【正文】 216。制作大事件以及城市話題，聚集全城關(guān)注，釋放品牌信息。華潤(rùn)在淄博的第一戰(zhàn)，但在淄博地區(qū)品牌認(rèn)知處于幾乎為零的尷尬局面。3. 雙盤(pán)聯(lián)動(dòng)，通過(guò)各項(xiàng)目的定位及產(chǎn)品差異化樹(shù)立不同形象，利用價(jià)格杠桿、推售策略、推售節(jié)點(diǎn)控制，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的互促互補(bǔ)，最終保證項(xiàng)目的銷售速度及利潤(rùn)最大化。 中央公園主推廣語(yǔ)： 開(kāi)啟一座城市的秘境傳奇輔推廣語(yǔ)： 都會(huì)秘境 見(jiàn)隱貴形象定位第四部分 營(yíng)銷計(jì)劃一 營(yíng)銷目標(biāo)252。 凱旋門(mén)主推廣語(yǔ)： 榮耀之地 城央華邸魯中賓館地塊　 項(xiàng)目 面積魯中賓館 總建筑面積 388260公建 底商 37900幼兒園 3500住宅 346860四 魯中賓館 — 規(guī)劃指標(biāo)關(guān)鍵詞： 頂級(jí)、純粹、養(yǎng)生、品質(zhì)豪宅產(chǎn)品定位： 城市中心 中央公園 基業(yè)大宅216。　 項(xiàng)目 面積（㎡）體育場(chǎng) 總建筑面積 346200公建 歡樂(lè)頌 92023公寓 58000底商 30000住宅 166200魯中賓館 總建筑面積 388260公建 底商 37900幼兒園 3500住宅 346860合計(jì) 總建筑面積 80萬(wàn)公寓 58000底商 67900住宅 513060總體規(guī)劃指標(biāo)體育場(chǎng)地塊　 項(xiàng)目 面積體育場(chǎng) 總建筑面積 346200公建 歡樂(lè)頌 92023公寓 58000底商 30000住宅 166200三 老體育場(chǎng) — 規(guī)劃指標(biāo)關(guān)鍵詞： 多元的、健康的、充滿活力的產(chǎn)品定位： 城市中央 “ 時(shí)尚生活 ” 場(chǎng)216。六 市場(chǎng)啟示1. 老城區(qū)各項(xiàng)目小區(qū)開(kāi)發(fā)時(shí)間較早，且中心城區(qū)缺乏大型住宅項(xiàng)目；2. 老城區(qū)項(xiàng)目去化速度明顯低于西部新城區(qū)項(xiàng)目（淄博市民普遍對(duì)子女教育非常重視，市場(chǎng)上去化量、銷售價(jià)格排名前列的項(xiàng)目均周邊臨近重點(diǎn)中小學(xué)，而目前淄博知名中小學(xué)多集中于西部新區(qū)）；老城區(qū)住宅價(jià)格低于西部新城住宅價(jià)格，價(jià)格低 20%。行業(yè)分布事業(yè)單位：齊魯石化礦產(chǎn)資源：淄礦集團(tuán)p 桓臺(tái)、淄川、臨淄三地支柱產(chǎn)業(yè)的下游產(chǎn)業(yè)鏈極為發(fā)達(dá)，來(lái)自此類區(qū)縣的置業(yè)客戶中，私營(yíng)業(yè)主占比為 70%。u 前期外立面造型使部分戶型不方正，利用率不高，采光收到影響。2. 客戶描述：高端客戶，企事業(yè)單位，稅務(wù)，房管，金融等。2. 共 13棟樓，面積區(qū)間 71㎡ — 164㎡。主要從事建筑與水泵相關(guān)行業(yè)。 5月第二次開(kāi)盤(pán) —— 2期 200戶， 3期 400戶（約有 200套左右單價(jià)超過(guò) 7000元，少部分超過(guò) 8000元），共約 600戶簽約完畢。名尚城市廣場(chǎng)地址 高新區(qū)魯泰大道以北，西五路以西開(kāi)發(fā)商 淄博昂展地產(chǎn)有限公司　土地性質(zhì) 住宅產(chǎn)權(quán)年限住宅 70年，商鋪 40年。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì)u 位置優(yōu)越，交通便利，共有 7路公交車經(jīng)過(guò)項(xiàng)目位置。3. 置業(yè)目的：多為改善性住房，用來(lái)自住與為孩子上學(xué)，少部分投資。其中， 50㎡以下的公寓和 170200㎡的戶型已售罄； 300500㎡戶型因總價(jià)高，銷售略慢，銷售率為 88%；其它戶型銷售率均在 90%以上，差別不大；2. 據(jù)銷售人員反映 2023年以后開(kāi)發(fā)的區(qū)，主力戶型 120130㎡ 的套三占需求總量的 68%左右，套二約占 30%。 2023年高端住宅均價(jià)部分突破 6000元 /㎡ ，超整體均價(jià) 40%。張店板塊特點(diǎn)216。沂源縣以輕工業(yè)為主高青縣以農(nóng)副產(chǎn)品加工及輕紡化工為主桓臺(tái)縣農(nóng)副產(chǎn)品加工基地，建筑之鄉(xiāng)臨淄區(qū)國(guó)家重要的石油化工基地博山區(qū)機(jī)電、陶瓷、琉璃及新材料工業(yè)基地淄川區(qū)以建材為主的原材料工業(yè)基地，商貿(mào)中心周村區(qū)是絲綢、輕紡工業(yè)基地，商貿(mào)名城張店區(qū)主城區(qū)， 醫(yī)藥、硅酸鹽、化工、工業(yè)陶瓷等行業(yè)的重要科研基地產(chǎn)業(yè)布局北部片區(qū) 代表樓盤(pán)：中潤(rùn)華僑城、名尚城市廣場(chǎng)、上城名府、盛世名苑、天府名城、弘韻豪庭 區(qū)域價(jià)格平臺(tái)： 55006500元 /㎡西 部片區(qū) 代表樓盤(pán)：龍鳳苑、紫園區(qū)域價(jià)格平臺(tái)： 50006000元 /㎡東 部片區(qū) 代表樓盤(pán)：盛世新東城、和諧佳園二期 區(qū)域價(jià)格平臺(tái)： 45005200元 /㎡ 。u 根據(jù) 《 淄博市城市總體規(guī)劃（ 2023－ 2023） 》 確定，淄博市城市性質(zhì)為： 山東省區(qū)域性中心城市、現(xiàn)代工業(yè)城市。金華永康成為首個(gè)限購(gòu)的縣級(jí)市。2023年淄博項(xiàng)目住宅營(yíng)銷推廣計(jì)劃老體育場(chǎng) 魯中賓館2023年 2月目錄第一部分 目標(biāo)設(shè)定第二部分 市場(chǎng)分析第三部分 項(xiàng)目背景第四部分 營(yíng)銷計(jì)劃第五部分 費(fèi)用預(yù)算第一部分 目標(biāo)設(shè)定老體育場(chǎng)項(xiàng)目華潤(rùn)淄博項(xiàng)目各年銷售面積與銷售金額預(yù)計(jì)時(shí)間 老體育場(chǎng)地塊 魯中賓館地塊 每年銷售面積合計(jì)（㎡）每年銷售金額合計(jì)（萬(wàn)元）銷售面積（平米） 銷售金額 (萬(wàn)元）銷售面積（平米） 銷售金額（萬(wàn)元）2023 27000 15660 47850 31809 74850 47469 2023 47100 29230 69300 48495 116400 77725 2023 99100 84373 69190 83301 168290 167674 2023 55300 61274 119360 126494 174660 187768 2023 26000 32240 76420 92023 102420 124252 合計(jì) 254500 222777 382120 382111 636620 604888 魯中賓館項(xiàng)目一 整體目標(biāo)2023年預(yù)計(jì)住宅銷售面積 ，實(shí)現(xiàn)銷售額 。2023年的限購(gòu)是地方政府實(shí)施的防御性政策，不在于遏制已經(jīng)過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)，而在于防御未來(lái)房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。u 在 《 淄博市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要 》 明確提出，將按照 “ 中心凸顯、十字展開(kāi)、組團(tuán)發(fā)展 ” 的總體思路， 建設(shè)承東啟西、輻射魯中、獨(dú)具特色的區(qū)域性現(xiàn)代化中心城市?？驮矗?多以周邊人群為主。 統(tǒng)計(jì)淄博市房地產(chǎn)歷年銷售面積情況，張店區(qū)占淄博市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售面積的 49%。張店住宅歷年銷售均價(jià)【 2023年張店區(qū)高端住宅規(guī)模項(xiàng)目存量統(tǒng)計(jì) 】存量項(xiàng)目名稱 已售 面積（㎡） 剩余 面積（ ㎡） 2023年預(yù)計(jì)入市 體量（㎡） 面積區(qū)間紫園 32357 202300 90000 90180㎡ ，主力 120130㎡龍鳳苑 215615 70000 70000 100160㎡黃金國(guó)際 320400 179577 120230 住宅 110360㎡ ，主力 110150㎡華僑城 1025237 105082 80000 110330㎡ ，主力 110150㎡尚文苑 191000 69000 69000 85140㎡創(chuàng)業(yè)頤豐花園 202300 190000 90000 110232㎡名尚城市廣場(chǎng) 210000 50000 50000 110160㎡預(yù)計(jì)新供應(yīng)量項(xiàng)目名稱 總建面（㎡） 2023年預(yù)計(jì)入市體量 面積區(qū)間創(chuàng)業(yè)地塊 450000 預(yù)計(jì) 7萬(wàn)㎡ 110140㎡合計(jì) 約 64萬(wàn) ㎡216。銷售最好的戶型是 126㎡套三，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日售完，現(xiàn)剩余的 20套是 70㎡和100㎡的套二戶型；3. 2023年 1月份將首次推出公寓產(chǎn)品，只有一棟樓，共 400套，近 2萬(wàn)平方；4. 2023年 3月份將推出其收官之作 —— D區(qū)，也是黃金國(guó)際的最后一批住宅作品。u 部分樓座樓間距小，采光不足。u 項(xiàng)目本身配套完善。產(chǎn)品概況總建面 60萬(wàn)㎡，共 39棟 容積率 戶型區(qū)間 68200㎡主力戶型 150170㎡銷售均價(jià) 6500元 /㎡去化速度 90套 /月開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2023年 9月交房時(shí)間2023年 1月裝修情況 毛坯名尚城市廣場(chǎng)銷售分析：1. 商鋪、別墅未售，除三棟小高層未開(kāi)盤(pán)外，均已認(rèn)購(gòu)。3. 其中 160㎡降板戶型銷售速度最快，戶型客廳挑空 ，淄博市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品，戶型設(shè)計(jì)新穎 、空間開(kāi)闊，受到客戶青睞。私營(yíng)業(yè)主比例：90%；公務(wù)員比例： 10% ，公務(wù)員較少。其中 2梯 4戶 89㎡， 71平， 100㎡均不通透，客戶接受度較低； 7 89㎡面東北向與西北向朝向差消化最慢。其中，企事業(yè)單位團(tuán)購(gòu)較多，另外私營(yíng)業(yè)主占比 50%左右。u 在工程質(zhì)量上也出現(xiàn)明顯質(zhì)量問(wèn)題，影響開(kāi)放商口碑網(wǎng)。購(gòu)買動(dòng)機(jī)客戶購(gòu)買動(dòng)機(jī)體察：u 目前，周邊區(qū)縣客戶在張店區(qū)購(gòu)房的主要需求為：1. 改善性需求 —— 看重張店區(qū)的教育、商業(yè)、醫(yī)療等配套2. 剛性需求 —— 工作在張店、婚房3. 投資 —— 未來(lái)良好的升值空間u 區(qū)域主要集中于：桓臺(tái)、臨淄、淄川。第三部分 項(xiàng)目背景一 項(xiàng)目地塊區(qū)位東地塊*黃色為項(xiàng)目地塊西地塊地塊區(qū)位 項(xiàng)目地塊位于淄博老城區(qū)核心區(qū)東側(cè)，金晶大道東西兩側(cè)。 該地塊產(chǎn)品將凝合 shopping mall、臨街商鋪、精品公寓、時(shí)尚住宅 產(chǎn)品多種建筑形態(tài)，有機(jī)形成多元的、充滿活力的完善生活機(jī)能；216。 該地塊產(chǎn)品將規(guī)劃為城市核心區(qū)域純粹的 頂級(jí)豪宅社區(qū) ，單套戶型面積尺度超過(guò) 100㎡，三居、四居套型為主；216。 工作目的2023年實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快速銷售及利潤(rùn)最大化 。4. 通過(guò)對(duì)企業(yè)品牌的推廣、對(duì)產(chǎn)品線的全面解讀，使華潤(rùn)品牌及項(xiàng)目品牌深入人心，為后期實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品溢價(jià)做鋪墊。解決之道：216。預(yù)期目標(biāo)：216?！皷|商西住 ”概念深入人心， 淄博本地人 普遍認(rèn)為東地塊宜居性差 ；216。216。 華潤(rùn)定會(huì)再建城市，升級(jí)城市居住品質(zhì)。解決之道：216。 產(chǎn)品力完美轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)效益。B、確保 ，追求 5億卓越目標(biāo)。要點(diǎn)：實(shí)行 “ 饑餓式 ” 推盤(pán)，整體控制 “ 小步快跑 ” 節(jié)奏，形成持續(xù)旺銷態(tài)勢(shì)。二期產(chǎn)品品質(zhì)提升策略：成立業(yè)主工程質(zhì)量監(jiān)督小組，定期座談化解項(xiàng)目工程負(fù)面影響。項(xiàng)目二期產(chǎn)品定位策略按照低開(kāi)高走的價(jià)格策略，先期開(kāi)啟臨路及位置相對(duì)差的樓座，多戶型產(chǎn)品組合，一期突出性價(jià)比，保障初期銷售量。C、 7月凱旋門(mén)售樓處、樣板間、示范區(qū)開(kāi)放，利用高品質(zhì)標(biāo)簽客戶活動(dòng)，現(xiàn)場(chǎng)產(chǎn)品力呈現(xiàn)品質(zhì)及服務(wù)式營(yíng)銷，提升價(jià)格接受度，進(jìn)行客戶篩選。D、 8月中央公園售樓處、樣板間、示范區(qū)開(kāi)放，借助凱旋門(mén)開(kāi)盤(pán)熱銷和現(xiàn)場(chǎng)產(chǎn)品展展示力，結(jié)合中央公園豪宅標(biāo)桿效應(yīng)，再次拉高客戶心理價(jià)格預(yù)期。產(chǎn)品要成為淄博高端住宅市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)桿。B、 2023年 45月，臨時(shí)售樓處開(kāi)放，正式接待蓄客，并建立 “ 內(nèi)搶外拓 ” 的具體執(zhí)行方案。C、 2023年 67月，結(jié)合國(guó)八條新政策的具體市場(chǎng)反應(yīng)，啟動(dòng)集團(tuán)內(nèi)部、異地推介蓄客，主推資產(chǎn)配置 “ 投資 ” 屬性。到年底，保障銷量基礎(chǔ)上，以豪宅高度主要針對(duì)外部客戶體現(xiàn) “ 惜售 ” 態(tài)度，輔以策略性價(jià)格提升，樹(shù)立豪宅標(biāo)桿，并通過(guò)置地會(huì)活動(dòng)加大圈層傳播及老帶新力度。需要物料：沙盤(pán)、外展場(chǎng)、宣傳物料及戶外支持。含部分直投和登門(mén)拜訪等相關(guān)營(yíng)銷模式，深挖客戶渠道，全員營(yíng)銷。 （ 1）置地會(huì)作為品牌推廣的渠道之一，將其納入華潤(rùn)置地（淄博）品牌戰(zhàn)略體系之中，承擔(dān)企業(yè)品牌到項(xiàng)目品牌落地的過(guò)渡作用；（ 2）通過(guò)置地會(huì)的平臺(tái)，了解不同客戶的產(chǎn)品需求與生活習(xí)慣，進(jìn)而調(diào)整產(chǎn)品定位與部品標(biāo)準(zhǔn)等，真正實(shí)現(xiàn)以客戶需求為導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)流程；（ 3）配合推廣與案場(chǎng)接待，有效拓展目標(biāo)客戶群，最大限度降低客戶流失率，提高會(huì)員重復(fù)購(gòu)買率 .（ 4）獨(dú)立管理已成交客戶資源以及重要目標(biāo)客群，定期與策劃、商業(yè)團(tuán)隊(duì)結(jié)合舉辦各類活動(dòng)，維系老客戶促進(jìn)老帶新和口碑傳播。B、除常規(guī)渠道報(bào)紙、廣播、網(wǎng)絡(luò)、分眾傳媒、電影片頭廣告外，通過(guò)置地會(huì)作為媒介渠道開(kāi)展有針對(duì)性的客戶拓展圈層活動(dòng)。重點(diǎn)對(duì)限購(gòu)城市濟(jì)南進(jìn)行二三級(jí)市場(chǎng)、銀行、網(wǎng)絡(luò)等多渠道的拓展，以及公司在濟(jì)南品牌落地活動(dòng)推廣渠道的植入。在這樣一個(gè)宏大的背景之下，必須通過(guò)一個(gè)整合的營(yíng)銷推廣概念，將華潤(rùn)高品質(zhì)與城市中心核心地帶居住價(jià)值精密結(jié)合，實(shí)現(xiàn)淄博城市建設(shè)的跨越式發(fā)展。 ★ 具體操作模式： 結(jié)合山東區(qū)域媒體渠道資源，整合山東大區(qū)營(yíng)銷客戶資源，實(shí)現(xiàn)聯(lián)合營(yíng)銷，客源的共享，媒體渠道的共性推廣，目標(biāo)客群的深化挖掘，產(chǎn)品輻射范圍擴(kuò)大到省內(nèi)夯實(shí)基礎(chǔ)。 聯(lián)合推廣概念淄博城市中心華潤(rùn)高品質(zhì)生活圈淄博城市中心華潤(rùn)高品質(zhì)生活圈聯(lián)合推廣概念的落地城市價(jià)值未來(lái)價(jià)值： 華潤(rùn)千億精品打造計(jì)劃 城市價(jià)值更進(jìn)一步重點(diǎn)活動(dòng) 1： “ 華潤(rùn)千億精品打造計(jì)劃，引領(lǐng)城市再度升級(jí) ” 2023華潤(rùn)置地山東區(qū)域高品質(zhì)戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)產(chǎn)品價(jià)值集群效應(yīng)： 不僅是物理組合，更是功能聚合，將進(jìn)一步凸現(xiàn)城市綜合體價(jià)值。其它：聯(lián)合參加房交會(huì)、異地巡展等延伸問(wèn)題：如何處理好兩項(xiàng)目聯(lián)合推廣與各項(xiàng)目推廣之間的關(guān)系？ 品牌建設(shè)方面：充分展現(xiàn)華潤(rùn)品牌價(jià)值和高品質(zhì)生活體驗(yàn)，讓生活理念和居住觀的教育轉(zhuǎn)變成為項(xiàng)目聯(lián)合推廣的主題，通過(guò)單次推廣實(shí)現(xiàn)雙項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升，從品牌角度給予價(jià)值、價(jià)格的最大支撐。 尤其針對(duì)山東區(qū)域投資行為進(jìn)行推進(jìn)，讓山東區(qū)域內(nèi)客戶資源得到共享。體現(xiàn)華潤(rùn)總體品牌價(jià)值?；顒?dòng)模式： 例如贊助高校學(xué)生（名校），體現(xiàn)華潤(rùn)社會(huì)責(zé)任和公德心，并配合大量軟文炒作講故事談感情，讓華潤(rùn)與淄博感情聯(lián)通。 體現(xiàn)華潤(rùn)形象、公關(guān)活動(dòng)形象強(qiáng)推期將將項(xiàng)目與城市核心區(qū)域改造升級(jí)相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)大量客戶認(rèn)知將 “淄博城市中心華潤(rùn)高品質(zhì)生活圈 ”的聯(lián)合推廣概念（市政規(guī)劃、教育配套、華潤(rùn)高品質(zhì)），通過(guò)線上、線下結(jié)合，成功進(jìn)一步擴(kuò)大項(xiàng)目影響力。 認(rèn)籌活動(dòng)