【正文】 置業(yè)需求：投資，尋求地段合適且適宜脫手具投資潛力的物業(yè)；邊緣客戶群：因本項(xiàng)目品牌和熱銷影響，引發(fā)購置本項(xiàng)目的周邊縣 市人們等。頂級， 29層建筑，來賓第一高度，來賓城市地標(biāo)。 代表著裕達(dá)地產(chǎn)的勢力與決心，譜寫新篇章。來賓二橋明年 5月 1日通車，有效拉動地塊價(jià)值，促進(jìn)區(qū)域快速發(fā)展。項(xiàng)目整體推進(jìn)控制不力容易導(dǎo)致營銷周期拉長，增加推廣成本與難 度。33市場威脅區(qū)域新開發(fā)項(xiàng)目和現(xiàn)有項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)將產(chǎn)生一定市場競爭威脅。項(xiàng)目北面北側(cè)為規(guī)劃中的汽車客運(yùn)中心，未來商業(yè)價(jià)值凸現(xiàn)。29我們的消費(fèi)群 目標(biāo)消費(fèi)群文化層次相對較高，對生活、事業(yè)、消費(fèi)的追求已經(jīng)相當(dāng)明確，希望擁有時(shí)代前沿的自由生活方式，城市廣場擁有來賓最前沿的都市元素與都市文化內(nèi)涵，與目標(biāo)消費(fèi)群的追求理想不謀而合。27廣告觀 接受廣告信息主要來源電視、戶外廣告、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、 DM、朋友介紹、街頭信息等等，不太相信片面的廣告，與自身利益或喜好無關(guān)的信息不以關(guān)注，但比較關(guān)注日常生活種種新鮮事物，有點(diǎn)利處就十分關(guān)注并積極參與，從眾心理較重。需要更多的品牌積累、營銷包裝及手段?！?多層熱賣，項(xiàng)目多層均存在一定的亮點(diǎn)（簡約中式、半圍合式、精品復(fù) 式），項(xiàng)目多層住宅順利銷售應(yīng)不成問題。 19片區(qū)市場分析市場判研戰(zhàn)概況 價(jià)格 銷售產(chǎn)品 包裝20項(xiàng)目名稱 推廣語 主要述求點(diǎn)大地景苑 城市新中心　商住新領(lǐng)地 新行政中心 \溫州商業(yè)街 \交通 \開發(fā)商品牌泰德花苑 比期待更精彩 新行政中心 \院落式住宅小區(qū) \交通財(cái)富 168 我家對面就是中心廣場 新行政中心 \商業(yè) \開發(fā)商品牌麗景苑 演繹來賓商業(yè)新典范 老城區(qū)與 新行政中心 結(jié)合點(diǎn) \商業(yè)大盤 \開發(fā)商品牌金色家園 起點(diǎn)不一樣 自然高人一籌 純住宅 \新行政中心 \生活配套完善東盟國際 首創(chuàng)來賓一站式休閑購物島 開發(fā)商品牌 \成熟配套 \一站式購物 \全俱物業(yè)水岸楓景 繁華相擁 水銦韻相伴 江景 \成熟配套 \景觀四、包裝新城區(qū)樓盤營銷包裝分析21新城區(qū)樓盤訴求分析小結(jié) （ 1）新城區(qū)樓盤在推廣語方面，主要是渲染新城區(qū)生活享受理念為主，強(qiáng)調(diào)居住的舒適與商業(yè)價(jià)值的凸顯； （ 2）新城區(qū)樓盤在營銷訴求點(diǎn)上，主要集中在新行政、文化、商務(wù)、 金融中心等大環(huán)境優(yōu)勢上，但其優(yōu)勢表現(xiàn)為共性，為了體現(xiàn)差異化營銷推廣，一些樓盤除了強(qiáng)調(diào)區(qū)域市政配套的同時(shí)，對項(xiàng)目自身的開發(fā)商品牌、建筑細(xì)節(jié)、商業(yè)價(jià)值、社區(qū)居住理念等方面進(jìn)行了訴求的補(bǔ)充。來賓市新城區(qū)房地產(chǎn)銷售市場，借助來賓市行政中心遷移的大好形勢，以及各項(xiàng)市政配套規(guī)劃的優(yōu)勢，其物業(yè)極具商業(yè)投資或自用價(jià)值，銷售價(jià)格穩(wěn)居整個來賓市前列。市場因素 樓市熱，需求大，導(dǎo)致供不應(yīng)求10項(xiàng)目區(qū)域 —— 城北新區(qū) 目前政府行政辦公中心和公務(wù)員小區(qū)一期業(yè)已建成投入使用；區(qū)域交通主干道業(yè)已建成投入使用；其他配套路網(wǎng)建設(shè)建成通車率已超過50%，其余正在緊張規(guī)劃建設(shè)中，預(yù)計(jì)兩年內(nèi)區(qū)域路網(wǎng)建設(shè)將全面完成。華僑投資區(qū) —— 與新城區(qū)中心相隔桂海高速公路，也因?yàn)楣鸷８咚俟分?，明顯的降低了該區(qū)域的開發(fā)熱度，但發(fā)展趨勢指日可見。城市廣場 ”的成功必將為來賓 CBD的形成續(xù)寫里程碑式的一筆。城市廣場 ”將是為城市 CBD而來，我們完全有理由相信， “裕達(dá) 城市廣場廣告整合推廣討論方案一些講在前面的話 ……2來賓 CBD? 這個問題，都將是我們冷靜用來審視 “裕達(dá) 城市廣場 ”的話題。城市廣場 ”在建造一個社區(qū)的同時(shí)，更是從一種歷史的高度和意義上領(lǐng)擎來賓都市繁華。 因?yàn)?……4 裕達(dá) ， 不僅僅是在打造一個社區(qū)，更應(yīng)該是在打造一座城市 CBD！5　　讓我們開啟這一場城市 CBD的征戰(zhàn) ……6收整鎖定放大　　　　　　第一回合 市場判研戰(zhàn)第二回合 定位延展戰(zhàn)第三回合 專案推廣戰(zhàn)第四回合 視覺表現(xiàn)戰(zhàn)“裕達(dá) 河西 —— 開發(fā)比較冷淡，但預(yù)計(jì)來賓二橋 2023年 5月 1日的通車，連接河西與新城區(qū)中心，將是河西樓市的導(dǎo)火線。 從去年開始樓市持續(xù)旺盛，競爭呈加速度的升溫趨勢。新城區(qū)逐漸形成 地段是最大競爭力11小結(jié)：★ 新城區(qū)的規(guī)劃和 政策推動樓市快速發(fā)展。 本項(xiàng)目正好處在區(qū)域市場的大好發(fā)展勢頭，應(yīng)借勢而上，一舉取成成功。22五、銷售銷售特征分析：整體市場供銷兩旺； 市場銷售以中低檔物業(yè)為主； 電梯洋房逐步為市場接受； 銷售的物業(yè)類型主要以多層為主；銷售狀況普遍較為理想； 暢銷戶型面積浮動范圍以 100130平米為主；23新城區(qū)市場總結(jié)◆ 區(qū)域樓市火熱，絕大多數(shù)為商住盤，商業(yè)銷售看好，住宅銷售均比較理 想。◆ 市場高層住宅尚為空白，小高層開始進(jìn)入市場，市場高層住宅有了一些基礎(chǔ)，為本項(xiàng)目高層的突破提供一定的鋪墊。24消費(fèi)者市場分析生活觀 消費(fèi)觀 事業(yè)觀 廣告觀市場判研戰(zhàn)25生活觀 追求都市繁華、自由自在享受生活，向往一種能使他激動的、獨(dú)特鮮明的、和諧的、符合內(nèi)心需求的生活方式。所以我們的廣告推廣方面應(yīng)主要注重從新聞事件角度進(jìn)入，制造轟動效應(yīng)。30第二回合 定位延展戰(zhàn)31項(xiàng)目分析 一、項(xiàng)目概況發(fā) 展 商：廣西來賓欲達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目位置：位于柳南高速公路來賓出入口東北角。項(xiàng)目南面南側(cè)為盤古大道，道路寬敞，也是項(xiàng)目的主景觀面32三、項(xiàng)目地塊 SWOT分析優(yōu)勢：交通便利，緊鄰桂海高速公路出口，且周邊路網(wǎng)圍繞四周開發(fā)商已具有一定知名度、美譽(yù)度，逐漸樹立品牌形象來賓第一高度，高層領(lǐng)袖，既突出現(xiàn)代風(fēng)格又包含中國元素四星級商務(wù)酒店配套，帶給你星級的享受緊鄰規(guī)劃中汽車客運(yùn)站，未來城市交通樞紐，商業(yè)價(jià)值凸顯。汽車客運(yùn)站、政府區(qū)域規(guī)劃建設(shè)和項(xiàng)目地塊周邊路網(wǎng)完成投入使用時(shí) 間不可預(yù)測。市場機(jī)會政府正加大新區(qū)建設(shè)力度，路網(wǎng)建設(shè)已初具規(guī)模，其他配套設(shè)施業(yè)已 提上日程，正在加緊實(shí)施。34項(xiàng)目定位一、本項(xiàng)目的市場定位： 體現(xiàn)一個集居住、商務(wù)、酒店、商業(yè)、景觀、休閑于一體的大型綜合社區(qū)。 大型綜合頂級社區(qū) —— 大型，體現(xiàn)項(xiàng)目總建筑 300000平方米的規(guī)模。36二、本項(xiàng)目的形象定位：城市門戶 行政核心政府為鄰城市門戶突出與區(qū)域項(xiàng)目競爭的區(qū)別、突出本項(xiàng)目的最大地理優(yōu)勢。40第三回合 專案推廣戰(zhàn)41如何開展這場搶先戰(zhàn)？首先，讓我們進(jìn)行 ——戰(zhàn)役掃描一、華僑投資片區(qū)與新城區(qū)中心僅一高速公路之隔，囤積大量待開發(fā)土地，發(fā)展時(shí)機(jī)尚未成熟，目前市場吸引力不是很大。三、財(cái)富 168緊鄰大地景苑，多層商住盤，一期 B、 D棟均銷售率為 70%，二期 A、C棟尚未動工預(yù)約率 15%。未動工的還有 3號樓， 3號樓基本內(nèi)定完成。六、東盟國際老城區(qū)與新城區(qū)鏈接點(diǎn)，商住盤，天地樓為主，已銷售至三期，銷售率約 70%。東面有四棟 7層商住多層正在建，一二層為商鋪，兩棟已封頂，兩棟建至五層。 新推的項(xiàng)目中只有少量的小高層，各開發(fā)商都在探試市場接受度，電梯洋房 逐步滲透市場，真正的小高層、高層時(shí)代尚未到來。為項(xiàng)目高層的突破提供有力的鋪墊。