曦城方法論之合約成本討論847552304-wenkub
2023-03-05 13:54:04 本頁面
【正文】 大難度。 ? 改進(jìn)措施與思考： ☆在后期制定成本指標(biāo)工作中將減少不合理成本指標(biāo)預(yù)測， ☆通過成立由設(shè)計(jì)、工程管理、采購合約、財(cái)務(wù)等相關(guān)職能部門組成的成本指標(biāo)制定小組來確定合理的成本指標(biāo)。項(xiàng)目公司對此進(jìn)行了分析，由于未做試樁，設(shè)計(jì)院對現(xiàn)場地基承載力的了解只能根據(jù)原勘探報(bào)告，最后導(dǎo)致樁型設(shè)計(jì)偏大，樁長設(shè)計(jì)不合理，最終造成成本不合理增加。而一期銷售價(jià)格仍是不能有效提升，造成成本倒掛現(xiàn)象出現(xiàn)。 一、成本合約管理中的教訓(xùn)及改進(jìn)方法 項(xiàng)目策劃、定位階段成本合約管理 案例：項(xiàng)目定位與成本定位的差異 ? 在小區(qū)定位后，項(xiàng)目公司對成本重新進(jìn)行了測算。在基礎(chǔ)設(shè)施估算中，調(diào)研的電、水配套成本都偏低，特別是常州地區(qū)都采用了雙路電源供電使成本上升了 25%，這是導(dǎo)致最后基礎(chǔ)設(shè)施配套成本大大增加的原因之一。 ? 景瑞曦城，作為集團(tuán)在江蘇省、常州市的首個(gè)試水項(xiàng)目，三年多走來，一路摸爬滾打，從最初的低調(diào)潛行，到如今，牢固樹立起景瑞品牌的區(qū)域標(biāo)桿地位。曦城方法論之合約成本討論會 景瑞地產(chǎn)（集團(tuán)）常州公司 趙 緣 2023年 4月 9日 序言 ? 2023年初，景瑞集團(tuán)開始實(shí)行全國擴(kuò)張戰(zhàn)略。 ? 曦城應(yīng)該有很多值得總結(jié)的心得。 ? 改進(jìn)措施：編制可研報(bào)告應(yīng)選擇熟悉當(dāng)?shù)厍闆r的編制單位，他們能清楚的了解當(dāng)?shù)爻杀厩闆r，能避免不了解情況而引起的數(shù)據(jù)錯(cuò)誤 。測算后成本已接近預(yù)期銷售均價(jià)，如有其它政策及相關(guān)的變化，成本就可能超出預(yù)期售價(jià)。 ? 改進(jìn)措施與思考：在項(xiàng)目定位中成本應(yīng)深度參與其中，才能使后期成本制定不脫離定位太遠(yuǎn)。 ? 改進(jìn)措施與思考：在后期開發(fā)中，應(yīng)避免在不做試樁的情況下設(shè)計(jì)樁基施工圖，減少不合理成本支出。 案例：政府規(guī)費(fèi) 一期項(xiàng)目是景瑞地產(chǎn)在常州第一個(gè)開發(fā)的項(xiàng)目，均為高層，因當(dāng)時(shí)時(shí)間緊、工期短，招標(biāo)時(shí)設(shè)計(jì)的圖還沒有出，無奈只能在無圖紙情況下進(jìn)行費(fèi)率招標(biāo)，而且招標(biāo)時(shí)對招標(biāo)范圍及圖紙內(nèi)部交接不明確、工程界面亦沒有圖紙參考，導(dǎo)致后面由于分包與總包界面不明確產(chǎn)生的扯皮現(xiàn)象，隨之簽證量增加。 ? 改進(jìn)措施與思考：采用清單總價(jià)包干模式。 ? 改進(jìn)措施與思考：合同條款必須嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確，工程量一定要計(jì)算且要采用包工包料形式，防止日后因費(fèi)工費(fèi)料而引起合同爭議。原按圖紙計(jì)算挖方土方量為 ，回方量為 ，按定額計(jì)算挖回成本為 36萬元，村民則按實(shí)際挖方量（定額挖方 +放坡），實(shí)際量達(dá) 50萬元。項(xiàng)目公司設(shè)想按成本較為低廉的 GRC線條測算。 （商業(yè)門窗） ? 改進(jìn)措施與思考：在后期把腰線尺寸改小，能采用成本低廉的 GRC線條。以及各項(xiàng)簽證費(fèi)用估算較低，故應(yīng)增加簽證 15元 /㎡，約 129萬元。在估算供水指標(biāo)時(shí)參考了上?！盎ㄈ睒?biāo)準(zhǔn)。 ? 一期調(diào)整后電信指標(biāo)為 ，實(shí)際一期電信支出 36萬元，增加成本 萬元。分析超標(biāo)原因?yàn)椋? ? a、 11房樣板景觀成本 ◇ 土方 ◇ 硬景調(diào)整 ◇ 軟景調(diào)整 ◇ 圍墻調(diào)整 ◇ 外部調(diào)整 案例五：效果對成本的影響 b、東部大門入口 ◇ 苗木補(bǔ)充及更換 ◇ 雨污水及市政管線圖紙滯后 改進(jìn)措施及思考： 在后期景觀實(shí)施中，我們力爭做到： 樣板段與非樣板段景觀成本指標(biāo)分離。 c、一期景觀綠化 ◇ 圍墻成本未列入 ◇ 設(shè)計(jì)缺陷導(dǎo)致圍墻返工 ? 在常州一期后期工程，特別是配套施工中，由于水電等后配套的強(qiáng)勢地位，造成遺留了大量的收尾工作。 案例六：配套強(qiáng)勢部門對成本的影響 一、成本合約管理中的教訓(xùn)及改進(jìn)方法 項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)后的成本合約管理 （ 1）變更圖紙不全 （ 2）三方確認(rèn)詳細(xì)過程 （ 3）簽證變更的合理性 （ 4）簽證時(shí)間過長、缺少依據(jù) （ 5）后期結(jié)算進(jìn)行緩慢 （ 1）變更圖紙不全：變更圖紙與實(shí)際工程不符，缺少變更圖紙過程資料使結(jié)算碰到很大阻礙。 （ 3）簽證變更的合理性：現(xiàn)場有些簽證合理性不足，如有些簽證內(nèi)容應(yīng)是合同范圍內(nèi)的項(xiàng)目，還有些簽證屬于總包與分包間事項(xiàng)不
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