【正文】 個工作日由集團公司總經理簽發(fā)；簽發(fā)后由 項目公司 銷售部開盤前 5 個工作日內將上述有優(yōu)惠審批權人的審批權限，錄入公司售樓管理系統(tǒng)的“折扣管理”，實際享有此優(yōu)惠方式的房間認購或簽約時，錄入人員需準確錄入公司售樓管理系統(tǒng)和購房合同網上備案軟件。 3）銷售標價管理 確認后的銷售標價最早在開盤前 5 天由 項目公司 的銷售部錄入公司明源售樓管理系統(tǒng)，并請系統(tǒng)管理員設置權限鎖定；開盤前 1 天由 項目公司 的銷售部經理解密后，才能向外公布并執(zhí)行。 3．工作接口及工作周期： 詳見工作程序 4．工作提示： 5．相關附件： 地名門牌： 申請項目地名和門牌 1．相關 部門： 項目公司 銷售部負責 2．工作程序： 項目開工前由 項目公司 銷售部負責做好項目轄地周邊地名門牌調查摸底工作，并在前期部和工程部的協(xié)助下，自項目開工之日起 30 天內向項目轄地的城市地名門牌管理部門或公安部門辦妥項目總地名門牌；項目工程驗收前 60 天辦妥項目每戶房屋全部地名門牌，然后發(fā)包城市地名門牌管理部門或公安部門指定的單位完成制作，并在項目工程驗收前 10天由工程部負責安裝完畢。 2）技術交底 對外公開的建筑施工圖、銷售圖紙、建筑結構、建筑材料、交房標準、配套設施設備等， 至遲在開盤前 45 天， 由 項目公司技術部作為責任部門負責組織 工程部、前期部、預算部和銷售部等業(yè)務部門，向 代理公司本案全體業(yè)務人員作詳細的產品 技術交底，并提供相應的書面資料；技術交底完畢后項目 代理銷售公司的專案經理，應代 表乙方在產品 技術交底交接單和相應的書面資料上簽字確認。 3）可銷建筑面積調整處理 項目建設過程中無論何原因發(fā)生施工圖紙調整，必須事先征求包括銷售部在內的有關部門對調整施工圖紙 的意見，項目公司（副）總經理簽字確認，由總師辦在 24 小時內書面通知銷售部；上述各計算部門（單位）在接到通知后 12 小時內，應按上述 面積計算辦法和程序 對調整部分的建筑面積重新計算、核審、簽發(fā)，銷售部立即同時調整售樓管理系統(tǒng)中的可銷總面積和被調整部分房屋可銷建筑面積；并區(qū)別情況同步向代理公司或買受人發(fā)出書面通知，最遲于 5 個工作日內與買受人簽訂好《商品房買賣合同》（以下簡稱購房合同）補充協(xié)議、辦妥購房合同備案變更手續(xù)、錄入售樓管理系統(tǒng)。 ） 差異處理 當項目公司銷售部、 預算部、 技術部與項目轄地房產測繪單位的計算結果發(fā)生差異時，項目公司銷售部、 預算部、 技術部應先分別及時認真檢討，找出原因、復算修正，并與項目轄地房產測繪單位統(tǒng)一計算結果。 面積計算時間 由 銷售部組織技術部、預算部、 測繪單位，根據 面積計算的工作量和難度 ，確定各部門（單位）面積計算計劃和完成的時間，至遲在領取預售證前 60 個工作日，分別計算并由 （副）總經理書面 確認后執(zhí)行。 一般情況下 ，技術部只計算項目的建筑面積，而銷售部、預算部和測繪單位則需對上述面積計算范圍規(guī)定 的所有面積進行計算。 簽訂委托合同 項目公司必須與受托單位簽訂《房地產建筑面積計算委托合同》，明確 委托計算的范圍，包括項目的總建筑面積、總可銷建筑面積（含公攤面積，下同）、各類型可銷建筑面積、分層分戶可銷建筑面積，物業(yè)管理用房建筑面積及其他配套用房建筑面積。 工作提示： 1) 市內售樓處的選址應參考項目的市場定位報告，根據其中客戶定位的區(qū)域性、職業(yè)特性等因素進行選址，同時，還應照顧到與項目現場的交通聯(lián)絡； 2) 市內售樓處的裝修可參見 示范區(qū)銷售中心裝修流程 ，但由于面積小，可適當簡化，但總體 風格應與現場一致； 相關附件： 《成果要求》 圖紙測繪： 根據 國家現有房地產面積計算政策 規(guī)定，商品房預售建筑面積（包括套內面積和分攤面積，下同）由 建設單位在銷售物業(yè)之前自行暫測，并報項目 轄地 房產管理部門備案； 物業(yè) 預售 時，建設單位應當與買受人在《商品房買賣合同》中約定，暫測 建筑面積與 暫測 建筑面積的處理辦法 。 工作程序 ： 1) 根據項目營銷推廣策略，確定各銷售階段促銷活動時間安排 2) 廣告品包括：樓書、戶型圖、信紙信封、小禮品（如陽傘、記事本、筆、廣告衫、臺歷等） 3) 廣告品制 作必須按照公司《招投標管理辦法》進行 4) 廣告品制作總費用不得超過營銷費用計劃中所制定的標準 工作接口及工作周期： 項目整體形象確定后，即可開始，根據項目進展可補充。 相關附件： 促銷活動 ： 為配合銷售的需要，而進行的各種營銷宣傳推廣活動。 相關附件： 廣告審核流程 廣告會審核準表 現場包裝 ： 為配合項目開盤需要，促進項目銷售，對售樓處內外進行開盤氣勢布置。 戶外廣告 現場包裝 促銷活動 廣告品制作 接待廳裝修 圖紙測繪 技術交底 案名申報 地名門牌 銷售價格制訂 制定《商品房買賣合同》示范文本 廣告管理 注：由于開盤前的各項準備工作可以同時展開，又可相互獨立進行，故本階段過程不做具體流程，只將各項工作進行拆分，規(guī)定相關操作細則。 戶外廣告 ： 根據項目銷售需要，在戶外選擇合適的位置進行項目形象宣傳。 相關部門： 項目公司銷售部負責，項目公司總經理室審定，集團市場研究部、集團總經理室備案 。 相關部門： 項目公司銷售部負責，項目公司總經理室審定，集團市場研究部、集團總經理室備案 。 工作提示： 1) 部分廣告品，如樓書、戶型圖等，直接關系到項目銷售，因此，信息的準確性一定要有保證； 2) 廣告品的制作和發(fā)放也應有一定的計劃，如小禮品可針對支付意向金的客戶放，切忌濫印濫發(fā)； 相關附件： 《成果要求》 市內售樓處 ： 為方便項目宣傳推廣，在市區(qū)繁華地段設展示點，作為市內銷售處。 相關部門： 項目公司銷售部負責，項目公司技術部協(xié)助，項目公司總經理室審定，集團市場研究部、集團總經理室備案 。同時還應該分別在（預）銷售前計算預測銷售面積，在 竣工驗收前提供轄地房管部門用于確認最終范圍權證面積的實測建筑面積 。面積計算的準確率（差錯率）和完成時間列入各責任部門（責任人）的工作考核內容和 《房地產建筑面積計算委托合同》對 測繪單位的獎懲內容。 2）實施階段 ）面積計算 提報計算結果 各責任部門（單位）必須根據面積計算計劃在規(guī)定的時間內完成和向銷售部提報計算結果，由銷售部負責匯總。若意見分歧無法統(tǒng)一時，由項目公司銷售部負責向項目轄地房產主管部門咨詢，項目公司（副）總經理組織協(xié)調再審；計算結果統(tǒng)一后，按下列 面積計算結果確認 程序報批執(zhí)行，確保計算結果合法、準確。 工作接口及工作周期： 由銷售部組織技術部、預算部、 測繪單位，根據 面積計算的工 作量和難度，確定各部門（單位）面積計算計劃和完成的時間， 最 遲在領取預售證前 60 個工作日，分別計算并由 （副）總經理書面 確認后執(zhí)行。 3）培訓考核 項目公司 銷售部負責督促代理 銷售 公司專案經理將產品 技術交底的 主要（疑難）內容，編進銷講案和答客問，并至遲在開盤前 30 日向本案全體業(yè)務人員逐條作詳細的講解；經 項目公司 技術部 組織 考核合格的業(yè)務員才能上崗代理銷售。 上述規(guī)定若與 項目轄地 政府有關部門的明文規(guī)定有抵觸的，從其規(guī)定執(zhí)行，但在執(zhí)行前應向集團公司市場研究部備案。在銷售過程中若需調整，原則上由代理公司提前書面報告 項目公司 銷售部，經 項目公司 （副）總經理審核、集團公司市場研究部審查批準后向 項目公司 銷售部作出書面答復，由 項目公司 銷售部同時轉達上述銷售價目持有人，并同時錄入公司明源售樓管理系統(tǒng)后執(zhí)行； 4）價格優(yōu)惠種類 銷售標價因故需要優(yōu)惠客戶時（不包括付款方式優(yōu)惠），一般應由開發(fā)公司會同代理公司在開盤前視項目實際情況確認在每平方米優(yōu)惠多少元、一次性優(yōu)惠多少元和總房價折扣率三種優(yōu)惠辦法中只選一種使用；具體視項目實際情況由 項目公司 銷售部提出辦法，集團公司市場研究部審批；審批確認后的優(yōu)惠辦法，由 項目公司 銷售部至遲在開盤 前 2 天錄入公司明源售樓管理系統(tǒng)的“折扣管理”，實際享有此優(yōu)惠方式的商品房認購或簽約時，錄入人員需準確錄入公司售樓管理系統(tǒng)和購房合同網上備案軟件。 上述優(yōu)惠辦法除促銷期特價優(yōu)惠等特殊情況外，可與下述付款優(yōu)惠辦法可以同時使用。 8）合同簽約房價計算 合同簽約房價＝ 【總房價 優(yōu)惠額度（包括員工購房補貼和除付款方式優(yōu)惠外的所有優(yōu)惠額）】－ 付款方式優(yōu)惠額 9）銷售價格報批 至遲在項目領取預售證前 30 個工作日，根據項目的實際情況和項目 轄地 政府有關部門規(guī)定，由 項目公司 銷售部負責，前期部、預算部、技術部、工程部、財務部等部門配合，向項目 轄地 物價主管部門申報銷售價格核批工作。 2．工作程序 ： 1） 示范 文本 根據建設部《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預售管理辦法》的規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)在商品房銷售時必須向買受人明示《商品房買賣合同》示范合同。 （ 2） 項目公司 （副）總經理批轉（送）辦公室、工程部、預算部、技術部、代理公司 、物業(yè)管理公司輪閱修改； （ 3） 項目公司 法律顧問審查修改； （ 4） 項目公司 （副）總經理審批； （ 5）集團公司市場研究部備案。 （ 2）根據建設部《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預售管理辦法》的規(guī)定， 項目公司項目公司 銷售部應督促落實代理公司專案經理，將已經審批的《商品房買賣合同》示范文本，必須連同預售“八證”和《 前期物業(yè)管理服務協(xié)議》以及《 業(yè)主臨時公約》，在銷售現場向買受人明示。 必須人工操作時，由 項目公司 銷售部事先加蓋上述內容的合同條款專用章； 空格條款 商品房買賣合同中不需要的未填空格條款，由 項目公司 銷售部 事先在《商品房買賣合同專用軟件》中按下列要求 設置和調整好打印模板。 （ 2）合同標的物座落位置錄入（人工操作時填寫）《商品房買賣合同專用軟件》時，必須與合同附件一《房屋平面圖》保持一致 (房型、 面積、界線、間距標示數據等 )； （ 3）按買受人確認的付款方式、時間將單價金額（特殊結構建筑按總價金額247。 合同簽約時必須由 買受人本人現場簽署， 代理公司業(yè)務員現場確認， 如系委托代理，受托代理人須同時提供經過公證的授權委托代理書、受托代理人身份證原件和復印件，才能在委托代理人欄親筆簽名； 與買受人進行溝通并提供 項目公司 銷售部的售后服務熱線，及時為客戶提供全方位的服務； 買受人選擇按揭購房的，業(yè)務員應按購房合同約定或 項目公司 規(guī)定向買受人收齊按揭資料，同時簽署《辦證授權委托書》 。合同備案完成后 ，由 項目公司 銷售部簽約代表 轉告 代理公司 的項目銷售專案經理， 通知 買受人向簽約代表 領取已備案合同，客戶 須 在《備案合同領取登記表》上簽 收 ， 簽約代表在 售樓管理系統(tǒng)上登記； 項目轄地房管 部門另有明文規(guī)定的按 項目轄地房管 部門規(guī)定執(zhí)行。 辦理合同備案變更或注銷的必備資料 （ 1）《商品房買賣合同變更申請核準表》； （ 2）申請人身份證原件、復印件；委托他人辦理的還需提供經公證的授