棕櫚房地產(chǎn)營(yíng)銷策略合作方案-wenkub
2023-02-24 19:24:33 本頁(yè)面
【正文】 35007000 東郊花園二期 未定 御翠園 7期 25006000 湯臣湖庭 (獨(dú)立 ) 20232500 梵高別墅 10001500 合生東郊別墅 43007000 棕櫚泉花園 20234000 御翠園 湯臣湖庭 九間堂 梵高別墅 東郊花園二期 三湘地塊 君庭 合生東郊 東珠花園地塊 本案 ?從目前板塊在售項(xiàng)目和預(yù)推項(xiàng)目的主力總格情況看，基本都在千萬(wàn)級(jí)以上，形成浦東區(qū)唯一的頂級(jí)城市豪宅聚集區(qū)，客源層位于城市金字塔尖，屬于有高度品位和鑒賞力的富豪階層！ 板塊定位 東郊板塊 —— 千萬(wàn)級(jí)豪宅聚集區(qū)，高尚生活品位圈 九間堂 御翠園 湯臣湖庭 梵高別墅 尾盤銷售，剩余 8套 月均去化 1套 07年 10月面市， 月均去化 11套 月均去化 4套 競(jìng)品月度成交套數(shù)走勢(shì)（套/月）020406080城市經(jīng)典花園 2 9 5 1 8 2 1 2 1 1 1 1 3 5 1湯臣湖庭花園 二手 在售或預(yù)推 御翠園 湯臣湖庭 九間堂 梵高別墅 東郊花園二期 三湘地塊 君庭 合生東郊 東珠花園地塊 東郊社區(qū) 金爵別墅 本案 東方國(guó)際社區(qū) 白金翰宮 圣馬麗諾 區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 區(qū)域內(nèi)僅本案一個(gè)在售別墅項(xiàng)目 —— 東方國(guó)際社區(qū) ?共開(kāi)發(fā)了四個(gè)別墅項(xiàng)目，目前僅棕櫚泉花園在售，其余三個(gè)均已售罄； ?緊鄰高科技園區(qū)，客源大多以園區(qū)工作的本地企業(yè)高管和國(guó)內(nèi)客戶為主。 獨(dú)立別墅比其他產(chǎn)品更具舒適性和奢享性，是富人們終極追求的個(gè)性象征； 在通貨膨脹的市場(chǎng)環(huán)境下，獨(dú)立別墅的稀缺性決定了它具備較好的增值保值能力， 長(zhǎng)期來(lái)看，更具較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 0 6 .1 至今獨(dú)立別墅價(jià)格走勢(shì)及月環(huán)比增幅02006年1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月 11月 12月2007年1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月 11月 12月2008年1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月0500010000150002023025000300003500040000環(huán)比增長(zhǎng) 成交價(jià)格 線性 ( 成交價(jià)格)棕櫚灘花園成交放量 蘭喬圣菲成交放量 2 看獨(dú)立別墅市場(chǎng) 價(jià)格依然堅(jiān)挺，線性長(zhǎng)期向好 正面影響 從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍然看漲 負(fù)面影響 調(diào)控過(guò)緊 ,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)健康性受關(guān)注 剛需觀望者在長(zhǎng)期觀望后將擇機(jī)出手 行業(yè)所處緊縮型貨幣政策無(wú)明顯松動(dòng) 利用房地產(chǎn)抵御通脹的保值行為增加 全球金融動(dòng)蕩不安影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展 新開(kāi)工量減少使?jié)撛诠?yīng)量十分有限 前期推遲上市量下半年將集中放量 市場(chǎng)價(jià)格松動(dòng) ,健康市場(chǎng)格局可期 各類杠桿及政策導(dǎo)致購(gòu)房成本增加 正面影響因素的效果受制于負(fù)面影響因素，處于弱勢(shì) 負(fù)面因素影響深遠(yuǎn)而具全局性，處于未來(lái)市場(chǎng)博弈的主導(dǎo)地位 3 看宏觀調(diào)控背景 近期宏觀經(jīng)濟(jì)負(fù)面因素占據(jù)上風(fēng) ? 隨著雷曼兄弟倒閉和美林被收購(gòu) ， 全球經(jīng)濟(jì)又一次面臨巨大的金融風(fēng)暴 ， 而 西方經(jīng)濟(jì)的衰退 ， 將很大程度影響中國(guó)經(jīng)濟(jì) ， 從而影響住房市場(chǎng)購(gòu)買力 ， 包括別墅市場(chǎng)購(gòu)買群體 。 ?從供求比看，供求比自去年 7月后就進(jìn)入下行狀態(tài)，而低于 1的狀態(tài)已經(jīng)維持 10個(gè)月。 細(xì)節(jié)： 噴泉、景觀河道、兩戶之間的綠化自然隔離、會(huì)所、匠心獨(dú)具的隔音屏 ......體驗(yàn)鳥(niǎo)語(yǔ)、花香之社區(qū) 促進(jìn)成交之策略 銷售方案 小開(kāi)盤形式 ，營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)銷售氣氛， 促進(jìn)成交 1單 1單客戶逼定難以成交； 若集中幾個(gè)客戶同時(shí)購(gòu)買，可以形成客戶逼客戶的效果； 小開(kāi)盤：積累一定的客戶量，在周末進(jìn)行集中銷售，營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)銷售氣氛，甚至制造兩組客戶搶同一房源的“事故”，達(dá)到促進(jìn)成交之目的。第一部分 :合作及營(yíng)銷策略精要 合作模式 營(yíng)銷精要 全程營(yíng)銷 ,共創(chuàng)雙贏 ? 整合渠道資源 ,確?，F(xiàn)金回籠 ? 詮釋產(chǎn)品價(jià)值 ,獲取利潤(rùn) 最大化 1 2 全程 營(yíng)銷 ,共創(chuàng)雙贏 PART1—— 合作模式 全程營(yíng)銷服務(wù)內(nèi)容 合作模式 7....... 政策及市場(chǎng) 變化跟蹤分析 \渠道 \通路策略 7....... ?銷售執(zhí)行部分 : ?企劃包裝 : ?市場(chǎng)跟蹤配合 : ?售后服務(wù) : 合作費(fèi)用 合作模式 雙贏模式 ,不提取溢價(jià) ?提取溢價(jià)方式 ,甲乙雙方定價(jià)易出現(xiàn)分歧 :乙方為獲取溢價(jià) ,價(jià)格制定偏低 。（小開(kāi)盤，可多次實(shí)行） 促進(jìn)成交之策略 銷售方案 ， 突出高性價(jià) 比房源，促進(jìn)客戶成交 2310 2310 2541 1134 1134 1134 1386 2975 2925 2736 2736 3093 2855 2855 總價(jià)絕對(duì)優(yōu)勢(shì) 河景房，小區(qū)中央 小區(qū)邊緣，私密性高，較 I5價(jià)格有優(yōu)勢(shì) 花園成熟，私密性好 花園成熟，景觀好 較東側(cè)臨水 AA3性價(jià)比高 通過(guò)說(shuō)辭優(yōu)化，使客戶感覺(jué)可買到高價(jià)比高房源，促進(jìn)成交。 0 4 年8 月至0 8 年9 月上海商品房成交量與供求比走勢(shì)0500000100000015000002023000250000030000003500000400000045000000408 0410 0412 0502 0504 0506 0508 0510 0512 0602 0604 0606 0608 0610 0612 0702 0704 0706 0708 0710 0712 0802 0804 0806 08080 . 0 00 . 5 01 . 0 01 . 5 02 . 0 02 . 5 0推案量( ㎡) 成交量( ㎡) 供求比獨(dú)立別墅供求走勢(shì)0202304000060000800001000001202301400001600001800002023002023年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2023年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2023年1月2月3月4月5月6月7月8月9月0 . 0 00 . 5 01 . 0 01 . 5 02 . 0 02 . 5 03 . 0 03 . 5 04 . 0 04 . 5 05 . 0 0供應(yīng)面積 成交面積 供求比?供求比 —— 本市獨(dú)立別墅的供應(yīng)與去年同期趨平， 08年 1至 9月的新增供應(yīng)量為 ，與去年同期相比，下降了 ％，基本持平； ?另一方面，受整體市場(chǎng)觀望氛圍影響，本市獨(dú)立別墅成交量有所下滑， 1至 9月的成交量為 平方米，較去年同期下降 %，供求比也首次跌至 1以下。 ? 作為市場(chǎng)主體 ， 開(kāi)發(fā)商已經(jīng)紛紛行動(dòng) ， 但消費(fèi)者觀望情緒卻在降價(jià)聲中繼續(xù)蔓延 ，在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的大環(huán)境下 ， 在政府政策不明朗前提下 ， 樓市還將低迷 。 ? 后市供應(yīng)量不足，僅能維持 4年 在佘山、馬橋、東郊等高檔別墅板塊后續(xù)供應(yīng)量陸續(xù)放出之后，預(yù)計(jì) 09年市場(chǎng)上高 檔別墅市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)一波較為強(qiáng)勁的供應(yīng)放量，其中佘山約 12萬(wàn)供應(yīng)量，東郊約 21萬(wàn) 供應(yīng)量，但從長(zhǎng)期來(lái)看，受到限地政策的影響，后市供應(yīng)僅能維持四年。 —— 東郊社區(qū) ?市場(chǎng)開(kāi)發(fā)量大，區(qū)域知名度高。 70 6 47 7 5 2 1御翠園 9 4 7 6 4 1 2 1 1 11 23 6九間堂別墅 3 5 1 2 1 1 推出 100套 推出 72套 推出 77套 月均去化 2套 ?從 4個(gè)在售項(xiàng)目近期的銷售情況來(lái)看（ ）： 九間堂是東郊板塊最貴的獨(dú)立別墅，客層面較窄，去化整體較慢。 東郊棕櫚泉 從土地屬性出發(fā) 從自身產(chǎn)品出發(fā) —— 東郊板塊價(jià)值提升 ? 定位浦東行政區(qū)級(jí)副中心 ? 未來(lái)迪斯尼經(jīng)濟(jì)圈內(nèi) ? 露德圣母堂創(chuàng)造板塊西化發(fā)展契機(jī) ? 未來(lái)全新領(lǐng)館區(qū)建設(shè)，板塊邁向世界級(jí)、國(guó)際化的頂級(jí)居住社區(qū) —— 現(xiàn)房體驗(yàn)，價(jià)值無(wú)限 ? 本案現(xiàn)房展示，充分的信心保證 ? 整體規(guī)劃自然而然，水系引入增加豪宅產(chǎn)品賣點(diǎn) ? 戶型設(shè)計(jì)更具舒適性，采光充分、地下空間充足
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