【正文】 根底 :歷史 +文化底蘊 宏觀 :國企 +大器 +實力 人文 :支持藝術(shù) +生態(tài)關(guān)懷 扎實 :安逸 +自豪心理 根基 :不浮誇 +不躁富 2023/3/6 17 本報告是嚴(yán)格保密的。 十月圍城 電影宣傳海報 十月圍城 電影宣傳海報 鋼琴家朗朗 社區(qū) 音樂教室 投名狀 電影宣傳海報 宏觀 :國企 +大器 +實力 十月圍城 電影首映式 媒體見面會 +明星雲(yún)集 +全國首映在南京 (紀(jì)念孫中山 )+媒體炒作 人文 :支持藝術(shù) +生態(tài)關(guān)懷 音樂 +電影 1.鋼琴家朗朗 民間徵才 2.十月圍城 大碟明星簽售 佳片有約 連續(xù)播出 社區(qū)設(shè)兒童音樂教室、影音放映室 扎實 :安逸 +自豪心理 廣告表現(xiàn)文字 畫面調(diào)性 廣告表現(xiàn) 根基 :不浮誇 +不躁富 廣告表現(xiàn)文字 畫面調(diào)性 廣告表現(xiàn) 品牌訴求點 具體 發(fā)散點 品牌行為表現(xiàn)載體 對接項目 產(chǎn)品延伸 2023/3/6 19 本報告是嚴(yán)格保密的。 PART THREE 關(guān)於河西 (人 事 物 ) 戰(zhàn)術(shù) G 34設(shè)定 戰(zhàn)術(shù) G34設(shè)定 : 2023/3/6 21 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目區(qū)位 項目位于河西板塊 —— 南京城市副中心核心地段， CBD、現(xiàn)代化都市為區(qū)域最鮮明的符號形象 本案 2023/3/6 22 本報告是嚴(yán)格保密的。 客戶條件 二次或三次臵業(yè)人群 中資 /外資企業(yè)中高層 私營業(yè)主、公務(wù)員 年齡 33~48歲 三口之家、三代同堂 中產(chǎn) /富裕 ,外地富有人群 家庭年收入 30萬以上 富豪階層 富裕階層 中產(chǎn)階層 中等偏上 收入階層 工薪階層 區(qū)域主力階層 臵業(yè)經(jīng)歷 職業(yè)特征 家庭結(jié)構(gòu) 經(jīng)濟結(jié)構(gòu) 環(huán)境偏好 城市氛圍濃厚 現(xiàn)代都市感 /國際感 情感特征 有學(xué)識、有品位 居住體驗豐富， 視野開闊， 追求品質(zhì)生活的同 時更希望在生活 中融入文化、藝術(shù) 等有品位的元素 區(qū)域客源以受過良好教育的中產(chǎn)階層為主，視野開闊，追求生活品質(zhì)，對現(xiàn)代的建筑風(fēng)格有較高的接受度 2023/3/6 24 本報告是嚴(yán)格保密的。 一家崇尚文化的偉大公司 現(xiàn)代城市路線 +藝術(shù)文化元素 產(chǎn)品形象 策略路線 保利集團對文化的崇尚使本項目亮點得到升華，藝術(shù)文化元素將在產(chǎn)品中得到體現(xiàn) 策略路線 2023/3/6 26 本報告是嚴(yán)格保密的。 會所 景觀體系 售樓處 樣板段 樣板房 項目形象策略體系 立面及公共部位 項目形象 策略體系 要點： 重點打造對客戶影響最大的“外顯性”產(chǎn)品要素，“把錢花在刀口上”，迎合客戶對品質(zhì)的追求 在整個產(chǎn)品策略中，始終堅持“現(xiàn)代城市路線”和“藝術(shù)文化元素”的有機融合。 一、產(chǎn)品系統(tǒng) 2023/3/6 29 本報告是嚴(yán)格保密的。 BUILDING FACADE 外立面建議 ?都市 ART DECO ?藝術(shù) ART DECO 外立面風(fēng)格：新都市主義 ART DECO 都市化建筑形態(tài) +藝術(shù)化建筑風(fēng)格 外立面風(fēng)格 2023/3/6 31 本報告是嚴(yán)格保密的。 規(guī)劃與戶型 建筑入口模式建議 ?層疊向上，裝飾味甚濃 ART DECO風(fēng)格有它獨特的空間形態(tài)和裝飾手法，層層疊退強調(diào)了入口的空間感受，并帶有一定的裝飾效果，以挺拔向上，特點示人。 CULB 大堂 LOBBY 大堂空間模式建議 ?下沉式入戶大堂 入戶大堂設(shè)計為下沉式庭院的生態(tài)大堂，下沉庭院和車庫相通，即可豐富景觀層次，讓景觀更具空間感和趣味性，又在功能上為住戶的需求武裝到牙齒）； ?上下雙入戶大堂 一層為地上入戶大堂，地下一層為車庫入戶大堂，自動扶梯相連； 大堂功能 酒店式大堂概念 不小于 200平方的挑高大堂，內(nèi)設(shè)接待、休息、商務(wù)等功能區(qū)，專人 24小時管家式服務(wù)。 大堂建議 2023/3/6 35 本報告是嚴(yán)格保密的。 全明陽光內(nèi)庭式地下車庫 ?在入口處堆坡與開挖的形式能保證地下車庫的采光與通風(fēng) ?地下車庫入口 全明陽光內(nèi)庭式地下車庫 地下車庫 2023/3/6 37 本報告是嚴(yán)格保密的。 全 齡 化 受眾 人性化 特色 適度高端 功能 會所設(shè)臵原則 ?“ 適度高端 ”： 會所的方能應(yīng)符合項目的整體定位和客戶定位 ，建議會所功能定位應(yīng)適度高端，但同時要兼顧實用性 …… ?“ 人性化”： 不是說配套全就是好，一味追求大而全的代價就是 —— 你要付出更高的房價去換取一些你也許一輩子都用不了幾次的“這個房”“那個室”，所以設(shè)施有特色，服務(wù)有針對性的 人性化 會所，才會格外受人青睞 …… ?“ 全齡化”： 多設(shè)臵些利用率高，又受大家喜愛的項目，能兼顧到文化、娛樂、健身又能涉及到 婦孺老人 的需求 …… 2023/3/6 39 本報告是嚴(yán)格保密的。 會所功能 會所功能 會所功能分區(qū)：男士會館 針對男性業(yè)主，結(jié)合項目自身定位和目標(biāo)客戶特點，建議男士會館部分以運動功能為主，商務(wù)休閑特點為輔。 另外可將兒童會館與女士休閑區(qū)部分相連，讓業(yè)主在享受養(yǎng)生的同時，能照顧到年幼的子女。 兒童涂鴉區(qū)、家庭親子活動區(qū)、兒童迷宮、益智類游戲區(qū)、兒童攝影區(qū)、兒童才藝表演區(qū)、玩具區(qū)、主題故事屋、專業(yè)興趣班、成長故事墻 （其中兒童表演區(qū)可定期舉辦活動，玩具區(qū)可以號召社區(qū)小朋友進行玩具捐贈或互換等） 會所功能 會所功能 2023/3/6 43 本報告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)同策許可，請勿引用與編輯。未經(jīng)同策許可，請勿引用與編輯。 中央湖景 2023/3/6 48 本報告是嚴(yán)格保密的。 中西方文化在小品、雕塑、硬質(zhì)鋪裝中得到體現(xiàn)； 采用雕塑、小品、硬質(zhì)鋪裝的形式來增強景觀性和文化性。 二、體驗系統(tǒng) 2023/3/6 51 本報告是嚴(yán)格保密的。 多媒體展示區(qū)（售樓處） 迎賓（售樓處） 項目規(guī)劃理念 區(qū)域規(guī)劃特征 產(chǎn)品特征說明 展示區(qū)（樣板段） 樣板房展示區(qū) 多媒體展示 現(xiàn)場實景展示 核心手段： 聲色光影 情景式體驗 流程 2023/3/6 53 本報告是嚴(yán)格保密的。 售樓處建議宗旨 保利公司對文化的追崇 保利公司對藝術(shù)的追求 售樓處建議 保利公司對文化的追崇、對藝術(shù)的追求是售樓處建議的宗旨 2023/3/6 55 本報告是嚴(yán)格保密的。 售樓處外圍 景觀打造 外圍景觀打造原則：從每個角落體現(xiàn)本項目品質(zhì)，從每個細節(jié)透視項目檔次； 從項目紅線外就開始建設(shè)綠地、鋪裝，提高整體項目外圍形象 售樓處周邊區(qū)域通過藝術(shù)的裝飾透視本項目的內(nèi)在品質(zhì) 2023/3/6 57 本報告是嚴(yán)格保密的。 售樓處 內(nèi)部風(fēng)格 現(xiàn)代風(fēng)格 在整體現(xiàn)代風(fēng)格的基調(diào)上，合理的添加具有文化氣息的裝飾品，更能體現(xiàn)本項目文化內(nèi)涵。 售樓處 銷控區(qū) 銷控區(qū)設(shè)臵在售樓處入口處，以精致的裝飾體現(xiàn)項目文化感 銷控區(qū) 為了第一時間接待客戶，建議銷售控區(qū)設(shè)臵在售樓處入口附近； 銷控區(qū)裝飾盡量氣派、大氣體現(xiàn)本項目的尊貴感； 已具有文化格調(diào)的裝修風(fēng)格展現(xiàn)項目形象。 擺放位臵醒目便于客戶觀看，模型功能細分利于客戶了解本項目 2023/3/6 61 本報告是嚴(yán)格保密的。 普通洽談區(qū) Vip洽談區(qū)以充滿藝術(shù)感的裝修，讓客戶更舒適； 作為一處簽約區(qū)域， vip洽談區(qū)有效保證客戶私密性。 吧臺區(qū) 為客戶提供飲料的休息區(qū)，為客戶減輕緊張感，熱誠的服務(wù)減弱客戶的防備心理 2023/3/6 63 本報告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)同策許可，請勿引用與編輯。 保利文化區(qū) 保利文化 虎首 猴首 牛首 保利影院 保利博物館 保利劇院 在售樓處中劃分一個區(qū)域，用以展現(xiàn)保利集團對文化、藝術(shù)的貢獻，傳遞保利地產(chǎn)的文化基因 2023/3/6 66 本報告是嚴(yán)格保密的。 售樓處 — 主入口 — 到達小區(qū)景觀中軸 — 各樣板房 ?樣板房位臵如圖所示，主要基于以下考慮： ?考慮到施工進度，樣板段選擇與主要景觀 最接近區(qū)域 ?小區(qū)入口、小區(qū)中軸線的景觀價值較大 ? 入口到樣板房區(qū)域之間通道易于客戶進行社區(qū)的實景體驗 ?選擇小區(qū)主要房型樓作為樣板段； 售樓處位置 樣板段 大四房（雙衛(wèi)、工人房、獨立電梯）樣板房 “ 2+1”房 +工人房樣板房 2+1房樣板房 樣板段及 建議原則 會所 2023/3/6 68 本報告是嚴(yán)格保密的。 1 入口廣場 2 主要景觀 3 景觀會所 4 白沙河景 5 外部景觀河道 樣板段設(shè)臵 入戶動線 保證展示實物的完整，充分展現(xiàn)產(chǎn)品力 入口廣場：樣板段入口處設(shè)臵開放式的廣場，提高項目調(diào)性，并兼具停車功能 精神堡壘：精神堡壘是社區(qū)藝術(shù)氛圍，能夠極大的加深購買者對整個項目的印象，增加客戶逗留欲望，提升購買信心 主要景觀：設(shè)臵主要景觀，增加樣板段的可觀賞性 白沙河景：充分利用本項目生態(tài)水資源，在樣板段中規(guī)劃白沙灘更添自然和諧之美 雕塑小品：周邊建筑雕塑小品，將中西文化展現(xiàn)在小區(qū)每個角落 1 2 3 4 5 2023/3/6 70 本報告是嚴(yán)格保密的。 樣板段設(shè)臵 藝術(shù)噴泉 充滿藝術(shù)文化氣息的噴泉景觀 景觀噴泉增強本項目可觀賞性 設(shè)臵主要景觀，增加樣板段的可觀賞性、展現(xiàn)文化氣息 1 3 4 5 2 2023/3/6 72 本報告是嚴(yán)格保密的。 樣板段設(shè)臵 白沙水景 充分利用本項目生態(tài)水資源，在樣板段中規(guī)劃白沙灘更添自然和諧之美 在河道周邊部分鋪設(shè)白沙灘，認(rèn)為的增添自然之美 在生態(tài)河道周邊建筑雕塑小品，將中西文化展現(xiàn)在小區(qū)每個角落 2 1 3 5 4 2023/3/6 74 本報告是嚴(yán)格保密的。 76 樣板房 2023/3/6 76 本報告是嚴(yán)格保密的。 根據(jù)產(chǎn)品和對應(yīng)的客戶特點，設(shè)計相應(yīng)的樣板房風(fēng)格 風(fēng)格建議原則 設(shè)計原則 附加值充分利用，突出項目附加值；細節(jié)處理，提升產(chǎn)品力 樣板房風(fēng)格建議 2023/3/6 78 本報告是嚴(yán)格保密的。 首購客戶和功能型改善客戶為主，年齡 2535歲， 經(jīng)濟實力一般，對總價較敏感， 偏好簡約時尚的現(xiàn)代風(fēng)格。未經(jīng)同策許可，請勿引用與編輯。 適應(yīng)主題建議 現(xiàn)代典雅 大三房風(fēng)格建議 2023/3/6 81 本報告是嚴(yán)格保密的。 戶 型 面 積 設(shè)計特點 預(yù)計購買人群 4房 銷售面積 165平方米 實際使用面積 170180平方米 本戶型面積、總價段最高。未經(jīng)同策許可，請勿引用與編輯。未經(jīng)同策許可，請勿引用與編輯。 男主人的“勢力范圍” —— 書房、客廳 女主人的“勢力范圍” —— 臥室、更衣間、起居室 小超人的“開心樂園” —— 游戲空間的延伸 愛是無聲的語言 —— 點滴歲月，暖暖親情 瑣碎的幸福 —— 有溫度的生活情景 精神入住 —— 體貼、互動 角色演繹 人性化細節(jié) 步驟二：根據(jù)不同的主題，進行相應(yīng)的角色演繹 樣板房建議 2023/3/6 87 本報告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)同策許可，請勿引用與編輯。 角色演繹 —— 小超人的“開心樂園” —— 游戲空間的延伸 樣板房建議 角色演繹 體驗營銷 2023/3/6 91 本報告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)同策許可，請勿引用與編輯。 項目 打造重點 產(chǎn)品系統(tǒng) 立面及公共部位 立面： 新都市主義 ART DECO，都市化建筑形態(tài) +藝術(shù)化建筑風(fēng)格 公共部位：建筑入口、大堂、電梯、車庫 會所 人性化全齡會所 景觀 融合 中西方文化和藝術(shù)元素的新都市風(fēng)情景觀 主題，重點打造中央湖景和沿河景觀 體驗系統(tǒng) 售樓處 與項目整體風(fēng)格相呼應(yīng)，同時要體現(xiàn)保利地產(chǎn)的 文化基因 樣板段 樣板段景觀打造重點： 藝術(shù)感、文化感 樣板房 樣板房 “體驗式營銷 ”，讓消費者實現(xiàn) “居住夢想 ”，激發(fā)購買欲望 項目產(chǎn)品形象策略：現(xiàn)代城市路線 +藝術(shù)文化元素 策略總結(jié) 2023/3/6 94 本報告是嚴(yán)格保密的。 PART FOUR 關(guān)於 仙林 (人 事 物 ) 戰(zhàn)術(shù) G 34設(shè)定 戰(zhàn)術(shù) G34設(shè)定 : 2023/3/6 96 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?對高品質(zhì)、高品位的商品和服務(wù)消費力較強，不保守 十朝都會 六朝古都 南京 中華民國 首都 秦淮河 紫金山 孫中山 莊嚴(yán)、肅穆、極具歷史厚重感的城市 又不乏浪漫氣息 南京高收入人群不僅樂于傳承厚重歷史人文，同時，對