【正文】 的剛性需求得到釋放，且一直延續(xù)到了節(jié)后，預(yù)計(jì)在 09年上半年還將得以延續(xù)，但對與后期市場的預(yù)估 關(guān)鍵看國家的調(diào)控力度和金融危機(jī)的后續(xù)效應(yīng) 9 二、 09年樓市走勢預(yù)判 10 宏觀經(jīng)濟(jì) —— 關(guān)注央行第四季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告 房價(jià)面臨回調(diào)壓力 未來經(jīng)濟(jì)取決于內(nèi)外部需求以及政策效應(yīng) ? 在全球金融危機(jī)等多重因素沖擊下，未來一段時(shí)期世界經(jīng)濟(jì)仍可能趨于下行，復(fù)蘇尚需時(shí)日，我國經(jīng)濟(jì)仍將面臨嚴(yán)峻的外部環(huán)境。 全市中原三級(jí)市場每周買賣成交量( 單)0200400600800100012001 . 0 1 0 7 3 . 1 2 1 8 5 . 2 1 2 7 7 . 3 0 8 . 0 5 1 0 . 0 8 1 4 1 2 . 1 7 2 3 3 . 0 3 0 9 5 . 1 2 1 8 7 . 2 1 2 7 9 . 2 8 1 0 . 5 1 2 . 0 8 1 4 2 . 1 6 2 2全市中原三級(jí)市場每周租賃成交量( 單)01002003004005006001 . 0 1 0 7 3 . 1 2 1 8 5 . 2 1 2 7 7 . 3 0 8 . 0 5 1 0 . 0 8 1 4 1 2 . 1 7 2 3 3 . 0 3 0 9 5 . 1 2 1 8 7 . 2 1 2 7 9 . 2 8 1 0 . 5 1 2 . 0 8 1 4 2 . 1 6 2 2數(shù)據(jù)來源： 中原三級(jí)市場成交數(shù)據(jù)整理 5 羅湖區(qū)中原成交量走勢 上周羅湖區(qū)中原二手買賣成交 145單， 環(huán)比增加了％， 創(chuàng)下該區(qū)近 20個(gè)月以來的新高； 租賃成交了 59單，環(huán)比增加了 ％。 上周全市實(shí)現(xiàn)成交均價(jià)為11189元 /平米，環(huán)比小幅上漲了 ％，全市六個(gè)區(qū)域?qū)崿F(xiàn)全面上漲。 數(shù)據(jù)來源： 國土局網(wǎng)站項(xiàng)目銷售公示明細(xì) 2023年上半年 周均 1159套 2023年下半年 周均 637套 2023年上半年 周均 703套 2023年下半年 周均 1024套 上周 1827 目前 周均 1140套 全市每周成交均價(jià)( 元/ 平米)50007000900011000130001500017000190002100023000250001 . 0 1 0 7 9 . 1 7 2 3 6 . 0 9 1 5 2 . 2 3 3 . 0 12023年上半年 周均 11921元 /平米 2023年下半年 周均 16213元 /平米 2023年上半年 周均 13283元 /平米 2023年下半年 周均 13013元 /平米 上周 11189 目前 周均 11185元 /平米 數(shù)據(jù)來源： 國土局網(wǎng)站主頁公布價(jià)格（略有延遲） 3 上周羅湖區(qū)成交了 40套，2918平米，套數(shù)環(huán)比多了 9套，面積環(huán)比增加了 ％。 羅湖區(qū)中原三級(jí)市場每周買賣成交量( 單)0501001502002501 . 0 1 0 7 3 . 1 2 1 8 5 . 2 1 2 7 7 . 3 0 8 . 0 5 1 0 . 0 8 1 4 1 2 . 1 7 2 3 3 . 0 3 0 9 5 . 1 2 1 8 7 . 2 1 2 7 9 . 2 8 1 0 . 5 1 2 . 0 8 1 4 2 . 1 6 2 2羅湖區(qū)中原三級(jí)市場每周租賃成交量( 單)0204060801001 . 0 1 0 7 3 . 1 2 1 8 5 . 2 1 2 7 7 . 3 0 8 . 0 5 1 0 . 0 8 1 4 1 2 . 1 7 2 3 3 . 0 3 0 9 5 . 1 2 1 8 7 . 2 1 2 7 9 . 2 8 1 0 . 5 1 2 . 0 8 1 4 2 . 1 6 2 2數(shù)據(jù)來源： 中原三級(jí)市場成交數(shù)據(jù)整理 6 羅湖區(qū)個(gè)案 百仕達(dá)樂湖 百仕達(dá)樂湖共 940套單位，目前已銷售 267套，在項(xiàng)目入市的 08 年 6月至 8月間銷售火爆，但進(jìn)入 10月份后，項(xiàng)目陷入了滯銷， 每月平均 2套左右，年后依靠小陽春的市場， 2月份銷售達(dá) 13 套。 國內(nèi)房地產(chǎn)等重要領(lǐng)域依然面臨回調(diào)壓力，將連帶影響諸多行業(yè)。未來經(jīng)濟(jì)走向，一方面受存貨調(diào)整因素影響，另一方面取決于內(nèi)外部需求變化和宏觀政策的效應(yīng)。但是，中國管得了自己的事，管不了世界的事情。第二為在首波影響下的信貸緊縮及經(jīng)濟(jì)下滑情況出現(xiàn)惡性循環(huán) ,并反彈至金融市場 ,引致大幅度調(diào)整 。 ? 他認(rèn)為信貸數(shù)據(jù)讓人有三點(diǎn)疑慮：一是票據(jù)融資量激增顯出令人瞠目的信貸數(shù)據(jù)多少有些水分。但來自政府的投資需求只可以暫時(shí)平衡供需關(guān)系。 主要是由于需求下滑的情況下，食品和非食品同步都出現(xiàn)下滑，原材料、大宗商品，像原油、鋼鐵、煤炭、有色金屬等都出現(xiàn)了快速的下滑。而在至至少 1700萬平米未售面積中，有 544萬平米是已拿批預(yù)售但未售出面積，即未來 12年內(nèi)至少仍有 1156萬平米的面積可入市。 17 09年羅湖區(qū)項(xiàng)目一覽表 項(xiàng)目名稱 位臵 開發(fā)商 總占地面積 (萬㎡ ) 尚可售建筑面積 (萬㎡ ) 09可能入市面積 (萬㎡ ) 物業(yè)類型 仙湖公舘 蓮塘 廣嘉地產(chǎn) 大面積復(fù)式 鴻翠苑 草埔 鴻基地產(chǎn) 3房 金翠園 翠竹 佳兆業(yè)地產(chǎn) 7 中大戶型 文星閣 羅湖口岸 粵國投資 小戶型 華商時(shí)代公寓 田貝 華商臵業(yè) 住宅辦公兩用公寓 航天晴山月二期 蓮塘 航天地產(chǎn) 高檔住宅 港澳 8號(hào) 東門 港豐地產(chǎn) 5 5 公寓 京基金融中心 蔡屋圍 京基地產(chǎn) 總 38 高檔綜合項(xiàng)目 蘭亭國際公寓 蓮塘 西嶺股份 15 12 高檔公寓 峰度天下 蓮塘 羅芳 安業(yè)臵業(yè) 高檔住宅 幸福里 蔡屋圍 華潤深圳 —— 高檔公寓 田貝花園 田貝 田貝股份公司 —— 13 商住 在這 12個(gè)項(xiàng)目中，包括本項(xiàng)目在內(nèi)蓮塘片區(qū)預(yù)計(jì)推出的有 4個(gè)項(xiàng)目，其中 3個(gè)住宅產(chǎn)品相似，是羅湖 09年競爭最為激烈的片區(qū)。 小結(jié) 19 三、項(xiàng)目開盤方案 20 開盤工作梳理 開盤時(shí)間的選擇 項(xiàng)目現(xiàn)狀 推售策略及工程配合 認(rèn)籌細(xì)則 開盤方案 21 5月份及下半年推盤量 ? 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，羅湖區(qū) 4月起準(zhǔn)備推出市場的新盤預(yù)計(jì)總量可達(dá) 48萬㎡。 23 4月起，羅湖區(qū)樓市供應(yīng)量將呈現(xiàn)膨脹態(tài)勢，而且樓市供應(yīng) 量也會(huì)聯(lián)帶催生。且 11月份以前的客戶對項(xiàng)目已無太大熱情，隨著時(shí)間的推移， 前期累積的客戶將逐漸失去耐性。 第一批單位推售四大核心思想： 量少，保證項(xiàng)目開盤熱銷； 產(chǎn)品線豐富，對各個(gè)戶型進(jìn)行初次實(shí)戰(zhàn)摸底； 要保證后續(xù)推售單位的完整性； 此次推售單位以綜合質(zhì)素較差的單位為主，減輕后期銷售的壓力。 34 工程配合 為使第一批單位順利開并最大限度的提高解籌，售樓處及看樓通道務(wù)必在 3月