【正文】 南昌職工平均月收入水平為500元，最低生活保障水平工資標(biāo)準(zhǔn)為180元，效益較好單位職工月收入達(dá)到1000元以上。二、南昌經(jīng)濟(jì)狀況分析江西省屬于我國經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，農(nóng)業(yè)產(chǎn)值在國內(nèi)生產(chǎn)總值中所占的比重為27%，較全國平均值高6個(gè)百分點(diǎn)，主要農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量在全國占有舉足輕重的地位，如糧食、棉花、茶葉等。c；秋季天高氣爽，景色宜人。交通用地45萬畝,%,%。,%。1967年，南昌、新建2縣劃歸南昌市，；1969年，永修縣馬口公社的上板、羅亭兩個(gè)大隊(duì)和安義縣劃歸南昌市，,目前,，增加近12倍。全市西北接九嶺山地，東南依贛中南山地丘陵，崗巒坡地綿延，新建縣境內(nèi)的梅嶺，一山飛峙，林木繁茂，為著名的風(fēng)景區(qū)。03’之間。11’之間，其中，市區(qū)位于北緯28。南昌位于江西省中部偏北，東徑115。江西省南昌市象湖項(xiàng)目前期策劃書第一部分：背景篇一、南昌人文、地理、歷史概況南昌，江西省會(huì)，全國62個(gè)歷史文化名城之一。27’—116。35’—28。南昌東與余干縣、東鄉(xiāng)縣接壤，南與臨川縣，豐城縣相連，西與靖安縣、奉新縣、高安縣為鄰，西北接永修縣，東北隔鄱陽湖與都昌縣、波陽縣相望。南昌，是祖國東南的交通樞紐，鐵路有浙贛、南潯、向樂、京九四線，每天有始發(fā)和過境列車通往北京和國內(nèi)20多個(gè)大中城市。南昌市處贛江、撫河兩大水系尾閭區(qū)，地勢平坦，湖泊星羅密布，,%。在全市總面積中，除水域面積外，占總面積70%的陸地，絕大部分已得到利用開發(fā)。南昌屬亞熱帶氣候，春季雨水集中氣候溫潤。c；冬季有時(shí)受西伯利亞和蒙古高壓南下的影響，偶有風(fēng)雪。較耕地面積比重高6—44個(gè)百分點(diǎn)。以一工作2年左右大學(xué)本科生為例，月收入約1300元。 目前南昌市居民家庭月收入（名義）大致可劃分為以下4個(gè)檔次A) B) C) D) 高收入家庭3萬元以上南昌市2000年度比上年度物價(jià)指數(shù)%%%一是農(nóng)業(yè)開發(fā)項(xiàng)目。對外商投資高新技術(shù)產(chǎn)品和項(xiàng)目，應(yīng)該采用特別優(yōu)惠的政策。三、南昌市城市發(fā)展規(guī)劃（主城區(qū)和外圍組團(tuán)）。城區(qū)面積65平方公里，居民102萬。全境地勢平坦，現(xiàn)代高樓林立。八一大橋、贛江大橋橫跨贛江兩岸。1926年南昌建市以后，即為城區(qū)的中心部分，區(qū)劃名稱屢有變動(dòng)，因境內(nèi)有著名的風(fēng)景湖——西湖而得名。青云譜區(qū)北沿建設(shè)路與西湖區(qū)接壤，南至青云譜火車站與南昌縣毗連，西臨撫河、象湖，東與郊區(qū)湖坊、青云譜鄉(xiāng)插花相接，地勢平坦，平均海拔25米，最高點(diǎn)岱山。全區(qū)總面積345平方公里，人口密度每平方公里824人。人民廣場位于八一大道中段東側(cè)，依畔酒、舊城區(qū)，面向新城區(qū)。道路把廣場分隔為大小不等的四塊，鋪有草坪。夜晚，廣場燈火齊明，映如白晝。目前南昌的主要購物場所是：南昌百貨大樓、百有大廈、南昌大廈、洪城大廈、麗華家電城等。南昌的餐飲分2類，一類是依托于大型賓館酒店的高檔餐飲設(shè)施，如江西賓館、五湖大酒店、景峰大酒店、凱萊大酒店。F、體育設(shè)施。G、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施。南昌為國家“三線”重點(diǎn)建設(shè)地區(qū)。形成了一南昌為中心，沿京九鐵路風(fēng)景帶為重點(diǎn)，輻射江西全省的旅游、觀光體系。京九鐵路。南昌到全省11個(gè)地、市和主要風(fēng)景區(qū)的均為高等級(jí)或二級(jí)路面。依托于豐富的水系資源贛江等，是南北，東西水運(yùn)交通樞紐。南昌大橋、八一大橋、贛江大橋則將整個(gè)南昌市區(qū)與鳳凰洲紅谷灘聯(lián)為一體，構(gòu)成一江兩岸的城市發(fā)展格局。由于市中心區(qū)域形成歷史久遠(yuǎn)，重新改造難度較大，所以南昌在新興城區(qū)中明顯注意了生態(tài)環(huán)境的建設(shè)，“城市建設(shè)，綠化先行”已成為很多人的共識(shí)。象湖公園改造完成后將成為南昌市一大休閑旅游勝地，集觀景，娛樂，休閑，運(yùn)動(dòng)為一身，預(yù)算總投資6億元。從總社會(huì)消費(fèi)形態(tài)來看，中低檔消費(fèi)不景氣，相反以公款消費(fèi)為主體的高消費(fèi)市場畸形繁榮。單位出資購買土地，營建房屋，然后按職工工齡，級(jí)別等標(biāo)準(zhǔn)分配住房，以替代貨幣化安置。特別是前期大規(guī)模集資建房，造成住房資金（主要為售房款）使用過量，住房補(bǔ)貼來源不足。目前南昌市民二次購房比較普遍，主要是富裕階層不滿足原有居家環(huán)境（集資公房），購買商品房用以自住，或?yàn)樽优徺I。但居民要購買一套80平方米的商品房，以南昌市1400元/平方米的平均售價(jià)計(jì)算，需要12萬元。 區(qū)域環(huán)境 區(qū)域以南（北至疊山路，南京西路）省政府、省人大等均設(shè)于此，八一廣場一帶為整個(gè)南昌市最繁華的地段，中山路附近更是南昌市的商業(yè)中心；同時(shí)，朱德舊址、革命烈士紀(jì)念館、賀龍指揮部、八一南昌起義紀(jì)念館等革命舊址也集中于此。 區(qū)域東面，也就是洪都大道，湖濱東路、南京東路這一帶為高校專校集中區(qū)，南昌大學(xué)、南昌水專、江西廣播電視學(xué)校、省教育學(xué)院等均在此附近，故形成一個(gè)人文氣息濃厚的文化區(qū)域。但由于青山湖風(fēng)景區(qū)的存在，這一帶建有不少賓館酒店，并且?guī)?dòng)了周圍餐飲業(yè)的發(fā)展。雖然樓盤本身的房型、朝向乃至綠化、間距等方面存有很多問題，但由于地段因素，使之銷售情況良好，除市民用作自住外，另有不少公司看中其商業(yè)氛圍，在此購房作辦公場所。前排為總高12層的寫字樓，地上4層為綜合性購物場所；后排三棟為總高19層的住宅樓?？驮矗菏聵I(yè)心有成的私營業(yè)主政府機(jī)關(guān)工作人員大公司白領(lǐng)外地公司駐南昌辦事處湖畔豪庭： 地處東湖區(qū)，位于洪都北大道上，青山湖以南，司馬廟立交橋通向市中心及其它各區(qū)，距昌北機(jī)場半小時(shí)，周邊大多普通住宅區(qū)。預(yù)訂6月下旬開盤，現(xiàn)接受內(nèi)部預(yù)訂，銷售情況并不樂觀。分析：南昌首個(gè)主打園林概念的小區(qū)，由于地理位置靠近市中心，房型較好，面積控制得體，因此銷售情況良好。青山湖距離市區(qū)不遠(yuǎn)，同時(shí)景觀優(yōu)勢充足，可惜未進(jìn)行良好的整體規(guī)劃。跨西湖，青云譜兩區(qū)。如江鈴汽車廠，南昌電纜廠等。東西向主干道為解放西路，站前西路，北京西路?？v貫全區(qū)的井岡山大道，行道樹如傘，遮天蔽日，將平整的馬路分為三段，還因地制宜的建成了180個(gè)綠化點(diǎn)，使十里長街更添秀色。而南部青云譜區(qū)沒有市屬醫(yī)院，只有南昌市第五醫(yī)院等幾家區(qū)屬醫(yī)院，還有一些單位衛(wèi)生所、私人診所等設(shè)施。區(qū)內(nèi)商品房建設(shè)近幾年發(fā)展較快。以多層為主。兩房主力總價(jià)為17萬左右，三房主力總價(jià)26萬左右。總銷戶數(shù)達(dá)到322戶。陽光小筑：由南昌市宏威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的陽光小筑位于前進(jìn)路8號(hào)，司馬廟立交橋一帶。該案位于老城區(qū)，周邊配套設(shè)施齊全，公共交通發(fā)達(dá)，是許多老居民理想居住地；且房型方正、南北通風(fēng)；去年年底開盤銷售，至今首期推出的100套房子僅余兩套六樓的大面積房型。御錦城：御景城位于洛陽東路，洪都大道。小區(qū)建筑圍繞280平方米的中心綠化帶分兩邊兵營式排列。其大方的外立面、成熟的銷售手段給一般南昌市民留下了很好的印象。四、朝陽洲綜述（略）第三部 環(huán)境篇一、 現(xiàn)狀及相鄰關(guān)系分析地塊位于象湖公園以東，南昌建材大市場以南，南昌毛紡廠以西,江鈴集團(tuán)以北。地塊內(nèi)綠化情況較好，有多塊綠化面積。沿江南路寬約53米，為水泥路面，預(yù)計(jì)今年可完工，道路兩旁均有大面積綠化帶，其中靠象湖的綠化帶已經(jīng)建成，沿河岸綿延數(shù)公里。緊鄰本項(xiàng)目的44畝地塊目前尚未啟動(dòng)，目前仍為破舊廠房與倉庫。地塊以東： 為毛紡廠廠區(qū)，廠房低矮，建設(shè)年代久遠(yuǎn)。但地塊臨江沿線長達(dá)780米，沿江有寬約的綠化帶與親水平臺(tái)，是觀景好去處。而緊鄰小區(qū)正在建設(shè)中的沿江南路今年建成后路幅達(dá)53米，且街邊綠化充足，將成為小區(qū)主要的外聯(lián)道路，也是一條景觀大道。目前地塊周邊的公共交通線路主要有路線 始發(fā)站 本站 終點(diǎn)站20路 塘子河 江鈴 干休所1路 塘子河 何家坊 包家花園3路 老福山 青云譜 斗門21路 洪城大市場 梧崗三、公建配套直屬公建配套：地塊位于工業(yè)區(qū)內(nèi)，各種配套設(shè)施十分匱乏。輻射區(qū)配套：學(xué)校：麻紡小學(xué) 南昌女子職業(yè)學(xué)校 建材大市場中心小學(xué) 新華學(xué)校 機(jī)械學(xué)校 醫(yī)院：武警醫(yī)院 麻紡醫(yī)院 皮膚病醫(yī)院 超市商場：百貨商店 良友超市 派拉蒙超市 麻紡菜場 好鄰居超市 建材大市場 迎賓國際家具廣場 農(nóng)貿(mào)市場 白云超市 圖書音像批發(fā)中心餐飲娛樂江鈴賓館 盼盼大酒店 理發(fā)美容店 羽西酒店 湘西土家菜 踩背城 撫河公園 海城大酒店 家族超市金融設(shè)施：建設(shè)銀行 交通銀行 京山工商所 中國銀行 農(nóng)業(yè)銀行 工商銀行 青云譜檢查院 四、規(guī)劃前景象湖地區(qū)位于南昌市政府“一江兩岸”西擴(kuò)的第三開發(fā)帶象湖及南朝陽區(qū)域（第一開發(fā)帶為新洲及朝陽洲，第二開發(fā)帶為濱江北路沿江開發(fā)帶）、休閑為一體的南昌市最大的綠化風(fēng)景帶。五、文脈背景（地域氣質(zhì)）本地塊位于青云譜區(qū)。隨后又在區(qū)內(nèi)陸續(xù)興建了耐火材料、汽車制造、機(jī)床、麻紡、鑄鍛、鍋爐、農(nóng)藥等一大批中型企業(yè)。境內(nèi)文物古跡，十分豐富?？偼顿Y6億元的象湖公園改造成為整個(gè)青云譜區(qū)未來發(fā)展核心，伴隨舊廠拆除置換、依托象湖公園景觀優(yōu)勢和各類休閑娛樂設(shè)施投建，本區(qū)域?qū)⒊蔀槟喜兄匾L(fēng)景旅游區(qū)和高檔住宅集中區(qū)，形成城市“后花園”格局。l 雖處城郊結(jié)合部，但屬南昌規(guī)劃新區(qū)，配合象湖公園整體規(guī)劃和外環(huán)線建設(shè)，外部環(huán)境出現(xiàn)良性轉(zhuǎn)化。劣勢：l 小區(qū)與象湖雖臨，但一路相隔，只能景觀，無法親水；l 小區(qū)位于水之東岸，小區(qū)內(nèi)建筑只能西側(cè)觀景；l 除西面外，地塊周邊均為廠房倉庫，相鄰關(guān)系復(fù)雜，景觀不佳；l 地塊周邊廠區(qū)林立，卡車等重型機(jī)械眾多，產(chǎn)生粉塵，噪音等污染；l 沿江南路屬城市外環(huán)線，對本案構(gòu)成交通污染。l 整體規(guī)劃中盡量考慮小區(qū)西側(cè)湖景，單體軸線西偏，并適當(dāng)考慮西廳、西窗。%，%。（2）住宅質(zhì)量有所提高住宅建設(shè)由政府單一投資變?yōu)檎咝?、?jīng)營性并重的社會(huì)化投資體系，全省目前共有住宅小區(qū)375個(gè)，這些小區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、管理都達(dá)到較高的水準(zhǔn)，使居民居住環(huán)境明顯改善。國務(wù)院[1998]23號(hào)文件下發(fā)后，江西省委、省政府決定，從1998年7月1日起，全省城鎮(zhèn)一律停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住宅分配貨幣化。頒布《江西省已購公房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售實(shí)施辦法》，舊房交易增加。（5） 全面推行物業(yè)管理，提高物業(yè)管理水平。目前南昌市住宅項(xiàng)目共分為三大類，一類是單位集資住宅，分布區(qū)域較為廣泛，多層為主，品質(zhì)不高，基本不對外銷售；第二類是中檔商品房和經(jīng)濟(jì)適用房，以純多層小區(qū)和單幢高層住宅為主，分布在城郊結(jié)合部，以洪城路沿江路區(qū)域?yàn)橹?；第三類是近年建設(shè)的高檔商品房，以規(guī)?；鄬印⑿「邔由鐓^(qū)為主，也有部分商住混合樓；多數(shù)分布在市中心，以及新近開發(fā)的青山湖區(qū)域。因此中高檔住宅消費(fèi)尚有較大余裕。針對年輕人和中檔家庭，面積適中、總價(jià)合理的小康型住宅是目前南昌市場開發(fā)盲點(diǎn)，也是未來南昌住宅市場有效需求的重要潛流（需等待入市時(shí)機(jī)）。（4） 南昌老城區(qū)范圍狹小，城市正處在向外膨脹、發(fā)展階段。近郊地段只需公路公交落實(shí)，買家對地段差異的抗性并不太大。城郊結(jié)合部項(xiàng)目憑借對自身環(huán)境和內(nèi)部設(shè)施的訴求，易取得客源共鳴，銷售上有廣闊空間；同時(shí)土地成本相對較低，利潤較大。以上是南昌主要高檔住宅的銷售分析表：項(xiàng)目名稱主打均價(jià)主力面積主力總價(jià)滯銷面積福田花園小高層：2400182平米42萬左右120平米，293平米恒茂城市花園多層：2300小高層：3000150平米131平米、112平米龍韻花園多層：17001528萬149249平米御景城多層：1858152209中山城高層：28004066萬133平米、復(fù)式二房二衛(wèi)：國貿(mào)廣場高層：2900無無普遍滯銷千禧城多層：1800小高層：2300尚無總結(jié)以上銷售數(shù)據(jù)，得出以下結(jié)論：l 樓盤品質(zhì)與銷售價(jià)格成正比，但與主力去化面積成反比。l 龍韻花園為典型中檔多層項(xiàng)目，由于品質(zhì)不高，吸引的購買群體層次偏低。根據(jù)該案狀況，南昌商品房項(xiàng)目銷售均價(jià)穩(wěn)定點(diǎn)應(yīng)出現(xiàn)在2800元/平米以下，總價(jià)70萬以下。如單依托江陵汽車廠員工購買，風(fēng)險(xiǎn)較大，需拓寬客源輻射面。這些群體會(huì)考慮購房甚至是買斷整個(gè)樓層作為對外接待場所，如選擇部分房源發(fā)展酒店式公寓，輔以高水準(zhǔn)物業(yè)管理，則可吸引公司購買。（4）客源特征：l 早期福利分房的受益人，但不滿足于老城區(qū)公房，盼望改善居家環(huán)境。從購買意向看，需求面積段處于100180平米，對小區(qū)交通、環(huán)境都很重視，青睞有電梯的高層、小高層，尤其喜歡復(fù)式、錯(cuò)層房型；外立面則傾向于簡潔明快的現(xiàn)代派。附表：洪城市場個(gè)體業(yè)主購房意向表您最理想的居住區(qū)域是您最理想的房型面積是您購房考慮的因素是您目標(biāo)購房總價(jià)在東湖8%80以下29%地段29%1015萬36%西湖18%8010021%交通50%1620萬36%青云譜10013086%小區(qū)14%2025萬11%灣里13015018%物業(yè)管理25%2530萬4%郊區(qū)4%1501807%發(fā)展商實(shí)力11%30萬以上11%南昌7%200以上11%房型18%目前您出于何種原因購房新建4%若購房您會(huì)選擇下列哪一種形式綠化環(huán)境57%投資進(jìn)賢全裝修14%雕塑小品7%結(jié)婚18%安義毛坯18%配套設(shè)施11%改善居住條件46%您喜歡的小區(qū)風(fēng)格根據(jù)您的要求設(shè)計(jì)圖紙幫您裝修好交房46%外立面動(dòng)遷11%中式園林