【正文】 2023年商務(wù)部確定在我省開展農(nóng)村商品流通改革和市場建設(shè)試點工作。 銅陵以建設(shè)銅工業(yè)基地、水泥建材基地、正著力打造沿江工業(yè)名城的總目標(biāo)，承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要城市之一，建設(shè)泛長三角圈副中心城市。在本輪調(diào)整中，他們或因競爭策略而獲得相對競爭優(yōu)勢從而獲得更多更明顯的發(fā)展優(yōu)勢。因此，從中長期來看，房地產(chǎn)市場依然存在著巨大的發(fā)展?jié)摿?，房地產(chǎn)業(yè)的整體贏利水平將依然非?？捎^，房地產(chǎn)業(yè)依然將是資本所重點追逐的產(chǎn)業(yè)之一。 尤其是如果樓市陷入比 2023年還要低迷的局面，地方政府賣不出土地，屆時則不排除政策再度調(diào)整，畢竟房地產(chǎn)業(yè)還是支柱產(chǎn)業(yè)，體制決定地方政府對土地財政仍舊很依賴。本次調(diào)研目標(biāo)明確，工作細(xì)致，主要圍繞專業(yè)市場，銅陵市場認(rèn)知情況調(diào)研，對項目的商業(yè)營銷去化、包裝推廣以及項目本身定位等問題進(jìn)行專題研究 由于本案形成時間較短，項目認(rèn)知程度相對較淺的實際情況下，衷心希望各位領(lǐng)導(dǎo)對于本案提出寶貴意見，帶動我們共同成長，并希望本案能為領(lǐng)導(dǎo)作出決策時提供相關(guān)的參考價值。 最后，對于在本次調(diào)研中，給予鼎力支持和協(xié)助的各位領(lǐng)導(dǎo)表示衷心感謝。政策對地產(chǎn)板塊負(fù)面影響有限。只是，在未來一定時期內(nèi)，將發(fā)生的房地產(chǎn)深度調(diào)整，將導(dǎo)致不同開發(fā)商企業(yè)在存亡衰榮、此消彼長等方面的變化。 從某種意義上講，房地產(chǎn)市場正在發(fā)生的調(diào)整，是積極的調(diào)整，對房地產(chǎn)業(yè) 的整體發(fā)展來說無疑具有積極的作用。 銅陵人均 GDP和居民消費水平也穩(wěn)居全省前三名，環(huán)境問題也開始得到重視，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛。利用各種展會平臺，組織本省名優(yōu)特色農(nóng)產(chǎn)品與國內(nèi)外市場對接，促進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品內(nèi)銷和出口，形成了一條涵蓋農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)、加工、物流配送、銷售等一系列環(huán)節(jié)，連接國內(nèi)外兩個農(nóng)產(chǎn)品市場的現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)鏈條。因此，實施農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場體系建設(shè)，抓緊建設(shè)農(nóng)產(chǎn)品流通體系是加快農(nóng)產(chǎn)品流通的必由之路。 近年來，銅陵市委、市政府不斷開發(fā)中華白姜的潛力，銅陵中華白姜發(fā)展迅速，年種植面積不斷擴(kuò)大。通過建設(shè)銅陵中華白姜綜合批發(fā)大市場，建立堅持以市場為導(dǎo)向，立足現(xiàn)有加工能力的改組、改造，加快白姜加工、保鮮、儲運技術(shù)和設(shè)備的引進(jìn)、開發(fā)，加強對白姜加工企業(yè)的扶持，使白姜加工水平有較大的提高，弄產(chǎn)品加工業(yè)有大的發(fā)展。 一、第一個購房周期主要是專業(yè)市場積蓄需求者 人群主要是： 市內(nèi)相關(guān)個體戶； 中華白姜產(chǎn)品販賣、加工、營銷者； 天門地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品販賣散戶。 本項目，在區(qū)域市場較為局限的情況下，主要針對，專業(yè)市場的走向控制是否合理，就成了，項目的主要客戶群之一店鋪投資者的體量決定性的因素。 綜合以上分析對比，本案對比銅陵綠源農(nóng)產(chǎn)品大市場是 市場業(yè)態(tài)、市場面對范圍、物業(yè)配套 都可做大做強的點和面，為以后的調(diào)性文案做了比較好的鋪墊。 大肆渲染銅陵中華白姜的好處特點和知名度，激發(fā)銅陵本地人的榮譽感，也自然就培養(yǎng)了客戶的忠誠度；同時告知銅陵中華白姜的市場缺陷 —— 特產(chǎn)的不流通和市場的不規(guī)范，襯托出本案的重要性。而后突出自身現(xiàn)代徽派建筑風(fēng)格，聯(lián)系旅游資源將我們原本的區(qū)位被動化為主動，將本案與各旅游景點連成一體，就是要三者混為一談，給人予中華白姜文化在本案，本案與各個旅游景點在天門的形象塑造。廠家辦公樓、徽派酒店、特產(chǎn)商業(yè)洽談會所、美食街區(qū)、花鳥市場、茶葉市場等整體配套。 銅陵生姜綜合大市場 —— 價 格 方 案 1 整體均價 建議 2 價格測試 3 價格調(diào)整 4 價格公開 預(yù)測 修正 修正 市場調(diào)研； 產(chǎn)品分析； 制定價格 ； 目標(biāo)客戶詢問； 專家訪談； 市場調(diào)研； 均價、最低、最 高、主力價格調(diào)整； 最低、最高、主力 總價調(diào)整； 價格系數(shù)調(diào)整； 最低、最高價格公開； 主力總價公開； 優(yōu)惠政策公開； 價 格 體 系 設(shè) 計 脈 絡(luò) 銅陵生姜綜合大市場 —— 價 格 方 案 整體均價制定之 7大要素 空間 品質(zhì) 時間 地段 環(huán)境 類別 建筑 物業(yè) 配套 品牌及營銷 板塊、行政區(qū)域、大交通、大配套等 景觀、資源等 建筑形態(tài)、朝向等 外立面、結(jié)構(gòu)、網(wǎng)點配比等 給排水系統(tǒng)等 物流、存儲、相關(guān)設(shè)施等 可能優(yōu)勢 較大優(yōu)勢 期待優(yōu)勢 銅陵生姜綜合大市場 —— 價 格 方 案 1價格測試方案 要點：以成本、利潤、市場為依據(jù)，步步測試，穩(wěn)扎穩(wěn)打。 4）測試結(jié)果：以目標(biāo)利潤最大化為核心，制定出更符合目標(biāo)客群購買力和具市場競爭力的價格。 銅陵生姜綜合大市場 —— 價 格 方 案 3價格調(diào)整方案 我們可總體安排四個調(diào)價臨界點： 31 接受臨界點：銷售達(dá) 30%以上。通過價格包裝、明升暗降等形 式，價格每平米下調(diào) 100～ 200元 4宏觀觀察策略 在整體控盤過程中，掌握好宏觀政策對項目的影響，適時進(jìn)行價格修正。因為前鋒進(jìn)球離不開中鋒后衛(wèi)的支持；讓新聞去說話，在當(dāng)?shù)氐膱蠹堒浳某醋鳎瑥V告不行就做軟文；活動營銷，老帶新的獎勵、不同階段的優(yōu)惠促銷；活動期間全城的橫幅廣告以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)及重要地點墻體廣告；在當(dāng)?shù)赝ㄐ艩I業(yè)廳及大型商場超市做項目展示；招待會會場、運動會會場由開發(fā)商包裝贊助；給環(huán)衛(wèi)工人配發(fā)廣告衫；為城市制作廣告垃圾桶；多搞一些客戶聯(lián)誼會；重視現(xiàn)場的氛圍營造，售樓部包裝和現(xiàn)場人員素養(yǎng)；短信群發(fā)； DM直郵等。 2）外地的報紙、電視、廣播等媒體很少被本地開發(fā)商應(yīng)用。 銅陵生姜綜合大市場 —— 蓄 水 期 載體投放建議 工地形象 圍墻 形象豎幅 案場形象 門頭 接待墻 展板、吊旗 銷售道具 名片、胸牌、 VIP卡、紙杯、手拎袋、便箋 整體沙盤、 單體模型 長效 廣告 大牌 車載 銷售資料 形象樓書 產(chǎn)品樓書 促銷單頁 行為系統(tǒng) 置業(yè)顧問銷售行為規(guī) 范、銷售技巧 銅陵生姜綜合大市場 —— 蓄 水 期 公關(guān)活動策略 公關(guān)活動策略：封頂儀式、認(rèn)卡 認(rèn)卡活動： 活動時間：視具體情況安排 活動目的：聚集人氣，再次測試和了解客戶 活動地點：售樓處 活動參與人員：銷售人員、開發(fā)商、銅陵市民 銅陵生姜綜合大市場 —— 開 盤 期 第二階段：開盤強銷期 階段要素規(guī)劃 目的： 通過開盤，完成項目銷售和形象 /品質(zhì)提升； 策略： 擴(kuò)大 傳播半徑 高度重視震撼開盤，做到全城皆知 集中利益點，以傳播為載體，打造強勁有力的營銷組合拳 雙 PR： 銅陵生姜綜合大市場產(chǎn)品說明會 豪布斯卡旅游街區(qū)招商洽談會 銅陵生姜綜合大市場 —— 開 盤 期 階段策略脈絡(luò) 市場起點： 形象延展 消費者開始產(chǎn)生興趣 “四輪驅(qū)動 ”， 保障項目由市場起點順利到達(dá)傳播目的 媒體組合 媒體進(jìn)攻 現(xiàn)場包裝 震撼開盤 該階段傳播目的： 深化項目與客戶的關(guān)系 —— 農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品發(fā)源地、特色產(chǎn)業(yè)聚集地！ 傳播“價值”概念，影響客戶落實購買行為 —— 豪布斯卡旅游街銅陵旅游特產(chǎn)未來最火爆的市場 銅陵生姜綜合大市場 —— 開 盤 期 現(xiàn)場包裝脈絡(luò) 1）景觀示范區(qū)包裝； 2）看房通道包裝； 3）工地深入包裝； 4）環(huán)境包裝； 5）售樓處包裝 。 策略： 利用實景 ， 進(jìn)行訴求點二次挖掘和整合； 以文化氛圍和參與性較強的詩詞歌賦征文大賽 （ 結(jié)合項目實景 ） 再次提升項目知名度和美譽度 ， 建立品牌 。 2“ 淘汰懲罰”激勵 1）每月對銷售人員進(jìn)行月度任務(wù)考核和銷售排名； 2）不能完成任務(wù)，在薪酬上將進(jìn)行懲罰； 3）月度考核沒有完成任務(wù)，并排在團(tuán)隊末尾，將其列入待定席位； 4）列為待定席位的銷售人員，做市場調(diào)研工作；如下月完成任務(wù)，取消待定席位； 5）連續(xù) 2— 3月沒有完成銷售任務(wù)，并排在團(tuán)隊末尾，予以降級或勸退。在看房的路上要與客戶多交流，避免冷場。在雙方友好的氣氛下，銷售員給客戶計算房價，銷售員要做到精細(xì)給客戶算好每筆數(shù)據(jù)，字跡要清晰端莊。 銅陵生姜綜合大市場 —— 案 場 優(yōu) 化 夕會 目的：提高團(tuán)隊作戰(zhàn)能力和個人營銷能力，集中和控制客戶資