某地產(chǎn)消費者研究-wenkub
2023-02-13 18:58:57 本頁面
【正文】 報告是嚴格保密的。長城至今未能改變這種模式，使其適應(yīng)外部環(huán)境的變化。開發(fā)成本提高，是由于資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度放慢和資本使用成本過高。2023413本報告是嚴格保密的。u長城地產(chǎn)面臨困境的根源是什么？u長城地產(chǎn)為什么不能走 “ 租金股 ” 的道路？u未來中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展趨勢如何？u萬科為什么放棄新鴻基而選擇 pulte為標桿？u房地產(chǎn)的香港模式和美國模式的主要差別有哪些？2本報告是嚴格保密的。管理成本、利息成本和資金的時間成本是主要成本。5本報告是嚴格保密的。長城二級開發(fā)的關(guān)鍵原則是 “ 短平快 ” ，提升資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，降低單位成本和費用 資產(chǎn)收益率 銷售利潤率資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 土地獲得 土地開發(fā) 項目施工 項目回款決策前置！縮短技術(shù)決策的周期凈地無拆遷規(guī)劃問題拉長付款期限有競爭力的施工速度分小塊滾動開發(fā) 多層和低密度住宅為主增強營銷能力，加速回款半小時經(jīng)濟圈市場8本報告是嚴格保密的。u住宅開發(fā)收益中，所開發(fā)干道沿線農(nóng)地變性價值后的增值為主要利潤來源。萬科對市場的觀點：消費者的有效需求是市場存在的理由u資料來源：萬科 2023年報l住宅是人類生存必須的基本物資，也是社會成員改善生活品質(zhì)最重要的物質(zhì)基礎(chǔ)l決定住宅市場基本走勢的，是經(jīng)濟的成長性、人口結(jié)構(gòu)和居住形態(tài)變遷關(guān)于需求l政策是市場環(huán)境中不可忽視的一部分l政策的出發(fā)點，只會是防范市場波動的風險，而不是憑空創(chuàng)造或消除一個自我演進的市場關(guān)于宏觀調(diào)控14本報告是嚴格保密的。 9％91％17本報告是嚴格保密的。核心競爭力之于產(chǎn)品：低成本和高質(zhì)量所帶來的客戶忠誠之于企業(yè)：融資和技術(shù)實力l房地產(chǎn)本身的高能耗l中國人均能源占有量不到均值一半l產(chǎn)品建造精度低于先進水平一個數(shù)量級目前住宅開發(fā)的粗放模式l資金實力l國際融資能力l核心技術(shù)上的競爭：日本的專利境外同行的進入20本報告是嚴格保密的。萬科一直在為這樣的政策做準備。凈資產(chǎn)收益率保持在 10％以上，保持持續(xù)的股權(quán)融資資格和債權(quán)融資能力u萬科是中國大陸唯一發(fā)行第二次可轉(zhuǎn)債的上市企業(yè)23本報告是嚴格保密的。主要結(jié)論：萬科長期以來的自覺行動，使得自身具備了與 pulte相似的特征u萬科具備了成為百年老店的一些基因。28本報告是嚴格保密的。戰(zhàn)略性收縮和聚焦，是 PULTE對美國宏觀環(huán)境分析后的關(guān)鍵性舉措 住宅商用房地產(chǎn)零售銀行27個州54個市場區(qū)域 住宅 主要大城市1956 1950年代后期19701990年代 目前30本報告是嚴格保密的。精細化是 pulte的核心綱領(lǐng) 辨別最佳優(yōu)質(zhì)地塊 標準化降低住宅成本 目標客戶群鎖定l產(chǎn)品質(zhì)量領(lǐng)先提高客戶滿意度 l客戶細分擴大市場占有率 l客戶細分：首次置業(yè)、首次換房、二次換房、活躍老年人lPMC服務(wù) :對低收入置業(yè)者貸款l并購 DelWebb,占領(lǐng)老年人公寓市場l終身鎖定所帶來的忠誠度 l迅速整合，消除重疊功能，組合可利用資源 l在規(guī)模、地理布局和產(chǎn)品包方面處于絕對領(lǐng)先 l改變流程，降低材料和人力成本 l低成本給客戶帶來更多價值 l創(chuàng)立 “圖書館 ”，收集賣得最好的建筑平面圖，進行排序，篩減一半至大概 1200種戶型，找機會再削減一半 l根據(jù)建筑材料和在現(xiàn)場的建筑難易程度進行評估，確保效益 l排列內(nèi)部的規(guī)格來匹配不同的 11種客群 l減少了不必要的變化，減少運營成本 32本報告是嚴格保密的。 ——Pulte Annual Report 2023 33本報告是嚴格保密的。萬科未來十年的戰(zhàn)略：從專業(yè)化走向精細化；以 “ 有質(zhì)量增長 ” 為戰(zhàn)略目標有質(zhì)量的增長資本回報率客戶忠誠度 產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新HR回報率37本報告是嚴格保密的。積極嘗試多角融資企業(yè)的價值體系和管理文化錯綜復(fù)雜的關(guān)聯(lián)交易多元化的交叉業(yè)務(wù)清晰簡單交易單一業(yè)務(wù)控制成本企業(yè)主營業(yè)務(wù) 開發(fā)＋物業(yè)經(jīng)營 住宅開發(fā)ROE 5% 10%14%資產(chǎn)負債率 9％ 50%60％39本報告是嚴格保密的。土地使用權(quán)的獲得173。建設(shè)施工173。信托基金173。股權(quán)合作 (土地、資金等 )173。，是競爭力的關(guān)鍵。 一月 21一月 21Monday, January 25, 2023u雨中黃葉樹，燈下白頭人。 一月 21一月 2119:08:1519:08:15January 25,
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