 ? 包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、家庭收入水平及分布、物價(jià)水平、工資及就業(yè)水平、房?jī)r(jià)租金比等。 1/22/2023 11 主講人：李軍峰 ? (6)技術(shù)環(huán)境 ? 指一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的技術(shù)水平、技術(shù)政策、新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)能力以及技術(shù)發(fā)展動(dòng)向等。 1/22/2023 12 主講人：李軍峰 ? 不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)與運(yùn)行機(jī)制 ? 1. 不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu) ? （ 1）總量結(jié)構(gòu) ? 從不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)整體出發(fā)，分析開(kāi)發(fā)和銷售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu)關(guān)系，考察不動(dòng)產(chǎn)供求之間的總量平衡。 ? （ 5）投資結(jié)構(gòu) 1/22/2023 14 主講人：李軍峰 ? 2. 不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo) ? （ 1）供給指標(biāo) ? ①存量、新竣工量和滅失量 ? 存量 是指報(bào)告期末（如第 t年或半年、季度、月，下同）已占用和空置的物業(yè)空間總量； ? 新竣工量 是指報(bào)告期內(nèi)新竣工房屋的數(shù)量； ? 滅失量 是指報(bào)告期內(nèi)由于毀損、拆遷等各種原因滅失掉的部分，這些量的單位為建筑面積或套數(shù)。 ? ③房屋施工面積和新開(kāi)工面積 ? 房屋施工面積：報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。 1/22/2023 16 主講人：李軍峰 ? ④平均建設(shè)周期 ? 指某種類型的不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從開(kāi)工到竣工交付使用所占用的時(shí)間長(zhǎng)度。 ? 包括 竣工房屋本身的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、屋面、裝修以及水、電、衛(wèi)等附屬工程的建筑價(jià)值 ； ? 作為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預(yù)算內(nèi)的設(shè)備(如電梯、通風(fēng)設(shè)備等 )的購(gòu)置和安裝費(fèi)用。 ? 城市家庭人口 ： 居住在一起，經(jīng)濟(jì)上合在一起共同生活的家庭成員。 ? 房屋空間使用量 ：指正在使用中的房屋數(shù)量，是確定市場(chǎng)潛在需求的重要指標(biāo)。 ? 出租量： 指報(bào)告期內(nèi)出租房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)。 ? 吸納周期： 指按報(bào)告期內(nèi)的吸納速度 (單位時(shí)間內(nèi)的吸納量 )計(jì)算，同期可供租售量可以全部被市場(chǎng)吸納所需要花費(fèi)的時(shí)間，單位為年、季度或月，在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)。在不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)上，不動(dòng)產(chǎn)被當(dāng)作一種資產(chǎn)被家庭和企業(yè)持有和交易，獲取投資收益。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的需求與財(cái)產(chǎn)總量同方向變動(dòng)。擁有不動(dòng)產(chǎn)得到的總收益包括房租和資本收益（由于房屋價(jià)格上升而引起的住房增值）。 1/22/2023 24 主講人：李軍峰 ?（ 2）新增不動(dòng)產(chǎn)供給的決定 ? 如圖 41所示，任何一種影響不動(dòng)產(chǎn)存量需求的因素都會(huì)影響不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格 P，從而影響新增不動(dòng)產(chǎn)供給。 1/22/2023 26 主講人：李軍峰 ? ③不動(dòng)產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平 ? 一般情況下，開(kāi)發(fā)技術(shù)水平的提高可以降低開(kāi)發(fā)成本，增加投資回報(bào)，吸引資金的流入，從而增加不動(dòng)產(chǎn)的供給。 1/22/2023 28 主講人：李軍峰 ? 研究人員通過(guò)設(shè)定空置率作為可測(cè)變量，從歷史多個(gè)周期變化的資料中計(jì)算出長(zhǎng)期平均空置率（又稱合理空置率或結(jié)構(gòu)空置率），通過(guò)測(cè)定市場(chǎng)實(shí)際空置率圍繞長(zhǎng)期平均空置率的波動(dòng)情況研究不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)周期。 1/22/2023 30 主講人：李軍峰 ? 自然周期和投資周期是相互聯(lián)系和相互影響的。 ? 它是一種價(jià)格現(xiàn)象，是不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外因素，特別是投機(jī)性因素作用的結(jié)果。 1/22/2023 35 主講人：李軍峰 ? （ 1）土地供應(yīng)政策。 ? （ 3）住房政策。 ? 地價(jià)、建造成本、專業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、服務(wù)費(fèi)用、投資利潤(rùn)、稅金等因素影響著不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的供給價(jià)格。 ? 2）通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分把自己的 優(yōu)勢(shì)力量集中在目標(biāo)市場(chǎng) 上，做到有的放矢，才能取得更大的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。 ? 可進(jìn)入性是指房地產(chǎn)企業(yè)可能進(jìn)入所選定細(xì)分市場(chǎng)的程度。 1/22/2023 40 主講人：李軍峰 ? 3）可盈利性 ? 可盈利性是指市場(chǎng)規(guī)模足以使企業(yè)有利可圖。 ? ④年齡變量 ? 對(duì)購(gòu)買者的年齡狀況進(jìn)行分析和研究，有助于了解居民購(gòu)房消費(fèi)的新動(dòng)向。 ? 比如，公司可以通過(guò)調(diào)查，了解潛在消費(fèi)者對(duì)前述住宅的基本需求。比如，經(jīng)濟(jì)、安全、遮風(fēng)蔽雨是所有顧客共同強(qiáng)調(diào)的，但有的用戶可能特別重視生活的方便，另外一類用戶則對(duì)環(huán)境的安靜、內(nèi)部裝修等有很高的要求。如遮風(fēng)蔽雨、安全是每位用戶的要求，就不能作為細(xì)分市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)，因而應(yīng)該剔出。 ? 7）估計(jì)每一細(xì)分市場(chǎng)的規(guī)模，即在調(diào)查基礎(chǔ)上，估計(jì)每一細(xì)分市場(chǎng)的顧客數(shù)量、購(gòu)買頻率 、平均每次的購(gòu)買數(shù)量等，并對(duì)細(xì)分市場(chǎng)上產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)狀況及發(fā)展趨勢(shì)作出分析。 1/22/2023 46 主講人：李軍峰 ? ②市場(chǎng)細(xì)分化策略 ? 又稱為市場(chǎng)差別策略，是根據(jù)消費(fèi)者需要與消費(fèi)行為的差異性，將某種類型房屋的整體市場(chǎng)化分為若干分片市場(chǎng)，企業(yè)從中選擇一個(gè)或幾個(gè)分片市場(chǎng)作為經(jīng)營(yíng)對(duì)象。 1/22/2023 47 主講人：李軍峰 ? （ 2）不動(dòng)產(chǎn)目標(biāo)市場(chǎng)范圍的選擇 ? ①產(chǎn)品、市場(chǎng)集中型 單身家庭 兩人家庭 兩代家庭 三代家庭 高檔住宅 中檔住宅 低檔住宅 該類型的優(yōu)勢(shì)是，目標(biāo)市場(chǎng)明確，市場(chǎng)營(yíng)銷策略針對(duì)性強(qiáng)，可以有針對(duì)性地滿足目標(biāo)市場(chǎng)的需要。 ? ⑤企業(yè)實(shí)力 ? 企業(yè)的實(shí)力，如生產(chǎn)規(guī)模、技術(shù)力量、資金狀況等因素，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)有很大影響。 1/22/2023 55 主講人：李軍峰 ? 對(duì)于投資者而言，最重要的是將“無(wú)差別的產(chǎn)品”差異化。 1/22/2023 57 主講人：李軍峰 ? 對(duì)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行功能