【正文】 成本。 二、 收入的稅務(wù)處理 ? 拆遷還建 ? 賣房贈(zèng)珠寶 二、 收入的稅務(wù)處理 ? 商業(yè)折扣，企業(yè)為促進(jìn)商品銷售而在商品價(jià)格上給予的價(jià)格，應(yīng)當(dāng)按照扣除商業(yè)折扣后的金額確定銷售商品收入 ? 現(xiàn)金折扣：債權(quán)人為鼓勵(lì)債務(wù)人在規(guī)定的期限內(nèi)付款而向債務(wù)人提供的債務(wù)扣除。 二、 收入的稅務(wù)處理 ? 售后回購：銷售的商品按售價(jià)確認(rèn)收入，回購的商品作為購進(jìn)商品處理。 三項(xiàng)各下調(diào)了 5％ ? 屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得 低于3%。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。 ? 開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)不再視同銷售 ? 《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國(guó)稅函〔 2023〕 828號(hào)）明確規(guī)定，自建轉(zhuǎn)為自用或經(jīng)營(yíng)，由于資產(chǎn)所有權(quán)屬在形式和實(shí)質(zhì)上均不發(fā)生改變，可作為內(nèi)部處置資產(chǎn)處理，不視同銷售確認(rèn)收入。 ? 視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 二、 收入的稅務(wù)處理 ? 3. 基價(jià) (保底價(jià) )并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ? 企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn) ? 未正式簽訂“合同”所取得的收入 二、 收入的稅務(wù)處理 ? 按照銷售方式不同，分別確認(rèn)收入 ? 一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù) (權(quán)利 )之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ? 除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工： ? （ 1）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案 ? (2) 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用 ? (3) 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明 ? 與老 31號(hào)文件相比，完工的三個(gè)條件基本相同，采用竣工、使用、產(chǎn)權(quán)孰早的原則。 ? 再次重申：不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理。 ? 采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 二、 收入的稅務(wù)處理 ? 視同銷售收入的確認(rèn) ? 按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定； ? 由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定； ? 按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。 ? 年度匯繳時(shí)，調(diào)整表第 52行反映 ? 季度預(yù)繳時(shí)，通過第四行反映 二、 收入的稅務(wù)處理 ? 銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率 ，由各省、自治、直轄市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局進(jìn)行確定 ? 開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于 15％。 增加了限價(jià)房和危改房?jī)深? 二、 收入的稅務(wù)處理 ? 企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人 使用之日 起，出租方取得的預(yù)租價(jià)款按 租金 確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。有證據(jù) 表明不符合銷售收入確認(rèn)條件的 ，如以銷售商品方式進(jìn)行融資，收到的款項(xiàng)應(yīng)確認(rèn)為負(fù)債，回購價(jià)格大于原售價(jià)的，差額應(yīng)在回購期間確認(rèn)為利息費(fèi)用。應(yīng)當(dāng)按扣除現(xiàn)金折扣前的金額確定銷售商品收入金額，現(xiàn)金折扣在實(shí)際發(fā)生時(shí)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用扣除。 三、 成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理 ? 原則：企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分 期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本 、 已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。但由于會(huì)計(jì)核算中，由于未計(jì)入銷售收入，所以這部分稅金未計(jì)入營(yíng)業(yè)稅金及附加，只能通過當(dāng)期利潤(rùn)總額的抵減項(xiàng)目在稅前扣除。 ? 可售面積單位工程成本 =成本對(duì)象總成本247。 ? 屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。 傭金或手續(xù)費(fèi)的扣除 ? 企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的 ,其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用(含傭金或手續(xù)費(fèi) )不超過委托銷售收入 10%的部分 ,準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。 ? 企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用 ,使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。條件： ? 包括所有現(xiàn)金和非現(xiàn)金形式 ? 是實(shí)際發(fā)生的 ? 發(fā)放的對(duì)象是在本企業(yè)任職或受雇傭的員工 ? 限于合理的范圍和額度 ? 會(huì)計(jì)：職工薪酬是指為獲得職工提供勞務(wù)而給予各種形式的報(bào)酬。 ? 扣除的順序： ? 將實(shí)際發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)金額 60% ? 再與當(dāng)年 銷售（營(yíng)業(yè)）收入 5‰比較扣除 ? 注意： 銷售（營(yíng)業(yè)）收入。 ? 結(jié)轉(zhuǎn)扣除與企業(yè)的臺(tái)帳管理 ? 由于扣除比例大都提高，與以前年度未扣除的廣告費(fèi)銜接問題 廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)調(diào)整表 本年度廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出 100 其中：不允許扣除的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出 20 本年度符合條件的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出 80 銷售（營(yíng)業(yè)）收入 1000 稅收規(guī)定的扣除率 15% 本年廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)扣除限額 150 本年廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出納稅調(diào)整額 20 本年結(jié)轉(zhuǎn)以后年度扣除額 0 加：以前年度累計(jì)結(jié)轉(zhuǎn)扣除額 60、 90 減：本年扣除的以前年度結(jié)轉(zhuǎn)額 60、 70 累計(jì)結(jié)轉(zhuǎn)以后年度扣除額 0、 20 旗幟鮮明 ? 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)作為廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等三項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算基數(shù)。 ? 合理性，作為反避稅的限制性規(guī)定，需要征納雙方定性判斷。 母公司向其多個(gè)子公司提供同類項(xiàng)服務(wù)，其收取的服務(wù)費(fèi)可以采取分項(xiàng)簽訂合同或協(xié)議收??；也可以采取服務(wù)分?jǐn)倕f(xié)議的方式 ? 母公司以管理費(fèi)形式向子公司提取費(fèi)用，子公司因此支付給母公司的管理費(fèi)，不得在稅前扣除。稅法是總付款額；會(huì)計(jì)核算不包括未實(shí)現(xiàn)的融資費(fèi)用 ? 例如甲公司購買大型設(shè)備一套，協(xié)議約定采用分期收款方式，從購買當(dāng)年末分 5年分期收取，每年 2023萬，合計(jì) 1億。 ? 某企業(yè)在建工程的建造成本 6000，試運(yùn)行期間取得收入為 900，生產(chǎn)成本為 600. ? 會(huì)計(jì)上固定資產(chǎn)價(jià)值為 6000（ 900600）=5700 ? 稅法上當(dāng)年調(diào)整應(yīng)納稅所得額為 900600=300；固定資產(chǎn)價(jià)值為 6000 （二）固定資產(chǎn)之計(jì)價(jià) ? 融資租賃 ? 稅法與會(huì)計(jì)均按實(shí)質(zhì)四原則判定， ? 資產(chǎn)的所有權(quán) ? 購買的選擇權(quán) ? 租期占使用期大部分 ? 付款額現(xiàn)值約等于公允價(jià)值 ? 差異與分期付款銷售方式類似 （二）固定資產(chǎn)之計(jì)價(jià) ? 盤盈的固定資產(chǎn)：按同類固定資產(chǎn)完全重置價(jià)值計(jì)價(jià) ? 通過非貨幣交換取得的固定資產(chǎn) :稅法按公允價(jià)值計(jì)價(jià)；會(huì)計(jì)按是否具有商業(yè)實(shí)質(zhì)分為按公允價(jià)值計(jì)價(jià)和按換出資產(chǎn)的帳面價(jià)值計(jì)價(jià) ? 通過債務(wù)重組、接受捐贈(zèng)和投資等方式取得的固定資產(chǎn)：由于前者作為視同銷售處理， 接受方稅法按公允價(jià)值計(jì)價(jià)。 （二）固定資產(chǎn)之折舊 ? 稅法規(guī)定的折舊方法為直線法； ? 殘值合理確定，不得變更； ? 最低 折舊年限：