【正文】 個分館建議隨地塊開發(fā)而分期建設(shè)。從建筑形式上互相對稱呼應(yīng)并對十字路口的空間形成巧妙圍合。 作為奧園的標(biāo)志，大廈須具備一定的體量，但從經(jīng)營計，大廈本身又不能太過龐大。 2．外環(huán)境 奧園外環(huán)境實際上分為區(qū)內(nèi)環(huán)境及區(qū)外環(huán)境兩部分，前者指社區(qū)內(nèi)部公共空間，后者主要是指沿單店東路所設(shè)計之主題景觀大道、商業(yè)走廊及奧林匹克大廈，由于后者兼具景觀與商業(yè)功能，是奧園外環(huán)境及商業(yè)設(shè)施極其重要的組成部分，故在此主要就后者提供一 些設(shè)想。僅提供一些設(shè)想供參考。 6．北奧所倡導(dǎo)的國際化生活，是為現(xiàn)狀下的大多數(shù)中產(chǎn)階級所向 往并有能力享受的生活，它強(qiáng)調(diào)品質(zhì)與精神內(nèi)涵，注重生活的舒適健康與自然，并不以高檔豪華、名牌的堆砌為標(biāo)榜，在社會上具有廣泛的示范性和普及性。即以運(yùn)動健康為主線，社區(qū)通過各個方面和多種形式，令居民體驗到如國外社區(qū)一樣的各類社區(qū)服務(wù)。北奧是國內(nèi)首家從本質(zhì)上承接這一國際大眾體育發(fā)展浪潮并實現(xiàn)這一國際運(yùn)動生活的現(xiàn)代社區(qū)。 韋伯豪國際公寓：北美建筑風(fēng)格／地下智能泊車場直達(dá)家門／后 IT社區(qū)／寬帶局域網(wǎng)／智能安全防御及服務(wù)管理系統(tǒng)／國貿(mào)物業(yè)管理公司管理 燕莎商圈： １．鳳凰城： “CBD 中的私家森林，三元橋精品外銷公寓 ” 全精裝修／ 600 平米空中會所／德國 WSP 公司環(huán)境及建筑設(shè)計／中海物業(yè)管理 ２．國展家園：國際化涉外公寓 戶式中央空調(diào)集中供暖分戶制冷／千兆社區(qū)百兆入戶，每戶擁有三 個獨(dú)立信息點(diǎn)／衛(wèi)生間及廚房鋪設(shè)獨(dú)立循環(huán)供水系統(tǒng)／門禁、停車場、區(qū)內(nèi)消費(fèi)一卡通／社區(qū)專用會所／三表遠(yuǎn)程計量系統(tǒng)／地下通訊接收系統(tǒng)，信號無屏蔽 ３．國際港：國際化的生活主張 香港城設(shè)設(shè)計，后城市主義建筑／全套國際名牌精裝修／ 30 余種美式風(fēng)格超級會所／戴德梁行物業(yè)管理 ４．星城國際中心：外銷高檔國際公寓 新加坡設(shè)計理念／智能配套、寬帶光纖言入網(wǎng)、多元化國際標(biāo)準(zhǔn)戶型、地下智能車庫／分戶式冷暖中央空調(diào)、國際標(biāo)準(zhǔn)精裝修／ 萬平米國際商務(wù)展廳／新加坡怡安（中國）產(chǎn)業(yè)公司管理 6 望京地區(qū)： 大西洋新城： “真正國際化大社區(qū) ” 國際化社區(qū)整體規(guī)劃／國際化設(shè)計理念／酒店式景觀大堂／雙套社區(qū)休閑會所／高出租率高回報率 CBD 地區(qū) １． CBD 家園： “與 WTO 接軌的自助式國際化社區(qū) ” 空間自助／裝修自助／采暖自助／智能系統(tǒng)自助／健康自助／生活休閑自助 ２．陽光 100 國際公寓（外銷） 澳大利亞 DCM建筑及環(huán)境設(shè)計／ 24小時溫泉入戶／恒溫玻璃花房／室外綠島花園／ 500 平米不凍水面／家庭新風(fēng)系統(tǒng) ３．都會國際（外銷） ? 2) 處于城市交通中心，噪音大，空氣質(zhì)量差。 3. 普遍優(yōu)勢 1) 項目所在地一般知名度較高，且具有一定的身份象征。 3) 多由外籍物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理。 3) 富升值潛力，投資功能較強(qiáng)。寵物俱樂部 3．社區(qū)社團(tuán)及俱樂部 1）綠色家園志愿者組織 2）社區(qū)俱樂部或愛好者協(xié)會 4. 商業(yè)服務(wù)及設(shè)施 1）時尚吧一條街 2）文化酒吧與文化茶館 3）健康食品專 賣店 4）天然食品專賣店 3 5）體育用品專賣店 6）國際名店廊 7）旅游用品專賣店 8）汽車俱樂部 9）青年旅館 10）旅游服務(wù)社 (旅游代辦點(diǎn) ) 5. 社區(qū)商務(wù)服務(wù) 6. 社區(qū)文化活動 1） 區(qū)內(nèi)業(yè)主活動 2） 區(qū)外交流或聯(lián)合活動 7．物業(yè)管理 錯誤！未定義書簽。 三 ) 整合營銷傳播手段對國際化觀念進(jìn)行引導(dǎo)和詮釋 四．結(jié)論 一 . 北京部分國際化社區(qū)特點(diǎn) 1. 基本特點(diǎn) 1) 集中于 CBD、燕莎商圈等高檔寫字樓、高檔購物中心云集的商圈之內(nèi)。 2. 共同特點(diǎn) 4 由以上基本特點(diǎn)，形成物業(yè)軟硬件方面的如下共同特點(diǎn)： 1) 多啟用境外設(shè)計師設(shè)計，建筑物外觀氣派，現(xiàn)代風(fēng)格為多。 4) 物業(yè)內(nèi)提供較為齊全的家政服務(wù)、社區(qū)活動服務(wù)； 5) 物業(yè)內(nèi)設(shè)有小型會所，提供餐飲、休閑、運(yùn)動、商務(wù)等場所。 2) 市政配套齊全，交通便捷。 3) 區(qū)內(nèi)交往空間較少，居民較難享受其樂融融的社區(qū)生活。都會華庭（內(nèi)銷外租） 國際標(biāo)準(zhǔn)五星級酒店式配套服務(wù)／全天候 24 小時智 能商務(wù)服務(wù)／投資型物業(yè)／精裝修配全套品牌家俱、家電 ４．陽光華苑 ?國際公寓：泛 CBD 教育社區(qū)（８幢外銷現(xiàn)房， 20幢內(nèi)銷外租現(xiàn)房） 市級一類幼兒園／京通雙語小學(xué)／外銷房 24 小時熱水、國際衛(wèi)星頻道、精裝修 亦莊新城 ?新經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 7 一棟洋房：外銷超低密度國際化 TOWNHOUSE 社區(qū) 美國易道景觀設(shè)計／澳洲五合建筑設(shè)計／亦莊新城內(nèi)，有博達(dá)國際交流中心、 27 洞高爾夫球場、多倫多國際醫(yī)院提供世界級會員制醫(yī)療服務(wù)、北京二中及北京史家胡同小學(xué)合辦的國際學(xué)校、占地 300畝的賽特摩中心將于 2001 年開 工。 2．北奧的國際化同時來源于奧林匹克文化的國際化，奧林匹克文化是動態(tài)的，進(jìn)步的，潮流的，集大成的 , 是不斷隨著世界人文發(fā)展而發(fā)展并反過來深刻反映這種發(fā)展趨勢及其所代表的社會價值觀的世界性文化。 4．北奧的國際化運(yùn)動生活，有其本地適應(yīng)性改造，在運(yùn)動精神上，追隨國際，在實際操作上，因地制宜。 7．北奧的國際化生活的功能目前有二：一是引進(jìn)國外社區(qū)早已普及的社區(qū)運(yùn)動與健康的服務(wù)觀念和服務(wù)方式，令業(yè)主一步到位的理解并擁有國外社區(qū)的生活；二是隨世界生活潮流的發(fā)展，積極引進(jìn)健康的時尚生活，尤其是時尚運(yùn)動和時尚健康觀念，令業(yè)主享受到家門口前的國際運(yùn)動生活。 1．規(guī)劃設(shè)計 景觀的國際化營造是對項目國際化特征和品牌內(nèi)涵地最直觀表現(xiàn)和演繹 .也是強(qiáng)有力的賣點(diǎn)之一。 1）奧林匹克大廈 10 從社區(qū)的整體規(guī)劃來看，大廈置于單店東路與東壩南街相交的十字路口較適宜。故需借用周圍地勢。四個分建筑 及圍合的形式可類似于體育場的設(shè)計，這樣，俯瞰來看，十字路口的空間與其角上的四個建筑形成體育場的形式（如果十字路口中部能作主題雕塑或小花壇則更佳）。在運(yùn)動功能上將予以區(qū)分，并可將郵局、銀行、商場等生活配套置于其內(nèi)。 對十字空間的巧妙圍合，其一是增加了大廈的體量和規(guī)模，并形成獨(dú)特的空間感覺，其二使看似圍合的會館成為社區(qū)的能量中心，它將聚集社區(qū)及其周邊的能量，同時將所聚合的能量輻射于小區(qū)，為小區(qū)增 11 加人氣并帶動周邊商業(yè)設(shè)施的經(jīng)營。 2）運(yùn)動夜廣場 步行街的構(gòu)想是通過對大眾戶外運(yùn)動的樂趣性及群聚性、商業(yè)街經(jīng)營的需要、單店東路的充分利用和功能開發(fā)以及項目特色的營造四方面綜合考慮得出的。給大道兩旁的商家劃出一段作商業(yè)經(jīng)營用，如擺出臺球桌、活動藍(lán)球架、時尚的桌上沙壺、桌式足球、電子冰球臺、維爾斯（ WLS）球臺等，供大家玩樂，同時，餐飲也可在街邊擺開，人們可邊吃邊玩邊欣賞，形成社區(qū)每天晚上 “運(yùn)動的夜市 ”。其他管理細(xì)節(jié)另文討論。宜大量使用國際流行色及流行圖案，色彩豐富，線條多變，形成熱鬧歡快之感。古希臘運(yùn)動場邊古老的哲學(xué)家在觀看奧林匹克競賽時會心沉思的景象及其在體育大會上高聲朗讀自已哲學(xué)大作的場景 。關(guān)于這個階層的消費(fèi)特點(diǎn)，下面一篇文章的描述非常有代表性： 中產(chǎn)階層白描：他們是怎么花錢的？ 《時尚 開始消費(fèi)時最在意什么？ 排在第一位的是服務(wù)，他覺得他受到重視。如果打，證明企業(yè)有實力， 第三是環(huán)境，到這兒了，在意這個環(huán)境是不是適合我，能否享受他提供的東西，這時候品牌形象就退居后面，已認(rèn)可了這個形象，比如房子他認(rèn)可了。一次性會采購比較多的東西儲藏在家里，大多數(shù)人會有超市的會員卡，促使他們一次性購買更多的東西。通常家庭收入達(dá)到 1 萬元以上的，女主人的鞋至少會在 25雙以上。他需要大客廳給人家看，但不需要大的臥室給自己住。第二，兩個年輕人會推遲結(jié)婚的年齡，獨(dú)身的時間要長，如果同居 ，以前是很快搬到一起，現(xiàn)在概念變了，各住各的，一周約好見面的時間。同時上班，年齡相仿、生活節(jié)奏一樣，一個噴頭肯定不夠用。 根據(jù)未來奧園的消費(fèi)主力 ——中產(chǎn)階層已表現(xiàn)出的消費(fèi)特點(diǎn)及習(xí)慣，結(jié)合國際主流生活趨向，可以對戶型設(shè)計及裝修提出下列一些構(gòu)想： 16 1）主臥雙房 在大居室中，主人房內(nèi)部可設(shè)計雙房，使用上夫妻各一，浴室及衛(wèi)生間共用。在哺乳期，亦不會因幼兒的吵鬧而影響工作緊張的另一方的休息。后者則因住戶的愛好不同，而有很大的不同。 3）多功能的客廳 隨著家電的發(fā)展，現(xiàn)代家庭中，客廳往往兼有更多的功能，如家庭影院、 HIFI 音響 室、中高檔收藏品的展示廳、客人聚會時的小型舞廳或卡拉 OK 廳等。大型社區(qū)中，住戶因發(fā)燒音響而引至四鄰?fù)对V的不在少數(shù)。北奧的住戶中，大多是精力充沛的中青年人士，夜生活將較為豐富。目前，網(wǎng)絡(luò)冰箱、網(wǎng)絡(luò)洗衣機(jī)、網(wǎng)絡(luò)微波爐等信息家電已陸續(xù)推出，居室智能系統(tǒng)的布線宜合理考慮屋內(nèi)各室智能家電的使用需要。這一方面，可借鑒番禺奧園的廚房設(shè)計。 二 ) 社區(qū)服務(wù)、商業(yè)設(shè)施及文化活動豐富國際化內(nèi)涵 北奧社區(qū)服務(wù)內(nèi)容及方式將借鑒發(fā)達(dá)國家中的社區(qū)服務(wù)方式來設(shè)置，通過多元化的服務(wù)內(nèi)容及課程設(shè)置，尤其是在社區(qū)體育運(yùn)動、健康保障體系方面的設(shè)定，為業(yè)主提供符合國際化水準(zhǔn)的健康生活。 2）遠(yuǎn)程教育服務(wù) 職業(yè)教育發(fā)展的重要性，已被社會各個階層的人所認(rèn)同。如果爭取到 網(wǎng)絡(luò)服務(wù)商在這方面的優(yōu)惠收費(fèi)，則不僅止奧園，包括面對激烈競爭的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)商在內(nèi)，都可受益無窮。 健康促進(jìn)學(xué)校的內(nèi)容包括如下六方面： 1. 學(xué)校健康教育：這是明確規(guī)定并廣泛公布的一些指令，也就是通常人們所說規(guī)章制度。 4．社區(qū)關(guān)系：是指學(xué)校與學(xué)生家庭之間的聯(lián)系，包括學(xué)校與支持和促進(jìn)健康的關(guān)鍵的社區(qū)政府、社區(qū)機(jī)構(gòu)之間的聯(lián)系。也就是這 6 個方面的大框架要保持一致。針對不同年齡層次和人群，可開設(shè)長壽體育課堂、家庭式體育野營、女性體育講座、兒童體能教室等； 5）其他課堂教育 可引進(jìn)社會學(xué)校在社區(qū)內(nèi)開辦課堂或培訓(xùn)班。 現(xiàn)在世界上已經(jīng)公認(rèn)，以社區(qū)為基礎(chǔ)的正三角形（又稱金字塔形） 醫(yī)療保健體系是理想的保健體系，其寬大的底部是可以被群眾廣泛利用的、立足于社區(qū)、提供基本醫(yī)療保健和公共衛(wèi)生服務(wù)的門診機(jī)構(gòu)（或診所與健康中心）；中部是二級醫(yī)院、護(hù)理院和其他能處理需要住院的常見問題（如急腹癥、分娩等）的機(jī)構(gòu)，頂部是處理疑難和高技術(shù)問題（如冠狀動脈搭橋術(shù)