某地產(chǎn)消費(fèi)者研究-文庫吧
2025-01-15 18:58 本頁面
【正文】 的風(fēng)險(xiǎn)u香港 “ 租金股 ” 的房地產(chǎn)模式，與香港城邦式的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)相關(guān)六家房地產(chǎn)企業(yè) 2023年的總資產(chǎn)比較（單位 RMB）10本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。新鴻基和太古為代表的香港房地產(chǎn)企業(yè)，以持續(xù)經(jīng)營為主要利潤(rùn)來源u新鴻基 2023年總利潤(rùn)中，開發(fā)凈利潤(rùn)占 21％，出租受益占 79％。u住宅開發(fā)收益中，所開發(fā)干道沿線農(nóng)地變性價(jià)值后的增值為主要利潤(rùn)來源。11本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。新鴻基和 PULTE的對(duì)比分析HK Sun Kung Kai US Pulte所依托的土地制度空間布局城邦經(jīng)濟(jì)土地有限，絕對(duì)財(cái)富大陸經(jīng)濟(jì)城市和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距地價(jià)差距大企業(yè)的財(cái)務(wù)體系和金融模式預(yù)售為代表的客戶融資；各集團(tuán)相互持股的股權(quán)資本結(jié)構(gòu)；PMC與銷售過程一體化銀行貸款為主要融資方式企業(yè)的價(jià)值體系和管理文化錯(cuò)綜復(fù)雜的關(guān)聯(lián)交易多元化的交叉業(yè)務(wù)清晰簡(jiǎn)單交易單一業(yè)務(wù)控制成本企業(yè)主營業(yè)務(wù) 開發(fā)＋物業(yè)經(jīng)營 住宅開發(fā)ROE 5% %資產(chǎn)負(fù)債率 9％ 40％12本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。萬科為何換標(biāo)桿？13本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。萬科對(duì)市場(chǎng)的觀點(diǎn)：消費(fèi)者的有效需求是市場(chǎng)存在的理由u資料來源：萬科 2023年報(bào)l住宅是人類生存必須的基本物資，也是社會(huì)成員改善生活品質(zhì)最重要的物質(zhì)基礎(chǔ)l決定住宅市場(chǎng)基本走勢(shì)的，是經(jīng)濟(jì)的成長(zhǎng)性、人口結(jié)構(gòu)和居住形態(tài)變遷關(guān)于需求l政策是市場(chǎng)環(huán)境中不可忽視的一部分l政策的出發(fā)點(diǎn)，只會(huì)是防范市場(chǎng)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，而不是憑空創(chuàng)造或消除一個(gè)自我演進(jìn)的市場(chǎng)關(guān)于宏觀調(diào)控14本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。萬科理解的支撐住宅需求三大因素：城市化、家庭規(guī)?？s小和人口老齡化 15本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。三大因素導(dǎo)致的未來 5年每年新增住宅需求量單位：億平方米16本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。應(yīng)屆畢業(yè)生對(duì)萬科選擇全國市場(chǎng)的影響u2023年，全國 338萬高校畢業(yè)生中， 91％選擇在北京、上海、深圳、廣州、浙江、江蘇求職。 9％91％17本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。作為成熟經(jīng)濟(jì)體的美國市場(chǎng)，代表性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依然有蓬勃生機(jī)u2023年，美國一手房交易數(shù)量為 ，為二手房的 1/6u代表性開發(fā)商 pulte數(shù)量增加 18%，平均售價(jià)上漲 11% uPulte占有美國市場(chǎng)的％的份額18本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。萬科對(duì)中國大陸房地產(chǎn)的判斷：未來 10年內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)依然是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的主旋律19本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。萬科所理解的未來挑戰(zhàn)u資料來源：萬科年報(bào)萬科認(rèn)為：真正的挑戰(zhàn)是如何在與境外開發(fā)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中，通過企業(yè)內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)的建立，為消費(fèi)者提供滿意的產(chǎn)品和服務(wù)。核心競(jìng)爭(zhēng)力之于產(chǎn)品：低成本和高質(zhì)量所帶來的客戶忠誠之于企業(yè)：融資和技術(shù)實(shí)力l房地產(chǎn)本身的高能耗l中國人均能源占有量不到均值一半l產(chǎn)品建造精度低于先進(jìn)水平一個(gè)數(shù)量級(jí)目前住宅開發(fā)的粗放模式l資金實(shí)力l國際融資能力l核心技術(shù)上的競(jìng)爭(zhēng)：日本的專利境外同行的進(jìn)入20本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。萬科的二十年歷程：通過專業(yè)化和品牌為市場(chǎng)環(huán)境的變化做準(zhǔn)備u我覺得土地轉(zhuǎn)讓制度改革政策，是萬科等待了十多年的。我們開始創(chuàng)業(yè)的時(shí)候，就開始賭這一天，我們終于賭贏了。如果我們輸了，我們很可能輸?shù)煤軕K。萬科一直在為這樣的政策做準(zhǔn)備?！猇ANKE 總經(jīng)理郁亮萬科 城市中檔住宅為主業(yè)剝離非房地產(chǎn)業(yè)，放棄多元化放棄別墅、商場(chǎng)、寫字樓出售華潤(rùn)萬佳收縮全國布局13變 4放棄 30家企業(yè)的持股權(quán) 1993 1994 1994 1995 2023u萬科提出高于 25％的利潤(rùn)不做，就是因?yàn)槿f科從貿(mào)易起家，切身感受到暴利終將轉(zhuǎn)向社會(huì)平均利潤(rùn)率，企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展不能建立在超額利潤(rùn)率的基礎(chǔ)之上。—— 王石21本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。過去二十年，萬科以依靠專業(yè)化建立起來的 “ 低成本 +差異化 ” 為企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力專業(yè)化所形成的低成本 產(chǎn)品和采購定制化聚焦中檔住宅施工流程的專業(yè)化差異化競(jìng)爭(zhēng)品牌美譽(yù)度小區(qū)規(guī)劃物業(yè)管理22本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。凈資產(chǎn)收益率保持在 10％以上，保持持續(xù)的股權(quán)融資資格和債權(quán)融資能力u萬科是中國大陸唯一發(fā)行第二次可轉(zhuǎn)債的上市企業(yè)23本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。資產(chǎn)負(fù)債率保持在 50－ 60％，長(zhǎng)期具備低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和高信用等級(jí)u萬科長(zhǎng)期被金融機(jī)構(gòu)和信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)評(píng)為AAA級(jí)企業(yè)24本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。較
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