【正文】 場 玉帶橋市場，具有一定的市場號召力，經(jīng)營狀況較好 區(qū)域特色商業(yè)發(fā)展分析之 后子門 —— 人民中路 商圈定義 ：以運動產(chǎn)品及房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)為主； 經(jīng)營規(guī)模 ：臨街底商約 8000㎡ 主要經(jīng)營業(yè)態(tài) ：運動服飾、運動用品、百貨、干雜、餐飲、房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)等 經(jīng)營狀況 ： 1F出租率 95%以上， 2F以上出租率 85%，經(jīng)營狀況較好； 區(qū)域二手商鋪租金 ：臨街底商 80120元 /㎡ /月 —— 商業(yè)市場發(fā)展環(huán)境分析 ? 區(qū)域商業(yè)市場發(fā)展環(huán)境概述 ? 區(qū)域特色商業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài) ? 相鄰街區(qū)商業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài) 主要指標(biāo)： ? 項目位置、區(qū)位描述、商業(yè)所在項目的基本情況 ? 項目的開發(fā)商、運營商 ? 項目的商業(yè)類型、規(guī)模、層數(shù)、軟硬件設(shè)施 ? 客戶定位、經(jīng)營檔次、經(jīng)營范圍及業(yè)態(tài)劃分 ? 項目的租售價格、租售情況、買家及用家情況 ? 項目的建設(shè)時間、開業(yè)時間 ? 項目周邊二手商鋪租售情況 ? 項目的總體評價及優(yōu)劣勢分析 備注 : 商業(yè)廣場、賣場租金以套內(nèi)面積計 街鋪、底商以建筑面積計 序號 街道名稱 業(yè)態(tài)分布 租 (售 )價格 出租率 規(guī)模 1 過街樓街 干雜、茶樓、中介、服裝、按摩、餐飲 5060（出售： ） 98% 多為底樓居民破墻開店，面積在2040㎡ 之間 2 萬和路 干雜、美發(fā)、五金、中介、小吃鋪 6070（街鋪） 100120（麗陽商務(wù)樓） 95% 包括臨街鋪面，面積在 530㎡ 麗陽商務(wù)樓，面積在 100600㎡ （現(xiàn)未營業(yè)） 3 東城根下街 印刷、廣告、裝飾 7080（出售： ） 100% 多為臨街鋪面，面積在 2040㎡ 4 長順下街 餐飲、美發(fā)、超市 6080 （出售： ） 100% 多為臨街鋪面，面積在 1560㎡ 5 寧夏街 餐飲、茶樓、超市 7080 （出售： ） 98% 多為臨街鋪面，面積在 2080㎡ 6 槐樹街 廚具、干雜、美發(fā) 80100 （出售： ） 95% 多為臨街鋪面，面積在 20200㎡ 7 羊市街 干雜、印刷、五金、美發(fā)、餐飲 6070 （出售： ） 95% 多為臨街鋪面，面積在 1040㎡ 8 江漢路 餐飲、五金、廣告、干雜、禮品 7080 （出售： ） 90% 多為臨街鋪面，面積在 540㎡ 9 西御河街 干雜、美發(fā)、印刷 100120 （出售： ） 100% 多為臨街鋪面，面積在 1040㎡ 10 西華門街 房地產(chǎn)策劃、抵押、咨詢 8090 （出售： ） 95% 多為臨街鋪面，面積在 1060㎡ 11 紅墻巷 餐飲、干雜、美發(fā)、茶樓 6070 （出售： ） 98% 多為臨街鋪面，面積在 1040㎡ 12 人民中路二段 干雜、美發(fā)、中介 7080 （出售： ） 90% 多為臨街鋪面，面積在 1030㎡ 根據(jù)實地調(diào)查，周邊街道多為 4車道（含 4車道）以下的小街小巷，業(yè)態(tài)以滿足居民生活必需為主，如干雜、美發(fā)、餐飲、中介、按摩等，平均租金在 6090元 /㎡ 月 ? 出租率 :100% ? 功能劃分： 1F為珠寶、品牌服飾區(qū)， 2~3F為家樂福超市主力店， 2F以生活品、服裝、家電等為主， 3F以食品為主，分為熟食區(qū)及生食區(qū) 鉑金城購物廣場 ? 區(qū)位：青龍街，兩面臨街， 臨街面約 400m ? 開業(yè)時間： 2023年 ? 開發(fā)商：四川錢江銀通房地產(chǎn)有限公司 . ? 運營商：匯聯(lián)永道商業(yè)管理 ? 經(jīng)營面積：約 4萬㎡（ 1~5Ｆ） ? 車位及電梯：近 600個機(jī)動車位，采用全電子管理系統(tǒng)，區(qū)域內(nèi)最大停車場， 5部觀光電梯， 10部客梯； ? 租金價格： 120250元 /㎡ /月 ? 出租率 :70% ? 功能劃分： 1F以百貨專賣店為主， 2F以連鎖品牌餐飲為主， 3F以連鎖品牌餐飲 ,休閑、娛樂 ,健身為主 太平洋百貨全興店 ? 區(qū)位：青龍街與人民中路二段交匯，兩面臨街，臨街面約 400m ? 開業(yè)時間： 1996年 ? 開發(fā)商：全興集團(tuán) . ? 運營商：太平洋百貨、全興集團(tuán) ? 經(jīng)營面積： 3萬㎡（ 1~6Ｆ） ? 車位及電梯：近 100個機(jī)動車位， 2部直達(dá)電梯，4部扶梯； ? 租金價格：由太平洋百貨經(jīng)營，不對外出租 ? 出租率 :100% ? 功能劃分：以男女服飾、化妝品、美容為主 太平洋百貨全興店 ? 1F為為化妝品及女裝館， 2~3F為流行女裝館、飾品及咖啡廳， 4F為男裝館， 5F為運動休閑館， 6F為童裝及家具館，人氣較旺，消費群體以 2540歲女性為主 ? 統(tǒng)一的經(jīng)營管理和宣傳，包括派發(fā) DM單、舉行促銷活動，起到了強(qiáng)有力的推廣效果，整體樓層布置能夠滿足相互的人氣補(bǔ)充和吸引人流的作用，動線較為合理 金色夏威夷廣場 ? 區(qū)位：西大街口，兩面臨街， 臨街面約 300m ? 開業(yè)時間： 2023年 ? 開發(fā)商：四川藍(lán)光和駿實業(yè)股份有限公司 ? 運營商：藍(lán)光和駿、嘉寶物業(yè) ? 經(jīng)營面積： ㎡（ 1~3Ｆ） ? 車位及電梯：近 100個機(jī)動車位， 1部觀光電梯， 1部扶梯 ? 租金價格： 200300元 /㎡ /月 ? 出租率 :80% ? 功能劃分：由內(nèi)街和外街組成，內(nèi)街以餐飲為 主，外街以服裝、食品為主 ? 1F以餐飲為主，主要為火鍋、燒烤等污染較重的餐飲類別， 2F為餐飲（以中餐、西餐為主）、美容美發(fā)、網(wǎng)吧、旅行社等， 3F以中式餐飲及咖啡為主； ? 租金為 90150元 /㎡ ? 未來對住宅，尤其是小戶型的需求將十分強(qiáng)勁。 區(qū)域核心價值特征 —— 項目區(qū)域發(fā)展環(huán)境分析 ? 區(qū)域功能規(guī)劃格局 ? 區(qū)域交通發(fā)展規(guī)劃 ? 區(qū)域生活配套環(huán)境 ? 區(qū)域核心價值特征 ? 項目區(qū)域環(huán)境總結(jié) ? 商業(yè)服務(wù)經(jīng)濟(jì)圈 。區(qū)域內(nèi)具有三縱四橫 7條主干道和若干支道，形成了一個快捷、便利的交通網(wǎng)絡(luò)，未來地鐵一號線將會更加完善區(qū)域交通。 項目周邊公交車路線也很多，比如： 5路、 54路、 57路、 300路、 341路、 70路、 93路、 62路等線路均經(jīng)過此地，可達(dá)東南西北各個區(qū)域。 項目 投資發(fā)展環(huán)境報告 ? 目錄 ? 地塊屬性分析 ? 項目區(qū)域發(fā)展環(huán)境分析 ? 商業(yè)市場發(fā)展環(huán)境分析 ? 寫字樓市場發(fā)展環(huán)境分析 ? 地塊屬性分析（ P4） ? 項目區(qū)域發(fā)展環(huán)境分析（ P14） ? 商業(yè)市場發(fā)展環(huán)境分析（ P28） ? 寫字樓市場發(fā)展環(huán)境分析（ P61） ? —— 地塊屬性分析 ? 地塊規(guī)劃指標(biāo)狀況 ? 地塊區(qū)位關(guān)系狀況 ? 地塊地形及地面狀況 ? 地塊周邊物業(yè)狀況 ? 地塊交通流線及人流狀況 ? 地塊屬性總結(jié) 占地面積 ㎡ 建筑面積 ㎡ 住宅 ㎡ 商業(yè) ㎡ 辦公 ㎡ 容積率 建筑密度 35% 地塊規(guī)劃指標(biāo)狀況 項目位于青羊區(qū)境內(nèi)，占據(jù)成都傳統(tǒng)三大核心商圈 —— 騾馬市商圈核心位置，于東城根街、青龍街交匯之處，距火車北站 6KM，屬于城市 CBD區(qū)域。 地塊屬性總結(jié) ? CBD核心區(qū)域： 以金融、商務(wù)、辦公、酒店為主的 CBD區(qū)域，以強(qiáng)勢商務(wù)商業(yè)氛圍支撐項目發(fā)展； ? 縱橫交錯的道路： 四通八達(dá)的道路，快速對接城市的各個區(qū)域； ? 旺盛的人氣： 極大的人流量和車流量，是區(qū)域成熟的表征，即是項目未來發(fā)展的支撐； ? 優(yōu)質(zhì)的地塊： 地塊臨街面大，兩側(cè)臨街，且地勢平坦利于開發(fā)建設(shè)； ? 地塊屬性分析（ P4） ? 項目區(qū)域發(fā)展環(huán)境分析（ P14） ? 商業(yè)市場發(fā)展環(huán)境分析（ P28） ? 寫字樓市場發(fā)展環(huán)境分析（ P61） ? 服務(wù)式公寓專項調(diào)研（ P107） —— 項目區(qū)域發(fā)展環(huán)境分析 ? 區(qū)域功能規(guī)劃格局 ? 區(qū)域交通發(fā)展規(guī)劃 ? 區(qū)域生活配套環(huán)境 ? 區(qū)域核心價值特征 ? 項目區(qū)域環(huán)境總結(jié) 區(qū)域功能規(guī)劃格局 本案所在的騾馬市片區(qū)總體定位為： 區(qū)域型商業(yè)中心 規(guī)劃重點： 以騾馬市－西大街為骨干，布置購物中心、大型綜合超市、百貨店、大型專業(yè)店等大型零售商業(yè)網(wǎng)點 在人民中路，重點發(fā)展百貨店、酒店、大型專業(yè)店、寫字樓、金融物業(yè) 在青龍巷改造地塊上，發(fā)展寫字樓，打造青龍巷步行商業(yè)街，并以此為中心建設(shè)多樣化的商業(yè)、娛樂設(shè) 施，形成一站式的休閑購物環(huán)境； 在人民中路以東區(qū)域內(nèi)，在正府街 — 西玉龍街西側(cè)規(guī)劃建設(shè)超高層商務(wù)大廈，中部發(fā)展金融保險、中介服 務(wù)業(yè)，開發(fā)建設(shè)甲級寫字樓，形成商務(wù)辦公聚集區(qū)；東側(cè)開發(fā)家私專賣等展貿(mào)中心 區(qū)域功能規(guī)劃格局 青羊區(qū)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃分析： ? 從成都市青羊區(qū)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃（ 2023— 2023）獲悉 ,騾馬市片區(qū)商業(yè)中心網(wǎng)點布局： ? 規(guī)劃范圍：東至順城街，西到東城根街、同仁路，南臨羊市街，北抵江漢路，占地面積 95公頃 ? 騾馬市片區(qū)商業(yè)中心區(qū)域范圍內(nèi)的商業(yè)網(wǎng)點按 “ 兩軸三片 ” 結(jié)構(gòu)布局 其中：兩軸：即騾馬市 — 西大街，人民中路商業(yè)發(fā)展軸，是主要商業(yè)布局軸向。 ? 成都最具商業(yè)價值的商圈之一。將集合商務(wù)中心、服務(wù)中心、文化中心、行政中心、信息中心、零售中心等六大功能要素。 區(qū)域是金融、貿(mào)易、信息和商務(wù)辦公活動的高度聚集區(qū)，商務(wù)人士較多，未來對小戶型的需求將會更加強(qiáng)勁。月（ 1F），7080元 /㎡ 月，出租率較高，均超過 90%，以臨街鋪面（居民破墻開店）為主要形式，單個面積在 3070㎡ 之間 小結(jié) ? 區(qū)域經(jīng)營業(yè)態(tài)： 以百貨、特色休閑、精品購物和餐飲娛樂為主； ? 商業(yè)檔次： 中檔商業(yè)； ? 商業(yè)業(yè)態(tài)： 由大中型賣場（家樂福）、大中型商業(yè)廣場（如新城 市廣場，錢江鉑金時代廣場）和臨街底商組成