【正文】 的商品 ? 商店設(shè)施簡單化 。 19 概念 專門經(jīng)營或授權(quán)經(jīng)營制造商品牌和中間商品牌的零售業(yè)態(tài) 特點 ? 采取定價銷售和開架面售，亦可開展連鎖經(jīng)營 ? 商品結(jié)構(gòu)以企業(yè)品牌為主，銷售體現(xiàn)量少、質(zhì)優(yōu)、高毛利 ? 注重品牌聲譽、從業(yè)人員必須具備豐富的專業(yè)知識，并提供專業(yè)性知識服務(wù) ? 選址在 繁華商業(yè)區(qū) 、商店街或百貨店、購物中心內(nèi) ? 商圈范圍不定 ? 目標(biāo)顧客以中青年為主，商店的陳列、照明、包裝、廣告講究 專賣店 exclusive shop (E． S) 本報告是嚴(yán)格保密的。 16 概念 采取自選銷售方式、以銷售生鮮商品、食品和向顧客提供日常必需品為主要目的的零售業(yè)態(tài) 特點 ? 采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算在出口處的收銀機處統(tǒng)一進行 ? 商品構(gòu)成以購買頻率高的商品為主，經(jīng)營的商品應(yīng)以肉類、禽蛋、水果、水產(chǎn)品、冷凍食品、副食調(diào)料、糧油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品為主 ? 營業(yè)時間每天在 11H左右，可采取連鎖經(jīng)營方式，有一定的停車場地 ? 選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū) ? 商圈范圍較窄， 以居民為主要銷售對象 ? 商店營業(yè)面積在 500平方米以上 ? 目標(biāo)顧客以居民為主 超級市場 super market(S． M) 本報告是嚴(yán)格保密的。 12 餐飲品牌 本報告是嚴(yán)格保密的。 8 商業(yè)地產(chǎn) —— 用于經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式 泛商業(yè)地產(chǎn)：除住宅以外的房地產(chǎn)形式， 主體特征以租賃回報為目的 ，包括商場、酒店、辦公、旅游、展覽、集貿(mào)市場等 狹義商業(yè)地產(chǎn)：就是指用于商業(yè)經(jīng)營的地產(chǎn)開發(fā)項目 ? 商業(yè)地產(chǎn)的形式多種多樣，最常見的如 mall、大型批發(fā)市場、商業(yè)街、商場、社區(qū)商業(yè)等（ 開放、封閉 ） ? 大型商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)是一項復(fù)合工程，需要對商業(yè)、地產(chǎn)、金融等各方面具有專業(yè)操作能力 本報告是嚴(yán)格保密的。 4 商業(yè) —— 生意、買賣 Business 廣義的商業(yè)： “ 生意 ” ，指所有以營利為目的的事業(yè) ? 特征：以獲取利潤為目的 ? 一次握手、一個電話、一次會議、一單交易都是商業(yè)活動的具體表現(xiàn)，通俗來說商業(yè)就是“賺 錢的游戲 ” ? 咨詢、房地產(chǎn)開發(fā)、貿(mào)易、批發(fā)、零售、服務(wù)等所有的經(jīng)濟活動都是商業(yè)的范疇 Commerce 狹義的商業(yè)： “ 買賣 ” ，指專門從事商品交換活動的營利性事業(yè) ? 特征：以商品交換為手段 ? 包括吃穿住行等息息相關(guān)的商品、服務(wù)和消費場所，主要包括 購物、餐飲、休閑、娛樂、旅游、文化、會展等 本報告是嚴(yán)格保密的。 商業(yè)項目招商策劃淺談 版權(quán)聲明： 本文僅供新城房產(chǎn)內(nèi)部交流使用，版權(quán)歸江蘇新城集團所有，未經(jīng)江蘇新城集團書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 僅供內(nèi)部討論 本報告是嚴(yán)格保密的。 5 零售業(yè) —— 有關(guān)商品銷售終端的行業(yè) 零售業(yè)： ? 美國商務(wù)部的定義：零售貿(mào)易業(yè)包括所有把較少數(shù)量商品銷售給普通公眾的實體 ? 營銷學(xué)定義：零售業(yè)是任何一個處于從事由生產(chǎn)者到消費者的產(chǎn)品營銷活動的個人或公司，他們從批發(fā)商、中間商或者制造商處購買商品，并直接銷售給消費者 ? 零售是一個與批發(fā)相對應(yīng)的概念，是商品銷售的終端環(huán)節(jié)，主要指商品的最終 銷售渠道， 包括銷售過程中對應(yīng)的主體和客體，其對應(yīng)經(jīng)濟中的 社會消費品 環(huán)節(jié) ? 零售業(yè)包括百貨、超市、家電連鎖、購物中心等 零售商家和零售集團， 以及提供商品的廠家及提供經(jīng)營場所的“房東”，如百聯(lián)、國美，步步高，萬達等 沃爾瑪 總裁 李斯閣 張 近 東 黃光裕 本報告是嚴(yán)格保密的。 9 品牌 —— 標(biāo)識、區(qū)別 企業(yè)及其所提供的商品或服務(wù)的綜合標(biāo)識 品牌：包括 品牌名 （可以讀出的部分）、 品牌標(biāo)志 （不可以發(fā)聲的部分）、 品牌角色 （人或擬人化的標(biāo)識） 品牌的意義： ? 方便消費者進行產(chǎn)品選擇，縮短消費者的購買決策過程 ? 享有較高的利潤空間 ? 無形資產(chǎn)，可以超越產(chǎn)品的生命周期 本報告是嚴(yán)格保密的。 二、 零售業(yè)態(tài)介紹 本報告是嚴(yán)格保密的。 17 概念 滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài) 特點 ? 以開架自選為主，結(jié)算在進口 (或出口 )處的收銀機處統(tǒng)一進行，可采取連鎖經(jīng)營方式 ? 商品結(jié)構(gòu)特點明顯，有即時消費性、小容量、應(yīng)急性等，營業(yè)時間長，一般在 16h以上，甚至 24h，終年無休日 ? 選址在居民住宅區(qū)、主干線公路邊以及車站、醫(yī)院、娛樂場所、機關(guān)、團體、企事業(yè)所在地 ? 商圈范圍窄小，一般設(shè)定在 居民徒步購物 5—7min到達的范圍內(nèi) ? 商店營業(yè)面積在 100平方米左右，營業(yè)面積利用率高，店堂明快、清潔、貨架豐滿，目標(biāo)顧客主要為居民、單身者、年輕人。 20 概念 企業(yè)有計劃地開發(fā)、擁有、管理運營的各類零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體 特點 ? 由發(fā)起者有計劃地開設(shè)，實行商業(yè)型公司管理，中心內(nèi)設(shè)商店管理委員會，開展廣告宣傳等共同活動， 實行統(tǒng)一管理 ? 內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級市場作為核心店，以及各類專業(yè)店、專賣店等零售業(yè)態(tài)和餐飲、娛樂設(shè)施構(gòu)成 ? 服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。將超市開發(fā)的銷售技術(shù)和管理理論、可實行連鎖經(jīng)營 ? 倉儲商店的價格影響力、大型綜合超市商品供應(yīng)計劃的方法及選址理論等融為一體，靈活運用。 25 國內(nèi)零售業(yè)態(tài)所處的生命周期位臵 本報告是嚴(yán)格保密的。 最大貢獻是給零售業(yè)業(yè)態(tài)注入工業(yè)制造業(yè)的文化要素 。 29 商圈分析基本概念 邊圈 次圈 主圈 商圈：是指商店以其所在地點為中心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引顧客的 輻射范圍 ? 簡單來說，就是來店顧客所居住的區(qū)域范圍 ? 主圈： 65%顧客來自主要商圈。 30 發(fā)展 階段 市場 表現(xiàn) 經(jīng)營模式 標(biāo)志節(jié)點 起步期 結(jié)構(gòu)調(diào)整期 快速發(fā)展期 穩(wěn)步發(fā)展期 各個居住區(qū) 、 交通匯聚點出現(xiàn)少量 、 低檔次商業(yè) 商業(yè)快速發(fā)展 ， 經(jīng)營檔次 、 結(jié)構(gòu)發(fā)生飛躍 散鋪向集中 、 規(guī)模化商業(yè)形式演變 規(guī)?；虡I(yè) 、 大型購物形態(tài)商業(yè)中心浮出市場 城市發(fā)展較為落后 ， 市政配套設(shè)施處在規(guī)劃中 市政配套正在完善 ，集中市場 、 步行街出現(xiàn) 由街鋪 、