【正文】 的消化壓力。 【區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況】 購買客群以第一置業(yè)自住為主，二次置業(yè)中更換居住環(huán)境為主?！?在 建筑形態(tài) 上，以 多層、小高層 的產(chǎn)品成為市場的 主流，多層的住宅產(chǎn)品形態(tài)在市場上較為普遍，小高層產(chǎn)品較少，目前就恒創(chuàng)花園東安唯一有小高層產(chǎn)品；■ 在 建筑布局 上，區(qū)域項目以體量、規(guī)模較小、建筑布局相對簡單 的項目居多，■ 在 建筑風(fēng)格 上，主要以 現(xiàn)代風(fēng)格 為主，■ 在 開發(fā)分期 上，基本上以兩期推出?！?東安歷史悠久，文化積淀源遠(yuǎn)流長，地理位置有其得天獨厚的優(yōu)勢。城區(qū)道路硬化率達(dá)到 100%，建制鎮(zhèn)中心區(qū)主要街道全部硬化；人均住房縣城 30平方米，建制鎮(zhèn)中心區(qū) 20平方米以上；綠化覆蓋率縣城區(qū) 30%，建制鎮(zhèn)中心區(qū) 20%以上，縣城建成區(qū)面積 20平方公里，使我縣城鎮(zhèn)化水平接近中等發(fā)達(dá)地區(qū)。家庭經(jīng)營性收入 3089元，增長 ％。 來源：東安縣統(tǒng)計局【東安總體市場研析】東安人口及居住情況（ 1）東安人口保持穩(wěn)定增長趨勢 2023年末，全縣總戶數(shù)為 ，總?cè)丝跒?，比上年增加 5818人，其中：非農(nóng)業(yè)人口 ，農(nóng)業(yè)人口 ，分別占總?cè)丝诘?%、 %。一、東安社會經(jīng)濟背景分析【東安總體市場研析】（ 2）經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，日趨合理三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為 ： 25： ，與上年比較，第一產(chǎn)業(yè)下降 2個百分點，第二產(chǎn)業(yè)上升 個百分點，第三產(chǎn)業(yè)上升 。境內(nèi)旅游資源豐富，有天然佳境舜皇巖，有南宋禮部尚書鄧三鳳墓、漢朝大將鄧禹祠廟、愛國將領(lǐng)唐生智故居等名人古跡和文化遺產(chǎn)，有塘夫廣利橋、紫溪吳公塔、石期市文塔等古代建筑及張飛嶺、孔明點將臺等歷史古跡。工業(yè)初步形成了以建材、冶金、焊劑、化工、食品為支柱的工業(yè)體系。該縣是全國商品糧、瘦肉型豬和柑桔、楠竹、白果 (銀杏 )生產(chǎn)基地縣之一。一、市場環(huán)境分析二、市場定位建議三、產(chǎn)品規(guī)劃與開發(fā)建議四、營銷推廣建議目 錄洞察東安縣洞察東安房地產(chǎn)洞察項目一、市場環(huán)境分析洞察 東安 縣 東安縣地處湖南省西南部，素有 “ 湘南門戶 ” 之稱。稻谷、柑桔、白果、杉木、楠竹、油茶、大蒜、烤煙、花生等農(nóng)業(yè)正趨規(guī)?；⒒鼗?、集約化，初步形成了豬果氣為支柱、種養(yǎng)加齊頭并進(jìn)、產(chǎn)供銷配套發(fā)展的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)新格局?！　　緰|安概述】□ 南鄰廣西全州，東靠永州市區(qū)，北連邵陽，西接新寧，是通往大西南的咽喉□ 湘桂鐵路、洛湛鐵路、 207國道、 1812省道穿境而過，衡昆高速公路、永州機場也僅數(shù)里或數(shù)十里之遙，形成公路、鐵路、客運立體交通網(wǎng)絡(luò)【交通環(huán)境】 東安歷史悠久，人杰地靈，是我國楚文化的發(fā)祥地之一?！練v史文化】東安經(jīng)濟特征簡析（ 1）東安經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定高速增長 2023年全縣完成地方生產(chǎn)總值 ，同比增長 %（預(yù)計數(shù)，下同），其中第一產(chǎn)業(yè)完成 ，同比增長 6%；第二產(chǎn)業(yè)完成，增長 %；第三產(chǎn)業(yè) ，增長 %。（ 3）固定資產(chǎn)投資速度呈加速增長態(tài)勢全縣完成全社會固定資產(chǎn)投資 ，比上年增長 %。在總?cè)丝谥?，男性人?，女性人口 。農(nóng)村居民人均可支配收入3364元，增長 %，農(nóng)村居民人均生活消費總支出 1837元，增長 ％?！緰|安總體市場研析】● 東安經(jīng)濟高速發(fā)展，人民生活水平顯著提高 ,消費能力增強?！?城市規(guī)劃加快實施，基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施進(jìn)一步完善，城市功能增強，將極大增加城市 吸引力。樹德花園雅德花園龍溪花園【區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況 】 建筑規(guī)劃板塊 項 目名稱 建筑形 態(tài) 建筑布局 全案分期老城板塊 龍溪花園 多層 總建筑面積 22萬平米，由 30棟多層 三期恒創(chuàng)花園 小高層 /多層 兩棟 12層小高層、一棟多層 未定錦陽花園 多層 由 15棟多層組成 二期新城板塊雅德家園 多層 項目由 8 幢多層住宅組成。以自住為主，更換居住環(huán)境新 城 板 塊 老 城 板 塊客群來源置業(yè)類型客群來源置業(yè)類型新城板塊購房者來源統(tǒng)計周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房群體25%東安縣城區(qū)域購房群體75%老城板塊購房者來源統(tǒng)計東安縣城區(qū)域購房群體60%周遍鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房群體40%【區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況】 購買客群 客戶分類 客戶構(gòu)成 用途 消費心理和特征主要客戶縣城居民 (自住為主 )收入頗豐的工薪階層、企事業(yè)單位的管理層和職員、公務(wù)員等自住 住房被征用或換房，欲改善居住條件投資 看好區(qū)域房地產(chǎn)升值潛力，長效投資?！?市場 需求 方面：老城區(qū)、新城區(qū)，預(yù)計 規(guī)劃人口 15萬人，住宅需求面較廣，老城區(qū)作為東安城市經(jīng)濟圈一個重要銜接，與新城區(qū)投資環(huán)境的不斷優(yōu)化， 新老城區(qū)置業(yè)投資的增量與當(dāng)?shù)刭徺I力的增強 ，將進(jìn)一步擴大消費需求?！?未來中高端市場競爭激烈， 中高檔產(chǎn)品 的供給將出現(xiàn)一個小高潮，同質(zhì)產(chǎn)品供應(yīng)激增，且在整體規(guī)劃、園林設(shè)計、戶型創(chuàng)新等方面都有所突破，導(dǎo)致 競爭加劇 。洞察 本案地域位置圖永州本案邵陽【項目開發(fā)條件】宗地情況 地塊總體顯不規(guī)則形狀，為一洼地，高差約 5m，地塊南面有一荒廢煙囪，西面為鐵路，周遍環(huán)境一般，新老城交接緊臨縣中心，地段較好。◎ 物管優(yōu)勢： 小區(qū)優(yōu)秀的物管服務(wù)將給小區(qū)居民一個全新的、安全的、舒適的生活環(huán)境建議對項目進(jìn)行精心的規(guī)劃，揚長避短，設(shè)計出較好的產(chǎn)品，依靠提高項目的知名度，打造高品質(zhì)產(chǎn)品，對項目進(jìn)行較有效宣傳推廣。建議從某種程度上說，東安的房地產(chǎn)市場，讓人們看到了該區(qū)域的價值，結(jié)合本地的消費能力強的優(yōu)勢、周邊的規(guī)劃，可以積極拓寬客戶范圍，吸引更多的客戶?！窘Y(jié)論】本項目 區(qū)位 優(yōu)勢無可替代，應(yīng)樹立 “ 地段改變地塊 ” 的開發(fā)觀念！區(qū)位 +品質(zhì)—— 本項目開發(fā)的主旋律！本項目 品質(zhì) 資源絕無僅有，應(yīng)樹立 “ 品質(zhì)生活 ” 的開發(fā)觀念！響應(yīng)市場對 品質(zhì)型產(chǎn)品 開發(fā)的需求！樹立項目 標(biāo)桿地位 ，建構(gòu)項目與開發(fā)商 品牌形象 ！【開發(fā)風(fēng)險及規(guī)避】一、地塊概況 老城區(qū)，總用地規(guī)模 ，建設(shè)西路為東安老城區(qū)通往新城區(qū)的必經(jīng)之路 ,緊鄰縣中心。投資測算分析【開發(fā)風(fēng)險及規(guī)避】 投資測算分析測 算的前提 表一規(guī) 劃 項 目用地位置 地 塊前期 凈 用地 頃總 占地面 積 頃總 建筑面 積 81546萬平米容 積 率 住宅 用地性 質(zhì) 開 發(fā) 用地土地出 讓 年限 70年土地成本測算 /畝 = 2774 萬元【開發(fā)風(fēng)險及規(guī)避】 投資測算分析 投資的費用測算序號 項目名稱 計費標(biāo)準(zhǔn) 投資額 (萬元 ) 備注1 土地費 掛拍費 3 % 438 按最終成交額計　土地契稅 4% 584 　土地辦證費 2 % 292 　小 計 1314 　2 前期工程費規(guī)劃設(shè)計及單體設(shè)費 4元 /㎡ 選擇國際或國內(nèi)頂級設(shè)計水準(zhǔn)的公司地質(zhì)勘探費 1元 /㎡ 　三通一平費 /㎡ 4 水、電都無的情況下測繪費 /㎡ 4 　質(zhì)檢費 1元 /㎡ 　建設(shè)工程報建費 1元 /㎡ 　工程招標(biāo)費 3元 /㎡ 　工程監(jiān)理費 2元 /㎡ 　小 計 　3 建安工程費 500元 /㎡ 4100 多層和小高層的折中價【開發(fā)風(fēng)險及規(guī)避】 投資測算分析投資的費用測算4 基礎(chǔ)設(shè)施費綠化費、路燈費、道路建設(shè)費 2元 /㎡ 　供水增容費、排污費、供電施工費、綜合費 3元 /㎡ 煤氣費 1元 /㎡ 小 計 　5 建配套費 /㎡ 　6 不可預(yù)見費 1% 7 成本總額 　 土地成本+1+2+3+4+5+6　8 綜合管理費 2% 1679 銀行貸款利息 3% 【開發(fā)風(fēng)險及規(guī)避】 投資測算分析投資的費用測算10 項目投資總額 8805 7+8+911 銷售收入 住宅： 7萬㎡ 均價：950元 /㎡ 6650商業(yè)配套： ㎡ 均價： 2800元 /㎡ 3360小 計 10010 　12 銷售費用 3% 　13 稅金14 項目利潤 　 1110121315 成本利潤率 =利潤 247。 這就給項目公司帶來兩個方面的要求，一方面，在項目規(guī)劃設(shè)計中，如何使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標(biāo)顧客的要求；另一方面，如何在未來東安房地產(chǎn)市場中與顧客面前展現(xiàn)出物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。 【開發(fā)風(fēng)險及規(guī)避】 項目的籌資計劃中，主要資金是通過銀行信貸及分期開發(fā)取得銷售收入來實現(xiàn)的，鑒于上述原因，首期項目的建設(shè)過程中，住宅與配套設(shè)施建設(shè)最好同步進(jìn)行，讓購房者有足夠的信心，看到未來升值的巨大空間。 對 比 項 目的成本與收入的分析情況， 項 目的成本因素更 為 敏感，因此，在 項 目的開 發(fā)經(jīng)營 中，要 認(rèn) 真做好 項 目的成本控制工作，同 時 也要加 強 銷 售的宣 傳 力度及相關(guān)工作。 因此我們應(yīng)在市場中搶占先機，整合有效資源，聯(lián)手實力型合作單位，力爭使前期開發(fā)項目取得一定的成功，帶動后期的持續(xù)的經(jīng)營與開發(fā)。 ，城市的核心區(qū)域四、項目實施的難點 本項目實施的難點： 周遍環(huán)境污染隱患，造成購房者心理瓶頸，因此開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調(diào)