奧宸集團戰(zhàn)略規(guī)劃-wenkub
2023-02-15 01:54:18 本頁面
【正文】 統(tǒng)籌運營集團：戰(zhàn)略管控集團：項目過程管控地區(qū) /項目：項目操作? 集團總部在參與業(yè)務(wù)操作的同時又試圖進行體系管理，導(dǎo)致涉入短期出業(yè)績的業(yè)務(wù)操過多，而長期才能出效益的體系管理沒有突破進展對總部人員的要求：1. 工作升級：從親自做業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變到做管理2. 知識結(jié)構(gòu)要求：從單一型到復(fù)合型，既懂業(yè)務(wù)又管理三、高效管理考慮到奧宸管控現(xiàn)狀和未來理想模式差距較大 ……45舉措：區(qū)公司定位、確定職能邊界構(gòu)，建立簡潔清晰的層級匯報關(guān)系和部門間分工協(xié)作關(guān)系、完善計劃和考核，強化執(zhí)行舉措：4. 建立集團總部、地區(qū)公司、項目公司三級管控體系，權(quán)限層層下放5. 建立可操作的授權(quán)系統(tǒng)并固化到信息化系統(tǒng)中6. 總部提升體系管理能力、地區(qū)公司提升運營管理、產(chǎn)品運作能力舉措：7. 總部定位為規(guī)范、指導(dǎo)、支持、監(jiān)控，對各業(yè)務(wù)單元進行戰(zhàn)略管控和能力資源支持8. 地區(qū)公司重點通過流程優(yōu)化提高標準化管理能力、改善運營管理體系，支撐多項目多城市多業(yè)態(tài)開發(fā)，通過精細化管理支撐業(yè)務(wù)發(fā)展架構(gòu)簡化、加強規(guī)范 適當(dāng)放權(quán)、能力提升 戰(zhàn)略管控、職能升級2023 20232023 20232023第一階段 第二階段 第三階段三、高效管理……應(yīng)分成三個階段逐步完善集團化管控46職能分工原則：1. 動態(tài)調(diào)整2. 總部直接負責(zé)有規(guī)模效應(yīng)的職能3. 避免總部和地區(qū)公司職能交叉重合4. 防止總部組織膨脹和官僚主義5. 集團層級不能超過 4級，地區(qū)公司層級不能超過 3級總部：體系管理、項目前期 地區(qū)公司：業(yè)務(wù)操作、項目后期?戰(zhàn)略、目標 /計劃 /預(yù)算 ?土地收購、融資、進入新區(qū)域? 集團品牌管理?產(chǎn)品研發(fā)體系、成本體系管理?流程制度標準、信息化?人力資源政策? 財務(wù)管控? 內(nèi)部控制及審核? 執(zhí)行土地收購決策? 報批報建? 設(shè)計管理? 成本評估及采購? 工程進度與質(zhì)量? 銷售及營銷? 物業(yè)管理、客服? 商業(yè)運營大方向把握 ：1. 集團越管越少，越管越大（大的決策）；2. 不能倒退3. 難免風(fēng)險，要加強項目營運管理，重點在進度計劃和階段性成果注： 建議在此基礎(chǔ)上進行組織結(jié)構(gòu)的優(yōu)化三、高效管理其中，必須在把握 5大原則和 3大方向的基礎(chǔ)上實現(xiàn)總部和地區(qū)公司的職能分工47? 行業(yè)環(huán)境多變而復(fù)雜，要求快速反應(yīng)? 地區(qū)公司需要靈活機動的決策授權(quán)，由操作型公司向經(jīng)營型公司轉(zhuǎn)變通過組織扁平化和流程簡潔化提高組織績效三、高效管理、流程簡潔 – 必要性? 在集團化管理中，總部管控要求需要迅速下達? 房地產(chǎn)開發(fā)需要多專業(yè)配合，工作交接復(fù)雜度大 組織扁平、流程簡潔48：? 集團總部不超過 4層： 從一線員工到集團總裁的匯報路線不超過 4個層級? 地區(qū)公司不超過 3層： 從一線員工到地區(qū)公司總經(jīng)理的匯報路線不超過 3個層級，盡量 “大部制 ”，常規(guī)工作不需要部門間會議或部門負責(zé)人批示就能完成協(xié)作三、高效管理、流程簡潔 – 關(guān)鍵工作提高人工效能，首先是提高效率，其次是人的發(fā)展，最后才是降低管理費用人越多效率越低? 人數(shù)增加、工作配合的復(fù)雜度提高，同時信息接口增加導(dǎo)致信息傳遞失真，最終引發(fā)效率低下房地產(chǎn)是資源集約型而非勞動密集型? 房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)外包的工作模式要求配備 “具有專業(yè)能力的管理人員 ” ，人數(shù)增加堆不出質(zhì)量和效率，而是要求通過行業(yè)資源整合推進工作發(fā)展三、高效管理 – 必要性以復(fù)合型人才為基礎(chǔ)，不斷提升人工效能人工效能和復(fù)合型人才 50：小專業(yè)集中、少配置專職管理崗、人均效能量化、調(diào)整人才結(jié)構(gòu)? 小專業(yè)崗位 （如室內(nèi)設(shè)計師、水電工程師、合同專員等）盡量配置在上一層組織（集團總部或者區(qū)域公司）甚至是外包單位? 單項目城市公司 原則上不設(shè)置專職管理崗，部門管理人員由專業(yè)人員兼任? 三年內(nèi)要達到 人均凈利潤 250萬元、人均開發(fā)面積 4200平方米、人工效能（凈利潤 /人力總成本）達到 ? 調(diào)整人才結(jié)構(gòu)，向管理要效益? 以 “復(fù)合型 ”作為人才招聘的核心原則之一? 建立輪崗機制，著重設(shè)計與成本、營銷的輪崗、總部和分公司和項目部的輪崗三、高效管理 – 關(guān)鍵工作?注：四類復(fù)合人才包括， 一是大專業(yè)下的小專業(yè)知識經(jīng)驗的復(fù)合（比如設(shè)計師盡可能掌握建筑、結(jié)構(gòu)、景觀、室內(nèi)等）；二是不同專業(yè)知識經(jīng)驗的復(fù)合（比如既懂設(shè)計又懂營銷）；三是掌握甲、乙方工作方法的復(fù)合（比如具有設(shè)計院和開發(fā)商設(shè)計部的經(jīng)驗）；四是一線操作經(jīng)驗和集團管理工作經(jīng)驗的復(fù)合51，效益明顯2. 會議數(shù)量、加班時間、出差頻次減半，不抱怨、不指責(zé)、不推諉，穩(wěn)定性高三、高效管理力爭 12年后實現(xiàn)如下期望52? 債權(quán)融資要求承擔(dān)固定的本息清償義務(wù)，具有不可更改的現(xiàn)金流壓力? 因此，企業(yè)一般表現(xiàn)為：機會型土地投資、產(chǎn)品積淀少、聚焦短期營銷、戰(zhàn)略務(wù)虛等等，營業(yè)收入跟隨行業(yè)波動起伏巨大? 快進快出，關(guān)注短期績效 － 隨行就市 ? 戰(zhàn)略投資，關(guān)注長期收益 － 價值最大化 ? 股權(quán)融資模式下，投資者是基于企業(yè)未來中長期現(xiàn)金流創(chuàng)造能力而作出投資決策? 因此，企業(yè)一般表現(xiàn)為：戰(zhàn)略型土地儲備、產(chǎn)品系列化、聚焦品牌營銷、戰(zhàn)略與經(jīng)營結(jié)合度高等，營業(yè)收入穩(wěn)健增長債權(quán)融資股權(quán)融資思路一：做價格思路二：做價值? 股權(quán)合作? 股權(quán)信托? 買殼上市? IPO? REITS? PE? 典當(dāng)融資? 民間貸款? 信托貸款? 銀行貸款? 金融租賃? 企業(yè)債券? 國外貸款四、金融創(chuàng)新融資模式是決定企業(yè)經(jīng)營思路的關(guān)鍵，在股權(quán)融資模式上有突破，才可能做大做強僧多粥少? 傳統(tǒng)信貸渠道難以滿足快速發(fā)展的開發(fā)商們對資金的渴求? 上市方面，最近幾年以來上市公司的市盈率越來越低，開發(fā)商在資本市場上的議價能力越來越低上市已經(jīng)不是要不要上的問題，而是必須上、盡快上的問題四、金融創(chuàng)新 – 必要性上市54，準備上市前期工作2. 根據(jù)資本市場偏好進行項目儲備、資產(chǎn)配置和業(yè)績成長控制，力爭融資溢價最大化 上市要求，對經(jīng)營業(yè)績和內(nèi)部管理作出指引，逐步調(diào)整到位四、金融創(chuàng)新 – 關(guān)鍵工作? 通過房地產(chǎn)基金可在房地產(chǎn)價值鏈前端建立核心競爭力?通過房地產(chǎn)基金獲取優(yōu)質(zhì)項目
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