【正文】 勢(shì)較好；新城板 塊 雅德花園項(xiàng)目位于新城區(qū)東安大道北面，緊鄰二市場(chǎng)，對(duì)面新縣政府、人民公園自然景觀較好，目前一期間銷售完畢，二期銷售一般樹(shù) 德花園 該案位于新城區(qū)東安大道旁（新老城交接處），緊鄰縣政府、人民公園，交通便利，周遍配套較好，自然景觀豐富，一期推出 130套住宅，現(xiàn)已銷售 30%，銷售較好；宏達(dá)花園 項(xiàng)目位于東安大道湘桂市場(chǎng)旁，周遍配套較好，交通便利，現(xiàn)在已銷售 97%陽(yáng)光新城 項(xiàng)目位于火車站旁，建設(shè)路、車站路、東安大道交接處，交通便利，毗鄰縣四大家，周遍配套較好，目前該項(xiàng)目銷售約 90%。 【區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況】 購(gòu)買客群以第一置業(yè)自住為主，二次置業(yè)中更換居住環(huán)境為主。以自住為主，更換居住環(huán)境新 城 板 塊 老 城 板 塊客群來(lái)源置業(yè)類型客群來(lái)源置業(yè)類型新城板塊購(gòu)房者來(lái)源統(tǒng)計(jì)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)購(gòu)房群體25%東安縣城區(qū)域購(gòu)房群體75%老城板塊購(gòu)房者來(lái)源統(tǒng)計(jì)東安縣城區(qū)域購(gòu)房群體60%周遍鄉(xiāng)鎮(zhèn)購(gòu)房群體40%【區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況】 購(gòu)買客群 客戶分類 客戶構(gòu)成 用途 消費(fèi)心理和特征主要客戶縣城居民 (自住為主 )收入頗豐的工薪階層、企事業(yè)單位的管理層和職員、公務(wù)員等自住 住房被征用或換房，欲改善居住條件投資 看好區(qū)域房地產(chǎn)升值潛力，長(zhǎng)效投資。 周遍鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人員、外出打工返鄉(xiāng)人員；自住為主經(jīng)濟(jì)上小有成就，有一定儲(chǔ)蓄，為了改善居住條件，脫離原有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)生活形態(tài)，為子女提供良好的教育環(huán)境；老城板塊 購(gòu)買客群消費(fèi)特征【區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況】 購(gòu)買客群 老城板塊主力購(gòu)買客群消費(fèi)特征主力客群 高收入階層 中等收入階層職業(yè)類型 東安的私營(yíng)企業(yè)主和個(gè)體工商戶、行政機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位的高層人員 東安行政機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位工作人員及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)高收入人群購(gòu)買能力 強(qiáng)，對(duì)居住的舒適性要求高，對(duì)價(jià)格較不敏感有較強(qiáng)的消費(fèi)能力，購(gòu)房時(shí)價(jià)格是主導(dǎo)因素，同時(shí)也較為關(guān)注周邊環(huán)境及生活配套的便利性購(gòu)買需求 面積大多在 130平方米以上，房型包括三房和樓中樓 中檔為主， 90130平方米的兩房和三房市場(chǎng)接受度最高購(gòu)買目的 自住，改善居住環(huán)境 主要是自住、改善居住環(huán)境等，也有部份是子女入學(xué)考慮因素 項(xiàng)目品質(zhì)、地段、生活環(huán)境和住宅配套，檔次要求較高 依次為價(jià)格、地段、環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì)、交通、物業(yè)管理和戶型結(jié)構(gòu)等?！緟^(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況】 市場(chǎng)未來(lái)趨勢(shì)預(yù)測(cè)◎ 市場(chǎng) 供給 方面： 2023年下半年起，未來(lái)幾年內(nèi)，老城區(qū)板塊 土地供應(yīng)量約 5萬(wàn)㎡ ， 加上 新城塊將有一個(gè) 總建 33萬(wàn)㎡ 的項(xiàng)目面市。市場(chǎng)供應(yīng)量加大，具有一定的消化壓力。◎ 市場(chǎng) 需求 方面：老城區(qū)、新城區(qū)，預(yù)計(jì) 規(guī)劃人口 15萬(wàn)人，住宅需求面較廣，老城區(qū)作為東安城市經(jīng)濟(jì)圈一個(gè)重要銜接，與新城區(qū)投資環(huán)境的不斷優(yōu)化， 新老城區(qū)置業(yè)投資的增量與當(dāng)?shù)刭?gòu)買力的增強(qiáng) ，將進(jìn)一步擴(kuò)大消費(fèi)需求。【小結(jié)】◆ 東安房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然起步較晚，但發(fā)展速度較快，自 2023年下半年以來(lái)，市場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展期，主要表現(xiàn)為 價(jià)格的上漲 及 產(chǎn)品水平的提高 ，未來(lái)前景看好?！?產(chǎn)品由中檔、中低檔向 中高檔、高檔 發(fā)展，由以多層為主，開(kāi)始向 小高層 過(guò)渡?！?市場(chǎng)差異化程度，不管從 戶型創(chuàng)新 ，還是 整體規(guī)劃 上，都有較大的提升，在 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 上還有較大的提升空間?！?未來(lái)中高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈， 中高檔產(chǎn)品 的供給將出現(xiàn)一個(gè)小高潮，同質(zhì)產(chǎn)品供應(yīng)激增，且在整體規(guī)劃、園林設(shè)計(jì)、戶型創(chuàng)新等方面都有所突破，導(dǎo)致 競(jìng)爭(zhēng)加劇 ?！?從建筑形態(tài)來(lái)說(shuō)， 多層住宅 供應(yīng)較多；從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來(lái)說(shuō)， 110120㎡二房、 120140㎡三房 ，其總價(jià)在 1015萬(wàn)元 的產(chǎn)品為市場(chǎng)需求產(chǎn)品?！?品質(zhì)、居住環(huán)境 等內(nèi)容將成為市場(chǎng)推廣熱點(diǎn)?！?隨著永州周遍各縣等地房?jī)r(jià)上漲，東安 合適的房?jī)r(jià) 將受到購(gòu)房者的青睞及成為未來(lái) 投資的熱點(diǎn) 。洞察 本案地域位置圖永州本案邵陽(yáng)【項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件】宗地情況 地塊總體顯不規(guī)則形狀，為一洼地，高差約 5m，地塊南面有一荒廢煙囪，西面為鐵路，周遍環(huán)境一般，新老城交接緊臨縣中心，地段較好。用地指標(biāo) 總用地面積 26畝，總建筑面積約 8萬(wàn)㎡，容積率 （暫定），綠地率 39%，建筑密度。地塊狀況【項(xiàng)目區(qū)位】※ 項(xiàng)目距離東安人民政府、人民公園約有 1公里路程。※ 西面毗鄰新城區(qū)，※ 東面緊鄰縣中心、商業(yè)、學(xué)校、銀行、醫(yī)療等配套較完善；【項(xiàng)目外部資源】交通資源 新老城區(qū)交接處，去新城區(qū)、縣中心、火車站等地路線公交車必經(jīng)之路；商業(yè)資源 緊臨縣中心， 5分鐘車程可以到中心商業(yè)區(qū)，各項(xiàng)生活配套完善；教育資源 東安一小學(xué)距離本項(xiàng)目約 500米；金融資源 農(nóng)村信用社、建行、農(nóng)行就在其附近；【項(xiàng)目 SWOT分析】 優(yōu)勢(shì)（ S ）分析◎ 區(qū)位優(yōu)勢(shì) ： 緊鄰縣中心 ,周邊購(gòu)物、交通、教育、醫(yī)療、銀行等配套齊全，◎ 設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì) ：項(xiàng)目戶型等的 “人性化 ”設(shè)計(jì)處處體現(xiàn)企業(yè) “以人為本 ”的經(jīng)營(yíng)理念◎ 規(guī)劃優(yōu)勢(shì) ：入口兩棟標(biāo)志性小高層建筑與入口景觀花園，充分體現(xiàn)項(xiàng)目的規(guī)劃優(yōu)勢(shì)?！? 物管優(yōu)勢(shì)： 小區(qū)優(yōu)秀的物管服務(wù)將給小區(qū)居民一個(gè)全新的、安全的、舒適的生活環(huán)境建議對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行精心的規(guī)劃，揚(yáng)長(zhǎng)避短，設(shè)計(jì)出較好的產(chǎn)品，依靠提高項(xiàng)目的知名度，打造高品質(zhì)產(chǎn)品，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行較有效宣傳推廣。 【項(xiàng)目 SWOT分析】 劣勢(shì)（ W）分析◎ 項(xiàng)目西邊為鐵路，北為一荒廢煙囪，給購(gòu)房者帶來(lái)心理瓶頸，居住品質(zhì)一般；◎ 項(xiàng)目地為洼地， 增大了建設(shè)成本，提高了成本控制難度； ◎ 當(dāng)?shù)厝藢?duì)該地塊認(rèn)可程度較低。 建議在項(xiàng)目?jī)?nèi)部規(guī)劃上，如在建筑類型、建筑風(fēng)格、景觀設(shè)計(jì)、產(chǎn)品配比等方面很有必要進(jìn)行認(rèn)真的設(shè)計(jì)，以優(yōu)越的感官效果及居住品質(zhì)來(lái)沖擊客戶對(duì)外部環(huán)境的不認(rèn)同。【項(xiàng)目 SWOT分析】 機(jī)會(huì)（ O）分析◎ 東安房地產(chǎn)市場(chǎng)處于發(fā)展階段，市場(chǎng)空間較大；◎ 當(dāng)?shù)刭?gòu)房者購(gòu)買能力較強(qiáng)；◎ 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)水平一般；◎ 市場(chǎng)發(fā)育階段尚處于發(fā)達(dá)地區(qū)的中期水平，因此綜合開(kāi)發(fā)水平和產(chǎn)品供應(yīng)都有拓展提升的空間。建議從某種程度上說(shuō)，東安的房地產(chǎn)市場(chǎng)，讓人們看到了該區(qū)域的價(jià)值，結(jié)合本地的消費(fèi)能力強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)、周邊的規(guī)劃，可以積極拓寬客戶范圍，吸引更多的客戶?！卷?xiàng)目 SWOT分析】 威脅（ T）分析◎ 競(jìng)爭(zhēng)威脅：在今年年底至明年年初，東安將會(huì)有幾個(gè)樓盤的集中上市，將會(huì)分流部分客戶，對(duì)本案形成直接競(jìng)爭(zhēng)或隱性競(jìng)爭(zhēng)?！? 片區(qū)發(fā)展周期：當(dāng)前，項(xiàng)目對(duì)面有錦陽(yáng)家園，該項(xiàng)目規(guī)劃、戶型較好，地塊更優(yōu)于本案，具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。建議項(xiàng)目 “ 何時(shí)推出，怎么推出 ” 是規(guī)避威脅的重點(diǎn)，需要仔細(xì)觀察研究市場(chǎng)，特別是對(duì)新城區(qū)各項(xiàng)目特點(diǎn)及走勢(shì)實(shí)時(shí)關(guān)注，結(jié)合項(xiàng)目自身產(chǎn)品情況，找準(zhǔn)時(shí)間差、分析各種戶型的市場(chǎng)供應(yīng)量，客戶的戶型偏好，及時(shí)更新，抓住機(jī)會(huì)，以較大的力度進(jìn)行廣泛的宣傳。【結(jié)論】本項(xiàng)目 區(qū)位 優(yōu)勢(shì)無(wú)可替代，應(yīng)樹(shù)立 “ 地段改變地塊 ” 的開(kāi)發(fā)觀念！區(qū)位 +品質(zhì)—— 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的主旋律！本項(xiàng)目 品質(zhì) 資源絕無(wú)僅有，應(yīng)樹(shù)立 “ 品質(zhì)生活 ” 的開(kāi)發(fā)觀念！響應(yīng)市場(chǎng)對(duì) 品質(zhì)型產(chǎn)品 開(kāi)發(fā)的需求！樹(shù)立項(xiàng)目 標(biāo)桿地位 ，建構(gòu)項(xiàng)目與開(kāi)發(fā)商 品牌形象 ！【開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避】一、地塊概況 老城區(qū)，總用地規(guī)模 ，建設(shè)西路為東安老城區(qū)通往新城區(qū)的必經(jīng)之路 ,緊鄰縣中心。 我們當(dāng)前鎖定的地塊位置一般 ,地塊為洼地，落差 5米左右，周邊道路暢通，配套較完善，但地塊約 100米處為鐵路線，南有一工廠，環(huán)境污染源隱患，本案適宜于投資建設(shè)開(kāi)發(fā)中低檔綜合物業(yè)區(qū)。投資測(cè)算分析【開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避】二、優(yōu)劣勢(shì)分析1．優(yōu)勢(shì)（ 1）位于新老城交接處，緊鄰縣中心，區(qū)位優(yōu)越，交通便捷，屬于城市核心商業(yè)圈；（ 2）周邊配套完善，商業(yè)廣場(chǎng)、超市、賓館、醫(yī)院、中小學(xué)分布周邊；（ 4）自身功能全面，住宅、辦公、商業(yè)配套綜合性強(qiáng)；2．劣勢(shì)(1)該地塊洼地，不利于建設(shè)規(guī)劃；(2)(2) 縣城中心，環(huán)境污染源隱患，造成購(gòu)房者心理瓶頸；投資測(cè)算分析【開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避】三、測(cè)算的前提 根據(jù)此地的屬性，為達(dá)到最優(yōu)化比的設(shè)置，以及最佳銷售利潤(rùn)的回報(bào)，我們將地塊劃分為住宅、商業(yè)配套二大部分，初步分配比例為：住宅 90%，商業(yè)配套為 10%。 ?通過(guò)地產(chǎn)假想開(kāi)發(fā)法進(jìn)行了如下測(cè)算： (1)住宅容積率按 ，測(cè)算 (見(jiàn)表一 )； (3)物業(yè)類型及各自面積的具體劃分 (見(jiàn)表二 )。投資測(cè)算分析【開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避】 投資測(cè)算分析測(cè) 算的前提 表一規(guī) 劃 項(xiàng) 目用地位置 地 塊前期 凈 用地 頃總 占地面 積 頃總 建筑面 積 81546萬(wàn)平米容 積 率 住宅 用地性 質(zhì) 開(kāi) 發(fā) 用地土地出 讓 年限 70年土地成本測(cè)算 /畝 = 2774 萬(wàn)元【開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避】 投資測(cè)算分析 投資的費(fèi)用測(cè)算序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 投資額 (萬(wàn)元 ) 備注1 土地費(fèi) 掛拍費(fèi) 3 % 438 按最終成交額計(jì)　土地契稅 4% 584 　土地辦證費(fèi) 2 % 292 　小 計(jì) 1314 　2 前期工程費(fèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)及單體設(shè)費(fèi) 4元 /㎡ 選擇國(guó)際或國(guó)內(nèi)頂級(jí)設(shè)計(jì)