【正文】 屋本身的建造價(jià)值。本期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑應(yīng)填各層建筑面積之和。 1/22/2023 15 主講人：李軍峰 ? ②空置量和空置率 ? 空置量 —— 報(bào)告期末房屋存量中沒有被占用的部分 ,即 告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積； ? 空置率 —— 空置量占同期房屋存量的比例。 1/22/2023 13 主講人：李軍峰 ? （ 3）產(chǎn)品結(jié)構(gòu) ? 考察不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)中住宅、寫字樓和商業(yè)用房等不同物業(yè)類型之間的投資比例關(guān)系，分析其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)布局的合理程度。 ? (8)國(guó)際環(huán)境 ? 指國(guó)外發(fā)生的事情、狀況或關(guān)系。 ? (4)金融環(huán)境 ? 指房地產(chǎn)業(yè)所處的金融體系和支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的金融資源，這種支持主要指所能提供的金融服務(wù)、金融支持的力度和狀況等。 1/22/2023 9 主講人：李軍峰 ? 4. 不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境及其影響因素 ? 不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境 —— 把不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)作為一個(gè)中心體時(shí)，它周圍各種影響因素的總和。 ? （ 5）建筑承包商 ? 承包商僅僅作為營(yíng)造商時(shí)，其利潤(rùn)僅與建造成本及施工周期有關(guān)，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較少。另外，土地的當(dāng)前使用者也對(duì)有關(guān)土地交易有著至關(guān)重要的影響。在我國(guó) 城市土地屬于國(guó)家，土地使用權(quán)出讓由國(guó)家壟 斷經(jīng)營(yíng)。市場(chǎng)供求圈 小，市場(chǎng)輻射功能弱等。 ? （ 1） 市場(chǎng)信息不充分 ? 市場(chǎng) 信息主要包括 :供求信息、產(chǎn)品信息等。 ? ①土地一級(jí)市場(chǎng) —— 以讓渡一定時(shí)期土地使用權(quán)為主要內(nèi)容的地產(chǎn)市場(chǎng)，在我國(guó)又稱土地使用權(quán)出讓。 ? 買賣市場(chǎng) 是通過(guò)買賣這種形式實(shí)現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系全部轉(zhuǎn)移的房產(chǎn)市場(chǎng)。第 4章 不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)分析 不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與運(yùn)行規(guī)律 不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)定位與市場(chǎng)調(diào)查 不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)分析 1/22/2023 1 主講人：李軍峰 不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與運(yùn)行規(guī)律 ? 不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)概述 ? 1. 不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的概念 ? 不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng) —— 從事不動(dòng)產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰椎幕顒?dòng)場(chǎng)所。 ? 租賃市場(chǎng) 是通過(guò)租賃這種形式，將房屋出租出去，從而實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系部分轉(zhuǎn)移的房產(chǎn)市場(chǎng)。 ? ②土地二級(jí)市場(chǎng) —— 土地或不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，是不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)商或土地使用者在出讓合同規(guī)定的期限內(nèi)，將已開發(fā)好的土地有條件地轉(zhuǎn)讓給其他使用者。 ? 由于不動(dòng)產(chǎn)的位置、環(huán)境、數(shù)量、檔次的差異，市場(chǎng)供給具有非同質(zhì)性；由于土地的有限性、不可再生性，以及不動(dòng)產(chǎn)投資規(guī)模巨大，不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)具有高度的壟斷性，從而導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)信息在供給主體間的競(jìng)爭(zhēng)不充分、不廣泛。 ? （ 3） 市場(chǎng)對(duì)商品短期供求變化反映不靈敏 ? 房地產(chǎn)商品生產(chǎn)投資大、周期長(zhǎng)。其出讓方只有國(guó)家一方，但需求方可 能較多，需求各方就要通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)方式取得土地 使用權(quán)。 1/22/2023 6 主講人：李軍峰 ? （ 2）開發(fā)商 ? 小型不動(dòng)產(chǎn)商大都是將開發(fā)的物業(yè)出售，以迅速積累資本，而隨著資本規(guī)模的擴(kuò)大，這些開發(fā)商逐漸成為物業(yè)的擁有者或投資者，通過(guò)資本固化向中型、大型開發(fā)商過(guò)渡。 1/22/2023 8 主講人：李軍峰 ? （ 6）專業(yè)顧問(wèn) ? 專業(yè)人員包括：規(guī)劃師、建筑師、工程師、會(huì)計(jì)師、造價(jià)工程師、不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師、經(jīng)濟(jì)師及物業(yè)代理、律師等。 ? （ 1）社會(huì)因素 ? 包括傳統(tǒng)觀念及消費(fèi)心理、社會(huì)福利、人口數(shù)量及狀態(tài)、家庭戶數(shù)與規(guī)模、家庭生命周期等因素。 ? (5)房地產(chǎn)法律制度環(huán)境 ? 指與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的正式規(guī)則，包括現(xiàn)行法律與相關(guān)政策等。國(guó)際環(huán)境是一種動(dòng)態(tài)的過(guò)程，是國(guó)家以外的結(jié)構(gòu)體系對(duì)一國(guó)的影響和一國(guó)對(duì)國(guó)家以外結(jié)構(gòu)體系的影響所做出的反應(yīng)兩者之間的相互作用、相互滲透和相互影響的一個(gè)互動(dòng)過(guò)程。 ? （ 4）供求結(jié)構(gòu) ? 分析其市場(chǎng)內(nèi)部不同檔次物業(yè)的供求關(guān)系；并從市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際情況出發(fā)，判別供給檔次和需求水平之間是否處于錯(cuò)位的狀態(tài)。包括 不同類型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率 等。 ? 新開工面積 —— 報(bào)告期內(nèi)新開工建設(shè)的房屋面積（以房屋正式開始破土刨槽日期為準(zhǔn)）。 ? 竣工房屋的價(jià)值一般按房屋設(shè)計(jì)和預(yù)算規(guī)定的內(nèi)容計(jì)算。其中， 常住人口 是指經(jīng)常居住在這個(gè)地區(qū)的人口， 現(xiàn)有人口 是指在規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)下，在這個(gè)地區(qū)居留的人口。 ? 城市家庭可支配收入 ： 家庭成員得到可用于最終消費(fèi)支和其它非義務(wù)性支出以及儲(chǔ)蓄的總和，即居民家庭可以用來(lái)自由支配的收人。在統(tǒng)計(jì)過(guò)程中，可按物業(yè)類型、存量房屋和新建房屋分別統(tǒng)計(jì)。 1/22/2023 20 主講人：李軍峰 ? 吸納率： 指報(bào)告期內(nèi)吸納量占同期可供租售量的比例，以百分?jǐn)?shù)表示，有季度吸納率、年吸納率等。 1/22/2023 21 主講人：李軍峰 ? 3. 不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制 ? （ 1）不動(dòng)產(chǎn)存量市場(chǎng)的均衡 ? 在不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)上，不動(dòng)產(chǎn)為家庭和企業(yè)提供生活和生產(chǎn)的空間。 1/22/2023 22 主講人：李軍峰 ? ②消費(fèi)者的財(cái)產(chǎn)總量 ? 財(cái)產(chǎn)總量越大，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的需求越大；反之，財(cái)產(chǎn)總量越小，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的需求越小。 1/22/2023 23 主講人：李軍峰 ? ④擁有不動(dòng)產(chǎn)所得到的凈實(shí)際收益 ? 凈收益 —— 擁有不動(dòng)產(chǎn)得到的總收益及為此所付的總成本之差額。 ? ⑤對(duì)未來(lái)的預(yù)期 ? 當(dāng)預(yù)期未來(lái)的收入會(huì)增加時(shí)，就會(huì)增加現(xiàn)期的不動(dòng)產(chǎn)需求；相反，就會(huì)減少現(xiàn)期需求。 ? ②不動(dòng)產(chǎn)的開發(fā)成本 ? 當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格不變的情況下，開發(fā)成本上升會(huì)使資產(chǎn)回報(bào)率降低，不動(dòng)產(chǎn)供給減少；相反，會(huì)使不動(dòng)產(chǎn)供給增加。 ? 不動(dòng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是由整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展決定的，而從一個(gè)較長(zhǎng)的歷史時(shí)期來(lái)看，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展體現(xiàn)為周期性的運(yùn)動(dòng)，相應(yīng)地使不動(dòng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也存在周期性循環(huán)特性。 ? 把這種隨著自然周期運(yùn)動(dòng)，投資于不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)上的資金也呈現(xiàn)出周期性變動(dòng)的現(xiàn)象稱為投資周期 。 1/22/2023 32 主講人：李軍峰 ? 2. 不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)中的泡沫 ? 不動(dòng)產(chǎn)泡沫 是指不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格由于不動(dòng)產(chǎn)投機(jī)而引起的與價(jià)值嚴(yán)重背離，價(jià)格脫離實(shí)際價(jià)值支撐而持續(xù)上漲的過(guò)程和狀態(tài)。 1/22/2023 34 主講人：李軍峰 ? 3. 政府對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)的干預(yù) ? 為保障不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，政府通常運(yùn)用的宏觀調(diào)控手段主要包括土地供應(yīng)、金融、住房稅收政策等。 ? 發(fā)展不動(dòng)產(chǎn)金融，通過(guò)信貸規(guī)模、利率水平、貸款方式、金融創(chuàng)新等金融政策調(diào)節(jié)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，是政府調(diào)控不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要手段。 ? （ 5）地價(jià)政策。 1/22/2023 39 主講人：李軍峰 不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的作用 ? 1） 房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分有利于營(yíng)銷者 找到有利的市場(chǎng)方向 ，掌握市場(chǎng)上的現(xiàn)實(shí)購(gòu)買量與潛在購(gòu)買量、購(gòu)買者滿足程度及競(jìng)爭(zhēng)狀況等，搞好市場(chǎng)定位。 ? 2）可進(jìn)入性。 ? ③產(chǎn)品是否能夠進(jìn)入市場(chǎng)。 1/22/2023 42 主講人：李軍峰 ? （ 3）不動(dòng)產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)的基礎(chǔ) ? ①收入變量 ? ②地理變量 ? 處于不同地理位置、自然環(huán)境、人文環(huán)境的消費(fèi)者，對(duì)于同樣的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品有不同的需求和偏好 ? ③職業(yè)變量 ? 如公務(wù)員、教師、司機(jī)、金融家、民營(yíng)企業(yè)主等，不同的職業(yè)劃分會(huì)導(dǎo)致不同的置業(yè)偏好和投入的限定。 ? 2）列舉潛在顧客的基本需求。 ? 對(duì)于列舉出來(lái)的基本需求，不同顧客強(qiáng)調(diào)的側(cè)重點(diǎn)可能會(huì)存在差異。 ? 上述所列購(gòu)房的共同要求固然重要，但不能作為市場(chǎng)細(xì)分的基礎(chǔ)。 1/22/2023 45 主講人：李軍峰 ? 6）進(jìn)一步分析每一細(xì)分市場(chǎng)需求與購(gòu)買行為特點(diǎn)，并分析其原因，以便在此基礎(chǔ)上決定是否可以對(duì)這些細(xì)分出來(lái)的市場(chǎng)進(jìn)行合并，或作進(jìn)一步細(xì)分。 ? 局限性 :單一產(chǎn)品難以滿足消費(fèi)者日益增加的多樣化需要；不易明確目標(biāo)市場(chǎng)，容易忽視有特定需要的市場(chǎng)機(jī)會(huì)；經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大，產(chǎn)品一旦滯銷，轉(zhuǎn)產(chǎn)困難；等等。 ? 優(yōu)勢(shì)： ? 一 是在不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)方面，實(shí)行專業(yè)化經(jīng)營(yíng)，擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，降低生產(chǎn)成本，提高投資收益率； ? 二 是可以采取強(qiáng)有力的市場(chǎng)銷售策略，提高專業(yè)市場(chǎng)占有率； ? 三 是便于深入了解某一集中目標(biāo)市場(chǎng)的消費(fèi)者需求，開拓有特色的產(chǎn)品。 ? ④市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況 ? 一般情況下，目標(biāo)市場(chǎng)及其范圍的選擇應(yīng)避開競(jìng)爭(zhēng)者的威脅。 1/22/2023 55 主講人：李軍峰 ? 確定產(chǎn)品的市場(chǎng)定位 ： ? 首先 需要了解目標(biāo)顧客的需求和愛好，研究目標(biāo)顧客對(duì)于產(chǎn)品的實(shí)物屬性和心理方面的要求和重視程度； ? 其次， 需要研究競(jìng)爭(zhēng)者產(chǎn)品的屬性和特色，以及