【正文】 節(jié)對(duì)整體價(jià)值鏈利潤(rùn)貢獻(xiàn)率呈弱化趨勢(shì)，因此華融公司在這一環(huán)節(jié)的能力也將隨之弱化整體能力一般投資策劃 土地獲取 規(guī)劃設(shè)計(jì) 施工管理 銷(xiāo)售管理土地開(kāi)發(fā)利 潤(rùn)人力資源 組織機(jī)構(gòu) 融資能力 市場(chǎng)化運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)和操作能力政府任務(wù)型運(yùn)作方式導(dǎo)致此項(xiàng)能力的缺失資金實(shí)力和融資能力上市公司的直接融資和較高的企業(yè)信用使公司有較強(qiáng)的融資能力全國(guó)布局的土地儲(chǔ)備現(xiàn)階段仍然是區(qū)域內(nèi)發(fā)展，無(wú)全國(guó)布局的土地儲(chǔ)備地域性市場(chǎng)壁壘突破能力市場(chǎng)化和區(qū)域外運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)少，此項(xiàng)能力有較大差距區(qū)域內(nèi)較強(qiáng)區(qū)域外較弱由于華融公司沒(méi)有形成戰(zhàn)略上的區(qū)域外布局，在區(qū)域外的資源獲取和利用能力沒(méi)有得到市場(chǎng)化的檢驗(yàn)，這使得這一環(huán)節(jié)的能力伴隨市場(chǎng)化運(yùn)作和區(qū)域外發(fā)展的可能而呈現(xiàn)弱化趨勢(shì)投資策劃 土地獲取 規(guī)劃設(shè)計(jì) 施工管理 銷(xiāo)售管理土地開(kāi)發(fā)利 潤(rùn)人力資源 組織機(jī)構(gòu) 清晰的市場(chǎng)定位，細(xì)分目標(biāo)市場(chǎng)和目標(biāo)客戶華融公司現(xiàn)有項(xiàng)目中政府任務(wù)型比重較大，因此出現(xiàn)兩種情況：定位和目標(biāo)市場(chǎng)選擇由政府有關(guān)部門(mén)決定，實(shí)際上體現(xiàn)的是政府功能和能力。研發(fā)能力?價(jià)值鏈前端環(huán)節(jié)較弱或呈弱化狀態(tài)，價(jià)值鏈中間各環(huán)節(jié)呈較強(qiáng)狀態(tài)?部分關(guān)鍵環(huán)節(jié)的能力有弱化的危險(xiǎn)，將導(dǎo)致未來(lái)總利潤(rùn)的下降?可復(fù)制的能力多體現(xiàn)在中間環(huán)節(jié)華融價(jià)值鏈分析弱強(qiáng)44保密文件、版 權(quán) 所有價(jià)值鏈分析表明：華融部分環(huán)節(jié)優(yōu)勢(shì)突出，但關(guān)鍵環(huán)節(jié)存在劣勢(shì)明確的公司理念和戰(zhàn)略方向現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)理念模糊，戰(zhàn)略規(guī)劃不清晰。政府關(guān)系和社會(huì) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)能夠擺脫地域性，立足若干房地產(chǎn)核心市場(chǎng)；??華遠(yuǎn)原來(lái)在西城區(qū)的房地產(chǎn)龍頭老大的地位。? “ 金融街 ” 品牌具有一定知名度，但更傾向于地域品牌而非企業(yè)品牌，也還沒(méi)有形成全國(guó)知名度。 ? 能夠顯著地為客戶帶來(lái)收益或節(jié)約成本。34保密文件、版 權(quán) 所有能力分析表明，華融目前的能力是 “四有四沒(méi)有 ”有 “房地產(chǎn)業(yè)核心能力 ”，但沒(méi)有 “控股投資公司核心能力 ”；有 “房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的戰(zhàn)術(shù)性開(kāi)發(fā)運(yùn)作能力 ”，但沒(méi)有 “房地產(chǎn)公司的戰(zhàn)略性市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)能力 ”；有 “股東資源競(jìng)爭(zhēng)力 ”，但沒(méi)有 “客戶資源競(jìng)爭(zhēng)力 ”；有 “良好的學(xué)習(xí)能力 ”，但沒(méi)有 “突出的創(chuàng)新能力 ”。同比增長(zhǎng) 115%，同時(shí)期銷(xiāo)售增長(zhǎng)率則為 387%? 2023年度金融街控股公司的存貨周轉(zhuǎn)率達(dá)到 , 基本接近正常。 金融街控股 凈資產(chǎn)收益率 2023年中期 2023年 2023年 其他業(yè)務(wù)如物業(yè)、文化旅游營(yíng)收規(guī)模過(guò)小，業(yè)務(wù)分布沒(méi)有形成層次25保密文件、版 權(quán) 所有財(cái)務(wù)分析說(shuō)明：華融 銷(xiāo)售貢獻(xiàn)主要來(lái)自金融街控股、開(kāi)發(fā)公司及嘉鴻公司，金融街區(qū)域市場(chǎng)銷(xiāo)售良好是銷(xiāo)售迅速增長(zhǎng)的主要原因 ? 2023年華融公司銷(xiāo)售同比增加74%,主要貢獻(xiàn)來(lái)自于金融街控股公司，嘉鴻銷(xiāo)售穩(wěn)中有升，金融街開(kāi)發(fā)公司銷(xiāo)售有小幅下降 ? 房地產(chǎn)企業(yè)的復(fù)蘇，北京申辦奧運(yùn)成功及加入世界貿(mào)易組織，中國(guó)金融業(yè)逐步對(duì)外開(kāi)放，金融街區(qū)域市場(chǎng)銷(xiāo)售十分看好 ? 2023年公司在金融街區(qū)域內(nèi)市政配套設(shè)施投入增加 ,主營(yíng)業(yè)務(wù)收入大幅度增加 單位（萬(wàn)元）控股德勝開(kāi)發(fā)嘉鴻近三年銷(xiāo)售收入變動(dòng)圖財(cái)務(wù)分析報(bào)告26保密文件、版 權(quán) 所有凈利潤(rùn)收入變動(dòng)表明：金融街控股公司是過(guò)去兩年華融主要利潤(rùn)貢獻(xiàn)者 ，其中部分利潤(rùn)來(lái)源于政府補(bǔ)貼? 2023年華融公司凈利潤(rùn)同比增加 73%，變動(dòng)情況與主營(yíng)業(yè)務(wù)基本一致，金融街控股公司占到了全部利潤(rùn)貢獻(xiàn)的 90%以上? 2023年控股公司凈利潤(rùn)比上年增長(zhǎng)了280%, 其中含有北京市財(cái)政根據(jù)政策返還和西城區(qū)政府貸款貼息，此項(xiàng)收入屬于非經(jīng)常性損益 ? 金融街控股公司享受的首都概念股財(cái)政返還政策在 2023年末到期，這將對(duì)未來(lái)利潤(rùn)預(yù)測(cè)會(huì)有負(fù)面影響控股德勝嘉鴻 開(kāi)發(fā) 近三年利潤(rùn)變動(dòng)圖單位（萬(wàn)元）27保密文件、版 權(quán) 所有盈利情況分析表明：華融凈資產(chǎn)收益率達(dá)到 9% ，資金使用效率有較大提高，其中控股公司在 2023年上市公司本項(xiàng)指標(biāo)排名第一? 金融街控股公司占據(jù)了華融的優(yōu)良資產(chǎn)，資產(chǎn)負(fù)債率低， 2023年度銷(xiāo)售收入及凈利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于華融平均水平。 以目前的發(fā)展趨勢(shì)，控股公司未來(lái)五年將為華融貢獻(xiàn)利潤(rùn)八個(gè)億，直接融資接近九億24保密文件、版 權(quán) 所有但是華融各下屬公司的發(fā)展極不平衡，各現(xiàn)存業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)也相差懸殊167。PQM模型）標(biāo)桿比較法（ BENCHMARKING）平衡記分卡模型集團(tuán)控股公司管理模式組織結(jié)構(gòu)發(fā)展模式STP模型新華信中國(guó)產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展模型新華信中國(guó)企業(yè)危機(jī)周期模型新華信中國(guó)企業(yè)的人才危機(jī)周期模型新華信創(chuàng)新模型新華信競(jìng)爭(zhēng)力模型新華信改造中國(guó)董事會(huì)模型新華信中國(guó)公司企業(yè)管理發(fā)展模型21保密文件、版 權(quán) 所有匯報(bào)議程一、項(xiàng)目進(jìn)展回顧二、華融公司戰(zhàn)略和核心競(jìng)爭(zhēng)力分析三、華融公司的發(fā)展戰(zhàn)略總體構(gòu)思四、提高華融公司的治理結(jié)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)力五、提高華融公司的管理競(jìng)爭(zhēng)力六、提高華融公司的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力七、報(bào)告總結(jié)八、下一步工作安排九、附錄22保密文件、版 權(quán) 所有自 1999年華融重組以來(lái)，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)，已成為實(shí)力雄厚的大型企業(yè)，為下一步騰飛奠定了基礎(chǔ)至 2023年底，華融系統(tǒng)總資產(chǎn) ，同比增長(zhǎng) %；公司業(yè)務(wù)以房地產(chǎn)為核心 (占 90%業(yè)務(wù)），并且擴(kuò)張到了文化旅游、商業(yè)、服務(wù)業(yè)等方面。128 這些初步設(shè)想是新華信進(jìn)行后續(xù)工作的分析起點(diǎn)。在繼續(xù)工作的過(guò)程中，新華信會(huì)不斷檢驗(yàn)、修正初步的方案，并最后逐漸形成切實(shí)可行的適合華融的戰(zhàn)略實(shí)施方案。123456711* 2023年為預(yù)測(cè)數(shù)字23保密文件、版 權(quán) 所有華融的核心子公司金融街成績(jī)驕人，具有良好的成長(zhǎng)潛力房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)分析167。 金融街股份占到了全部利潤(rùn)貢獻(xiàn)的95%167。根據(jù)滬、深兩市以及香港聯(lián)交所 40家房地產(chǎn)上市公司公布的 2023年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，金融街在上市公司凈資產(chǎn)收益率上均名列前茅。華融公司 2023年 2023年 變動(dòng) %華融公司 銷(xiāo)售收入 73存貨 61金融街控股 銷(xiāo)售收入 387存貨 115? 2023年華融的平均存貨為 27億元，占同期流動(dòng)資產(chǎn)的比重為 50%，存貨同比增長(zhǎng)率為 61%。? 由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，加上前幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，使存貨周轉(zhuǎn)率偏低。 ? 與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比，具有獨(dú)特性，而且難以模仿。? 華融較強(qiáng)的區(qū)域開(kāi)發(fā)能力還沒(méi)有經(jīng)過(guò)完全市場(chǎng)化的檢驗(yàn)，現(xiàn)有的項(xiàng)目管理能力還沒(méi)有固化機(jī)制。 1999年發(fā)生的兩大公司重組?？傎Y產(chǎn)規(guī)模至少達(dá)到 50億元；?公司品牌具備廣泛的知名度、良好的美譽(yù)度以及一定的顧客忠誠(chéng)度。資源的利用項(xiàng)目運(yùn)作中的協(xié)調(diào)能力人員經(jīng)驗(yàn)和判別能力歷史成功經(jīng)驗(yàn)積累外部信息的獲取和反饋宏觀經(jīng)濟(jì)和行業(yè)分析市場(chǎng)化運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)和操作能力規(guī)模開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和成功案例外部信息的獲取和反饋管理中的透明度 銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)政策的研判 資金實(shí)力和融資能力資金運(yùn)作能力 創(chuàng)新能力 流程通暢的保證清晰的市場(chǎng)定位，細(xì)分目標(biāo)市場(chǎng)和目標(biāo)客戶全國(guó)布局的土地儲(chǔ)備組織和人員保證 質(zhì)量控制能力工期控制能力成本控制能力市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)、客戶分析、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)能力地域性市場(chǎng)壁壘突破能力新技術(shù)、新材料的研發(fā)和利用品牌優(yōu)勢(shì) 資金運(yùn)作的保證組織和人員的保證組織和人員的保證整體較弱 區(qū)域內(nèi)較強(qiáng)區(qū)域外較弱整體能力較強(qiáng) 整體能力較強(qiáng) 整體能力強(qiáng) 整體能力一般投資策劃 土地獲取 規(guī)劃設(shè)計(jì) 施工管理 銷(xiāo)售管理土地開(kāi)發(fā)利 潤(rùn)劣勢(shì) 優(yōu)勢(shì) 無(wú)差異人力資源 在市場(chǎng)化運(yùn)作模式下，投資策劃整體把握上缺乏方向感，項(xiàng)目的選擇上隨機(jī)性強(qiáng)，客觀上增大了投資風(fēng)險(xiǎn)。接到任務(wù)后，再去進(jìn)行相關(guān)的市場(chǎng)分析和定位，導(dǎo)致決策程序的混亂和倒置，極大地限制了相關(guān)能力的培養(yǎng)和檢驗(yàn)。研發(fā)能力弱強(qiáng)45保密文件、版 權(quán) 所有價(jià)值鏈分析表明：華融部分環(huán)節(jié)優(yōu)勢(shì)突出，但關(guān)鍵環(huán)節(jié)存在劣勢(shì)融資能力 組織機(jī)構(gòu) 研發(fā)能力弱強(qiáng)48保密文件、版 權(quán) 所有價(jià)值鏈分析表明：華融部分環(huán)節(jié)優(yōu)勢(shì)突出，但關(guān)鍵環(huán)節(jié)存在劣勢(shì)歷史成功經(jīng)驗(yàn)積累 有較多的成功經(jīng)驗(yàn)管理中的透明度 有較完善的機(jī)制和控制體系，高管層管理作用突出流程通暢的保證 有完善的機(jī)制和操作經(jīng)驗(yàn)質(zhì)量控制能力工期控制能力成本控制能力長(zhǎng)期的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)可成功案例培養(yǎng)出很強(qiáng)的各項(xiàng)控制能力新技術(shù)、新材料的研發(fā)和利用在一些項(xiàng)目中有一些新材料和工藝的利用，但沒(méi)有形成機(jī)制或有意識(shí)地去培養(yǎng)這種能力資金運(yùn)作的保證 有較強(qiáng)的融資能力做保障組織和人員的保證 有一批有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)技術(shù)骨干整體能力強(qiáng) 能力可以被復(fù)制到區(qū)域外開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上投資策劃 土地獲取 規(guī)劃設(shè)計(jì) 施工管理 銷(xiāo)售管理土地開(kāi)發(fā)利 潤(rùn)人力資源 融資能力 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在價(jià)值鏈的前幾個(gè)環(huán)節(jié)?? 細(xì)分住宅市場(chǎng)，尤其是城郊結(jié)合部的中檔住宅。 ? 全國(guó)性品牌，地方性運(yùn)作；法人治理結(jié)構(gòu)完善。戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)員工技能風(fēng)格共享價(jià)值觀系統(tǒng)7S 戰(zhàn)略評(píng)估模型 : 萬(wàn)科52保密文件、版 權(quán) 所有7S 戰(zhàn)略評(píng)估模型 : 萬(wàn)達(dá)戰(zhàn)略 ? 從多元化收縮，集中在房地產(chǎn)和購(gòu)物廣場(chǎng)建設(shè)經(jīng)營(yíng)，東北最早股份制改造企業(yè)，有戰(zhàn)略眼光和決心。領(lǐng)導(dǎo)強(qiáng)有力。企業(yè)目標(biāo)： 追求最好，追求最大。激勵(lì)機(jī)制比較完善。結(jié)構(gòu)員工技能風(fēng)格共享價(jià)值觀系統(tǒng)萬(wàn)達(dá)案例53保密文件、版 權(quán) 所有選擇萬(wàn)達(dá)作為標(biāo)桿的原因? 萬(wàn)達(dá)的現(xiàn)狀表明在目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)中，萬(wàn)達(dá)是比較優(yōu)秀的。? 萬(wàn)達(dá)提出誠(chéng)實(shí)做人，精明做事，不作秀的管理風(fēng)格與華融高層管理風(fēng)格相似。? 高調(diào)做事，低調(diào)做人。? 員工敬業(yè)精神和忠誠(chéng)度高。但是品牌優(yōu)勢(shì)還未確立，市場(chǎng)化程度低。特別是華融正處于從政府任務(wù)型定位向市場(chǎng)導(dǎo)向型定位的轉(zhuǎn)型階段，提出符合企業(yè)自身狀況的愿景和使命是華融統(tǒng)一思想、提高企業(yè)凝聚力的有力手段，更是制定中長(zhǎng)期戰(zhàn)略規(guī)劃的當(dāng)務(wù)之急。有挑戰(zhàn)性但是可以實(shí)現(xiàn)?資產(chǎn)及其增長(zhǎng)率效益性目標(biāo)?按主要業(yè)務(wù)?高科技泡沫破滅后，華融在該領(lǐng)域基本處于停頓狀態(tài)；?華融高層對(duì)于公司未來(lái)在金融業(yè)的發(fā)展抱有很大的期望，但金融業(yè)的政策和資金門(mén)檻使華融在該領(lǐng)域到目前為止也沒(méi)有大的作為。因而，在制定發(fā)展戰(zhàn)略時(shí)必須考慮組合中業(yè)務(wù)與房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)關(guān)聯(lián)度華融發(fā)展戰(zhàn)略63保密文件、版 權(quán) 所有目前華融除核心的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)外，其他的現(xiàn)存業(yè)務(wù)和潛在業(yè)務(wù)的初步評(píng)估文化旅游 高科技 金融 物業(yè)管理 物業(yè)經(jīng)營(yíng) 監(jiān)理業(yè) 廣告 娛樂(lè) 家電分銷(xiāo) 玻璃加工現(xiàn)實(shí)資源核心能力市場(chǎng)關(guān)聯(lián)度風(fēng)險(xiǎn)關(guān)聯(lián)度64保密文件、版 權(quán) 所有新華信認(rèn)為，華融的三層面發(fā)展戰(zhàn)略考慮可以初步總結(jié)為 “吃一個(gè)、夾一個(gè)、看一個(gè) ”價(jià)值第一層面房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)第二層面房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)衍生產(chǎn)業(yè)，如物業(yè)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理第三層面金融業(yè)高科技文化旅游其他業(yè)務(wù)選擇時(shí)間安排三年 五年 五至十年華融三層面示意即所謂 “ 吃一個(gè) ” ，就是爭(zhēng)取在未來(lái)三年內(nèi)，集中精力將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)做強(qiáng)，以增加盈利能力為目標(biāo)，在這一領(lǐng)域中真正培育出自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力即所謂 “ 夾一個(gè) ” ，就是借助華融目前在這些領(lǐng)域的戰(zhàn)略存在，配合第一層面業(yè)務(wù)，在資源分配上適當(dāng)傾斜，以銷(xiāo)售收入增長(zhǎng)為主和盈利能力為輔為目標(biāo)，爭(zhēng)取在三到五年內(nèi)使這些領(lǐng)域成為穩(wěn)定的現(xiàn)金流來(lái)源即所謂 “ 看一個(gè) ” ，公司在現(xiàn)階段的工作主要是積累資金、儲(chǔ)備人才、評(píng)估機(jī)會(huì)， 以少量投資、增大選擇的可能性與靈活性為主， 以待時(shí)機(jī)成熟時(shí)和政策許可時(shí)進(jìn)入這些領(lǐng)域目標(biāo)控制手段 控股 控股或相對(duì)控股 參股65保密文件、版 權(quán) 所有香港的房地產(chǎn)公司為了維持企業(yè)業(yè)績(jī)的持續(xù)性，一般在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上兼顧物業(yè)開(kāi)發(fā)和物業(yè)投資，避免經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)舉例一：香港恒基兆業(yè)集團(tuán) 舉 例66保密文件、版 權(quán) 所有177億港元 舉 例香港的房地產(chǎn)公司為了維持企業(yè)業(yè)績(jī)的持續(xù)性，一般在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上兼顧物業(yè)開(kāi)發(fā)和物業(yè)投資，避免經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) （續(xù)）舉例二：香港新鴻基集團(tuán)67保密文件、版 權(quán) 所有對(duì)于核心的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，華融應(yīng)采取 “密集型增長(zhǎng)戰(zhàn)略 ”，強(qiáng)化自我的競(jìng)爭(zhēng)能力和盈利能力，同時(shí)為新層面業(yè)務(wù)的成長(zhǎng)提供資金外地本地土地開(kāi)發(fā)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)華融應(yīng)充分利用公司在項(xiàng)目上的經(jīng)驗(yàn)積累，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，在產(chǎn)品組合和細(xì)分市場(chǎng)作出定位和選擇，可以考慮選擇特定的細(xì)分市場(chǎng)，如高檔寫(xiě)字樓和中低檔住宅市場(chǎng)，在特定市場(chǎng)營(yíng)造相應(yīng)品牌，實(shí)現(xiàn)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的密集成長(zhǎng)住宅寫(xiě)字樓高檔低檔在區(qū)域擴(kuò)張和市場(chǎng)選擇上，華融公司可以考慮借助 “金融街 ”開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)積累和良好口碑，實(shí)現(xiàn)異地?cái)U(kuò)展，擺脫西城區(qū)的資源束縛；并量力而行，以實(shí)現(xiàn)公司的規(guī)模成長(zhǎng)。以此為核心，運(yùn)用其資金收購(gòu)其他公司的股權(quán)2.原則上逐步全額收購(gòu)現(xiàn)有伙伴的股份或全部出售自己在這些合資企業(yè)的股份2.對(duì)等持股 50%，以便可以保持合并報(bào)表進(jìn)入上市公司的可能性1. 長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)：管理層持股 20%以上；2. 在具體情況下，學(xué)習(xí)兩