【正文】 杭州2023GDP（億元 ） 辦公市場規(guī)模（萬方）城市宏觀研究 —— 固定資產(chǎn) 杭州市固定資產(chǎn)投資 西湖區(qū)固定資產(chǎn)投資 ?杭州市近幾年固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)較大幅度的快速增長，其中房地產(chǎn)是主要貢獻(xiàn)行業(yè)，在全市提出“樓宇經(jīng)濟(jì)”發(fā)展目標(biāo)后，新興辦公物業(yè)在固定資產(chǎn)投資中的比重日趨提高，杭州樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力，僅次于北上廣圳，居全國 35個主要城市的第 5位。 產(chǎn)業(yè)屬性研究 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向： 軟件、信息服務(wù)與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等技術(shù)領(lǐng)域的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)； 電子與信息制造產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)； 有利于服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)發(fā)展的培訓(xùn)或中介機(jī)構(gòu)；高教科研產(chǎn)業(yè)。中央組織部副部長、中央人才工作協(xié)調(diào)小組副組長李智勇，教育部部長周濟(jì)出席會議并講話 2023年 7月 28日，受黨中央、國務(wù)院邀請， 70位國家引進(jìn)海外高層次人才“千人計劃”入選專家 28日到北戴河休假。 高科技產(chǎn)業(yè) 高級人才產(chǎn)業(yè) 2023年 12月 31日，浙江杭州未來科技城（海創(chuàng)園）黨工委、管委會正式掛牌。 產(chǎn)業(yè)屬性研究 國家級 千人計劃 2023年 12月，中共中央辦公廳轉(zhuǎn)發(fā) 《 中央人才工作協(xié)調(diào)小組關(guān)于實(shí)施海外高層次人才引進(jìn)計劃的意 見 》 。 總體發(fā)展框架： 一副（臨平副城） 三組團(tuán)（余杭組團(tuán) 良渚組團(tuán) 瓶窯組團(tuán)） 三帶 四廊 其中本項(xiàng)目所在的 倉前鎮(zhèn) 所屬在“三組團(tuán)”中的 余杭組團(tuán) ，由余杭、閑林、 倉前 、中泰、五常等鄉(xiāng)鎮(zhèn)和街道組成，建設(shè)成東入杭州主城，西接臨安，集高檔居住、旅游休閑、 科研開發(fā)、高等教育 為一體的現(xiàn)代化生態(tài)型新城區(qū)。 ?受區(qū)域發(fā)展規(guī)劃和政府政策支持的影響，預(yù)測未來年地塊價值會有較大幅度的提升。 ?區(qū)位分析 ?基地研究 ?交通配套 ?發(fā)展規(guī)劃 ?價值界定 項(xiàng)目解讀 ? 功能定位： 海創(chuàng)園定位為 未來科技園， 余杭創(chuàng)新基地，城區(qū)最大的高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展連片區(qū)塊 ? 整體規(guī)劃： 海創(chuàng)園位于杭州城西科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)核心區(qū)塊，規(guī)劃面積 10平方公里，于 2023年7月掛牌，定位為按全新機(jī)制運(yùn)行的人才改革發(fā)展試驗(yàn)區(qū)，集聚海內(nèi)外高層次人才的創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新高地。 ?區(qū)位分析 ?基地研究 ?交通配套 ?發(fā)展規(guī)劃 ?價值界定 地 鐵 1 號 線 項(xiàng)目宗地 淘寶城項(xiàng)目 中心城區(qū) 蕭山城區(qū) 大余杭片區(qū) 地鐵 2號線 ?區(qū)位分析 ?基地研究 ?交通配套 ?發(fā)展規(guī)劃 ?價值界定 ?基地周圍全部都屬于海創(chuàng)園待建項(xiàng)目 ?地塊方正，主入口可設(shè)在北側(cè)，地形方正有利于整體規(guī)劃 ?50米限高園區(qū)式辦公方向 ?宗地現(xiàn)狀為濕地，地塊內(nèi)有大量植被，灌木，喬木，廢棄的生態(tài)農(nóng)莊 北側(cè)杭州師范大學(xué)（在建） 東側(cè)待建土地（企業(yè)辦公） 西側(cè)待建土地（企業(yè)辦公） 南側(cè)西待建土地 宗地現(xiàn)狀：土堆亂石 /未平整 占地（㎡） 32627 用途 總部研發(fā)和商 業(yè)商務(wù)辦公 建面（㎡） 48624 限高（ m） 50 年限 40年 地塊屬性研究 ?區(qū)位分析 ?基地研究 ?交通配套 ?發(fā)展規(guī)劃 ?價值界定 規(guī)劃指標(biāo) 規(guī)劃未調(diào)整 ? 土地占地面積： 48624平方米 ? 容積率： ? 總建筑面積： 150000平方米 ? 建筑限高： 50米 ? 用地性質(zhì)： 總部研發(fā)和商業(yè)商務(wù)辦公 ? 使用年限： 40年 地塊屬性研究 ? 地上建筑面積約 120230 平方米 ? 建筑密度小于 30%，綠地率大于25% ? 限高 50M, 規(guī)劃高度 , 建筑高度不能超過 ? 裙房不超過 18M ? 停車要數(shù)大于 850個。 ? 配建一個對外開放的公共停車場 ? 配建一個大于 4000平米的公共開放空間 ? 機(jī)動車開口有距離規(guī)定 項(xiàng)目解讀 ?區(qū)位分析 ?基地研究 ?交通配套 ?發(fā)展規(guī)劃 ?價值界定 ?項(xiàng)目所屬區(qū)域，東西向以文一西路為主干道，南北向則主要靠東西大道，繞城西線為主要干道，區(qū)域內(nèi)并沒有四橫四縱的道路網(wǎng)絡(luò) ，使得交通未能便捷，同時距離主城區(qū)黃龍、文教、武林三大商圈距離都較遠(yuǎn) ?項(xiàng)目所屬余杭區(qū)倉前鎮(zhèn)周邊并沒有主要功能區(qū)塊，資源配套也較為缺乏。 海創(chuàng)園已投入 60億元巨資做優(yōu)園區(qū)環(huán)境，新建道路 40公里，完成綠化 65萬平方米； 12萬平方米人才公寓和 18萬平方米科創(chuàng)中心正在抓緊實(shí)施之中， 400余套人才房裝修完畢 。 評判級別 優(yōu) 良 一般 較差 土地級別 ☆ ★ 自然景觀 ☆ ★ 空氣質(zhì)量 ☆ ★ 交通情況 ☆ ★ 生活配套 ☆ ★ 社會治安 ☆★ 歷史人文 ☆★ 區(qū)位形象 ☆ ★ 商業(yè)氛圍 ☆ ★ 商務(wù)氛圍 ☆ ★ ? 地塊當(dāng)前價值評判： （現(xiàn)狀） ?優(yōu)秀價值點(diǎn)： 無 ?良好價值點(diǎn)： 6個★ ?一般價值點(diǎn)： 3個★ ?較差價值點(diǎn)： 1個★ ? 地塊 3~5年后價值評判： （預(yù)測） ?優(yōu)秀價值點(diǎn)： 5個☆ ?良好價值點(diǎn)： 5個☆ ?一般價值點(diǎn)： 無 ?較差價值點(diǎn)： 無 項(xiàng)目解讀 戰(zhàn)略地位 區(qū)位屬性研究 本案 ?從城市發(fā)展戰(zhàn)略高度上來看，項(xiàng)目所在的倉前鎮(zhèn)，處于旅游西進(jìn)戰(zhàn)略的發(fā)展帶上。規(guī)劃余杭組團(tuán)的功能定位是“ 創(chuàng)新極核 ，濕地水鄉(xiāng)，居住新城”。海外高層次人才引進(jìn)計劃（簡稱“千人計劃”），主要是圍繞國家發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，從 2023年開始，用 5到 10年，在國家重點(diǎn)創(chuàng)新項(xiàng)目、重點(diǎn)學(xué)科和重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室、中央企業(yè)和國有商業(yè)金融機(jī)構(gòu)、以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)為主的各類園區(qū)等，引進(jìn)并有重點(diǎn)地支持一批能夠突破關(guān)鍵技術(shù)、發(fā)展高新產(chǎn)業(yè)、帶動新興學(xué)科的戰(zhàn)略科學(xué)家和領(lǐng)軍人才回國（來華）創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)。浙江省委常委、組織部長蔡奇 出席動工儀式并講話，副省長陳加元，市委常委、組織部長于躍敏，市委常委朱金坤出席儀式。中共中央政治局委員、國務(wù)委員劉延?xùn)|，中共中央政治局委員、中央書記處書記、中組部部長李源潮，前往北戴河看望。 項(xiàng)目屬性結(jié)論 根據(jù)上述分析，本項(xiàng)目兼具了多重性質(zhì)的高科技產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，是杭州未來科技城的重要組成部分，在杭州城市發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)程中具有重要地位的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目 高科技產(chǎn)業(yè)孵化基地 國家級海外兼國內(nèi)高級人才匯聚之地 杭州西部都市風(fēng)貌展示區(qū) 科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)基地 ? 第二部分 市場深度研究 城市宏觀研究 區(qū)域市場研究 市場專題研究 經(jīng)杭線路 距離全 長 設(shè)計時速 時間 滬杭客運(yùn)專線 160km 350km/h 38min 杭甬客運(yùn)專線 150km 350km/h 30min 寧杭客運(yùn)專線 251km 350km/h 60min 杭長客運(yùn)專線 884km 350km/h 180min 杭黃客運(yùn)專線 260km 250km/h 80min ? 高速客運(yùn)鐵路運(yùn)營大大縮減了城市間的距離，將長三角城市群交通圈壓縮至一小時范圍內(nèi)，使杭州的地理核心位臵更為突出，與上海的同城效應(yīng)更加明顯，上海的部分商務(wù)功能可能因?yàn)槌杀緣毫D(zhuǎn)移到杭州，杭州在商務(wù)地位得到提升。 ?單從項(xiàng)目所在區(qū)域西湖區(qū)來看，固定資產(chǎn)份額位列全市前矛，與之相對應(yīng)的樓宇經(jīng)濟(jì)更是高居首位，全區(qū)稅收 3000萬以上，樓宇超過 20幢。 城市宏觀研究 —— 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 國際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)表明 ,宏觀經(jīng)濟(jì)增長和人均 GDP水平?jīng)Q定了一個地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段 ,以此為參照 ,2023年杭州人均 GDP約 8063美元 ,目前杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展大致處于 穩(wěn)定發(fā)展時期向減緩發(fā)展期過渡的階段 . 人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 緩慢發(fā)展 綜合發(fā)展型 平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重 快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重 超速發(fā)展 單純數(shù)量型 改善需求為主 改善需求為主 生存、改善需求兼有 生存需求 減緩發(fā)展期 穩(wěn)定發(fā)展期 快速發(fā)展期 啟動期 10004000美元 40008000美元 800020230美元 8001000美元 (數(shù)據(jù)來源：杭州統(tǒng)計局 ) 城市宏觀研究 ?房地產(chǎn)市場發(fā)展水平 4 1 0 . 5 74 4 2 . 4 55 1 8 . 7 95 9 6 . 6 37 0 4 . 6 89 5 6 . 22 2 . 6 0 %7 . 8 0 %1 7 . 2 0 %1 5 . 0 0 % 1 4 . 5 0 %3 5 . 7 0 %0200400600800100012002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %4 0 . 0 0 %房地產(chǎn)投資（億元） 增長率（％）2023~2023年杭州市房地產(chǎn)投資水平： 異常 基本 正常 正常 運(yùn)行 基本 正常 異常 2023年 房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅 5% 5%5% 5%15% 15%25% 25% % 適度投資利于拉動經(jīng)濟(jì)增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求 房地產(chǎn)投資/GDP 5% 5%10% 10%15% 15%20% 20% % 反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，較合理指標(biāo)為 1015% 房地產(chǎn)投資 /固定資產(chǎn)投資 15% 15%22% 22%30% 30%37% 37% 36% 反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國家的比例為 20%25% ?從 2023年的指標(biāo)來看 ,就整個杭州而言，房地產(chǎn)行業(yè)正處于一個高速發(fā)展階段，主要是受 09年火爆的樓市影響，開發(fā)商紛紛加大開發(fā)力度，但時下政策收緊，預(yù)計未來 2年內(nèi)將出現(xiàn)回調(diào)跡象。 ?從區(qū)域來看，住宅用地以拱墅和下沙為近兩年成交大戶，而商業(yè)用地以西湖區(qū)一枝獨(dú)秀，加之目前存量，預(yù)計未來 2~3年內(nèi)西湖區(qū)市場供應(yīng)量將近 150萬方，其中寫字樓估計 70~80萬方。 項(xiàng)目所在的蔣村西溪板塊，土地成交的格局主要依據(jù)幾條東西向交通干線進(jìn)行劃分，文一西路以北主要以住宅用地或商住綜合用地為主，天目山路以南主要以純住宅用地為主，文一西路與天目山路之間的區(qū)域?yàn)槲飨匀粷竦鼐坝^的主體所在，成交土地大多是為西溪濕地國家公園提高商業(yè)服務(wù)的商業(yè)經(jīng)營性用地。 充分發(fā)揮轄區(qū)科技、人才、商務(wù)集聚優(yōu)勢，健全合作開放網(wǎng)絡(luò)，營造有序市場競爭氛圍，激活創(chuàng)新活力、做強(qiáng)創(chuàng)新載體、拓展創(chuàng)新空間，成為全省乃至全國一流的創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新樂土。 (工業(yè)投入高，創(chuàng)造價值低，第三產(chǎn)業(yè)投入低，創(chuàng)造價值高 )。 06年以前，在這一副城三組團(tuán)中，臨平副城和余杭組團(tuán)是余杭房地產(chǎn)發(fā)展的絕對主力，從 06年開始，杭州城市北部逐漸興起，許多大型市場落戶良渚，良渚組團(tuán)發(fā)展速度加快，土地成交量逐年增加，余杭組團(tuán)受前幾年政府大量協(xié)議出讓土地的影響，土地流拍情況嚴(yán)重，臨平副城除天都城外其他項(xiàng)目基本都以當(dāng)?shù)叵癁橹?，土地成交基本維持不溫不火的局面。 ● 從道路規(guī)劃和交通組織來看，道路的延伸，路網(wǎng)的加密，都體現(xiàn)出了區(qū)域整體發(fā)展的思路。余杭區(qū)在承接西湖區(qū)外溢的人力和產(chǎn)業(yè)需求之外，自身也獲得了整合資源，發(fā)展新的經(jīng)濟(jì)形態(tài)的機(jī)會。 西湖區(qū) SOHO寫字樓月度成交量 西湖區(qū)大面積寫字樓月度成交量 樓盤數(shù)量 銷售面積 銷售周期 8 61000 近 18個月 樓盤名稱 銷售面積 銷售周期 天際大廈 29000 近 4個月 浙商財富中心 7000 近 2個月 420方 /月 /個 5000方 /月 /個 20% 80% 第一次調(diào)控： 2023年 4月 17日是上半年行情的絕對拐點(diǎn) 房地產(chǎn)政策分析 區(qū)域市場研究 第二 次調(diào)控： 2023年 9月 29日政策迅猛 /收效甚微 調(diào)控要點(diǎn) 政策解析 暫停發(fā)放第三套房貸 1 推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn) 2 限購令風(fēng)靡各大城市 3 ?新政公布之前，曾有部委人士表示，此次政策或?qū)⑸婕胺慨a(chǎn)稅新政。不小的房產(chǎn)稅額度將會給地方稅收以很大的補(bǔ)充，同時一旦開征房產(chǎn)稅必將對地方依靠出讓土地的財政模式給以徹底的改革。但同時對居民的改善型需求也有影響。 去年 11月 1日， 《 浙江省商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法 》 正式實(shí)行，新批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目預(yù)售金已被納入專門賬戶進(jìn)行監(jiān)管，開發(fā)商使用預(yù)售金已嚴(yán)重受限。 ?多渠道籌集保障性住房房源；擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面；加強(qiáng)保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)