【正文】 造。 綜合以上分析對(duì)比，本案對(duì)比銅陵綠源農(nóng)產(chǎn)品大市場(chǎng)是 市場(chǎng)業(yè)態(tài)、市場(chǎng)面對(duì)范圍、物業(yè)配套 都可做大做強(qiáng)的點(diǎn)和面，為以后的調(diào)性文案做了比較好的鋪墊。 一、第一個(gè)購(gòu)房周期主要是專業(yè)市場(chǎng)積蓄需求者 人群主要是： 市內(nèi)相關(guān)個(gè)體戶； 中華白姜產(chǎn)品販賣、加工、營(yíng)銷者； 天門地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品販賣散戶。 近年來(lái)，銅陵市委、市政府不斷開發(fā)中華白姜的潛力，銅陵中華白姜發(fā)展迅速，年種植面積不斷擴(kuò)大。利用各種展會(huì)平臺(tái)，組織本省名優(yōu)特色農(nóng)產(chǎn)品與國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)對(duì)接，促進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品內(nèi)銷和出口，形成了一條涵蓋農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)、加工、物流配送、銷售等一系列環(huán)節(jié)，連接國(guó)內(nèi)外兩個(gè)農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)的現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)鏈條。 從某種意義上講，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在發(fā)生的調(diào)整，是積極的調(diào)整，對(duì)房地產(chǎn)業(yè) 的整體發(fā)展來(lái)說(shuō)無(wú)疑具有積極的作用。政策對(duì)地產(chǎn)板塊負(fù)面影響有限。本次調(diào)研目標(biāo)明確，工作細(xì)致，主要圍繞專業(yè)市場(chǎng)，銅陵市場(chǎng)認(rèn)知情況調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目的商業(yè)營(yíng)銷去化、包裝推廣以及項(xiàng)目本身定位等問(wèn)題進(jìn)行專題研究 由于本案形成時(shí)間較短，項(xiàng)目認(rèn)知程度相對(duì)較淺的實(shí)際情況下，衷心希望各位領(lǐng)導(dǎo)對(duì)于本案提出寶貴意見，帶動(dòng)我們共同成長(zhǎng)，并希望本案能為領(lǐng)導(dǎo)作出決策時(shí)提供相關(guān)的參考價(jià)值。因此，從中長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然存在著巨大的發(fā)展?jié)摿?，房地產(chǎn)業(yè)的整體贏利水平將依然非常可觀，房地產(chǎn)業(yè)依然將是資本所重點(diǎn)追逐的產(chǎn)業(yè)之一。 銅陵以建設(shè)銅工業(yè)基地、水泥建材基地、正著力打造沿江工業(yè)名城的總目標(biāo)，承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要城市之一，建設(shè)泛長(zhǎng)三角圈副中心城市。農(nóng)產(chǎn)品流通信息不暢，市場(chǎng)調(diào)節(jié)具有盲目性；農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)培育滯后，功能作用難以有效發(fā)揮。 銅陵生姜綜合大市場(chǎng) —— 項(xiàng) 目 背 景 在市場(chǎng)的需求下，銅陵天門生姜綜合大市場(chǎng)應(yīng)運(yùn)而生。 銅陵生姜綜合大市場(chǎng) —— 項(xiàng)目去化分析 本項(xiàng)目具體去化走向問(wèn)題，是本案客戶量的決定因素之一。 銅陵生姜綜合大市場(chǎng) —— 營(yíng) 銷 主 題 營(yíng) 銷 主 題 品牌包裝、旅游包裝、細(xì)節(jié)處理 銅陵生姜綜合大市場(chǎng) —— 品 牌 包 裝 品牌包裝 白姜品牌 項(xiàng)目品牌 承接 襯托 鼓動(dòng)雙品牌戰(zhàn)略，以銅陵中華白姜品牌襯托出項(xiàng)目品牌特點(diǎn)（切勿走入賣生姜的誤區(qū)） 銅陵生姜綜合大市場(chǎng) —— 品 牌 包 裝 品牌包裝： 雙品牌包裝，將銅陵中華白姜和銅陵生姜綜合大市場(chǎng)打造成相輔相成的兩個(gè)品牌。 本案也可以在以中華白姜市場(chǎng)原本有的生姜批發(fā)市場(chǎng)、小商品市場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)為前提下， 多元化發(fā)展銷售。 測(cè)試目的： 1）反映目標(biāo)客戶對(duì)本項(xiàng)目?jī)r(jià)格的反應(yīng)和接受程度； 2）反映價(jià)格在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力水平； 3）業(yè)內(nèi)人士對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)格評(píng)測(cè)和前景預(yù)估。價(jià)格再上調(diào)每平米 50100元 34 清盤臨界點(diǎn)：銷售達(dá) 95%以下。對(duì)黨政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位中層以上干部等有一定針對(duì)性。 目的： 在塑造項(xiàng)目品牌的同時(shí) ， 期限內(nèi)完成 85％ 以上去化 。 看房途中 —— 熱情 介紹完沙盤并了解客戶基本情況后，需要邀請(qǐng)客戶到現(xiàn)場(chǎng)看房，看房路徑要設(shè)計(jì)，動(dòng)線要便捷，且視野要開闊、整潔。 銅陵生姜綜合大市場(chǎng) —— 案 場(chǎng) 優(yōu) 化 十、會(huì)議模式設(shè)定 晨會(huì) 目的：振奮精神，進(jìn)入工作狀態(tài) 要求：檢查人員出勤情況 、 著裝儀表 ， 安排當(dāng)天工作 時(shí)間：早上 8： 30— 9： 00 流程和標(biāo)準(zhǔn)： 1） 列隊(duì)站立 ， 項(xiàng)目經(jīng)理檢查出勤和著裝儀表 ， 點(diǎn)名； 2） 互相問(wèn)好 （ 大聲 ） ； 3） 項(xiàng)目經(jīng)理請(qǐng)出值班人員主持當(dāng)天晨會(huì) （ 所有人鼓掌以示歡迎 ） ； 4） 值班人員出列 ， 問(wèn)好 ， 匯報(bào)當(dāng)天天氣狀況 、 讀報(bào) （ 當(dāng)日有關(guān)房地產(chǎn)新聞或房地產(chǎn)重大事件一至兩則 ） ， 匯報(bào)當(dāng)前銷售業(yè)績(jī) 、 目標(biāo) 、 差距和努力方向； 5） 當(dāng)日工作安排 （ 每人匯報(bào) ， 銷售助理做記錄 ） ； 6） 項(xiàng)目經(jīng)理根據(jù)各人匯報(bào)情況作補(bǔ)充并提出要求； 7） 主持人帶領(lǐng)大家喊項(xiàng)目口號(hào) （ 大聲 、 激情 、 有動(dòng)作 ） ； 8） 主持人宣布晨會(huì)結(jié)束 、 解散 、 各就各位 。 04:51:2904:51:2904:512/7/2023 4:51:29 AM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 , February 7, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 上午 4時(shí) 51分 29秒 上午 4時(shí) 51分 04:51: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 2月 上午 4時(shí) 51分 :51February 7, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 04:51:2904:51:2904:51Tuesday, February 7, 2023 1知人者智，自知者明。 :51:2904:51:29February 7, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 7日星期二 上午 4時(shí) 51分 29秒 04:51: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 銅陵生姜綜合大市場(chǎng) —— 當(dāng) 前 工 作 當(dāng)前需解決工作： 售樓部的選址和裝修； 項(xiàng)目 LOGO的設(shè)計(jì)； （最好招聘項(xiàng)目設(shè)計(jì)師） 置業(yè)顧問(wèn)的招聘； 整合銅陵媒介資源，積極籌備項(xiàng)目完美亮相； 項(xiàng)目操作思路的確定和招商問(wèn)題的探討。 計(jì)算 —— 精細(xì) 客戶看完現(xiàn)場(chǎng)，銷售員再次邀請(qǐng)至售樓處，并給客戶倒水。 銅陵生姜綜合大市場(chǎng) —— 案 場(chǎng) 優(yōu) 化 一、案場(chǎng)操盤之三線思維 三條主線 客戶服務(wù) 產(chǎn)品細(xì)分 隊(duì)伍建設(shè) 外延 內(nèi)涵 產(chǎn)品整理 品牌營(yíng)銷 價(jià)值感挖掘 建立好銷售團(tuán)隊(duì)；建立與合作單位、開發(fā)公司、政府部門、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等溝通的人員機(jī)構(gòu) 加強(qiáng)激勵(lì)機(jī)制的建立，整合好隊(duì)伍的“精神” 鑒定出產(chǎn)品的潮流性、差異性，整合產(chǎn)品的賣點(diǎn)，形成標(biāo)準(zhǔn)的銷售說(shuō)辭 通過(guò)產(chǎn)品細(xì)分找到產(chǎn)品的最強(qiáng)賣點(diǎn)，建立產(chǎn)品獨(dú)特的產(chǎn)品個(gè)性 通過(guò)案場(chǎng)親情接待、步步升值的看房路線引導(dǎo)、媒體宣傳、公關(guān)及團(tuán)購(gòu)活動(dòng)等提升產(chǎn)品的價(jià)值感 銅陵生姜綜合大市場(chǎng) —— 案 場(chǎng) 優(yōu) 化 二、案場(chǎng)操盤之一重點(diǎn)二原則 一個(gè)重點(diǎn)： 原則一： 原則二： 超越客戶滿意原則 溝通平衡原則 現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施多元化集客 銅陵生姜綜合大市場(chǎng) —— 案 場(chǎng) 優(yōu) 化 三、案場(chǎng)操盤之理想人員配置 工程總經(jīng)理 總經(jīng)理 銷售經(jīng)理 工程副經(jīng)理 策劃師 文員 /售后 出擊組（組長(zhǎng)） 銷售組（銷售主管） 置業(yè)顧問(wèn) （若干） 置業(yè)顧問(wèn) （若干） 置業(yè)顧問(wèn) （若干） 置業(yè)顧問(wèn) （若干） 預(yù) 算 造 價(jià) 銅陵生姜綜合大市場(chǎng) —— 案 場(chǎng) 優(yōu) 化 四、案場(chǎng)操盤之激勵(lì)體系商榷 1 團(tuán)隊(duì)管理獎(jiǎng)勵(lì) 21 項(xiàng)目組的成員都有除正常來(lái)訪客戶之外開拓客戶的義務(wù)，對(duì)于非正常來(lái)訪客戶，項(xiàng)目給予一定的額外獎(jiǎng)勵(lì)，如另外開拓的客戶成交并且全款到位，給予一定經(jīng)濟(jì)數(shù)額的額外獎(jiǎng)勵(lì)； 22 項(xiàng)目完成獎(jiǎng)分月度完成獎(jiǎng)和季度完成獎(jiǎng)，如果完成月度任務(wù)，給予團(tuán)隊(duì)一定經(jīng)濟(jì)數(shù)額的獎(jiǎng)勵(lì)，如連續(xù) 3個(gè)月完成任務(wù)，給予團(tuán)隊(duì)更高經(jīng)濟(jì)數(shù)額的月度獎(jiǎng)勵(lì)； 23 在完成月度任務(wù)的前提下，月度銷售冠軍個(gè)人將獲得經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)勵(lì)；連續(xù) 3個(gè)月成為銷售冠軍，給予重獎(jiǎng)，同時(shí)晉升。 4）戶外大牌在城市效果很好，選擇位置非常重要。（我們上次的奠基儀式有領(lǐng)導(dǎo)參加，可是媒體曝光度不是很理想） 銅陵生姜綜合大市場(chǎng) —— 營(yíng) 銷 推 廣 二、 打推廣組合拳，重視人脈傳播： 首先像派單、戶外大牌、電視字幕等是絕對(duì)不可以停下的。 即： 1）在開盤時(shí)，實(shí)行適度價(jià)格包裝，輔以微量折扣，并對(duì)前若干名成交客戶給予極富品位和價(jià)值感的實(shí)物贈(zèng)送） 2）開盤后達(dá)到預(yù)定銷售目標(biāo)后，即根據(jù)調(diào)價(jià)策略進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。 若僅憑經(jīng)驗(yàn)值判斷，我認(rèn)為在銷售上應(yīng)強(qiáng)調(diào)落袋為安，開盤均價(jià)宜設(shè)定要符合現(xiàn)有市場(chǎng)價(jià)格水平，然后執(zhí)行小幅多次上調(diào)，在保障安全的基礎(chǔ)上爭(zhēng)取利潤(rùn)最大化。 描敘、美化中華白姜在天門的文化資源。 銅陵生姜綜合大市場(chǎng) —— 案 例 對(duì) 比 銅陵綠源農(nóng)產(chǎn)品大市場(chǎng) 對(duì)比 銅陵生姜綜合大市場(chǎng) 區(qū)位環(huán)境 面對(duì)市內(nèi)交通和區(qū)位環(huán)境占有一定優(yōu)勢(shì) 市場(chǎng)范圍 建筑品味 配套設(shè)施 面向全省、全國(guó)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)大，且地理周邊環(huán)境好 農(nóng)產(chǎn)