【正文】 水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)（校園網(wǎng)絡(luò)、通訊、廣播等）。 一年內(nèi)達(dá)到區(qū)園林綠化先進(jìn)單位標(biāo)準(zhǔn)。 貫徹“養(yǎng)”重于“修”的技術(shù)服務(wù)理念，維護(hù)設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)作，延長物業(yè)整體的使用壽命。 第三節(jié)：安業(yè)物業(yè)管理特點(diǎn)及優(yōu)勢 我公司從事智能化辦公樓管理多年，成功管理了有嚴(yán)格保密要求的工作場所，有一套科學(xué)嚴(yán)格的工作管理規(guī) 程，有一支熱情敬業(yè)、遵紀(jì)守法的專業(yè)隊(duì)伍，必定能與各方緊密配合，為小學(xué)小學(xué)辦公樓提供完善的服務(wù)。因此，無論在資金上，還是人力資源上都是我們的強(qiáng)大后盾。 在與客戶的多年合作中，我司信守合同，工作作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)，服務(wù)質(zhì)量優(yōu)良，得到校方及客戶的一致肯定。 管理處實(shí)行公司領(lǐng)導(dǎo)下的管理處主任負(fù)責(zé)制。 管理處設(shè)二名兼職主任助理（一名兼管房管、綠化；一名兼管辦公服務(wù)和公共事務(wù)。管理處主任統(tǒng)籌安排管理處工作 ，各部門每月根據(jù)管理處主任的要求及用工需求編制本部門工作計(jì)劃，遞交管理處主任審批后實(shí)施，并于每月底匯報(bào)工作計(jì)劃完成情況，使管理處主任能全面掌握小學(xué)小學(xué)的運(yùn)作情況。外部機(jī)構(gòu)聯(lián)絡(luò)圖如下： 小學(xué) 區(qū)消防中心 街道辦 市校區(qū)局等主管部門 區(qū)校區(qū)主管部門 物業(yè)管理公司 管理處 中國物業(yè)管理在線 —— 181824898 派出所 （二）信息的收集與處理方式 信息溝通順暢是管理處運(yùn)作順暢的保證，有了充分的信息交流，才能充分掌握各方面的情況，從而制定合理有效的計(jì)劃，作出及時(shí)、必要的改進(jìn)。通過對(duì)這些收集來的信息進(jìn)行分類、分析，并采 取相應(yīng)的改進(jìn)措施，提高服務(wù)的質(zhì)量。若由于客觀原因無法解決的投訴，我們將就此向投訴人做出詳細(xì)的解釋，給其以圓滿的答復(fù)。 B、主任助理 職責(zé) ： —— 受主任委托，負(fù)責(zé)某方面工作或者代行管理處的日常管理； 中國物業(yè)管理在線 —— 181824898 —— 在管理處貫徹公司經(jīng)營思想，推廣公司經(jīng)營理念； —— 合理組織員工協(xié)同開展工作； —— 聽取員工和用戶意見。 D、工程技術(shù)員 職責(zé)： —— 熟悉物業(yè)結(jié)構(gòu)、管線電路走向、設(shè)備功能； — — 對(duì)物業(yè)進(jìn)行維護(hù)和小修，應(yīng)急處理各種故障； —— 監(jiān)督維修項(xiàng)目作業(yè)，進(jìn)行技術(shù)驗(yàn)收； 中國物業(yè)管理在線 —— 181824898 —— 接受主管安排，完成責(zé)任區(qū)域的水電檢查、養(yǎng)護(hù)； —— 與其他員工協(xié)同開展工作； —— 主管或者校方臨時(shí)交辦的工作。 第五節(jié)：管理用房及工作必需的物質(zhì)裝備 物業(yè)管理工作中需要配備相應(yīng)的物質(zhì)裝備才能保證服務(wù)活動(dòng)提供的及時(shí)、優(yōu)質(zhì)，達(dá)到服務(wù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 文員負(fù)責(zé)管理處文檔的管理、接待工作及配合管理處主任完成其它工作。 保安員負(fù)責(zé)對(duì)校園內(nèi)安全 保衛(wèi)、安全消防日常巡邏檢查，嚴(yán)格控制閑雜人員進(jìn)入學(xué)校，配合公安部門做好治安治理工作。 小學(xué)小學(xué)的檔案管理將充分應(yīng)用檔案學(xué)原理及現(xiàn)代科技成果，引入計(jì) 算機(jī)及條形碼管理系統(tǒng)，發(fā)揮計(jì)算機(jī)快速、安全、便捷的優(yōu)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)檔案管理的現(xiàn)代化，促進(jìn)辦公無紙化，提高檔案檢索、查詢等管理效率。 物業(yè)資料 （ 1）建筑群本體資料 （ 2）附屬設(shè)備設(shè)施資料 日常管理資料 中國物業(yè)管理在線 —— 181824898 （ 1）行政文件 （ 2）物 業(yè)公司文件 （ 3）政府部門文件 （ 4）管理規(guī)章制度、通知、通報(bào)等文件 （ 5）社區(qū)文化計(jì)劃 （ 6）培訓(xùn)檔案： ①各項(xiàng)培訓(xùn)計(jì)劃及實(shí)施記錄 ② 培訓(xùn)結(jié)果考核及抽查記錄 （ 7）消防演習(xí)記錄 員工管理檔案 （ 1）員工個(gè)人詳細(xì)資料 （ 2）員工業(yè)績考核記錄 其它管理運(yùn)作檔案 （ 1）保潔管理記錄 （ 2）安全管理記錄 （ 3）工程改造、圖紙、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告 （ 4）維修服務(wù)檔案 （ 5）設(shè)備管理檔案 （ 6）意見調(diào)查統(tǒng)計(jì)記錄、回訪記錄 （ 7）投訴及處理記錄 （ 8）監(jiān)督部門對(duì)管理處月評(píng)審表 （ 9）其它質(zhì)量記錄 中國物業(yè)管理在線 —— 181824898 第三節(jié)：客戶服務(wù)運(yùn)作管理 一、服務(wù)崗位設(shè)置 主任助理 1 人 綠 化 員 （兼） 1 人 保 潔 員 5 人 保 安 員 4 人 消 殺 員 （兼） 1 中國物業(yè)管理在線 —— 181824898 人 工 程 水 電 工 1 人 二、運(yùn)作方式 （一）服務(wù)中心的工作之一是信息收集、分析及分流。 投訴受理人員應(yīng)對(duì)客戶投訴之問題進(jìn)行詳細(xì)詢問、記錄，若客戶對(duì)學(xué)校的管理規(guī)章制度不理解時(shí)，應(yīng)曉之以理、動(dòng)之以情，做到有禮有節(jié)。 對(duì)客戶的建議、意見進(jìn)行回訪是工作職責(zé)之一。 服務(wù)中心應(yīng)對(duì)回訪中的反饋意見進(jìn)行歸納分析，并對(duì)管理中的不足向管理處主任提交意見，由管理處主任決定解決方法。 組織義工家長、協(xié)助學(xué)校輔導(dǎo)工作、活動(dòng)支援、校園 美化綠化、圖書教具管理。 （二）、社區(qū)文化的主要內(nèi)容 宣傳政府、上級(jí)主管部門及管委會(huì)的各項(xiàng)法規(guī)，決議和各項(xiàng)管理措施。 組織師生開展各項(xiàng)文藝體育競賽活動(dòng)。 動(dòng)員師生踴躍投稿，開展“小記者研討會(huì)”活動(dòng)。采取請(qǐng)進(jìn)來的方法，組織校園業(yè)余文藝演出隊(duì)和業(yè)余體育運(yùn)動(dòng)代表隊(duì)，與其他學(xué)校交流聯(lián)歡比賽，激發(fā)和培養(yǎng)學(xué)生的榮譽(yù)感和作為小主人的自豪感。 （四）、根據(jù)上級(jí)公司審批意見，制訂活動(dòng)具體方案。 （八）、采購獎(jiǎng)品和紀(jì)念品。 （十二）、活動(dòng)小結(jié)。 （四）、在娛樂場所內(nèi)，每個(gè)人都應(yīng)和氣相處，互相尊重，互諒互讓，不得爭先恐后，不得推撞搶場，不得高聲喧嘩。 （七）、文化娛樂場所的設(shè)施分有償使用的無償使用兩種，使用有償場所及設(shè)備時(shí)，應(yīng)按規(guī)定交費(fèi)。 相關(guān)文件 （ 1） 質(zhì)量手冊(cè) （ 2） GB/T19002ISO9002 標(biāo)準(zhǔn) 職責(zé) （ 1） 社區(qū)文化 部文體干事負(fù)責(zé)編制社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃，并具體組織實(shí)施。 五、工作程序 社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃的編制 (1)每年年初，管理處社區(qū)文化部文體干事根據(jù)管理處具體情況擬定小區(qū)本年度社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃，交社區(qū)文化部部長審核。 較大型社區(qū)文化活動(dòng) (1)社區(qū)文化部文體干事在每次較大型的社區(qū)文化活動(dòng)開展前，應(yīng)擬定活動(dòng)的實(shí)施計(jì)劃，并報(bào)管理處主任及公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。 (5)管理處相關(guān)部門人員在活動(dòng)結(jié)束后應(yīng)及時(shí)清理現(xiàn)場。 第五節(jié)：工程管理服務(wù) 一、工程管理服務(wù)設(shè)想 工程管理服務(wù)上，我們本著“以養(yǎng)為本，養(yǎng)修結(jié)合”的宗旨，并結(jié)合學(xué)?，F(xiàn)有智能化系統(tǒng)和設(shè)施設(shè)備的特點(diǎn)，實(shí)行服務(wù)創(chuàng)新、業(yè)務(wù)創(chuàng)新、管理創(chuàng)新，充分利用我司各方面的有效資源，本著“求 真、務(wù)實(shí)”的原則，為貴校提供優(yōu)質(zhì)、完善的服務(wù)。 小學(xué)小學(xué) 24 小時(shí)提供動(dòng)力服務(wù)，并根據(jù)學(xué)校的工作時(shí)間確定服務(wù)人員的工作時(shí)間 ，節(jié)假日照常為學(xué)校加班員工提供服務(wù)。 小學(xué)小學(xué)工程管理工作圍繞以下重點(diǎn)進(jìn)行： 設(shè)備設(shè)施管理工作以保養(yǎng)為中心，維護(hù)人員根據(jù)設(shè)備設(shè)施的具體特點(diǎn)制 定維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃。 （二）管理措施 有效地保障學(xué)校設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)作，是動(dòng)力管理工作的基本工作，也是動(dòng)力管理工作的根本。 節(jié)能節(jié)支是我司的一貫堅(jiān)持的工作方針，是管理項(xiàng)目中一項(xiàng)常抓不懈的工作。因維修中區(qū)域的警戒不嚴(yán)帶來一定安全隱患，特別是在 上課作業(yè)時(shí)給課室?guī)聿灰?guī)范行為和影響。提前規(guī)范服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。 （三）技術(shù)支持、保障平臺(tái) 技術(shù)支持平臺(tái)： （ 1） 公司中層部門負(fù)責(zé)人 95%以上具有中級(jí)以上技術(shù)職稱或大專以上文化程度。 （ 2）自有資金二千余萬元。 商 場：與多家商場保持長期合作聯(lián)系，保障及時(shí)供貨需求。 ※緊急維修：不超過 10 分鐘。 ※投訴回訪率達(dá)到 100%，維 修質(zhì)量合格率達(dá)到 97%以上。 ※設(shè)備運(yùn)行月完好率達(dá)到 97%以上。 ※保障設(shè)備完好率不低于 99%。 ※凡是對(duì)學(xué)校正常工作秩序有較大影響的計(jì)劃性設(shè)備、設(shè)施維修、檢測及計(jì)劃性停水、停電等情況，提前24 小時(shí)公告。 4 中國物業(yè)管理在線 —— 181824898 設(shè)備發(fā)生故障及時(shí)報(bào)告，及時(shí)組織排除故障和搶修，故障排除后，及時(shí)恢復(fù)使用。 ※一般的故障 10 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場并采取相應(yīng)措施。 ※發(fā)生重大故障及事故在 24 小時(shí)內(nèi)填寫《重大動(dòng)力設(shè)備故障和事故報(bào)告》，報(bào)送監(jiān)管人員。 ※嚴(yán)格執(zhí)行安全用電管理規(guī)定，確?？偱潆娤到y(tǒng)故障停電次數(shù)不超過 1 次 /套 設(shè)備故障及修理情況記入設(shè)備臺(tái)帳。 B、設(shè)備故障停電 （ 1）首先查明故障原因，根據(jù)具體情況啟用備用供電設(shè)備，并積級(jí)組織人員搶修故障供電設(shè)備，及時(shí)恢復(fù)供電，盡量縮小停電影響范圍。 (3)、由于供水設(shè)備故障造成突發(fā)事故，按下列程序執(zhí)行： a、接到事故報(bào)警后，工程班人員應(yīng)在 5 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場控制事態(tài)發(fā)展。 二、服務(wù)承 諾與責(zé)任賠償 管理處承諾嚴(yán)格按照學(xué)校要求及時(shí)將各種工作總結(jié)、報(bào)表準(zhǔn)確地提交學(xué)校相關(guān)部門及人員。 中國物業(yè)管理在線 —— 181824898 管理處承諾，管理期間的管理責(zé)任 (經(jīng)調(diào)查認(rèn)定由乙方造成的 )由乙方負(fù)責(zé)賠償。 二、日常巡查管理制度 巡查路線 因校方目前沒有提供巡更站點(diǎn)圖，所以現(xiàn)編制出的巡邏路線方案不能合理有效的實(shí)現(xiàn)巡查目的。 巡查內(nèi)容 中國物業(yè)管理在線 —— 181824898 （ 1）消防通道包括樓層內(nèi)主要通道是否暢通，消防門鎖罩是否完好，消防錘是否在位，防火卷簾下是否堆放有物品。 （ 5）有無臨時(shí)亂拉、亂接電源線現(xiàn)象時(shí)拉接的電源線有無直接將導(dǎo)線裸露部分插入電源插座，是否有超負(fù)荷現(xiàn)象。 （ 9）室內(nèi)有無異味、異響，有無煙霧，門戶有無破損、撬痕 等異?，F(xiàn)象。在巡查中采用第一次巡查，結(jié)束時(shí)立即開展第二次巡查（不是每次巡查都間隔 2 小時(shí)）和在巡查結(jié)束時(shí)突然反方向?qū)ρ膊檫^的區(qū)域進(jìn)行復(fù)查，不一定不變的按照巡查路線進(jìn)行檢查，但也不漏查，不留有機(jī)可乘的空隙。 確認(rèn)誤報(bào)后，應(yīng)立即通知消防控制中心對(duì)警鈴消音、復(fù)位等工作。 方案二 —— 發(fā)生小型火警 一發(fā)生小型火警應(yīng)確認(rèn)發(fā)生火警位置、煙氣情況后，應(yīng)立即將情況報(bào)告控制中心，控制中心在第一時(shí)間做到： 通知應(yīng)急滅火組（值班巡邏崗）攜帶滅火器材趕到現(xiàn)場進(jìn)行滅 火。 報(bào)告物業(yè)管理處領(lǐng)導(dǎo)。 第三組加強(qiáng)外圍警戒，防止有人乘機(jī)搶掠破壞。 保證消防所需電力、水力的正常運(yùn)作。 工程部盡快恢復(fù)受損設(shè)施、設(shè)備，恢復(fù)學(xué)校正常運(yùn)作。 利用緊急廣播系 統(tǒng)引導(dǎo)人員疏散。 電器起火應(yīng)立即通知消防中心或工程部人員關(guān)閉起火區(qū)域的電源。 迅速組織或調(diào)派增援人員將附近人員疏散撤離至安全位置。 協(xié)助調(diào)查火災(zāi)原因。 通過火情偵察，掌握火勢發(fā)展?fàn)顩r，確定火災(zāi)位置，及時(shí)召集力量。 公安消防隊(duì)到后，及時(shí)向火場總指揮報(bào)告情況，服從統(tǒng)一指揮，按照統(tǒng)一布置帶領(lǐng)員工貫徹執(zhí)行。 中國物業(yè)管理在線 —— 181824898 巡邏人員著火區(qū)警戒任務(wù)是： 不要讓被疏散人員再進(jìn)入火災(zāi)區(qū)，防止他人趁火打劫，制造混亂，保護(hù)好消防器材，指導(dǎo)疏散人員往安全區(qū)域撤離。 如有危險(xiǎn)，通知負(fù)責(zé)人調(diào)動(dòng)人員對(duì)主要設(shè)備進(jìn)行疏散。 義務(wù)消防隊(duì)第二梯隊(duì)?wèi)?zhàn)斗組在組長的帶領(lǐng)下鋪設(shè)水帶和到達(dá)水槍的設(shè)置地點(diǎn)，利用滅火劑進(jìn)行滅火，疏散組迅速疏散重要物資、設(shè)備到安全地點(diǎn)。 積極協(xié)助作戰(zhàn)斗單位，提供支援，保障器材的供應(yīng)。 義務(wù)消防隊(duì)員積極疏散人員和物資。 （二）炸彈恐嚇： 獲炸彈恐嚇的電話，采取以下措施： 從對(duì)方口中獲得下列資料： 本次行動(dòng)的原因 即撥電話管理處。 依