【正文】 品，水產(chǎn)品等局限在農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)范圍 傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建筑 停車(chē)位，中心廣場(chǎng) 農(nóng)產(chǎn)品、特產(chǎn)、小商品等，市場(chǎng)范圍廣 現(xiàn)代徽派風(fēng)格 高溫、冷藏庫(kù)，強(qiáng)大的物流體系 案例對(duì)比： 銅陵生姜綜合大市場(chǎng) —— 案 例 對(duì) 比 銅陵綠源農(nóng)產(chǎn)品大市場(chǎng)一期已全部銷(xiāo)磬，均價(jià)3500元 /平米，建筑面積 ，一層為網(wǎng)點(diǎn)，以上辦公、倉(cāng)庫(kù)，總套數(shù) 253套。 項(xiàng)目數(shù)據(jù)： 銅陵生姜綜合大市場(chǎng) —— 項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)能否接受市場(chǎng)認(rèn)可是本案能否成功的關(guān)鍵 S W O T 旅游資源豐富 自身建筑風(fēng)格獨(dú)具特色 農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量豐富 硬件配套完善 1 、區(qū)位略差 2 、市場(chǎng)局限性較大 3 、市場(chǎng)人氣不旺 區(qū)位及市場(chǎng)環(huán)境升值空間 特色產(chǎn)業(yè)的特別效果 自身建筑結(jié)合旅游資源一體化 本地投資者巨大 市內(nèi)同市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng) 市場(chǎng)環(huán)境的壓力 價(jià)格剛性的未知 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 機(jī)會(huì) 威脅 銅陵生姜綜合大市場(chǎng) —— 客 戶(hù) 分 析 項(xiàng) 目 目 標(biāo) 客 戶(hù) 群 分 析 本項(xiàng)目在三個(gè)不同的房地產(chǎn)周期中購(gòu)房人群是不斷更替的。它以“塊大皮薄、汁多渣少，肉質(zhì)脆嫩，香味濃郁”的特色聞名海內(nèi)外，銅陵白姜屬食、藥兩用型和加工食品型而堪稱(chēng)“中華白姜”， 2023年已被國(guó)家批準(zhǔn)為地理標(biāo)志產(chǎn)品。 項(xiàng)目區(qū)位： 銅陵生姜綜合大市場(chǎng) —— 項(xiàng) 目 背 景 2023年商務(wù)部確定在我省開(kāi)展農(nóng)村商品流通改革和市場(chǎng)建設(shè)試點(diǎn)工作。在本輪調(diào)整中，他們或因競(jìng)爭(zhēng)策略而獲得相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)從而獲得更多更明顯的發(fā)展優(yōu)勢(shì)。 尤其是如果樓市陷入比 2023年還要低迷的局面，地方政府賣(mài)不出土地，屆時(shí)則不排除政策再度調(diào)整，畢竟房地產(chǎn)業(yè)還是支柱產(chǎn)業(yè)，體制決定地方政府對(duì)土地財(cái)政仍舊很依賴(lài)。 最后，對(duì)于在本次調(diào)研中，給予鼎力支持和協(xié)助的各位領(lǐng)導(dǎo)表示衷心感謝。只是，在未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)，將發(fā)生的房地產(chǎn)深度調(diào)整，將導(dǎo)致不同開(kāi)發(fā)商企業(yè)在存亡衰榮、此消彼長(zhǎng)等方面的變化。 銅陵人均 GDP和居民消費(fèi)水平也穩(wěn)居全省前三名，環(huán)境問(wèn)題也開(kāi)始得到重視，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛。因此，實(shí)施農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)體系建設(shè)，抓緊建設(shè)農(nóng)產(chǎn)品流通體系是加快農(nóng)產(chǎn)品流通的必由之路。通過(guò)建設(shè)銅陵中華白姜綜合批發(fā)大市場(chǎng)，建立堅(jiān)持以市場(chǎng)為導(dǎo)向，立足現(xiàn)有加工能力的改組、改造，加快白姜加工、保鮮、儲(chǔ)運(yùn)技術(shù)和設(shè)備的引進(jìn)、開(kāi)發(fā)，加強(qiáng)對(duì)白姜加工企業(yè)的扶持，使白姜加工水平有較大的提高，弄產(chǎn)品加工業(yè)有大的發(fā)展。 本項(xiàng)目，在區(qū)域市場(chǎng)較為局限的情況下，主要針對(duì)，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的走向控制是否合理，就成了，項(xiàng)目的主要客戶(hù)群之一店鋪投資者的體量決定性的因素。 大肆渲染銅陵中華白姜的好處特點(diǎn)和知名度，激發(fā)銅陵本地人的榮譽(yù)感，也自然就培養(yǎng)了客戶(hù)的忠誠(chéng)度；同時(shí)告知銅陵中華白姜的市場(chǎng)缺陷 —— 特產(chǎn)的不流通和市場(chǎng)的不規(guī)范，襯托出本案的重要性。廠家辦公樓、徽派酒店、特產(chǎn)商業(yè)洽談會(huì)所、美食街區(qū)、花鳥(niǎo)市場(chǎng)、茶葉市場(chǎng)等整體配套。 4）測(cè)試結(jié)果：以目標(biāo)利潤(rùn)最大化為核心，制定出更符合目標(biāo)客群購(gòu)買(mǎi)力和具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格。通過(guò)價(jià)格包裝、明升暗降等形 式，價(jià)格每平米下調(diào) 100～ 200元 4宏觀觀察策略 在整體控盤(pán)過(guò)程中，掌握好宏觀政策對(duì)項(xiàng)目的影響，適時(shí)進(jìn)行價(jià)格修正。 2）外地的報(bào)紙、電視、廣播等媒體很少被本地開(kāi)發(fā)商應(yīng)用。 策略： 利用實(shí)景 ， 進(jìn)行訴求點(diǎn)二次挖掘和整合； 以文化氛圍和參與性較強(qiáng)的詩(shī)詞歌賦征文大賽 （ 結(jié)合項(xiàng)目實(shí)景 ） 再次提升項(xiàng)目知名度和美譽(yù)度 ， 建立品牌 。在看房的路上要與客戶(hù)多交流，避免冷場(chǎng)。 銅陵生姜綜合大市場(chǎng) —— 案 場(chǎng) 優(yōu) 化 夕會(huì) 目的：提高團(tuán)隊(duì)作戰(zhàn)能力和個(gè)人營(yíng)銷(xiāo)能力，集中和控制客戶(hù)資源，加強(qiáng)落單力 要求：總結(jié)當(dāng)天銷(xiāo)售情況，梳理來(lái)客來(lái)電情況、分析來(lái)訪客戶(hù)、制定一對(duì)一營(yíng)銷(xiāo)措施 時(shí)間：晚上 5： 40— 6： 00 流程和標(biāo)準(zhǔn)： 1） 銷(xiāo)售助理召集 ， 座談； 2） 銷(xiāo)售助理總結(jié)當(dāng)天的銷(xiāo)售情況 ， 成交置業(yè)顧問(wèn)的經(jīng)驗(yàn)分享； 3） 銷(xiāo)售助理檢查當(dāng)天來(lái)訪來(lái)電登記表和置業(yè)顧問(wèn)的客戶(hù)來(lái)訪記錄本并進(jìn)行對(duì)照 ， 檢查有無(wú)遺漏 和重復(fù)信息 ， 有無(wú)搶客戶(hù)現(xiàn)象 ， 在各置業(yè)顧問(wèn)客戶(hù)來(lái)訪記錄本上簽字確認(rèn)； 4） 置業(yè)顧問(wèn)描述和分析當(dāng)日各自的來(lái)電來(lái)訪客戶(hù)情況 （ 包括客戶(hù)基本情況 、 信息獲知渠道 、 需 求 、 意向 、 問(wèn)題等等 ） ， 并闡述下一步跟蹤回訪策略； 5） 展開(kāi)討論 ， 大家對(duì)客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)提出自己的觀點(diǎn) ， 最后由銷(xiāo)售助理總結(jié) ， 確定每個(gè)客戶(hù)的下一步 行動(dòng)方案并落實(shí)到人； 6） 制定來(lái)電客戶(hù)的去電回訪說(shuō)辭 、 要求和時(shí)間 ， 并確定去電回訪人； 7）由文員 /售后將當(dāng)日的來(lái)訪來(lái)電客戶(hù)信息輸入電腦統(tǒng)一歸檔。 :51:2904:51Feb237Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 04:51:2904:51:2904:512/7/2023 4:51:29 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 , February 7, 2023 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。 2023年 2月 7日星期二 4時(shí) 51分 29秒 04:51:297 February 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 :51:2904:51Feb237Feb23 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 04:51:2904:51:2904:51Tuesday, February 7, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :51:2904:51:29February 7, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 時(shí)間：每周一上午 8： 40— 9： 40 流程和標(biāo)準(zhǔn)： 項(xiàng)目經(jīng)理召集項(xiàng)目人員； 匯報(bào)本周銷(xiāo)售情況和價(jià)格水平； 分別就客戶(hù)、策劃方案 /集客方案、傳播方案和效果進(jìn)行匯報(bào)，并展開(kāi)分析和討論，研究本周的業(yè)績(jī)狀況； 制定相應(yīng)策略和提出支持要求，項(xiàng)目經(jīng)理協(xié)調(diào)和響應(yīng)； 制定下周目標(biāo)任務(wù)，落實(shí)到人。語(yǔ)言要沖充滿(mǎn)感染力，給客戶(hù)描繪未來(lái)的生活場(chǎng)景。 銅陵生姜綜合大市場(chǎng) —— 案 場(chǎng) 操 作 一、案場(chǎng)操盤(pán)之三線思維 二、案場(chǎng)操盤(pán)之一重點(diǎn)二原則 三、案場(chǎng)操盤(pán)之理想人員配置 四、案場(chǎng)操盤(pán)之激勵(lì)體系商榷 五、案場(chǎng)操盤(pán)之五個(gè)重要節(jié)點(diǎn) 六、案場(chǎng)操盤(pán)之步步升值的心理設(shè)計(jì) 七、置業(yè)顧問(wèn)電話營(yíng)銷(xiāo)標(biāo)準(zhǔn) 八、案場(chǎng)操盤(pán)七步一要標(biāo)準(zhǔn) 九、案場(chǎng)操盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)逼討標(biāo)準(zhǔn) 十、會(huì)議模式設(shè)計(jì) 案 場(chǎng) 操 作 ： 售樓處講究品質(zhì) /舒適 /關(guān)懷，銷(xiāo)售人員講究專(zhuān)業(yè)服務(wù)，銷(xiāo)售道具講究識(shí)別和差異，根據(jù)銷(xiāo)售進(jìn)度和工程進(jìn)度設(shè)計(jì)相應(yīng)接待流程，以延長(zhǎng)客戶(hù)逗留時(shí)間為設(shè)計(jì)手段，并且要設(shè)立好標(biāo)準(zhǔn)的例會(huì)模式。其次是電視，字幕廣告或者三維動(dòng)畫(huà)宣傳片使用效果預(yù)測(cè)較佳。 銅陵生姜綜合大市場(chǎng) —— 營(yíng) 銷(xiāo) 推 廣 營(yíng) 銷(xiāo) 組 合 推 廣 一、重視群眾輿論，塑造項(xiàng)目高貴形象，實(shí)行重點(diǎn)人物，各個(gè)擊破，引發(fā)跟風(fēng)心理： 在項(xiàng)目以后的開(kāi)盤(pán)、入駐等重要節(jié)點(diǎn)時(shí)，請(qǐng)市（縣）委、市（縣）政府領(lǐng)導(dǎo) /（明星）參與，媒體自然曝光；鬧的“滿(mǎn)城風(fēng)雨”是起碼的標(biāo)準(zhǔn)；官方 /（明星）效應(yīng)一向都是百戰(zhàn)不殆、屢試不爽的。因此，我建議在價(jià)格走勢(shì)上采取的策略是： 平開(kāi)高走，小步快跑，穩(wěn)步提價(jià)。 在充分完成價(jià)格試探工作的基礎(chǔ)上，初步報(bào)價(jià)建議比周邊大盤(pán)略低； 在客戶(hù)檔案數(shù)據(jù)庫(kù)的配合下，不間斷與客戶(hù)保持聯(lián)系、溝通及價(jià)格試探； 運(yùn)用小步快跑的定價(jià)策略，順利實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤(pán)前達(dá)到預(yù)期銷(xiāo)售價(jià)格； 銅陵生姜綜合大市場(chǎng) —— 價(jià) 格 包 裝 根據(jù)位置、景觀、朝向、通風(fēng)等不同因素，采用一鋪一價(jià)，差額定價(jià)方法，不僅利于項(xiàng)目去化，而且價(jià)格高低錯(cuò)落，利于規(guī)避客戶(hù)所反映的開(kāi)發(fā)商欺詐之嫌； 采用相對(duì)價(jià)格調(diào)控和絕對(duì)價(jià)格調(diào)控相結(jié)合的辦法，及時(shí)對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格及時(shí)調(diào)控 相對(duì)價(jià)格調(diào)控： 加大優(yōu)惠力度，將優(yōu)惠金額匯算在總房款內(nèi) 絕對(duì)價(jià)格調(diào)控： 針對(duì)市場(chǎng)去化較利和不利區(qū)位鋪面進(jìn)行價(jià)格上的補(bǔ)差 銅陵生姜綜合大市場(chǎng) —— 價(jià) 格 方 案 建 立 項(xiàng) 目 價(jià) 格 體 系 一、價(jià)格體系設(shè)計(jì)脈絡(luò) 二、整體均價(jià)制定七大要素 三、價(jià)格策略 —— 四大價(jià)格方案 針對(duì)目前項(xiàng)目的資料相當(dāng)有限，以及對(duì)樓市的不可預(yù)測(cè)性，本著一貫嚴(yán)謹(jǐn)?shù)淖黠L(fēng)，設(shè)定價(jià)格調(diào)控的一系列的