【正文】 售結(jié)束蜀山區(qū) 御景山莊 聯(lián)排別墅 59008000元/M2） 剩 1套26區(qū)域 案名 建筑形態(tài) 面積 (M2) 單價 (元 /M2) 容積率 銷售狀態(tài)包河區(qū) 玫瑰紳城 90年代未 琥珀黑池壩別墅、世紀(jì)別墅 38套左右 2～ 3層獨棟別墅與疊加別墅 合肥別墅發(fā)展的過渡期，別墅只能靠好的地段叫賣 。城市以老城為中心，大力改造核心主城區(qū)，并在老城區(qū)的東、西南、西、北方向建設(shè)四個城市副中心，沿巢湖逐步建設(shè)一個生態(tài) 型、現(xiàn)代化的濱湖新區(qū)。 聯(lián)體別墅嶄露頭角 隨著合肥市區(qū)的不斷擴(kuò)大，一些原本離市區(qū)較遠(yuǎn)的土地也被開發(fā)了出來。成交面積走勢 —— 快速增長轉(zhuǎn)變成暴增；216。p 2023年，合肥市區(qū)經(jīng)營性用地出讓以廬陽區(qū)為最多；從成交金額來看，瑤海區(qū)位居榜首。18土地市場附： 20232023年合肥市土地出讓面積（成交方式）1）按成交方式劃分2023年合肥市經(jīng)營性用地出讓仍然以掛牌為主p掛牌出讓土地占出讓總數(shù)的 69%，拍賣出讓的為 10宗，剩下的一宗為拍賣轉(zhuǎn)掛牌。216。綠城獻(xiàn)給合肥的第三部經(jīng)典之作綠城玉蘭公寓是繼綠城桂花園、百合公寓之后，綠城獻(xiàn)給合肥的又一經(jīng)典力作。隨后，快速打造了在合肥的首個作品 —— 萬科金色名郡，并成功以精裝房亮相市場，引起了業(yè)界及購房者的廣泛關(guān)注，開啟了合肥樓市精裝房的新紀(jì)元。造城成為城市發(fā)展的主題，這預(yù)示著合肥進(jìn)入大盤品質(zhì)生活時代，開發(fā)商分化開始；216。216。動車組開通開通后，合肥至南京只須 59分鐘，合肥至上海只須 2小時 59分鐘。216。金寨路高架放行：于 2023年 10月動工建設(shè)的金寨路高架橋工程，投資概算 ， 08年 10月通車。n人均工資快速增長，提高了當(dāng)?shù)厝讼M能力，從側(cè)面支撐了房地產(chǎn)市場。p07年合肥市 GPD達(dá)到 1334． 2億元，同比增幅達(dá) %。宏觀環(huán)境概述6結(jié)論：從以上規(guī)劃可以看出，整個合肥的城市化面積在未來將成倍擴(kuò)大，城市規(guī)模的擴(kuò)大會帶來城市中心點的轉(zhuǎn)移，除了原有的城市中心之外，城市會在未來呈現(xiàn)多中心的格局。建設(shè)用地面積約 ，人口控制在 47萬左右。東區(qū)：瑤海區(qū)行政區(qū)域內(nèi)，即板橋河、南淝河左岸地區(qū)，包括瑤海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和磨店職教基地，建設(shè)用地面積約 ，人口控制在 88萬左右。3宏觀環(huán)境概述中心城區(qū)總體規(guī)劃城市規(guī)劃區(qū)范圍合肥新規(guī)劃的城市規(guī)劃區(qū)范圍為合肥市域范圍，總面積 平方公里。駱崗機(jī)場是全國重要的國際備降機(jī)場， 4E級機(jī) 場 —— 合肥新橋國際機(jī)場正在建設(shè)中，預(yù)計 2023年底投入使 用。合福、合蚌、合杭 客運專線和合銅鐵路即將開工建設(shè)，屆時合肥到北京僅需 3個 小時?？?cè)?口約 463萬，其中市區(qū)人口 224萬。謹(jǐn)呈：新鴻意 (合肥 )地產(chǎn)有限公司2023/1/23宏觀環(huán)境概述216。 216。 20 312國道和合寧、合徐、合蕪、合安、合淮阜、 合銅黃、合六葉等高速公路穿境而過。2宏觀環(huán)境概述人口與用地規(guī)模n市域總?cè)丝谂c城鎮(zhèn)化水平近期： 2023年，合肥市域總?cè)丝跒?580萬人，其中城鎮(zhèn)人口 360萬人，城鎮(zhèn)化水平 62%；遠(yuǎn)期： 2023年合肥市域總?cè)丝跒?710萬人，其中城鎮(zhèn)人口 525萬人，城鎮(zhèn)化水平為 74%。中心城區(qū)包括合肥現(xiàn)狀市區(qū)、肥西縣南崗鎮(zhèn)、桃花鎮(zhèn)和煙墩鄉(xiāng)，面積約 （含巢湖水域）。p 北區(qū)：除老城區(qū)以外的廬陽區(qū)行政區(qū)域，板橋河右岸和南淝河左岸地區(qū)，包括廬陽工業(yè)園區(qū)，建設(shè)用地面積約 ，人口控制在 38萬左右。5p經(jīng)開區(qū)： 312國道以南，滬 蓉高速公路以西，合九鐵路以東，派河以北地區(qū)，建設(shè)用地面積約 ，人口控制在 36萬左右。城市整體的大規(guī)劃，必然在未來加快各個新區(qū)的城市化建設(shè)進(jìn)程，城市化建設(shè)進(jìn)程的加快必然會使城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)入一個快速發(fā)展期，連帶會拉動整個城市房地產(chǎn)行業(yè)在城市新區(qū)域的擴(kuò)散。p持續(xù)高速的增幅揭示了合肥市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高速穩(wěn)定08年 GDP的漲幅顯示出合肥的經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速發(fā)展的階段8經(jīng)濟(jì)環(huán)境p08年全社會固定資產(chǎn)投資，增長 ％；p從 07年開始，房地產(chǎn)投資持續(xù)平穩(wěn)，所占比重也穩(wěn)定變化08年合肥全社會固定資產(chǎn)投資高速增長和房地產(chǎn)投資持續(xù)穩(wěn)定變化9經(jīng)濟(jì)環(huán)境p08年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別為 15590元和 5300元，增長 ％和 18％。n同比全國其它部分省會城市及省內(nèi)主要城市，合肥商品房住宅均價相對較低，這和合肥近兩年開發(fā)量過大、城市人口基數(shù)又相對較少，同時相應(yīng)的資金、硬件等投入并不能完全跟上自身城市發(fā)展進(jìn)程有關(guān)。216。長江東大街 6月 1日開工長江東大街，西起馬鞍山路，東至花沖路，與新安江路對接，全長 ，為城市主干道。合肥在迎來 “動車時代 ”的同時，也將全面對接 “長三角 ”地區(qū)，旅游、商貿(mào)、物流等各行各業(yè)也將迎來全新的發(fā)展時期，合肥未來的發(fā)展全面提速。合肥輕軌 09年準(zhǔn)備開建216。港資、外資投資商尚未涉足合肥，表明城市的商業(yè)經(jīng)濟(jì)還相對落后，未來 2年的發(fā)展仍將停留在住宅的發(fā)展上。216。216。碧桂園濱湖城開盤引爆合肥樓市08年 7月 12日，碧桂園濱湖城盛大開盤。19土地市場附： 2023年合肥市經(jīng)營性用地成交面積（用途）2）按土地用途劃分合肥市 2023年出讓的經(jīng)營性用地仍然以住宅用地為主，綜合用地比例增加。從成交均價來看，瑤海區(qū)的土地每畝超過360萬元，是合肥最貴的土地。成交均價走勢 —— 總體穩(wěn)定上浮走勢，但漲幅甚微 ；216。這部分區(qū)域遠(yuǎn)離 市區(qū)，自然條件和地理環(huán)境都比城區(qū)優(yōu)越，適宜發(fā)展高檔住宅區(qū)，這既可滿足社會需求， 又符合發(fā)展需要。24合肥別墅的發(fā)展歷程時間 代表 體量 建筑形態(tài) 備注90年代初 琥珀山莊別墅一期 18棟 2～ 3層獨棟別墅 8＃、 18＃等是競拍的， 18＃為新加坡人（天榮公司）購走。2023年代初 和莊、維多利亞、碧湖山莊、蜀山名筑、怡景山莊 200套左右 2～ 3層獨棟別墅與聯(lián)排、疊加別墅 合肥別墅發(fā)展的成長期 25合肥別墅項目分析區(qū)域 案名 建筑形態(tài) 面積 (M2) 單價 (元 /M2) 容積率 銷售狀態(tài)包河區(qū) 碧湖云溪 .1期 獨立、雙拼別墅和雙疊別墅 183246 6100 銷售結(jié)束瑤海區(qū) 帝豪 聯(lián)排別墅 220240 850011000 在售 包河區(qū) p 政務(wù)區(qū)無別墅供應(yīng)：目前政務(wù)區(qū)項目多為高層住宅項目，別墅這一高端產(chǎn)品供應(yīng)量極少。合肥已售別墅項目分析29合肥已售別墅項目分析2．別墅價格分析⑴ 聯(lián)排別墅價格分析合肥原有聯(lián)排別墅的單價在 28007000元 /平方米之間，其中東方花園由于地理位置較偏價格最低，僅為 2800元 /平