南昌澳斯屯象湖項(xiàng)目營(yíng)銷提案報(bào)告_78ppt-wenkub
2023-03-06 18:56:06 本頁面
【正文】 8 羅馬象湖一號(hào) 551 54055 3977 金沙逸都 370 34476 3190 豐源醇和 312 30865 3563 區(qū)域整體概況 象湖新城各項(xiàng)目今年銷售情況 ? 幸福時(shí)光以 1610套的銷量成為目前象湖新城銷冠，偉夢(mèng)清水灣以 1316套排名第二，偉夢(mèng)清水灣主要以內(nèi)部認(rèn)購(gòu)為主，故成交均價(jià)只有 2768元 /平米。 教育 九里百樹小學(xué)與平安外國(guó)語學(xué)校為新城僅有的兩所學(xué)校。新城的完善和公共設(shè)施的城市投入難以預(yù)期。功能主要以商業(yè)金融、商務(wù)辦公、文化娛樂等公共設(shè)施為主。規(guī)劃總用地 頃，總?cè)丝?35萬人。 項(xiàng)目本體分析 地塊屬性：西靠南大一附醫(yī)院，南臨撫河故道 ? 地塊周邊景觀資源較為豐富，南臨撫河故道，擁有較好的湖景； ? 與區(qū)域項(xiàng)目相比，本案西靠南大一附醫(yī)院，擁有較強(qiáng)的配套優(yōu)勢(shì)。 項(xiàng)目本體分析 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 高新開發(fā)區(qū) 昌南工業(yè)區(qū) 昌東工業(yè)區(qū) 青云譜區(qū) 象湖新城 本案 傳統(tǒng)城市中心：是南昌的經(jīng)濟(jì)、政治、文化、旅游、商貿(mào)中心 朝陽洲是政府當(dāng)前重點(diǎn)打造，主要以居住和商務(wù)為主 青山湖區(qū)：城市湖景高檔住宅區(qū)，改善性置業(yè)區(qū)域 紅谷灘：城市新的CBD和高檔居住中心 主要為城市剛需首次置業(yè)者的置業(yè)首選區(qū)域 項(xiàng)目本體分析 市中心 青 山 湖 區(qū) 區(qū)域?qū)傩裕簞傂孕枨笫状沃脴I(yè)者的置業(yè)首選區(qū)域 區(qū)域?qū)傩裕焊呱凶≌瑓^(qū)域 ? 范圍 —— 面積 ： 用地：南起銀湖二路（即匯仁大道），北至昌南大道（南昌市南外環(huán)），西起濱江路，東至雄溪河。規(guī)劃總用地 ，總?cè)丝?35萬人。 項(xiàng)目本體分析 地塊屬性：區(qū)域小規(guī)模、中等容積率、擁有部分自然景觀的商住用地 ? 地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ? 占地面積 : ㎡； ? 容積率 :； ?建筑密度 :≤24% ； ?綠地率： ≧35% ； ?建筑間距：多層 ≧1:1H ，高層 ≧1: ； ?用地性質(zhì) ?商住用地； ?套內(nèi)建筑面積 90m2以下住宅占開發(fā)住宅總建筑面積 70%以上 。 ?新城布局：根據(jù)功能分區(qū)，分別設(shè)一個(gè)主中心、一個(gè)副中心。 ?東區(qū)功能：東區(qū)為象湖新城副中心，設(shè)置在東蓮路以南，金沙二路沿線的位置。 解讀象湖新城 新城東區(qū)現(xiàn)狀 公共交通 目前開通的公交僅有 21 516路，目前象湖新城出行主要依靠各樓盤特約班車。 金融 新城內(nèi)金融配套較為缺乏。 區(qū)域整體概況 建筑形態(tài) 供應(yīng)套 數(shù)（套） 去化套 數(shù)（套） 均價(jià) (元 /平米） 去化率 花園洋房 230 230 4600 100% 多層 2876 2344 3900 81% 小高層 2697 1788 3400 66% 高層 3362 2267 3200 67% 各建筑形態(tài)去化比例100%81%66%67%0% 20% 40% 60% 80% 100% 120%花園洋房 多層 小高層 高層? 今年象湖新城花園洋房去化率最高，達(dá)到 100%去化，成交均價(jià) 4600元 /平米； ? 多層去化率為 81%,成交均價(jià)為 3900元 /平米； ? 小高層與高層雖然有 66%與 67%的去化率，但在區(qū)域內(nèi)屬于去化速度較慢的產(chǎn)品，且價(jià)格也較低，分別為 3400元 /平米與 3200元 /平米。對(duì)于象湖新城該區(qū)域，總價(jià)過高，因此去化速度較慢。預(yù)計(jì)今年奧林匹克花園、羅馬象湖一號(hào)與金沙逸都都可以收官。 競(jìng)爭(zhēng)分析 區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)分析 — 幸福時(shí)光 競(jìng)爭(zhēng)分析 ? 幸福時(shí)光打造瑞士風(fēng)情建筑，以蘇黎世小鎮(zhèn)規(guī)劃為背景，小區(qū)內(nèi)部道路與河道有機(jī)結(jié)合。 項(xiàng)目區(qū)位 ?地理位置：金沙二路與象湖路交匯處 ?優(yōu)勢(shì)及賣點(diǎn)：西班牙風(fēng)情社區(qū)，兩萬平米內(nèi)湖，開通社區(qū)巴士 項(xiàng)目指標(biāo) ?占地面積： 466666平米 ?建筑面積： 860000平米 ?容積率： ?綠化率： 45% ?戶數(shù)：共 6885套 ?開發(fā)進(jìn)度：項(xiàng)目分五期開發(fā)，目前開發(fā)至第三期 ?內(nèi)部配套： 社區(qū)商業(yè)街 競(jìng)爭(zhēng)分析 區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)分析 — 力高國(guó)際城 競(jìng)爭(zhēng)分析 ? 力高國(guó)際城為西班牙風(fēng)格設(shè)計(jì)，園林景觀設(shè)計(jì)分為七個(gè)組團(tuán)式景觀，分別以西班牙七個(gè)地區(qū)來命名。 ?項(xiàng)目指標(biāo) ?占地面積： 813000平米 ?建筑面積： 1180000平米 ?容積率： ?綠化率： 40% ?戶數(shù)：共 9900套 ?開發(fā)進(jìn)度：項(xiàng)目分五期開發(fā)，目前開發(fā)至第三期 ?內(nèi)部配套：商業(yè)街、幼兒園、中小學(xué)、青少年活動(dòng)中心、社區(qū)服務(wù)中心、電信郵政所、集貿(mào)市場(chǎng)。英倫風(fēng)格建筑一般有進(jìn)深較大的入口和寬廣的門廊，多采用暖色系，如磚紅色。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 區(qū)域未來競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目研究 —— 恒大城 長(zhǎng)沙恒大城 西安恒大城 長(zhǎng)沙恒大城 石家莊恒大城 長(zhǎng)沙恒大城（ 92㎡） 沈陽恒大城（ 88㎡） 武漢恒大城（ 95㎡） 重慶恒大城 (94㎡ ) ?西安恒大城戶型 8789㎡兩房、 113132㎡ 三 房； ?武漢恒大城戶型 6995㎡兩房， 89137㎡三房，139140 ㎡四房； ?長(zhǎng)沙恒大城戶型 8791㎡兩房， 192111㎡三房，130147四房； ?重慶恒大城戶型 5573㎡兩房， 86101㎡三房，101116 ㎡四房（套內(nèi)建筑面積）； 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 區(qū)域未來競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目研究 —— 恒大城 優(yōu)勢(shì)（ S）： 機(jī)會(huì)（ S）： 危脅（ S）： 本項(xiàng)目 ?項(xiàng)目緊依 175畝中心公園 ?樓面地價(jià)低于對(duì)手 ?江景弱于對(duì)手 ?品牌弱于對(duì)手 ?用地性質(zhì)劣于對(duì)手 ?產(chǎn)品形態(tài)與內(nèi)部空間打造有突破空間； ?差異化定位 ?高端定位以及先于本案入市，將為本案提供良好價(jià)值釋放空間。 象湖新城主流產(chǎn)品的售樓部 區(qū)域產(chǎn)品研究 力高國(guó)際城 幸福時(shí)光 保集半島 景城名郡 ? 通過花臺(tái)、設(shè)備間、凸窗等各種方式贈(zèng)送使用面積，增加了產(chǎn)品的性價(jià)比。 客戶分析 區(qū)域客戶特征掃描 —— 朝氣蓬勃的一代 ? 出處： ? 普通年輕白領(lǐng) /事業(yè)單位員工 / 剛剛結(jié)婚或正準(zhǔn)備結(jié)婚的年輕小兩口 ? 生活方式： ? 活力、激情、時(shí)尚、信心 ? 狀態(tài)： ? 有微薄積蓄，父母給予經(jīng)濟(jì)支持，自己還月供 ? 置業(yè)價(jià)值點(diǎn)： ? 性價(jià)比高 ? 交通便利、配套完善 ? 高品質(zhì)、時(shí)尚 ? 個(gè)性獨(dú)立生活空間 ? 成長(zhǎng)型 客戶分析 區(qū)域客戶特征掃描 —— 社會(huì)中堅(jiān)的一代 板塊客戶描述： ? 出處： ? 私營(yíng)業(yè)主 /政府公務(wù)員 /企事業(yè)單位的中層干部和技術(shù)人員 ? 生活方式： ? 沉穩(wěn)、規(guī)律、效率 ? 狀態(tài)： ? 生活安定富足，已非一次置業(yè)，渴望改善生活 ? 置業(yè)價(jià)值點(diǎn)： ? 高品質(zhì)生活 ? 享受獨(dú)占資源 ? 離塵而不離城 ? 置業(yè)動(dòng)機(jī)： ? 提前購(gòu)買養(yǎng)老住宅 ? 成熟型 客戶分析 區(qū)域客戶特征掃描 —— 黃昏的一代 板塊客戶描述： ? 出處： ? 即將退休或已退休的老年人 ? 生活方式： ? 閑、安逸 ? 狀態(tài)： ? 頤養(yǎng)天年 ? 置業(yè)價(jià)值點(diǎn)： ? 生活配套 ? 恬靜舒適的生活氛圍 ? 遠(yuǎn)離城市喧囂
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