【正文】 節(jié)對整體價值鏈利潤貢獻率呈弱化趨勢，因此華融公司在這一環(huán)節(jié)的能力也將隨之弱化整體能力一般投資策劃 土地獲取 規(guī)劃設計 施工管理 銷售管理土地開發(fā)利 潤人力資源 組織機構(gòu) 融資能力 市場化運作經(jīng)驗和操作能力政府任務型運作方式導致此項能力的缺失資金實力和融資能力上市公司的直接融資和較高的企業(yè)信用使公司有較強的融資能力全國布局的土地儲備現(xiàn)階段仍然是區(qū)域內(nèi)發(fā)展，無全國布局的土地儲備地域性市場壁壘突破能力市場化和區(qū)域外運作經(jīng)驗少，此項能力有較大差距區(qū)域內(nèi)較強區(qū)域外較弱由于華融公司沒有形成戰(zhàn)略上的區(qū)域外布局，在區(qū)域外的資源獲取和利用能力沒有得到市場化的檢驗，這使得這一環(huán)節(jié)的能力伴隨市場化運作和區(qū)域外發(fā)展的可能而呈現(xiàn)弱化趨勢投資策劃 土地獲取 規(guī)劃設計 施工管理 銷售管理土地開發(fā)利 潤人力資源 組織機構(gòu) 清晰的市場定位，細分目標市場和目標客戶華融公司現(xiàn)有項目中政府任務型比重較大，因此出現(xiàn)兩種情況：定位和目標市場選擇由政府有關部門決定，實際上體現(xiàn)的是政府功能和能力。研發(fā)能力?價值鏈前端環(huán)節(jié)較弱或呈弱化狀態(tài)，價值鏈中間各環(huán)節(jié)呈較強狀態(tài)?部分關鍵環(huán)節(jié)的能力有弱化的危險，將導致未來總利潤的下降?可復制的能力多體現(xiàn)在中間環(huán)節(jié)華融價值鏈分析弱強44保密文件、版 權 所有價值鏈分析表明：華融部分環(huán)節(jié)優(yōu)勢突出，但關鍵環(huán)節(jié)存在劣勢明確的公司理念和戰(zhàn)略方向現(xiàn)有經(jīng)營理念模糊，戰(zhàn)略規(guī)劃不清晰。政府關系和社會 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務能夠擺脫地域性，立足若干房地產(chǎn)核心市場；??華遠原來在西城區(qū)的房地產(chǎn)龍頭老大的地位。? “ 金融街 ” 品牌具有一定知名度，但更傾向于地域品牌而非企業(yè)品牌，也還沒有形成全國知名度。 ? 能夠顯著地為客戶帶來收益或節(jié)約成本。34保密文件、版 權 所有能力分析表明，華融目前的能力是 “四有四沒有 ”有 “房地產(chǎn)業(yè)核心能力 ”，但沒有 “控股投資公司核心能力 ”；有 “房地產(chǎn)項目公司的戰(zhàn)術性開發(fā)運作能力 ”，但沒有 “房地產(chǎn)公司的戰(zhàn)略性市場營銷能力 ”；有 “股東資源競爭力 ”，但沒有 “客戶資源競爭力 ”；有 “良好的學習能力 ”，但沒有 “突出的創(chuàng)新能力 ”。同比增長 115%，同時期銷售增長率則為 387%? 2023年度金融街控股公司的存貨周轉(zhuǎn)率達到 , 基本接近正常。 金融街控股 凈資產(chǎn)收益率 2023年中期 2023年 2023年 其他業(yè)務如物業(yè)、文化旅游營收規(guī)模過小，業(yè)務分布沒有形成層次25保密文件、版 權 所有財務分析說明：華融 銷售貢獻主要來自金融街控股、開發(fā)公司及嘉鴻公司，金融街區(qū)域市場銷售良好是銷售迅速增長的主要原因 ? 2023年華融公司銷售同比增加74%,主要貢獻來自于金融街控股公司，嘉鴻銷售穩(wěn)中有升，金融街開發(fā)公司銷售有小幅下降 ? 房地產(chǎn)企業(yè)的復蘇，北京申辦奧運成功及加入世界貿(mào)易組織，中國金融業(yè)逐步對外開放，金融街區(qū)域市場銷售十分看好 ? 2023年公司在金融街區(qū)域內(nèi)市政配套設施投入增加 ,主營業(yè)務收入大幅度增加 單位（萬元）控股德勝開發(fā)嘉鴻近三年銷售收入變動圖財務分析報告26保密文件、版 權 所有凈利潤收入變動表明：金融街控股公司是過去兩年華融主要利潤貢獻者 ，其中部分利潤來源于政府補貼? 2023年華融公司凈利潤同比增加 73%，變動情況與主營業(yè)務基本一致，金融街控股公司占到了全部利潤貢獻的 90%以上? 2023年控股公司凈利潤比上年增長了280%, 其中含有北京市財政根據(jù)政策返還和西城區(qū)政府貸款貼息，此項收入屬于非經(jīng)常性損益 ? 金融街控股公司享受的首都概念股財政返還政策在 2023年末到期，這將對未來利潤預測會有負面影響控股德勝嘉鴻 開發(fā) 近三年利潤變動圖單位（萬元）27保密文件、版 權 所有盈利情況分析表明：華融凈資產(chǎn)收益率達到 9% ，資金使用效率有較大提高，其中控股公司在 2023年上市公司本項指標排名第一? 金融街控股公司占據(jù)了華融的優(yōu)良資產(chǎn)，資產(chǎn)負債率低， 2023年度銷售收入及凈利潤遠遠高于華融平均水平。 以目前的發(fā)展趨勢，控股公司未來五年將為華融貢獻利潤八個億，直接融資接近九億24保密文件、版 權 所有但是華融各下屬公司的發(fā)展極不平衡，各現(xiàn)存業(yè)務的貢獻也相差懸殊167。PQM模型）標桿比較法（ BENCHMARKING）平衡記分卡模型集團控股公司管理模式組織結(jié)構(gòu)發(fā)展模式STP模型新華信中國產(chǎn)業(yè)競爭發(fā)展模型新華信中國企業(yè)危機周期模型新華信中國企業(yè)的人才危機周期模型新華信創(chuàng)新模型新華信競爭力模型新華信改造中國董事會模型新華信中國公司企業(yè)管理發(fā)展模型21保密文件、版 權 所有匯報議程一、項目進展回顧二、華融公司戰(zhàn)略和核心競爭力分析三、華融公司的發(fā)展戰(zhàn)略總體構(gòu)思四、提高華融公司的治理結(jié)構(gòu)競爭力五、提高華融公司的管理競爭力六、提高華融公司的市場競爭力七、報告總結(jié)八、下一步工作安排九、附錄22保密文件、版 權 所有自 1999年華融重組以來，經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)步增長，已成為實力雄厚的大型企業(yè)，為下一步騰飛奠定了基礎至 2023年底，華融系統(tǒng)總資產(chǎn) ，同比增長 %；公司業(yè)務以房地產(chǎn)為核心 (占 90%業(yè)務），并且擴張到了文化旅游、商業(yè)、服務業(yè)等方面。128 這些初步設想是新華信進行后續(xù)工作的分析起點。在繼續(xù)工作的過程中，新華信會不斷檢驗、修正初步的方案，并最后逐漸形成切實可行的適合華融的戰(zhàn)略實施方案。123456711* 2023年為預測數(shù)字23保密文件、版 權 所有華融的核心子公司金融街成績驕人，具有良好的成長潛力房地產(chǎn)上市公司財務分析167。 金融街股份占到了全部利潤貢獻的95%167。根據(jù)滬、深兩市以及香港聯(lián)交所 40家房地產(chǎn)上市公司公布的 2023年財務數(shù)據(jù)，金融街在上市公司凈資產(chǎn)收益率上均名列前茅。華融公司 2023年 2023年 變動 %華融公司 銷售收入 73存貨 61金融街控股 銷售收入 387存貨 115? 2023年華融的平均存貨為 27億元，占同期流動資產(chǎn)的比重為 50%，存貨同比增長率為 61%。? 由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，加上前幾年房地產(chǎn)市場不景氣，使存貨周轉(zhuǎn)率偏低。 ? 與競爭對手相比，具有獨特性，而且難以模仿。? 華融較強的區(qū)域開發(fā)能力還沒有經(jīng)過完全市場化的檢驗，現(xiàn)有的項目管理能力還沒有固化機制。 1999年發(fā)生的兩大公司重組?？傎Y產(chǎn)規(guī)模至少達到 50億元；?公司品牌具備廣泛的知名度、良好的美譽度以及一定的顧客忠誠度。資源的利用項目運作中的協(xié)調(diào)能力人員經(jīng)驗和判別能力歷史成功經(jīng)驗積累外部信息的獲取和反饋宏觀經(jīng)濟和行業(yè)分析市場化運作經(jīng)驗和操作能力規(guī)模開發(fā)經(jīng)驗和成功案例外部信息的獲取和反饋管理中的透明度 銷售經(jīng)驗政策的研判 資金實力和融資能力資金運作能力 創(chuàng)新能力 流程通暢的保證清晰的市場定位，細分目標市場和目標客戶全國布局的土地儲備組織和人員保證 質(zhì)量控制能力工期控制能力成本控制能力市場趨勢預測、客戶分析、市場營銷能力地域性市場壁壘突破能力新技術、新材料的研發(fā)和利用品牌優(yōu)勢 資金運作的保證組織和人員的保證組織和人員的保證整體較弱 區(qū)域內(nèi)較強區(qū)域外較弱整體能力較強 整體能力較強 整體能力強 整體能力一般投資策劃 土地獲取 規(guī)劃設計 施工管理 銷售管理土地開發(fā)利 潤劣勢 優(yōu)勢 無差異人力資源 在市場化運作模式下，投資策劃整體把握上缺乏方向感，項目的選擇上隨機性強，客觀上增大了投資風險。接到任務后，再去進行相關的市場分析和定位，導致決策程序的混亂和倒置，極大地限制了相關能力的培養(yǎng)和檢驗。研發(fā)能力弱強45保密文件、版 權 所有價值鏈分析表明：華融部分環(huán)節(jié)優(yōu)勢突出，但關鍵環(huán)節(jié)存在劣勢融資能力 組織機構(gòu) 研發(fā)能力弱強48保密文件、版 權 所有價值鏈分析表明：華融部分環(huán)節(jié)優(yōu)勢突出，但關鍵環(huán)節(jié)存在劣勢歷史成功經(jīng)驗積累 有較多的成功經(jīng)驗管理中的透明度 有較完善的機制和控制體系，高管層管理作用突出流程通暢的保證 有完善的機制和操作經(jīng)驗質(zhì)量控制能力工期控制能力成本控制能力長期的運作經(jīng)驗可成功案例培養(yǎng)出很強的各項控制能力新技術、新材料的研發(fā)和利用在一些項目中有一些新材料和工藝的利用，但沒有形成機制或有意識地去培養(yǎng)這種能力資金運作的保證 有較強的融資能力做保障組織和人員的保證 有一批有經(jīng)驗的專業(yè)技術骨干整體能力強 能力可以被復制到區(qū)域外開發(fā)項目上投資策劃 土地獲取 規(guī)劃設計 施工管理 銷售管理土地開發(fā)利 潤人力資源 融資能力 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭優(yōu)勢主要體現(xiàn)在價值鏈的前幾個環(huán)節(jié)?? 細分住宅市場，尤其是城郊結(jié)合部的中檔住宅。 ? 全國性品牌，地方性運作；法人治理結(jié)構(gòu)完善。戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)員工技能風格共享價值觀系統(tǒng)7S 戰(zhàn)略評估模型 : 萬科52保密文件、版 權 所有7S 戰(zhàn)略評估模型 : 萬達戰(zhàn)略 ? 從多元化收縮，集中在房地產(chǎn)和購物廣場建設經(jīng)營，東北最早股份制改造企業(yè)，有戰(zhàn)略眼光和決心。領導強有力。企業(yè)目標： 追求最好，追求最大。激勵機制比較完善。結(jié)構(gòu)員工技能風格共享價值觀系統(tǒng)萬達案例53保密文件、版 權 所有選擇萬達作為標桿的原因? 萬達的現(xiàn)狀表明在目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)中，萬達是比較優(yōu)秀的。? 萬達提出誠實做人，精明做事，不作秀的管理風格與華融高層管理風格相似。? 高調(diào)做事，低調(diào)做人。? 員工敬業(yè)精神和忠誠度高。但是品牌優(yōu)勢還未確立，市場化程度低。特別是華融正處于從政府任務型定位向市場導向型定位的轉(zhuǎn)型階段，提出符合企業(yè)自身狀況的愿景和使命是華融統(tǒng)一思想、提高企業(yè)凝聚力的有力手段，更是制定中長期戰(zhàn)略規(guī)劃的當務之急。有挑戰(zhàn)性但是可以實現(xiàn)?資產(chǎn)及其增長率效益性目標?按主要業(yè)務?高科技泡沫破滅后，華融在該領域基本處于停頓狀態(tài)；?華融高層對于公司未來在金融業(yè)的發(fā)展抱有很大的期望，但金融業(yè)的政策和資金門檻使華融在該領域到目前為止也沒有大的作為。因而，在制定發(fā)展戰(zhàn)略時必須考慮組合中業(yè)務與房地產(chǎn)業(yè)的風險關聯(lián)度華融發(fā)展戰(zhàn)略63保密文件、版 權 所有目前華融除核心的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務外，其他的現(xiàn)存業(yè)務和潛在業(yè)務的初步評估文化旅游 高科技 金融 物業(yè)管理 物業(yè)經(jīng)營 監(jiān)理業(yè) 廣告 娛樂 家電分銷 玻璃加工現(xiàn)實資源核心能力市場關聯(lián)度風險關聯(lián)度64保密文件、版 權 所有新華信認為，華融的三層面發(fā)展戰(zhàn)略考慮可以初步總結(jié)為 “吃一個、夾一個、看一個 ”價值第一層面房地產(chǎn)開發(fā)第二層面房地產(chǎn)開發(fā)衍生產(chǎn)業(yè)，如物業(yè)經(jīng)營和物業(yè)管理第三層面金融業(yè)高科技文化旅游其他業(yè)務選擇時間安排三年 五年 五至十年華融三層面示意即所謂 “ 吃一個 ” ，就是爭取在未來三年內(nèi)，集中精力將房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務做強，以增加盈利能力為目標，在這一領域中真正培育出自己的核心競爭力即所謂 “ 夾一個 ” ，就是借助華融目前在這些領域的戰(zhàn)略存在，配合第一層面業(yè)務，在資源分配上適當傾斜，以銷售收入增長為主和盈利能力為輔為目標，爭取在三到五年內(nèi)使這些領域成為穩(wěn)定的現(xiàn)金流來源即所謂 “ 看一個 ” ，公司在現(xiàn)階段的工作主要是積累資金、儲備人才、評估機會， 以少量投資、增大選擇的可能性與靈活性為主， 以待時機成熟時和政策許可時進入這些領域目標控制手段 控股 控股或相對控股 參股65保密文件、版 權 所有香港的房地產(chǎn)公司為了維持企業(yè)業(yè)績的持續(xù)性，一般在地產(chǎn)業(yè)務上兼顧物業(yè)開發(fā)和物業(yè)投資，避免經(jīng)營風險舉例一：香港恒基兆業(yè)集團 舉 例66保密文件、版 權 所有177億港元 舉 例香港的房地產(chǎn)公司為了維持企業(yè)業(yè)績的持續(xù)性，一般在地產(chǎn)業(yè)務上兼顧物業(yè)開發(fā)和物業(yè)投資，避免經(jīng)營風險 （續(xù)）舉例二：香港新鴻基集團67保密文件、版 權 所有對于核心的房地產(chǎn)業(yè)務，華融應采取 “密集型增長戰(zhàn)略 ”，強化自我的競爭能力和盈利能力，同時為新層面業(yè)務的成長提供資金外地本地土地開發(fā)房產(chǎn)開發(fā)華融應充分利用公司在項目上的經(jīng)驗積累，發(fā)揮優(yōu)勢，在產(chǎn)品組合和細分市場作出定位和選擇，可以考慮選擇特定的細分市場，如高檔寫字樓和中低檔住宅市場，在特定市場營造相應品牌，實現(xiàn)在房地產(chǎn)領域的密集成長住宅寫字樓高檔低檔在區(qū)域擴張和市場選擇上，華融公司可以考慮借助 “金融街 ”開發(fā)的經(jīng)驗積累和良好口碑，實現(xiàn)異地擴展，擺脫西城區(qū)的資源束縛；并量力而行，以實現(xiàn)公司的規(guī)模成長。以此為核心，運用其資金收購其他公司的股權2.原則上逐步全額收購現(xiàn)有伙伴的股份或全部出售自己在這些合資企業(yè)的股份2.對等持股 50%，以便可以保持合并報表進入上市公司的可能性1. 長遠目標：管理層持股 20%以上；2. 在具體情況下，學習兩