【正文】 收入者供應(yīng)含有一定社會保障的經(jīng)濟(jì)適用住房，對最低收入者供應(yīng)含有較多社會保障的廉租屋。 – .《 國務(wù)院關(guān)于城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案 》 ，即 11號文 – .《 國務(wù)院關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知 》 ，即 30號文 – .《 國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的意見 》 ? 2. 轉(zhuǎn)向以出售公房為主的第二步。 ? 1986年上海、廣州兩市制定了有償轉(zhuǎn)讓土地的辦法， 1987年深圳市率先進(jìn)行了有償轉(zhuǎn)讓土地試點(diǎn)，隨后廣州市也進(jìn)行了試點(diǎn)。 ?房改三階段： ? 第一階段： 1980年至 1988年，也稱為房改的準(zhǔn)備階段。 ?可行性研究 ? 就是對擬購入的土地進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)上的論證分析，并在此基礎(chǔ)上對項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果進(jìn)行預(yù)測，為投資決策提供依據(jù)。業(yè)務(wù)范圍包括售后或租賃物業(yè)的維修保養(yǎng)、住宅小區(qū)的清潔綠化、治安保衛(wèi)、房屋租賃、居室裝修、商業(yè)服務(wù)、搬家服務(wù)，以及其他經(jīng)營服務(wù)等。主要業(yè)務(wù)范圍包括城鎮(zhèn)土地開發(fā)、房屋營造、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以及房地產(chǎn)營銷等經(jīng)營活動。 ? 房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動產(chǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)運(yùn)營流程及項(xiàng)目拓展 L o g o Company Logo Contents 房地產(chǎn)概述 1 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營管理模式 2 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營流程 3 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目拓展 4 L o g o 房地產(chǎn)業(yè)概述 1 L o g o 房地產(chǎn)概述 —— 名詞界定 ?房地產(chǎn) ? 房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益。 ? 房地產(chǎn)的特征： ? 位置的固定性和不可移動性 ? 使用的長期性 ? 影響因素多樣性 ? 投資大量性 ? 保值增值性 ? 行業(yè)相關(guān)性。這類企業(yè)又稱為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)。 L o g o 房地產(chǎn)概述 —— 名詞界定 ?房地產(chǎn)項(xiàng)目： ? 一般是對土地和地上建筑物進(jìn)行的投資開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。 L o g o 房地產(chǎn)概述 —— 房地產(chǎn)市場歷史發(fā)展 ?我國房地產(chǎn)市場是伴隨著房改的步伐而逐漸發(fā)展的。 ? 19821984年，在常州、鄭州、沙市、四平等市進(jìn)行公房全價出售和公房補(bǔ)貼出售試點(diǎn)。 ? 1987年，在煙臺、唐山、蚌埠等城市進(jìn)行了提租補(bǔ)貼試點(diǎn)。 – 1994年 7月 18日 《 國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定 》 , ，即 43號文 .同時，發(fā)出了出售公房確定售價的操作辦法。 ? 2023年 《 國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知 》 、 2023年發(fā)出的《 國務(wù)院關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價格的通知 》 ， 2023年發(fā)出的 《 國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知 》 ，提出今后每年的住宅建設(shè)總量中， 90平方米以下套型的低價位住宅，不得低于 70%。 ? 到 08 年末全國共有房地產(chǎn)企業(yè)214397 個，比 04年增加了% 1997年以來我國房地產(chǎn)開發(fā)投資與城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資同比增幅走勢 2023年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 36232億元，比上年增長 %，增長速度處于 2023年以來的最低谷。 2023年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積 31906萬平方米，比上年下降 %，降幅較 2023年擴(kuò)大 個百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售面積增長 %；辦公樓銷售面積增長 %；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長 %。 2023年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積，比上年增長 %，竣工面積，增長 %，新開工面積 億平方米，增長 %；完成土地開發(fā)面積23006萬平方米，同比下降 %，開發(fā)建設(shè)增速明顯低于商品房銷售增速，出現(xiàn)較為明顯的供不應(yīng)求，部分大城市比較嚴(yán)重。其中，住宅竣工面積 億平方米，增長 %。 ? 萬科原來是以檔次區(qū)分產(chǎn)品：低檔、中檔、高檔，萬科后來向 Pulte Homes學(xué)習(xí)，根據(jù)客戶一生的購房行為來進(jìn)行產(chǎn)品類型區(qū)分。近期加大了對中小戶型的研究；為迎接未來的住宅產(chǎn)業(yè)化，設(shè)立“優(yōu)智建屋專家”業(yè)務(wù)，主要包括三方面技術(shù)與理念：工廠化生產(chǎn)（ PC技術(shù)） 、全面家居解決方案和生態(tài)環(huán)保技術(shù)。萬科聲稱并不擔(dān)心降價，因?yàn)榉績r下跌了地價就會變得更低，只要把房子賣掉把現(xiàn)金拿回來，一定可以再收土地。 ?碧桂園 ? 作為“快速開發(fā)、快速銷售、快速回籠”的一體化運(yùn)營模式經(jīng)營企業(yè)，碧桂園的特點(diǎn)在于低價、快速。引入戰(zhàn)略投資者后，萬達(dá)開始大規(guī)模擴(kuò)張，上市概念和未來可能的房地產(chǎn)信托投資基金新模式給萬達(dá)帶來了更大的想象空間。 ? 即通過招標(biāo)、拍賣和掛牌的形式出讓土地使用權(quán)。 ? 由于土地市場發(fā)展不均衡，各城市在土地開發(fā)政策方面掌握的尺度存在一定的差異。 ? 三是通過企業(yè)并購、項(xiàng)目收購或合作開發(fā)增加土地儲備。 L o g o 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目拓展 —— 模式選擇 ?項(xiàng)目拓展地域模式 ? 經(jīng)濟(jì)圈模式：珠三角、長三角、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈。如萬科，在明確以三個經(jīng)濟(jì)圈為重點(diǎn)的同時，中西部的城市如成都、重慶、武漢等地也是發(fā)展的重點(diǎn)。一般情況下按如下標(biāo)準(zhǔn)確定中標(biāo)方 ：（ 1）出價最高者；（ 2）綜合評分最高者；（ 3）最先付清規(guī)定的標(biāo)價款者；（ 4）實(shí)際交付地價款最多者； ? 成交確認(rèn)書競買成交的當(dāng)天簽訂；土地出讓合同一般在成交確認(rèn)后的 10天內(nèi)簽訂； ? 地價款要求一年內(nèi)付清； L o g o 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目拓展 —— 內(nèi)部流程及分工 L o g o 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目拓展 —— 決策前提 論證 策劃 設(shè)計 采購 工程 銷售 客服 序 拿地方式 優(yōu)秀企業(yè)實(shí)踐 論證主要內(nèi)容 1 ? 招拍掛 ?企業(yè)并購 股權(quán)收購 ?在建工程轉(zhuǎn)讓 ?協(xié)議出讓 ? 本地項(xiàng)目的論證基本由集團(tuán)公司負(fù)責(zé)；異地區(qū)域公司可根據(jù)其能力成熟度授予拿地決策權(quán)，集團(tuán)負(fù)責(zé)融資和對異地區(qū)域公司預(yù)算控制。 資本金利潤率：純利潤與自有資金之比。 財務(wù)凈現(xiàn)值：在計算期內(nèi)，按給定折現(xiàn)率將項(xiàng)目各年的凈現(xiàn)金流折算成現(xiàn)值后得到的凈收益。 L o g o 項(xiàng)目拓展案例 ?前提條件：對城市的認(rèn)知 ? 城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 ? 板塊分布及相互關(guān)系、交通規(guī)劃、重大基礎(chǔ)設(shè)施利好 ?“四有”條件 ? 有需求：需求是第一位的，不能斷糧 ? 有資金：自有資金、銷售回款、融資能力 ? 有土地供應(yīng)：有米才有炊 ? 有資源：政府、信息、對手、合作伙伴 ?天時、地利、人和的結(jié)果，偶爾性與必然性的結(jié)合 L o g o 項(xiàng)目拓展案例 ?刺探軍情：土地推介會 —— 市場初步考察 ?跟蹤尾隨：靠江地塊 — 靠山地塊 — 目標(biāo)地塊 ? 混個臉熟 — 熟悉流程（潛規(guī)則） — 摸索市場 — 考察對手 — 競爭預(yù)判 ?進(jìn)入陣地實(shí)戰(zhàn)： ? 前奏：潛規(guī)則被打破，世道亂了 ? 吶喊：新規(guī)則很強(qiáng)勢 ? 風(fēng)聲：坊間傳言“北方的狼來了” ? 磨刀：伴隨著大雪 ? 插曲：各方人士打賭猜結(jié)果 ? 斡旋：拉攏同盟，清退對手 ? 拼刺刀：坐鎮(zhèn)指揮，臨危不亂 ? 臨陣結(jié)盟：無奈被識破 ? 負(fù)隅頑抗，善終。內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)反映的是計算期內(nèi)尚未收回投資的盈利率，而不是初始投資在整個計算