【正文】 樓王預(yù)約權(quán)拍賣（ ），開展事件營(yíng)銷炒作。 ?為客戶尋找高質(zhì)量客戶，爭(zhēng)取最佳的租金收入 ?星級(jí)酒店管家，全程貼心服務(wù) ?組建高素質(zhì)、嚴(yán)格訓(xùn)練的管家隊(duì)伍，作為業(yè)主私人助理 ?提供私人商務(wù)服務(wù)、私人管家服務(wù) ?外語(yǔ)服務(wù)； ?提供日常服務(wù)及個(gè)性化增值服務(wù) ?VIP私人?聚樂部? 主張一：專業(yè)資產(chǎn)管理，安全無(wú)憂投資服務(wù) 附加價(jià)值 —— 活動(dòng)營(yíng)銷 注重涉外人士的參與性， 實(shí)質(zhì)針對(duì)所有滿足需求的意向購(gòu)買者 大活動(dòng)形成涉外形象造勢(shì) 小活動(dòng)牽引涉外人士，帶動(dòng)客戶關(guān)注 如海外推薦會(huì)、中國(guó)民俗 DIY、 ‘國(guó)際 ’風(fēng)情月等活動(dòng) 銷售策略 （公寓） 大客戶挖掘；拓展銷售渠道；促進(jìn)銷售格局多元化 公寓操盤主策略 通過銷售操控手法，采用封留一棟 —— 階段時(shí)間內(nèi)尋找大客戶，在銷二棟的方式，尋找酒店經(jīng)營(yíng)公司作為商務(wù)式酒店公寓經(jīng)營(yíng)。 主張二、穿梭巴士配備 主張三、外國(guó)學(xué)校夏令營(yíng)培訓(xùn) ?如新加坡小學(xué)、蘇州外國(guó)語(yǔ)學(xué)校等合作，形成統(tǒng)一的教育聯(lián)盟，針對(duì)專區(qū)內(nèi)的業(yè)主子女提供 夏令營(yíng) 培訓(xùn)； ?太湖貴都周末外語(yǔ)及涉外知識(shí)等內(nèi)容的培訓(xùn)班。 報(bào)紙： 蘇州日?qǐng)?bào) 城市商報(bào) 揚(yáng)子晚報(bào) 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道、中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)等； 戶外： 市內(nèi)、繞城 滬寧 蘇嘉杭線等路段； 電視： 蘇州新聞、生活、娛樂等頻率 。 海外造勢(shì)策略 軟著陸策略 媒體策略 展示策略 活動(dòng)策略 銷售策略 推廣總策略 營(yíng)銷推廣架構(gòu) 海外造勢(shì)策略 營(yíng)造市場(chǎng)引爆熱點(diǎn)， 形成內(nèi)部炒作的重要題材 （銷售前期，即市場(chǎng)導(dǎo)入期） 運(yùn)作手法 —— ?主要以活動(dòng)為主體運(yùn)作方法，在調(diào)動(dòng)銷售資源上，通過與外區(qū)域行業(yè)人士合作；媒介跟蹤報(bào)道。 推廣總策略 骨架是涉外服務(wù)社區(qū)，滿足客戶需求導(dǎo)向形成美麗的外衣 以外部推廣為題材訴求內(nèi)部市場(chǎng) 中信太湖城各區(qū)廣告宣傳同步啟動(dòng)，形成客層的差異化與相對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品需求 本案涉外宣傳意義在于 —— 以涉外高端訴求吸引內(nèi)部（國(guó)人）購(gòu)買 ?中信太湖城作為全區(qū)母品牌，極大的支撐項(xiàng)目的外在形象 ?兩者之間相互促進(jìn)，借助貴都的入市，擴(kuò)大中信太湖城的影響力。 立面風(fēng)格建議 產(chǎn)品創(chuàng)造 屋頂示意 入口示意 山墻示意 （案例借鑒：云山詩(shī)意） 產(chǎn)品創(chuàng)造 外立面改建 過道改建建議 過道 外露臺(tái) 過道改建示意 露臺(tái)示意 剖面示意 產(chǎn)品創(chuàng)造 觀景高臺(tái)改建建議 平臺(tái) 360度觀景高臺(tái) 改建后示意 改建前 產(chǎn)品創(chuàng)造 裙樓屋頂改建建議 屋頂花園示意 裙樓屋頂 屋頂花園 產(chǎn)品創(chuàng)造 裙樓商業(yè)布局建議 生活服務(wù)區(qū) 滿足社區(qū)業(yè)主的基本生活需求： 以分割為小面積為主 ， 面積區(qū)間控制在 50200平方米 ， 對(duì)于物業(yè)用房和會(huì)議室等可以設(shè)置在位置相對(duì)較差部分 。 游客身處造型獨(dú)特 、 舒適通透的開放式水上主題餐廳 ， 不但可仰觀穹窿山 ， 俯看湖中蓮花 ， 享受清新自然空氣 ， 更可盡興品嘗特色美食 。 每戶水上別墅均設(shè)有伸入水中的木甲板和私家船塢 ， 可直接從自家出發(fā)泛舟湖上 ， 也可以自由穿梭 ， 沿著太湖大道旁開辟的河道 ， 游覽太湖各區(qū) 。 在功能上，庭院是室內(nèi)空間的延伸，半私密的庭院在很大程度上可以替代室內(nèi)空間使用，這種露天但又封閉的空間既很好地保持了住宅與自然 —— 陽(yáng)光、雨水、綠化的聯(lián)系，又可區(qū)別于戶外嘈雜的公共空間。 第五區(qū)文化水街 地利條件創(chuàng)造 產(chǎn)品類型 平均面積（平米） 建面比例 戶數(shù)比 例 六合院別墅 220250 63% 71% 水上別墅 350 37% 29% 產(chǎn)品面積配比： 地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 六合院別墅： 35250平米（ 150戶） 水上別墅： 21000平米（ 60戶） 酒店： 26325平米（含 1225平米改建增加面積） 總建筑面積： 82575平米 陸地面積： 77821平米 水域面積： 25298平米 總用地面積： 103119平米 容積率： 院落創(chuàng)新建議 三組雙拼的錯(cuò)落組合，六戶圍合中央形成半公共前庭方式，將幾個(gè)相對(duì)獨(dú)立的院落共置一起，對(duì)室內(nèi)外進(jìn)行完整的購(gòu)置，通過將半私密空間公共化，提高了院落建筑的實(shí)用性。 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 主要外部資源 —— 太湖、中央公園 地利條件創(chuàng)造 ? 一湖七島?初步構(gòu)思 六合院別墅 +水上別墅 + 新中式風(fēng)格 +院落街巷 以水為主題，中央水景位于基地核心位置，形成小區(qū)的內(nèi)湖景觀，與太湖相對(duì)應(yīng)。 商業(yè)的定位 ? 短期滿足內(nèi)配套； ? 中期（ 6號(hào)地完成時(shí)）滿足區(qū)域配套； ? 長(zhǎng)期滿足門戶經(jīng)濟(jì)。 ? 蘇州太湖沿線觀景多層、小高層、高層產(chǎn)品供應(yīng)的空白 ? 蘇州太湖沿線酒店式公寓產(chǎn)品供應(yīng)的空白 ? 太湖沿線小面積公寓產(chǎn)品供應(yīng)的空白 市場(chǎng)面臨的機(jī)會(huì)點(diǎn) —— 三大空白 對(duì)未開發(fā)土地的思考 項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢(shì) ?依托太湖區(qū)域的旅游度假規(guī)劃 ?中信太湖城的規(guī)劃建設(shè) ?優(yōu)越的區(qū)位 ?豐富的景觀資源 ?開發(fā)商的品牌效應(yīng) ?中國(guó)太湖文化論壇 劣勢(shì) ?項(xiàng)目周邊環(huán)境不佳 ?缺乏商業(yè)配套設(shè)施 ?項(xiàng)目為商業(yè)用地（貸款限制） 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn) ?高起點(diǎn)的規(guī)劃奠定了太湖國(guó)家旅 游度假區(qū)將成為長(zhǎng)三角的度假區(qū) ?同類產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力小 ?潛力巨大的市場(chǎng)需求 ?區(qū)域規(guī)劃盡顯貴族化 ?產(chǎn)品規(guī)劃的獨(dú)創(chuàng)性 項(xiàng)目威脅點(diǎn) ?現(xiàn)階段產(chǎn)品形象難以得到提升（爛尾樓） ?產(chǎn)品檔次很大程度上靠自身提升 ?中信太湖城的同質(zhì)化產(chǎn)品 ?華麗家族項(xiàng)目等競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 總的看來(lái)，貴都項(xiàng)目憑借其優(yōu)越的地理位置和區(qū)域獨(dú)特的規(guī)劃，優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)點(diǎn)較強(qiáng)勢(shì)。 享受型別墅需要較好的服務(wù)、配套和景觀資源。 同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果：區(qū)域市場(chǎng)整體去化速度緩慢 我們的出路在哪里？ 創(chuàng)新！ 創(chuàng)新是我們唯一的出路，要進(jìn)行產(chǎn)品的創(chuàng)新、規(guī)劃的創(chuàng)新、配套的創(chuàng)新、服務(wù)的創(chuàng)新、客源的創(chuàng)新。此外，要充分利用項(xiàng)目本身具有的臨湖特性以及緊靠中信太湖城的地理位置，提升項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值，在單價(jià)和總價(jià)上與區(qū)域其他項(xiàng)目相區(qū)隔。 ?提升臨湖概念，從看太湖到擁有太湖，在享有太湖景觀的基礎(chǔ)上提出?融入太湖?的概念， 從單純的?觀湖景?進(jìn)入到?住湖景? ，提升項(xiàng)目與其他個(gè)案的景觀區(qū)別。在開發(fā)時(shí)應(yīng)注意與中信太湖城產(chǎn)品的沖突，在客源、產(chǎn)品上相互區(qū)隔，營(yíng)造差異化，使得太湖城與貴都項(xiàng)目產(chǎn)生合力，吸引不同的客源。 市場(chǎng)定位原則 目標(biāo)客源及其特征 280320萬(wàn) 別墅客源構(gòu)成本地客源49%外地客源46%外籍客源5%總價(jià)4 2 0 5 3 0 萬(wàn)的別墅的客源構(gòu)成本地客源30%外地客源70%區(qū)域市場(chǎng)目前的客源情況 蘇州本地客源在項(xiàng)目區(qū)域周圍的購(gòu)房比例在 50％以下，外地高端客源和外籍人士、華僑客源所占比例較高，說(shuō)明外地客戶和外籍人士、華僑對(duì)本區(qū)域認(rèn)同度較高，同時(shí)他們的購(gòu)買力較高（但各個(gè)案對(duì)境外客戶均不重視）。將地塊北面水界面結(jié)合入口范圍拉大，將太湖視覺觀景走廊參透到六區(qū)，使六區(qū)能夠直接臨到太湖觀景面。 產(chǎn)品創(chuàng)造 六合院示意 六合院動(dòng)線分析 ? 新中式風(fēng)格?傳承中式傳統(tǒng)建筑風(fēng)格，融入現(xiàn)代西方居住方式，實(shí)現(xiàn)室內(nèi)外空間過渡與室外庭院的空間融合與劃分，形成開放流通的空間布局，使