【正文】 初 保守 時(shí)間 樂觀 時(shí)間 商鋪的入市時(shí)機(jī)選擇 開盤時(shí)機(jī)：確保“十一”隆重開盤，一炮而紅喜贏頭彩 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 影響因素 工程節(jié)點(diǎn) ◆ 主體完工 ◆ ◆ ◆ ◆ 主體封頂 內(nèi)裝完工 園林完工 竣工 整體市場 時(shí)間段選擇 周邊商業(yè)項(xiàng)目基本進(jìn)入營業(yè)狀態(tài)，對本案入市時(shí)間影響不大 “金九銀十”對于消費(fèi)者投資購買有一定的促進(jìn)作用 營銷后續(xù) 圣誕、春節(jié)雙黃金銷售期的利用 08年 09年 2023年 開 盤 總體營銷思路 ? 形 象 推 廣 期 成立商業(yè)管理公司，采取“招商提前進(jìn)入”的策略， 為商鋪的順利銷售做好鋪墊工作，利用政府部門 對項(xiàng)目片區(qū)前景規(guī)劃進(jìn)行炒作，提升項(xiàng)目區(qū)域形 象，迅速成為市場焦點(diǎn)，對項(xiàng)目形象進(jìn)行鋪墊宣 傳 ? 產(chǎn) 品 推 廣 期 加強(qiáng)宣傳攻勢，多渠道信息轟炸，使產(chǎn)品形象深 入目標(biāo)客戶，實(shí)行 VIP卡登記策略，多方面蓄積 誠意客戶 ? 開 盤 銷 售 期 實(shí)行排隊(duì)輪號的銷售策略，制造一鋪難求的火爆 開盤場面，將銷售的熱烈氛圍推向高潮 ? 尾 盤 銷 售 期 提出“購鋪易”計(jì)劃，迅速掃清尾貨，使開發(fā)商 資金盡快回籠 營銷是一個(gè)過程，每一步都很重要 ? 形 象 推 廣 期 時(shí) 間 段 營 銷 效 果 2023年 6月初至 7月底 讓市場了解片區(qū)，樹立片區(qū)概念，提升片區(qū)和商鋪的市場形象和知名度。近年來汨羅商鋪?zhàn)馐鬯揭恢北３制椒€(wěn)上揚(yáng)的趨勢，考慮本項(xiàng)目的定位，商鋪通常的租金遞增率平均為 6％ /年，因此以 年增長 6％ 的平均遞增率來估算本項(xiàng)目的商鋪銷售價(jià)格。 銷售的時(shí)機(jī)應(yīng)與住宅及周邊集中商業(yè)相結(jié)合， 考慮項(xiàng)目的定位及規(guī)模 ， 建議直接出售 。 商業(yè)業(yè)態(tài)定位分析 業(yè)態(tài) 定位考慮因素 出售目標(biāo) 商業(yè)形態(tài)與體量 承租能力 市場空間 物業(yè)檔次 百貨商場 √ 出租型商業(yè)物業(yè) 商業(yè)體量至少需要 2萬平方以上， shopping mall將達(dá)到 10萬平方以上 主力店承租面積較大，承租租金偏低 受當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平的影響，較難形成氣候 專業(yè)市場 （家居 /家電 /電子數(shù)碼、圖書等） √ √ √ √ √ 專業(yè)市場需要形成規(guī)模效應(yīng)與區(qū)域認(rèn)同 超市 √ √ √ √ 出租型商業(yè)物業(yè) 商業(yè)體量較大，中小型超市需要 6002023平方，大型賣場需要 16000平方以上 女人用品大全 √ √ √ √ √ 餐飲娛樂 √ √ √ √ √ 滿足：出售型商鋪要求 /獨(dú)立商業(yè)街模式 /承租能力較強(qiáng) /市場空白 /檔次中高 注：表示不適合； √ 表示適合 根據(jù)項(xiàng)目地塊商業(yè)價(jià)值綜合測評，以及市場選擇原則，建議本項(xiàng)目商業(yè)模式為： 商業(yè)定位 ：打造首席汨羅一站式休閑購物街（通俗稱呼“商業(yè)步行街”） 庭院式購物 花園式消費(fèi) 項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)定位小結(jié) 根據(jù)商業(yè)步行街的經(jīng)營理念，結(jié)合項(xiàng)目的具體情況以及目標(biāo)客戶的需求，項(xiàng)目商業(yè)的產(chǎn)品定位如下： 項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品定位 形態(tài)組合 開放式商業(yè)街區(qū)＋集中式室內(nèi)購物中心 商業(yè)功能 服務(wù)（休閑、購物、餐飲、娛樂）、文化（文化街） 商務(wù)、交流 經(jīng)營主題 首席汨羅一站式休閑購物街 形象 汨羅首席 都市化魅力商業(yè)街區(qū) 根據(jù)商業(yè)步行街的經(jīng)營理念，結(jié)合項(xiàng)目的具體情況以及目標(biāo)客戶的需求，項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃建議如下： 項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃建議 規(guī)劃理念 規(guī)劃要點(diǎn) ； ； 同類型的經(jīng)營項(xiàng)目和配套服務(wù)項(xiàng)目互相促進(jìn)； 避免有死角，避免鋪位差別過于顯著，縮小好壞差距 ，具有濃厚的現(xiàn)代氣息； 生態(tài)化的空間設(shè)計(jì)； 、娛樂、餐飲與購物功能的有機(jī) 結(jié)合，商業(yè)與居住的有機(jī)結(jié)合，充分考慮停車及其他配套設(shè) 施 根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，可將本項(xiàng)目由南到北劃分為 A、 B、 C三個(gè)組團(tuán)，建議三個(gè)組團(tuán)分別以商業(yè)步行街、餐飲娛樂、專業(yè)文化街等三種不同業(yè)態(tài)分布相區(qū)隔，將餐飲等目的性消費(fèi)較強(qiáng)的業(yè)態(tài)盡量放在 B組團(tuán)北側(cè)獨(dú)立延伸部分，而將租金相對較高的獨(dú)立品牌店放在 A組團(tuán)商業(yè)步行街處，同時(shí)針對名目繁多、種類各異的女性消費(fèi)品，專門在 A組團(tuán) 2F開辟了女人世界，針對濃郁的屈原文化和自古流傳至今的”藍(lán)墨水的上游是汨羅江”，當(dāng)?shù)厝嗣裢瞥鐚W(xué)習(xí)的良好氛圍，在西側(cè)底商部分開辟了 C組團(tuán)專業(yè)文化街，在合理控制業(yè)態(tài)分布的同時(shí)實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值最大化的目標(biāo)。謹(jǐn)呈：房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 【汨羅時(shí)代步行街】營銷推廣方案 918 目 錄 項(xiàng)目周邊商業(yè)物業(yè)市場分析 項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)市場定位及建議 項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)營銷推廣建議 項(xiàng)目周邊地區(qū)商業(yè)用房市場分析 項(xiàng)目名稱 規(guī)模 規(guī)劃業(yè)態(tài) 租售水平 建筑形態(tài) 經(jīng)營現(xiàn)狀 帝豪國際 8000㎡ 一層獨(dú)立商業(yè)店面 。 初步規(guī)劃建議 A 組 團(tuán) B 組 團(tuán) C組團(tuán) 根據(jù)各個(gè)大中城市商業(yè)步行街的成功經(jīng)營理念，結(jié)合項(xiàng)目具體情 況，建議本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)定位如下： 項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)定位 商業(yè)物業(yè)組成 功能定位 業(yè)態(tài)組合 單鋪面積 其他要求 A組團(tuán) 步行商業(yè)街 購物、休閑、娛樂、 1F獨(dú)立品牌店（超市、男士服裝、珠寶、品牌化妝品、婚紗影樓等）； 2F女人世界（服裝、潮流飾品、美容美發(fā)、美甲、美體會所等）； 3F娛樂（網(wǎng)吧、游藝廳、兒童玩具天地等） 1F獨(dú)立品牌店建筑面積約為 80120㎡； 2F服裝店 5080 ㎡，飾品店 880 ㎡； 3F網(wǎng)吧、游藝廳 120200 ㎡，兒童玩具天地 830 ㎡ 邊角地方可插入書報(bào)攤、花店、洗衣店等 B組團(tuán) 獨(dú)立延伸部分 餐飲、娛樂 酒店、 KTV、咖啡廳等 框架結(jié)構(gòu)，可自由組合 2+4F獨(dú)立單體建筑 C組團(tuán) 西側(cè)底商 專業(yè)市場 文化街 圖書、文具、辦公用品 50200㎡不等 項(xiàng)目商業(yè)配套建議 針對項(xiàng)目商業(yè)前期的招商管理及后期的經(jīng)營管理，能夠統(tǒng)一有序，減少不必要的麻煩和投訴，使其從始至終的運(yùn)作處于良好狀態(tài)，建議引進(jìn)專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理公司與物業(yè)管理公司。 預(yù)計(jì) 2023年 10月開始銷售 。 預(yù)計(jì)兩年后（ 2023年 1月）本項(xiàng)目的獨(dú)立商業(yè)街商鋪 1F的銷售價(jià)格為 15300元 /㎡ 。 2023年 8月初至 9月底 讓市場了解產(chǎn)品，提升商鋪的市場關(guān)