【正文】 個(gè)分館建議隨地塊開(kāi)發(fā)而分期建設(shè)。從建筑形式上互相對(duì)稱(chēng)呼應(yīng)并對(duì)十字路口的空間形成巧妙圍合。 作為奧園的標(biāo)志，大廈須具備一定的體量，但從經(jīng)營(yíng)計(jì)，大廈本身又不能太過(guò)龐大。 2．外環(huán)境 奧園外環(huán)境實(shí)際上分為區(qū)內(nèi)環(huán)境及區(qū)外環(huán)境兩部分，前者指社區(qū)內(nèi)部公共空間，后者主要是指沿單店?yáng)|路所設(shè)計(jì)之主題景觀大道、商業(yè)走廊及奧林匹克大廈，由于后者兼具景觀與商業(yè)功能，是奧園外環(huán)境及商業(yè)設(shè)施極其重要的組成部分，故在此主要就后者提供一 些設(shè)想。僅提供一些設(shè)想供參考。 6．北奧所倡導(dǎo)的國(guó)際化生活，是為現(xiàn)狀下的大多數(shù)中產(chǎn)階級(jí)所向 往并有能力享受的生活，它強(qiáng)調(diào)品質(zhì)與精神內(nèi)涵，注重生活的舒適健康與自然，并不以高檔豪華、名牌的堆砌為標(biāo)榜，在社會(huì)上具有廣泛的示范性和普及性。即以運(yùn)動(dòng)健康為主線，社區(qū)通過(guò)各個(gè)方面和多種形式，令居民體驗(yàn)到如國(guó)外社區(qū)一樣的各類(lèi)社區(qū)服務(wù)。北奧是國(guó)內(nèi)首家從本質(zhì)上承接這一國(guó)際大眾體育發(fā)展浪潮并實(shí)現(xiàn)這一國(guó)際運(yùn)動(dòng)生活的現(xiàn)代社區(qū)。 韋伯豪國(guó)際公寓：北美建筑風(fēng)格／地下智能泊車(chē)場(chǎng)直達(dá)家門(mén)／后 IT社區(qū)／寬帶局域網(wǎng)／智能安全防御及服務(wù)管理系統(tǒng)／國(guó)貿(mào)物業(yè)管理公司管理 燕莎商圈： １．鳳凰城： “CBD 中的私家森林，三元橋精品外銷(xiāo)公寓 ” 全精裝修／ 600 平米空中會(huì)所／德國(guó) WSP 公司環(huán)境及建筑設(shè)計(jì)／中海物業(yè)管理 ２．國(guó)展家園：國(guó)際化涉外公寓 戶式中央空調(diào)集中供暖分戶制冷／千兆社區(qū)百兆入戶，每戶擁有三 個(gè)獨(dú)立信息點(diǎn)／衛(wèi)生間及廚房鋪設(shè)獨(dú)立循環(huán)供水系統(tǒng)／門(mén)禁、停車(chē)場(chǎng)、區(qū)內(nèi)消費(fèi)一卡通／社區(qū)專(zhuān)用會(huì)所／三表遠(yuǎn)程計(jì)量系統(tǒng)／地下通訊接收系統(tǒng)，信號(hào)無(wú)屏蔽 ３．國(guó)際港：國(guó)際化的生活主張 香港城設(shè)設(shè)計(jì)，后城市主義建筑／全套國(guó)際名牌精裝修／ 30 余種美式風(fēng)格超級(jí)會(huì)所／戴德梁行物業(yè)管理 ４．星城國(guó)際中心：外銷(xiāo)高檔國(guó)際公寓 新加坡設(shè)計(jì)理念／智能配套、寬帶光纖言入網(wǎng)、多元化國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)戶型、地下智能車(chē)庫(kù)／分戶式冷暖中央空調(diào)、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)精裝修／ 萬(wàn)平米國(guó)際商務(wù)展廳／新加坡怡安（中國(guó)）產(chǎn)業(yè)公司管理 6 望京地區(qū)： 大西洋新城： “真正國(guó)際化大社區(qū) ” 國(guó)際化社區(qū)整體規(guī)劃／國(guó)際化設(shè)計(jì)理念／酒店式景觀大堂／雙套社區(qū)休閑會(huì)所／高出租率高回報(bào)率 CBD 地區(qū) １． CBD 家園： “與 WTO 接軌的自助式國(guó)際化社區(qū) ” 空間自助／裝修自助／采暖自助／智能系統(tǒng)自助／健康自助／生活休閑自助 ２．陽(yáng)光 100 國(guó)際公寓（外銷(xiāo)） 澳大利亞 DCM建筑及環(huán)境設(shè)計(jì)／ 24小時(shí)溫泉入戶／恒溫玻璃花房／室外綠島花園／ 500 平米不凍水面／家庭新風(fēng)系統(tǒng) ３．都會(huì)國(guó)際（外銷(xiāo)） ? 2) 處于城市交通中心，噪音大，空氣質(zhì)量差。 3. 普遍優(yōu)勢(shì) 1) 項(xiàng)目所在地一般知名度較高，且具有一定的身份象征。 3) 多由外籍物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理。 3) 富升值潛力，投資功能較強(qiáng)。寵物俱樂(lè)部 3．社區(qū)社團(tuán)及俱樂(lè)部 1）綠色家園志愿者組織 2）社區(qū)俱樂(lè)部或愛(ài)好者協(xié)會(huì) 4. 商業(yè)服務(wù)及設(shè)施 1）時(shí)尚吧一條街 2）文化酒吧與文化茶館 3）健康食品專(zhuān) 賣(mài)店 4）天然食品專(zhuān)賣(mài)店 3 5）體育用品專(zhuān)賣(mài)店 6）國(guó)際名店廊 7）旅游用品專(zhuān)賣(mài)店 8）汽車(chē)俱樂(lè)部 9）青年旅館 10）旅游服務(wù)社 (旅游代辦點(diǎn) ) 5. 社區(qū)商務(wù)服務(wù) 6. 社區(qū)文化活動(dòng) 1） 區(qū)內(nèi)業(yè)主活動(dòng) 2） 區(qū)外交流或聯(lián)合活動(dòng) 7．物業(yè)管理 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。 三 ) 整合營(yíng)銷(xiāo)傳播手段對(duì)國(guó)際化觀念進(jìn)行引導(dǎo)和詮釋 四．結(jié)論 一 . 北京部分國(guó)際化社區(qū)特點(diǎn) 1. 基本特點(diǎn) 1) 集中于 CBD、燕莎商圈等高檔寫(xiě)字樓、高檔購(gòu)物中心云集的商圈之內(nèi)。 2. 共同特點(diǎn) 4 由以上基本特點(diǎn)，形成物業(yè)軟硬件方面的如下共同特點(diǎn)： 1) 多啟用境外設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)，建筑物外觀氣派，現(xiàn)代風(fēng)格為多。 4) 物業(yè)內(nèi)提供較為齊全的家政服務(wù)、社區(qū)活動(dòng)服務(wù)； 5) 物業(yè)內(nèi)設(shè)有小型會(huì)所，提供餐飲、休閑、運(yùn)動(dòng)、商務(wù)等場(chǎng)所。 2) 市政配套齊全，交通便捷。 3) 區(qū)內(nèi)交往空間較少，居民較難享受其樂(lè)融融的社區(qū)生活。都會(huì)華庭（內(nèi)銷(xiāo)外租） 國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)五星級(jí)酒店式配套服務(wù)／全天候 24 小時(shí)智 能商務(wù)服務(wù)／投資型物業(yè)／精裝修配全套品牌家俱、家電 ４．陽(yáng)光華苑 ?國(guó)際公寓：泛 CBD 教育社區(qū)（８幢外銷(xiāo)現(xiàn)房， 20幢內(nèi)銷(xiāo)外租現(xiàn)房） 市級(jí)一類(lèi)幼兒園／京通雙語(yǔ)小學(xué)／外銷(xiāo)房 24 小時(shí)熱水、國(guó)際衛(wèi)星頻道、精裝修 亦莊新城 ?新經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 7 一棟洋房：外銷(xiāo)超低密度國(guó)際化 TOWNHOUSE 社區(qū) 美國(guó)易道景觀設(shè)計(jì)／澳洲五合建筑設(shè)計(jì)／亦莊新城內(nèi)，有博達(dá)國(guó)際交流中心、 27 洞高爾夫球場(chǎng)、多倫多國(guó)際醫(yī)院提供世界級(jí)會(huì)員制醫(yī)療服務(wù)、北京二中及北京史家胡同小學(xué)合辦的國(guó)際學(xué)校、占地 300畝的賽特摩中心將于 2001 年開(kāi) 工。 2．北奧的國(guó)際化同時(shí)來(lái)源于奧林匹克文化的國(guó)際化，奧林匹克文化是動(dòng)態(tài)的，進(jìn)步的，潮流的，集大成的 , 是不斷隨著世界人文發(fā)展而發(fā)展并反過(guò)來(lái)深刻反映這種發(fā)展趨勢(shì)及其所代表的社會(huì)價(jià)值觀的世界性文化。 4．北奧的國(guó)際化運(yùn)動(dòng)生活，有其本地適應(yīng)性改造，在運(yùn)動(dòng)精神上，追隨國(guó)際，在實(shí)際操作上，因地制宜。 7．北奧的國(guó)際化生活的功能目前有二：一是引進(jìn)國(guó)外社區(qū)早已普及的社區(qū)運(yùn)動(dòng)與健康的服務(wù)觀念和服務(wù)方式，令業(yè)主一步到位的理解并擁有國(guó)外社區(qū)的生活；二是隨世界生活潮流的發(fā)展，積極引進(jìn)健康的時(shí)尚生活，尤其是時(shí)尚運(yùn)動(dòng)和時(shí)尚健康觀念，令業(yè)主享受到家門(mén)口前的國(guó)際運(yùn)動(dòng)生活。 1．規(guī)劃設(shè)計(jì) 景觀的國(guó)際化營(yíng)造是對(duì)項(xiàng)目國(guó)際化特征和品牌內(nèi)涵地最直觀表現(xiàn)和演繹 .也是強(qiáng)有力的賣(mài)點(diǎn)之一。 1）奧林匹克大廈 10 從社區(qū)的整體規(guī)劃來(lái)看，大廈置于單店?yáng)|路與東壩南街相交的十字路口較適宜。故需借用周?chē)貏?shì)。四個(gè)分建筑 及圍合的形式可類(lèi)似于體育場(chǎng)的設(shè)計(jì)，這樣，俯瞰來(lái)看，十字路口的空間與其角上的四個(gè)建筑形成體育場(chǎng)的形式（如果十字路口中部能作主題雕塑或小花壇則更佳）。在運(yùn)動(dòng)功能上將予以區(qū)分，并可將郵局、銀行、商場(chǎng)等生活配套置于其內(nèi)。 對(duì)十字空間的巧妙圍合，其一是增加了大廈的體量和規(guī)模，并形成獨(dú)特的空間感覺(jué)，其二使看似圍合的會(huì)館成為社區(qū)的能量中心，它將聚集社區(qū)及其周邊的能量，同時(shí)將所聚合的能量輻射于小區(qū)，為小區(qū)增 11 加人氣并帶動(dòng)周邊商業(yè)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)。 2）運(yùn)動(dòng)夜廣場(chǎng) 步行街的構(gòu)想是通過(guò)對(duì)大眾戶外運(yùn)動(dòng)的樂(lè)趣性及群聚性、商業(yè)街經(jīng)營(yíng)的需要、單店?yáng)|路的充分利用和功能開(kāi)發(fā)以及項(xiàng)目特色的營(yíng)造四方面綜合考慮得出的。給大道兩旁的商家劃出一段作商業(yè)經(jīng)營(yíng)用，如擺出臺(tái)球桌、活動(dòng)藍(lán)球架、時(shí)尚的桌上沙壺、桌式足球、電子冰球臺(tái)、維爾斯（ WLS）球臺(tái)等，供大家玩樂(lè)，同時(shí)，餐飲也可在街邊擺開(kāi)，人們可邊吃邊玩邊欣賞，形成社區(qū)每天晚上 “運(yùn)動(dòng)的夜市 ”。其他管理細(xì)節(jié)另文討論。宜大量使用國(guó)際流行色及流行圖案，色彩豐富，線條多變，形成熱鬧歡快之感。古希臘運(yùn)動(dòng)場(chǎng)邊古老的哲學(xué)家在觀看奧林匹克競(jìng)賽時(shí)會(huì)心沉思的景象及其在體育大會(huì)上高聲朗讀自已哲學(xué)大作的場(chǎng)景 。關(guān)于這個(gè)階層的消費(fèi)特點(diǎn)，下面一篇文章的描述非常有代表性： 中產(chǎn)階層白描：他們是怎么花錢(qián)的？ 《時(shí)尚 開(kāi)始消費(fèi)時(shí)最在意什么？ 排在第一位的是服務(wù)，他覺(jué)得他受到重視。如果打，證明企業(yè)有實(shí)力， 第三是環(huán)境，到這兒了，在意這個(gè)環(huán)境是不是適合我，能否享受他提供的東西，這時(shí)候品牌形象就退居后面，已認(rèn)可了這個(gè)形象，比如房子他認(rèn)可了。一次性會(huì)采購(gòu)比較多的東西儲(chǔ)藏在家里，大多數(shù)人會(huì)有超市的會(huì)員卡，促使他們一次性購(gòu)買(mǎi)更多的東西。通常家庭收入達(dá)到 1 萬(wàn)元以上的，女主人的鞋至少會(huì)在 25雙以上。他需要大客廳給人家看，但不需要大的臥室給自己住。第二，兩個(gè)年輕人會(huì)推遲結(jié)婚的年齡，獨(dú)身的時(shí)間要長(zhǎng)，如果同居 ，以前是很快搬到一起，現(xiàn)在概念變了，各住各的，一周約好見(jiàn)面的時(shí)間。同時(shí)上班，年齡相仿、生活節(jié)奏一樣，一個(gè)噴頭肯定不夠用。 根據(jù)未來(lái)奧園的消費(fèi)主力 ——中產(chǎn)階層已表現(xiàn)出的消費(fèi)特點(diǎn)及習(xí)慣，結(jié)合國(guó)際主流生活趨向，可以對(duì)戶型設(shè)計(jì)及裝修提出下列一些構(gòu)想： 16 1）主臥雙房 在大居室中，主人房?jī)?nèi)部可設(shè)計(jì)雙房，使用上夫妻各一，浴室及衛(wèi)生間共用。在哺乳期，亦不會(huì)因幼兒的吵鬧而影響工作緊張的另一方的休息。后者則因住戶的愛(ài)好不同，而有很大的不同。 3）多功能的客廳 隨著家電的發(fā)展，現(xiàn)代家庭中，客廳往往兼有更多的功能，如家庭影院、 HIFI 音響 室、中高檔收藏品的展示廳、客人聚會(huì)時(shí)的小型舞廳或卡拉 OK 廳等。大型社區(qū)中，住戶因發(fā)燒音響而引至四鄰?fù)对V的不在少數(shù)。北奧的住戶中，大多是精力充沛的中青年人士，夜生活將較為豐富。目前，網(wǎng)絡(luò)冰箱、網(wǎng)絡(luò)洗衣機(jī)、網(wǎng)絡(luò)微波爐等信息家電已陸續(xù)推出，居室智能系統(tǒng)的布線宜合理考慮屋內(nèi)各室智能家電的使用需要。這一方面，可借鑒番禺奧園的廚房設(shè)計(jì)。 二 ) 社區(qū)服務(wù)、商業(yè)設(shè)施及文化活動(dòng)豐富國(guó)際化內(nèi)涵 北奧社區(qū)服務(wù)內(nèi)容及方式將借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家中的社區(qū)服務(wù)方式來(lái)設(shè)置，通過(guò)多元化的服務(wù)內(nèi)容及課程設(shè)置，尤其是在社區(qū)體育運(yùn)動(dòng)、健康保障體系方面的設(shè)定，為業(yè)主提供符合國(guó)際化水準(zhǔn)的健康生活。 2）遠(yuǎn)程教育服務(wù) 職業(yè)教育發(fā)展的重要性，已被社會(huì)各個(gè)階層的人所認(rèn)同。如果爭(zhēng)取到 網(wǎng)絡(luò)服務(wù)商在這方面的優(yōu)惠收費(fèi)，則不僅止奧園，包括面對(duì)激烈競(jìng)爭(zhēng)的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)商在內(nèi)，都可受益無(wú)窮。 健康促進(jìn)學(xué)校的內(nèi)容包括如下六方面： 1. 學(xué)校健康教育：這是明確規(guī)定并廣泛公布的一些指令，也就是通常人們所說(shuō)規(guī)章制度。 4．社區(qū)關(guān)系：是指學(xué)校與學(xué)生家庭之間的聯(lián)系，包括學(xué)校與支持和促進(jìn)健康的關(guān)鍵的社區(qū)政府、社區(qū)機(jī)構(gòu)之間的聯(lián)系。也就是這 6 個(gè)方面的大框架要保持一致。針對(duì)不同年齡層次和人群，可開(kāi)設(shè)長(zhǎng)壽體育課堂、家庭式體育野營(yíng)、女性體育講座、兒童體能教室等； 5）其他課堂教育 可引進(jìn)社會(huì)學(xué)校在社區(qū)內(nèi)開(kāi)辦課堂或培訓(xùn)班。 現(xiàn)在世界上已經(jīng)公認(rèn)，以社區(qū)為基礎(chǔ)的正三角形（又稱(chēng)金字塔形） 醫(yī)療保健體系是理想的保健體系，其寬大的底部是可以被群眾廣泛利用的、立足于社區(qū)、提供基本醫(yī)療保健和公共衛(wèi)生服務(wù)的門(mén)診機(jī)構(gòu)（或診所與健康中心）；中部是二級(jí)醫(yī)院、護(hù)理院和其他能處理需要住院的常見(jiàn)問(wèn)題（如急腹癥、分娩等）的機(jī)構(gòu)，頂部是處理疑難和高技術(shù)問(wèn)題（如冠狀動(dòng)脈搭橋術(shù)