【正文】 20232023年柳州市人均可支配收入情況02023400060008000100001202314000160001800020230人均可支配收入 9986 12155 12866 14474 15921 177152023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年20232023年廣西人均可支配收入情況020234000600080001000012023140001600018000人均可支配收入 8900 9899 12089 14146 15451 170642023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年數(shù)據(jù)來源： 20232023年柳州市政府工作報告 10 本報告是嚴(yán)格保密的。 數(shù)據(jù)來源： 20232023年柳州市政府工作報告 2 0 0 5 2 0 1 0 年柳州市固定資產(chǎn)投資及增長率 單位：億元0200400600800100012000%10%20%30%40%50%60%70%80%90%固定資產(chǎn)投資 1 0 0 . 5 1 8 3 . 6 2 7 7 . 9 8 3 8 8 . 2 1 6 8 1 . 8 6 1 0 0 5 . 3 1固定資產(chǎn)投資增長率 44% 83% 51% 40% 76% 47%2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年9 本報告是嚴(yán)格保密的。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：以第二、第三產(chǎn)業(yè)為主，第二產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展推動柳州經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長 ?2023年第一產(chǎn)業(yè)增加值 ，同比增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 ，同比增長 %，第三產(chǎn)業(yè)增加值 ，同比增長 20%。 ?2023年柳州人均GDP5100美元。 柳北區(qū)： 總面積 282平方公里，人口 。 魚峰區(qū) ：總面積約 122平方公里，總?cè)丝?22萬人。 ?柳州還是西部的重要商品集散地，素有“桂中商埠”的美稱。 柳州市對外交通發(fā)達(dá)，是西南地區(qū)重要的公路、水路、鐵路交通樞紐城市 ?柳州，又稱龍城，是廣西重要的區(qū)域中心城市，廣西第二大城市，廣西工業(yè)名城、歷史名城、文化名城、旅游名城。 本報告是嚴(yán)格保密的。3/1/2023 柳州市河?xùn)|區(qū)沿江地塊市場研判及項目分析 輝煌集團(tuán)柳州地產(chǎn)公司策劃部 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?柳州，是溝通西南與中南、華東、華南地區(qū)的鐵路中樞。 柳州 北部灣經(jīng)濟(jì)圈 華南 西南 中南 柳肇鐵路線 湘桂鐵路線 貴桂鐵路線 桂柳南高速公路 4 本報告是嚴(yán)格保密的。 舊機(jī)場片區(qū)： 面積 7平方公里， 居住人口 5萬人 ,流動人口 3萬人。 5 本報告是嚴(yán)格保密的。 排名廣西十四個地級市第一位。 ?“十一五”末期， 三次產(chǎn)業(yè)比重由 2023年的::::， 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。 人口平穩(wěn)快速增長，居民可支配收入的持續(xù)增長，為柳州市房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了有利保障 ?柳州市近幾年人口平穩(wěn)增長 ，“十二五”規(guī)劃末期，柳州市常住人口將達(dá)到 230萬人。 “城市向東”的遠(yuǎn)景規(guī)劃將對本項目起至關(guān)重要的作用， 在十年之內(nèi)，本項目的區(qū)位優(yōu)勢不可復(fù)制 ?根據(jù)柳州遠(yuǎn)期規(guī)劃，柳州將形成以三門江森林公園為綠心，柳州主城和官塘新城為一體的“一心二城”城市新格局 。固定資產(chǎn)投資額持續(xù)走高，連續(xù)五年在全區(qū)排名前三，有力地支持柳州市房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展； ? “十二五”的新規(guī)劃將推動城市有序發(fā)展，舊城改造運(yùn)動將極大地推動市區(qū)房地產(chǎn)的需求； ? 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，人均可支配收入進(jìn)一步提高，表明柳州市民的購買力越來越強(qiáng)，是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的基礎(chǔ)； ? 2023年柳州市人均 GDP達(dá) 5100美元，位列全區(qū)第一；房地產(chǎn)市場已進(jìn)入快速發(fā)展的黃金期，發(fā)展?jié)摿κ志薮螅? ? “十二五”規(guī)劃末期柳州市區(qū)城市人口預(yù)計將達(dá) 230萬以上，人口基數(shù)不斷擴(kuò)大，將全面帶動柳州房地產(chǎn)開發(fā)的熱潮。2023年柳州市房地產(chǎn)累計完成投資達(dá) 165億元，增長 %；位居廣西第二位。 近三年銷售面積穩(wěn)中有升，需求旺盛；銷售價格走漲勢平穩(wěn)， 2023年均價達(dá)到 4771元 /平方米 ?2023年，全柳州累計施工面積 1318萬平方米，同比增長 %；竣工面積 296萬平方米，同比增長 %；累計完成施工產(chǎn)值約 81億元，同比增長 %； ?2023年，柳州住宅商品房現(xiàn)房平均售價為4771元 /平方米，比2023年上漲近五百元； ?2023年，共銷售商品住宅 15653套，比去年17364套下降 ％，商品房銷售面積也較前一年增長 13%。 ?城中區(qū)成交 1410套，成交面積 ；柳北區(qū)成交 418套，成交面積；柳南區(qū)成交 795套，成交面積；魚峰區(qū)成交 857套，成交面積。 普通商品住房項目投資的最低資本金比例從 35%調(diào)低至20% 柳州執(zhí)行開發(fā)商拿地首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的 50%新政， —— 金融 政策 2023年全年銀行五次降低利率、四次降低存款準(zhǔn)備金率。 行政 法規(guī) —— 柳州新建商品房施行明碼標(biāo)價 保障性住房用地不得從事商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)，因城市規(guī)劃調(diào)整需要改變的，由政府收回。 18 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?近 2年政府對舊城區(qū)的拆遷改造成為樓市發(fā)展的新看點，房地產(chǎn)發(fā)展因舊城與新城的差距、客戶的心理需求、各區(qū)域的可塑空間不同而具有各自的發(fā)展空間及價值空間。 ?交通發(fā)達(dá)，網(wǎng)路通暢，出行便利 ?區(qū)域地塊平整，有利于房地產(chǎn)規(guī)劃； ?居住人口多，住房需求量大 ?居住人口多，住房需求大 ?房產(chǎn)價值最高 ?配套成熟、交通便利，集消費(fèi)、購物、娛樂于一體 劣勢 ?房價已處于高位，市場不甚樂觀。 ?土地保有量大，是柳州房價硅地。 地段是最大的賣點，缺乏創(chuàng)新元素，價格受區(qū)位因素影響差異較大 規(guī)模 建筑風(fēng)格 建筑立面 建筑形式 戶型 園林綠化 河?xùn)|的市場地段是最大的賣點，因此大部分樓盤的園林綠化做得不到位，跟龍湖、萬科等注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)國內(nèi)知名開發(fā)商有一定的差距。 需求特征以投資和自主為主，區(qū)域位置成為置業(yè)者考慮的首要因素 購房需求 投資、結(jié)婚、拆遷、進(jìn)城、改善居住環(huán)境等 ?公務(wù)員 ?供電、金融、電信、郵政、移動等高薪行業(yè)職員 ?醫(yī)生、老師等穩(wěn)定收入群體 ?柳鋼、五菱、柳機(jī)等大型國企職工 ?私營企業(yè)主 ?柳州周邊縣份有能力購房者 在購房關(guān)注因素中，出現(xiàn)頻率比較高的有地段、戶型、環(huán)境、價格、物業(yè)管理等。 競爭優(yōu)勢 品牌戰(zhàn)略較為成功，消費(fèi)者接受度較高； 8萬平米園林景觀，贏得消費(fèi)者青睞 產(chǎn)品品質(zhì)好，贏得口碑 建筑類型 高層 戶型 主力戶型為面積 90130平方米的三房 兩房面積 6080平方米 競爭劣勢 區(qū)域發(fā)展暫不成熟，生活不便利； 相對其位置來說價格較高。 陽光 100 項目名稱 陽光 100 位置 桂中大道南端 2號，文昌橋東市政府新址對面 銷售情況 少量 150平大戶房源在售，商鋪全面招商中； 規(guī)模 占地 ，總建面 70萬平方米，其中商業(yè)面積 11萬朵平方米；住宅共 3000多戶； 競爭優(yōu)勢 位于 CBD核心區(qū)域； 由全國地產(chǎn)品牌陽光 100，聯(lián)袂國際頂尖設(shè)計團(tuán)隊澳大利亞 DCM及德國 ASP執(zhí)筆規(guī)劃 ； 集國際五星級酒店、 5A寫字樓，國際商業(yè)街、國際公寓于一體； 規(guī)模宏大，總建 70萬平米大型城市建筑綜合集群 建筑類型 多層 |高層 |小高層 |soho公寓 |綜合樓 戶型 面積從 50250平方米，主力戶型為 70160的二房和三房 競爭劣勢 價格處于高位，銷售遇到瓶頸 銷售價格 10000元 /㎡ 主要客戶 公務(wù)員、投資客、私企業(yè)主、等高收入人群 住宅市場 —— 競爭對手情報搜集 29 本報告是嚴(yán)格保密的。 兆安現(xiàn)代城 項目名稱 兆安現(xiàn)代城 位置 桂中大道 88號 市政府新址東北面 銷售情況 二期國際生活區(qū)在售中，主推 100~130平米三房，一次性付款 ，按揭 規(guī)模 占地 13萬平方米，總建面 36萬㎡，總戶數(shù) 1864戶。 結(jié)論：河?xùn)|住宅均價全市最高，核心賣點正在由地段和規(guī)劃向品牌、產(chǎn)品和細(xì)節(jié)轉(zhuǎn)移 ? 住宅市場遍地開花，未來城市向東發(fā)展，河?xùn)|置業(yè)是主流選擇； ? 河?xùn)|區(qū)后續(xù)土地供應(yīng)有限，板塊逐漸向東郊擴(kuò)進(jìn)；現(xiàn)有項目的后續(xù)供給強(qiáng)勁，以在售樓盤的后期開發(fā)為主；但由于土地供給量限制，有大型的新項目出現(xiàn)的機(jī)會很??； ? 柳州市目前商品房銷售均價在 5000元 /平方米左右，各項目售價因本樓盤的區(qū)位、規(guī)模、品質(zhì)不同而不同，；河?xùn)|區(qū)銷售區(qū)間價在 550010000元 /平方米，南北格局差異性較大； ? 河?xùn)|的區(qū)域位置和未來規(guī)劃預(yù)期，成為影響消費(fèi)者置業(yè)的首要因素；住宅市場暢銷戶型為 90110㎡左右的三房，消費(fèi)者越來越關(guān)注環(huán)境、物業(yè)管理和開發(fā)商品牌等因素； 住宅市場 ? 住宅市場營銷賣點逐漸由單純的區(qū)位優(yōu)勢、地理優(yōu)勢開始向打造生活方式的方向轉(zhuǎn)變，營銷手段在價值實現(xiàn)中的作用逐步增強(qiáng)。 區(qū)域商圈各有特色，河?xùn)|區(qū)是發(fā)展中的大型商務(wù)辦公金融中心，發(fā)展?jié)摿Σ豢晒懒? 區(qū) 域 代表業(yè)態(tài) 主要經(jīng)營場所 商圈點評 城中區(qū) 賓館、娛樂、休閑餐飲、精品服飾、通訊、辦公用品、化妝品 五星商廈、工貿(mào)百貨、興隆大廈、東都百貨、龍城路商業(yè)街、移動通訊廣場（工貿(mào)、聚寶、中百等）；柳州飯店、柳州賓館、麗晶大酒店、供水大廈等；好時、新藝堡、山外青山等娛樂場所。 點 評 ■ 五星商業(yè)大廈定位為中高端的消費(fèi)場所，地處中山西路和解放南路步行街的交叉口，人流量較大，經(jīng)營歷史悠久，口碑較好，是柳州市經(jīng)營最為成功的商場之一，其經(jīng)營檔次、品牌、美譽(yù)度較高。 谷埠街國際商場在柳州市商圈格局中占據(jù)有利地位，發(fā)展勢頭強(qiáng)勁 名 稱 柳州谷埠街國際商城 所屬商業(yè)街區(qū) 魚峰商圈 地理位置 柳州市魚峰路和柳江大橋西側(cè) 商業(yè)類型 商住綜合體 硬件設(shè)施 臨街商鋪 經(jīng)營管理 由廣西柳州市利嘉商業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，采取分區(qū)規(guī)劃業(yè)態(tài)招商形式 物業(yè)經(jīng)營情況 樓層 經(jīng)營內(nèi)容 負(fù)一層 超市、少淑裝、時尚女裝、成熟女裝、休閑服飾、魅力內(nèi)衣、皮具箱包、大 型超市、家電城（南城百貨） 首層 化妝品、精品男女鞋（南城百貨） 二層 男士正裝、商務(wù)休閑裝、時尚休閑、針織、家居服（南城百貨） 三層 運(yùn)動城、運(yùn)動器材、床上用品、童裝（南城百貨） 項目點評 谷埠街國際商城自 2023年 9月開始面向社會預(yù)約登記， 2023年 11月 20日，在柳州率先隆重推出精裝修酒店式公寓，一舉取得單日銷售 347套的輝煌成績； 2023年 4月 18日隆重開盤，盛大的開盤儀式轟動全城，當(dāng)日銷售額突破一億元； 2023年 12月 18日，隆重推出柳州首家酒店經(jīng)營模式的國際公寓，在三日內(nèi)銷售 300余套。 陽光 100城市廣場是柳州市商圈中的新生一代，發(fā)展?jié)摿Σ豢晒懒? ?物業(yè)類型： 5A寫字樓、高層住宅 ?總戶數(shù)： 3000戶 ?占地面積： ?總建筑面積： 700000㎡ ?綠化率： 37% ?容積率： 5 ?項目地址：桂中大道南端2號，河?xùn)|兩條主干道桂中大道與文昌路交匯處，文昌橋東，市政府新址對面，距離柳州快環(huán) 5分鐘車程。 ?【 CBD國際公寓】強(qiáng)調(diào)城市中心的國際化生活，步行五分鐘就可到達(dá)市政廣場、超市、銀行、餐飲店、西餐廳、咖啡館、酒吧、影院、國際五星級酒店、高檔寫字樓等等，配備世界 10強(qiáng)酒店管理公司 —— 卡爾森集團(tuán)旗下“麗笙”國際五星級酒店，配備 業(yè)街，容納大型超市、影院、百貨、中式餐飲、咖啡、休閑吧等。 ?占地面積：項目總用地面積近 80畝。 結(jié)論：柳州市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資熱情逐年上升，商業(yè)氛圍和商業(yè)地產(chǎn)價值有待開發(fā)； ? 柳州最繁華的商業(yè)主要集中在五星街商業(yè)圈，包括綜合百貨、大型超市等集中商業(yè)和主題商業(yè)街，經(jīng)營狀況良好，集中商業(yè)市場需求基本飽和； ? 柳北、柳南、魚峰三大板的商業(yè)情況有著各自獨(dú)有的區(qū)域特征，柳北以鋼材貿(mào)易