新鴻地產(chǎn)意天湖別墅營(yíng)銷提案-wenkub
2023-03-03 21:08:40 本頁(yè)面
【正文】 售結(jié)束蜀山區(qū) 御景山莊 聯(lián)排別墅 59008000元/M2） 剩 1套26區(qū)域 案名 建筑形態(tài) 面積 (M2) 單價(jià) (元 /M2) 容積率 銷售狀態(tài)包河區(qū) 玫瑰紳城 90年代未 琥珀黑池壩別墅、世紀(jì)別墅 38套左右 2～ 3層獨(dú)棟別墅與疊加別墅 合肥別墅發(fā)展的過(guò)渡期，別墅只能靠好的地段叫賣 。城市以老城為中心，大力改造核心主城區(qū)，并在老城區(qū)的東、西南、西、北方向建設(shè)四個(gè)城市副中心，沿巢湖逐步建設(shè)一個(gè)生態(tài) 型、現(xiàn)代化的濱湖新區(qū)。 聯(lián)體別墅嶄露頭角 隨著合肥市區(qū)的不斷擴(kuò)大，一些原本離市區(qū)較遠(yuǎn)的土地也被開發(fā)了出來(lái)。成交面積走勢(shì) —— 快速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變成暴增；216。p 2023年，合肥市區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地出讓以廬陽(yáng)區(qū)為最多；從成交金額來(lái)看，瑤海區(qū)位居榜首。18土地市場(chǎng)附： 20232023年合肥市土地出讓面積（成交方式）1）按成交方式劃分2023年合肥市經(jīng)營(yíng)性用地出讓仍然以掛牌為主p掛牌出讓土地占出讓總數(shù)的 69%，拍賣出讓的為 10宗，剩下的一宗為拍賣轉(zhuǎn)掛牌。216。綠城獻(xiàn)給合肥的第三部經(jīng)典之作綠城玉蘭公寓是繼綠城桂花園、百合公寓之后，綠城獻(xiàn)給合肥的又一經(jīng)典力作。隨后，快速打造了在合肥的首個(gè)作品 —— 萬(wàn)科金色名郡，并成功以精裝房亮相市場(chǎng)，引起了業(yè)界及購(gòu)房者的廣泛關(guān)注，開啟了合肥樓市精裝房的新紀(jì)元。造城成為城市發(fā)展的主題，這預(yù)示著合肥進(jìn)入大盤品質(zhì)生活時(shí)代，開發(fā)商分化開始；216。216。動(dòng)車組開通開通后，合肥至南京只須 59分鐘，合肥至上海只須 2小時(shí) 59分鐘。216。金寨路高架放行：于 2023年 10月動(dòng)工建設(shè)的金寨路高架橋工程，投資概算 ， 08年 10月通車。n人均工資快速增長(zhǎng)，提高了當(dāng)?shù)厝讼M(fèi)能力，從側(cè)面支撐了房地產(chǎn)市場(chǎng)。p07年合肥市 GPD達(dá)到 1334． 2億元，同比增幅達(dá) %。宏觀環(huán)境概述6結(jié)論：從以上規(guī)劃可以看出，整個(gè)合肥的城市化面積在未來(lái)將成倍擴(kuò)大，城市規(guī)模的擴(kuò)大會(huì)帶來(lái)城市中心點(diǎn)的轉(zhuǎn)移，除了原有的城市中心之外，城市會(huì)在未來(lái)呈現(xiàn)多中心的格局。建設(shè)用地面積約 ，人口控制在 47萬(wàn)左右。東區(qū)：瑤海區(qū)行政區(qū)域內(nèi)，即板橋河、南淝河左岸地區(qū)，包括瑤海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和磨店職教基地，建設(shè)用地面積約 ，人口控制在 88萬(wàn)左右。3宏觀環(huán)境概述中心城區(qū)總體規(guī)劃城市規(guī)劃區(qū)范圍合肥新規(guī)劃的城市規(guī)劃區(qū)范圍為合肥市域范圍，總面積 平方公里。駱崗機(jī)場(chǎng)是全國(guó)重要的國(guó)際備降機(jī)場(chǎng)， 4E級(jí)機(jī) 場(chǎng) —— 合肥新橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)正在建設(shè)中，預(yù)計(jì) 2023年底投入使 用。合福、合蚌、合杭 客運(yùn)專線和合銅鐵路即將開工建設(shè)，屆時(shí)合肥到北京僅需 3個(gè) 小時(shí)?？?cè)?口約 463萬(wàn)，其中市區(qū)人口 224萬(wàn)。謹(jǐn)呈：新鴻意 (合肥 )地產(chǎn)有限公司2023/1/23宏觀環(huán)境概述216。 216。 20 312國(guó)道和合寧、合徐、合蕪、合安、合淮阜、 合銅黃、合六葉等高速公路穿境而過(guò)。2宏觀環(huán)境概述人口與用地規(guī)模n市域總?cè)丝谂c城鎮(zhèn)化水平近期： 2023年，合肥市域總?cè)丝跒?580萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口 360萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化水平 62%；遠(yuǎn)期： 2023年合肥市域總?cè)丝跒?710萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口 525萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化水平為 74%。中心城區(qū)包括合肥現(xiàn)狀市區(qū)、肥西縣南崗鎮(zhèn)、桃花鎮(zhèn)和煙墩鄉(xiāng)，面積約 （含巢湖水域）。p 北區(qū)：除老城區(qū)以外的廬陽(yáng)區(qū)行政區(qū)域，板橋河右岸和南淝河左岸地區(qū)，包括廬陽(yáng)工業(yè)園區(qū)，建設(shè)用地面積約 ，人口控制在 38萬(wàn)左右。5p經(jīng)開區(qū)： 312國(guó)道以南，滬 蓉高速公路以西，合九鐵路以東，派河以北地區(qū)，建設(shè)用地面積約 ，人口控制在 36萬(wàn)左右。城市整體的大規(guī)劃，必然在未來(lái)加快各個(gè)新區(qū)的城市化建設(shè)進(jìn)程，城市化建設(shè)進(jìn)程的加快必然會(huì)使城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展期，連帶會(huì)拉動(dòng)整個(gè)城市房地產(chǎn)行業(yè)在城市新區(qū)域的擴(kuò)散。p持續(xù)高速的增幅揭示了合肥市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高速穩(wěn)定08年 GDP的漲幅顯示出合肥的經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速發(fā)展的階段8經(jīng)濟(jì)環(huán)境p08年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資，增長(zhǎng) ％；p從 07年開始，房地產(chǎn)投資持續(xù)平穩(wěn)，所占比重也穩(wěn)定變化08年合肥全社會(huì)固定資產(chǎn)投資高速增長(zhǎng)和房地產(chǎn)投資持續(xù)穩(wěn)定變化9經(jīng)濟(jì)環(huán)境p08年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別為 15590元和 5300元，增長(zhǎng) ％和 18％。n同比全國(guó)其它部分省會(huì)城市及省內(nèi)主要城市，合肥商品房住宅均價(jià)相對(duì)較低，這和合肥近兩年開發(fā)量過(guò)大、城市人口基數(shù)又相對(duì)較少，同時(shí)相應(yīng)的資金、硬件等投入并不能完全跟上自身城市發(fā)展進(jìn)程有關(guān)。216。長(zhǎng)江東大街 6月 1日開工長(zhǎng)江東大街，西起馬鞍山路，東至花沖路，與新安江路對(duì)接，全長(zhǎng) ，為城市主干道。合肥在迎來(lái) “動(dòng)車時(shí)代 ”的同時(shí)，也將全面對(duì)接 “長(zhǎng)三角 ”地區(qū)，旅游、商貿(mào)、物流等各行各業(yè)也將迎來(lái)全新的發(fā)展時(shí)期，合肥未來(lái)的發(fā)展全面提速。合肥輕軌 09年準(zhǔn)備開建216。港資、外資投資商尚未涉足合肥，表明城市的商業(yè)經(jīng)濟(jì)還相對(duì)落后，未來(lái) 2年的發(fā)展仍將停留在住宅的發(fā)展上。216。216。碧桂園濱湖城開盤引爆合肥樓市08年 7月 12日，碧桂園濱湖城盛大開盤。19土地市場(chǎng)附： 2023年合肥市經(jīng)營(yíng)性用地成交面積（用途）2）按土地用途劃分合肥市 2023年出讓的經(jīng)營(yíng)性用地仍然以住宅用地為主，綜合用地比例增加。從成交均價(jià)來(lái)看，瑤海區(qū)的土地每畝超過(guò)360萬(wàn)元，是合肥最貴的土地。成交均價(jià)走勢(shì) —— 總體穩(wěn)定上浮走勢(shì)，但漲幅甚微 ；216。這部分區(qū)域遠(yuǎn)離 市區(qū)，自然條件和地理環(huán)境都比城區(qū)優(yōu)越，適宜發(fā)展高檔住宅區(qū)，這既可滿足社會(huì)需求， 又符合發(fā)展需要。24合肥別墅的發(fā)展歷程時(shí)間 代表 體量 建筑形態(tài) 備注90年代初 琥珀山莊別墅一期 18棟 2～ 3層獨(dú)棟別墅 8＃、 18＃等是競(jìng)拍的， 18＃為新加坡人（天榮公司）購(gòu)走。2023年代初 和莊、維多利亞、碧湖山莊、蜀山名筑、怡景山莊 200套左右 2～ 3層獨(dú)棟別墅與聯(lián)排、疊加別墅 合肥別墅發(fā)展的成長(zhǎng)期 25合肥別墅項(xiàng)目分析區(qū)域 案名 建筑形態(tài) 面積 (M2) 單價(jià) (元 /M2) 容積率 銷售狀態(tài)包河區(qū) 碧湖云溪 .1期 獨(dú)立、雙拼別墅和雙疊別墅 183246 6100 銷售結(jié)束瑤海區(qū) 帝豪 聯(lián)排別墅 220240 850011000 在售 包河區(qū) p 政務(wù)區(qū)無(wú)別墅供應(yīng)：目前政務(wù)區(qū)項(xiàng)目多為高層住宅項(xiàng)目，別墅這一高端產(chǎn)品供應(yīng)量極少。合肥已售別墅項(xiàng)目分析29合肥已售別墅項(xiàng)目分析2．別墅價(jià)格分析⑴ 聯(lián)排別墅價(jià)格分析合肥原有聯(lián)排別墅的單價(jià)在 28007000元 /平方米之間，其中東方花園由于地理位置較偏價(jià)格最低，僅為 2800元 /平
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