【正文】 準(zhǔn)備結(jié)婚 /新婚 /新育 /待育 ） 、 方便工作 、 當(dāng)然 ， 還有未來(lái)不住之后 ， 用這個(gè)房子來(lái)賺錢 。 5. 由此推導(dǎo)出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群特征 —— 年齡特征： 2535歲 ， 正值婚姻嫁娶或新婚不久時(shí)期 。 他們大部分處于 “ 成家立業(yè) ” 的年齡 ，購(gòu)房的目的 大多與新婚有關(guān) 。 三 、 要擺脫項(xiàng)目劣勢(shì) ， 必須提前考慮如何 解決出行難及生活配套缺乏兩大難題 。 威脅： 上半年需求釋放，剛性需求在減少。 現(xiàn)階段生活配套嚴(yán)重缺乏。 結(jié)合以上三點(diǎn)，中信凱旋國(guó)際的核心價(jià)值點(diǎn)是： 在東莞大道邊上 以凱旋城品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn) 專為白領(lǐng)精英打造的 音樂(lè)公園社區(qū) 雖然項(xiàng)目擁有非常強(qiáng)大品牌優(yōu)勢(shì) 、 規(guī)劃優(yōu)勢(shì)以及發(fā)展前景 ， 但由于是一個(gè)全新項(xiàng)目 ， 它面臨著很多新項(xiàng)目都具有的劣勢(shì) ， 我們必須正視并解決這些劣勢(shì) —— 項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢(shì)： 中信強(qiáng)勢(shì)品牌及優(yōu)勢(shì)資源。 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力： 東莞大道 每一座大都市 ， 都有一條代表城市精神的道路 。 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力： 公園式生活 公園式生活一直是中信秉承的區(qū)別其他小區(qū)的獨(dú)特生活方式 。 發(fā)展戰(zhàn)略： 立足南城 ， 占據(jù)東莞大道及四環(huán)路兩條東莞主干道 。 但首批貨量面臨著配套不成熟 、 靠路面噪音較大等劣勢(shì) ， 要實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)有一定難度 。中信 必須從營(yíng)銷端口著手 ， 尋找銷售出路 ， 完成銷售目標(biāo) 。 品質(zhì)： 中信旗下物業(yè)均是升值之作 ， 好租好住一直是中信物業(yè)的代名詞 。 中信凱旋國(guó)際是中信凱旋系列的第二彈 ， 也是中信 09年最重頭項(xiàng)目 。 東莞 ， 有東莞大道 ！ 貫穿東莞 CLD、 CBD、 行政中心 ， 東莞大道邊上的房子一出世注定就是經(jīng)典之作 ， 升值只是彈指之間的事 。 以凱旋城品質(zhì)打造的音樂(lè)公園。 交通不便、人氣不足。 南城項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈。 四 、 項(xiàng)目周邊人氣缺乏 ， 不利于持續(xù)銷售 ， 首次 開盤必須一炮而紅 。 2. 大部分成交客戶都是 “ 新莞人 ” ， 主要 以周邊工廠員工 、 白領(lǐng) 為主 。 職業(yè)特征： 白領(lǐng) 、 周邊商戶 。 他們的外表特征是這樣的 —— 關(guān)鍵詞： 高知、創(chuàng)新 熱戀、新婚 積極、 自信 特征描述 ◇ 他們的行業(yè)主要集中在金融 、 保險(xiǎn) 、 貿(mào)易 、 電子 、 廣告與服務(wù)類 、 咨詢等處于事業(yè)初創(chuàng)期 。 ◇ 他們大部分處于適婚年齡或新婚不久 。 D、 周邊社區(qū)租戶： 精英名都 、 中信新天地 、 石竹新花園 、 城市假日租戶 、 中信旗下物業(yè)租戶 。 我們知道目標(biāo)客戶是一群 “ 70末 ， 80后 ” 的新生人群 ， 我們也知道他們?cè)谀睦?， 最后我們要考慮一下怎么去打動(dòng)這群年輕人 。 城市假日 3期 : 傳播關(guān)鍵詞： 空間革命，創(chuàng)意，現(xiàn)樓，產(chǎn)品。 上東國(guó)際 : 傳播關(guān)鍵詞： 美式，官邸，中心，豪門，鉑宮 輸出內(nèi)容： 中央繁華地段， CBD配套價(jià)值，國(guó)際活動(dòng)影響，豪宅形象占位，現(xiàn)場(chǎng)暖場(chǎng)銷售。 中央泛化，則中央已死。 我們有優(yōu)美的法式園林，“藝術(shù)公園”作主題怎樣？ 這個(gè)主題， 肯定是階段推廣中的重要主題 ！跟我們的特質(zhì)已經(jīng)十分相近了。 最關(guān)鍵的是， 當(dāng)賦予人格、精神的時(shí)候， 項(xiàng)目才擁有“活”的力量。 但是 ， 項(xiàng)目是以凱旋城為品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)打造的精英社區(qū) ， 我們除了要強(qiáng)調(diào)與消費(fèi)者產(chǎn)生心理共鳴 ， 也應(yīng)該強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目是一個(gè)富有品位的高品質(zhì)小區(qū) 。 時(shí)尚 的、 國(guó)際 的、富有 音樂(lè)品位的 浪漫 先鋒 我們還可以更煽情的描述： 結(jié)合項(xiàng)目的時(shí)尚、國(guó)際化特征： 是都市化 最前沿的標(biāo)志、標(biāo)桿 中信 我們的形象若要做得足夠獨(dú)特 ， 必須要 將形象豐滿至極致 。 提出項(xiàng)目形象表現(xiàn)策略如下： 運(yùn)用廣告設(shè)計(jì) 、 包裝表現(xiàn)浪漫元素 ， 用情感與目標(biāo)客戶建立溝通 。 圍繞這一個(gè)思路，我們可以做三件事情豐滿項(xiàng)目的廣告形象。 調(diào)性文字如下 —— 在城市的霓虹中迷路， 我希望 迷失在充滿音樂(lè)的浪漫世界里。同樣樓上依然是異國(guó)的風(fēng)景。 你仍堅(jiān)持我是你的朱麗葉。 同時(shí) ， 我們認(rèn)為拍攝電視片在費(fèi)用上太高 ， 因此建議用平面影視的方式制作電視片 。 而樣板房的打造 ， 關(guān)鍵是要有主題 ， 通過(guò)夸張的表現(xiàn)掩蓋戶型中的某些缺陷 。 樣板房裝修建議二： 浪漫滿屋 銷售中心包裝： 運(yùn)用音樂(lè)元素提高銷售中心格調(diào) 戶外洽談： 時(shí)尚、休閑 時(shí)尚、休閑擺設(shè) 園林環(huán)境： 用音樂(lè)元素提升氛圍，用浪漫元素做出小品 浪漫園林小品 異型園林音箱 廣告包裝： 在看樓路線沿線擺放煽情的情調(diào)展板 圍墻包裝： 在展示面較好的位置可適當(dāng)做異型圍墻。 公關(guān)活動(dòng)建議一： 公園婚紗節(jié)。 購(gòu)房抽旅游大獎(jiǎng) 促銷活動(dòng)建議： 購(gòu)房抽“維也納音樂(lè)浪漫之旅” 形象活動(dòng)還有很多很多 …… 正月十五，元宵 七月初七，七夕 2月 14日，情人節(jié) 3月 14日，白色情人節(jié) 中外的浪漫日子 12月 24日，圣誕節(jié) 兩個(gè)人固然浪漫 一個(gè)人、一家人都可以浪漫 浪漫也可以是一家人 胎教音樂(lè)會(huì) 通過(guò)形象傳播 ， 我們可以與目標(biāo)客戶建立精神溝通 。 建議三： 為配合項(xiàng)目主題 ， 增加 『 音樂(lè)鑒賞室 』 ， 成為展示 、 使用 、舉辦主題活動(dòng)的多項(xiàng)功能 建議四： 會(huì)所功能建議 。既可以解決項(xiàng)目交通問(wèn)題，又可以將各配間的配套、資源通過(guò)車連起來(lái)，讓客戶相互利用。 建議一： 產(chǎn)品增值： 降低首次購(gòu)房投入 朝天小學(xué)給予業(yè)主學(xué)位 。 聯(lián)系陽(yáng)光五小、六小，讓業(yè)主也能享受到其中的學(xué)位。 建議一： 靠五環(huán)路的小區(qū)路面，提前種植高大、稠密的樹木來(lái)遮擋噪音，形成綠化隔離帶。但要完成銷售目標(biāo) ， 我們還需要一些更加有效的營(yíng)銷手段 ， 同時(shí)還需編排好整個(gè)營(yíng)銷節(jié)奏 —— Chapter Four 項(xiàng)目開盤營(yíng)銷推廣策略 在討論項(xiàng)目開盤營(yíng)銷策略之前 ， 有幾個(gè)重要問(wèn)題值得仔細(xì)探討 —— 問(wèn)題一： 怎樣在首次開盤就奠定項(xiàng)目的江湖地位，為后續(xù)開發(fā)打下基礎(chǔ)？ 奠定項(xiàng)目江湖地位 確立江湖地位可以有很多種方面 ， 廣告 、 推廣 、 活動(dòng)等等 ， 這些手段都可以是有效途徑 。 這些項(xiàng)目在市場(chǎng)上的影響力可見一斑 ， 他們每一次推貨 、 銷售 、 活動(dòng)等行為都能牽動(dòng)著地產(chǎn)從業(yè)人的心 。 首先 ， 要在地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域里奠定項(xiàng)目的影響力 。 短期的配套未完善只會(huì)是時(shí)間問(wèn)題而已 。 因此 ， 行業(yè)口碑也是項(xiàng)目的一個(gè)重要傳播手段 。 我們想到了舉行 “ 中信 意義三： 這個(gè)發(fā)布會(huì)將會(huì) 成為開盤前后的炒作主線 。 問(wèn)題二： 南城的二房產(chǎn)品目前處于真空階段，項(xiàng)目怎樣提前鎖定目標(biāo)客戶？ 通過(guò)線下客戶拓展儲(chǔ)客！ 線下客戶儲(chǔ)備策略 一、通過(guò)戶外提前導(dǎo)入項(xiàng)目 項(xiàng)目 此戶外位于本項(xiàng)目地塊旁邊 ， 配合圍墻使用能有效提高昭示性 。 營(yíng)銷主題： 中信 16年 ， 東莞 “ 中心區(qū)物業(yè)中信造 ” 展 。 八月份 ? 輪流在中信 6個(gè)項(xiàng)目中開展 【中信 拓展方式： 通