【正文】 級(jí)開發(fā)達(dá)到土地上市或建設(shè)條件 二級(jí)開發(fā) 政府土地收益 濱海團(tuán)泊土地收益 注：投資商聯(lián)合第三方摘地開發(fā)或土地公開出讓的流程與此類似 濱海團(tuán)泊 天津湖區(qū) 生態(tài)之城 開發(fā)操作流程 2023/2/8 17 操作要點(diǎn) 開發(fā)方案 方案總述 方案評(píng)估 案例評(píng)析 濱海公司與投資商聯(lián)合摘地 濱海團(tuán)泊公司與投資商簽訂簽訂土地一級(jí)開發(fā)協(xié)議 總公司負(fù)責(zé)制 項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)制 明確雙方權(quán)責(zé)及收益分配 政府收回國有建設(shè)用地使用權(quán)，進(jìn)行公開招拍掛出讓 濱海公司與投資商摘得地塊 土地一級(jí)開發(fā)成本 土地出讓金 投資商組建項(xiàng)目公司或團(tuán)隊(duì) 實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)達(dá)到土地上市或建設(shè)條件 二級(jí)開發(fā) 政府土地收益 濱海團(tuán)泊土地收益折價(jià) 濱海團(tuán)泊 天津湖區(qū) 生態(tài)之城 開發(fā)方案評(píng)析 2023/2/8 18 方案評(píng)估 操作要點(diǎn) 方案總述 開發(fā)方案 ? 濱海團(tuán)泊公司負(fù)責(zé)整個(gè)片區(qū)運(yùn)營，區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施投入提升整個(gè)片區(qū)的土地價(jià)值，故需根據(jù)整個(gè)片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施投資進(jìn)行片區(qū)平衡、分?jǐn)偧巴恋厣道麧櫡窒恚找娣峙湓诔跗诘耐恋匾患?jí)開發(fā)協(xié)議書須明確； ? 由于濱海公司不參與一級(jí)開發(fā)，因此在投資商的一級(jí)開發(fā)成本上，除按規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)之外，對(duì)拆遷、整理的成本需形成一套完整的評(píng)估、監(jiān)督體系； ? 濱海團(tuán)泊公司的土地收益主要從土地出讓金中獲得，因此在土地一級(jí)開發(fā)協(xié)議中，需明確土地收益的分配比例、支付辦法等； ? 投資商整體負(fù)責(zé)土地一二級(jí)開發(fā)，對(duì)團(tuán)泊來說資金投資少、風(fēng)險(xiǎn)小，但對(duì)未來土地升值利潤分享有限； ? 投資商在所運(yùn)營的特定項(xiàng)目運(yùn)作完成后自然注銷退出。因此較為適合小規(guī)模的、項(xiàng)目公司能夠內(nèi)部消化的一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目。 ? 項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)制： 由投資商組建項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)該土地的一級(jí)開發(fā)及后續(xù)二級(jí)開發(fā)，對(duì)該項(xiàng)目公司承擔(dān)無限責(zé)任，母公司承擔(dān)有限責(zé)任。 一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā) 二級(jí)開發(fā) ? 按投資者進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)的階段，房地產(chǎn)開發(fā)有兩種基本模式： 濱海團(tuán)泊 天津湖區(qū) 生態(tài)之城 企業(yè)投資贏利模式 土地增值型 ?拿地 → 土地升值 → 轉(zhuǎn)讓 ?土地周邊市政配套設(shè)施建設(shè)不斷完善，從而令土地升值，投資者在土地升值后溢價(jià)出手而獲得額外收益。這種投資開發(fā)贏利模式是最傳統(tǒng)、也是最為消極的，政府是限制的 開發(fā)物業(yè)銷售型 ?拿地 → 開發(fā) → 銷售 ?該運(yùn)作模式對(duì)土地的依賴性強(qiáng)，對(duì)企業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理水平要求較低，受制市場影響波動(dòng)較大，企業(yè)經(jīng)營業(yè)績不穩(wěn)定 經(jīng)營管理物業(yè)增值型 ?拿地 → 開發(fā) → 經(jīng)營 → 管理 → （出售） ?獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流、受市場波動(dòng)影響小、長期享受項(xiàng)目升值利潤，實(shí)現(xiàn)城市土地可持續(xù)發(fā)展，如九龍倉、凱德置地開發(fā)的項(xiàng)目也都?xì)w由自己經(jīng)營，即使出售，也要“通過公司專業(yè)管理，使物業(yè)價(jià)值充分體現(xiàn)出來”后再出售 2023/2/8 4 ? 目前房地產(chǎn)投資開發(fā)贏利模式主要有如下三種： 濱海團(tuán)泊 天津湖區(qū) 生態(tài)之城 2023/2/8 5 開發(fā)方案選取原則 ? 符合國家土地管理法律法規(guī)； ? 通過市場化運(yùn)作實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化； ? 保證項(xiàng)目開發(fā)的可操作、可持續(xù)； ? 根據(jù)政策變化可靈活調(diào)整，保障項(xiàng)目快速啟動(dòng)。 2023/2/8 11 開發(fā)方案 操作要點(diǎn) 方案總述 方案評(píng)估 責(zé)任主體 由總公司負(fù)責(zé)該項(xiàng)目開發(fā)，有利于調(diào)動(dòng)集團(tuán)公司資源，保證項(xiàng)目啟動(dòng)運(yùn)營；但在工作對(duì)接、人員組織上存在復(fù)雜性和多變性，會(huì)受到公司內(nèi)部各部門牽制；土地二級(jí)開發(fā)階段可選擇方案較多。 案例評(píng)析 濱海團(tuán)泊 天津湖區(qū) 生態(tài)之城 操作模式選比方案 2023/2/8 12 開發(fā)方案 操作要點(diǎn) 方案總述 方案評(píng)估 由于國家用地性質(zhì)劃分比較復(fù)雜，我們且從建筑形態(tài)和經(jīng)營角度可將啟動(dòng)區(qū)用地劃分為： ? 居住用地：主要指銷售的住宅項(xiàng)目 ? 商業(yè)用地：主要指可銷售和持有經(jīng)營的商業(yè)項(xiàng)目（體育用地暫不納入該范圍） ? 公共設(shè)施用地：上兩類之外不能盈利且由濱海公司或投資商承擔(dān)的公建公益物業(yè)用地，如配套幼兒園、體育場館等； 本報(bào)告主要考慮的是上述三類用地組合出讓，如場館搭配居住用地出讓。 建議主要應(yīng)用于：土地一級(jí)開發(fā)投資大、建設(shè)難度大（如農(nóng)村住宅集中區(qū)），定位于普通居住區(qū)的地塊 案例評(píng)析 濱海團(tuán)泊 天津湖區(qū) 生態(tài)之城 案例：北京萬年花城 2023/2/8 19 北京西南區(qū)域超大盤萬年花城通過一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)的模式，長期持續(xù)運(yùn)營，獲得更多利潤 一級(jí)開發(fā)商獲得利潤較多； 操作要點(diǎn) 方案總述 開發(fā)方案 方案評(píng)估 案例評(píng)析 萬年花城投入情況： 項(xiàng)目基本情況： 總占地面積： 1200畝； 總建筑面積： 200萬平米； 一二級(jí)開發(fā)總投資： 60億元； 萬年花城收益情況： 項(xiàng)目自 2023年初起售， 不同時(shí)間的價(jià)格分別為 2023年 1月 4200元 /平米， 目前 11500元 /平米 保守估算項(xiàng)目均價(jià)： 8000元 /平米 保守估計(jì)， 整個(gè)項(xiàng)目售價(jià)： 200萬 x8000=160億元 濱海團(tuán)泊 天津湖區(qū) 生態(tài)之城 2023/2/8 20 合作模式之二 協(xié)同合作模式 濱海團(tuán)泊公司～投資商 濱海團(tuán)泊 天津湖區(qū) 生態(tài)之城 協(xié)同合作模式 ? 協(xié)同合作模式： 指濱海 團(tuán)泊公司與投資商協(xié)同配合，通過成立聯(lián)合項(xiàng)目公司或分工協(xié)作方式，協(xié)同進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)和二級(jí)土地市場的合作模式。 ? 權(quán)責(zé)分工責(zé)任制是在土地一級(jí)開發(fā)階段引入投資商進(jìn)行定向土地開發(fā)，以保證土地順利出讓，在這一原則之下甲乙雙方可以建立松散聯(lián)合的開發(fā)模式。總建筑面積約 204萬平方米，樓面地價(jià)約 402元 /平方米 中新集團(tuán) 收購 北辰宜興埠項(xiàng)目 五礦置業(yè) 地價(jià)款、拆遷、整理、必要政府費(fèi)用及轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)相關(guān)稅項(xiàng) 成立新項(xiàng)目公司 85%股權(quán) 開發(fā)建設(shè)銷售 協(xié)議僅涉及總建筑面積約 80萬平方米之物業(yè)，實(shí)質(zhì)擁有全部 204萬平方米之物業(yè)；中新持有股份存放于獨(dú)立托管代理，以托管方式持有，若違約則轉(zhuǎn)讓于五礦 濱海團(tuán)泊 天津湖區(qū) 生態(tài)之城 2023/2/8 26 合作模式之三 聯(lián)合開發(fā)模式 濱海團(tuán)泊公司、政府、投資商 濱海團(tuán)泊 天津湖區(qū) 生態(tài)之城 聯(lián)合開發(fā)模式 ? 聯(lián)合開發(fā)模式： 即濱海團(tuán)泊公司與政府、投資商及其他參與者通過成立聯(lián)合項(xiàng)目公司或分工協(xié)作方式，協(xié)同進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)和二級(jí)土地市場開發(fā)； ? 聯(lián)合開發(fā)主要有合資公司制和權(quán)責(zé)分工制兩種形式，具體操作思路與協(xié)同合作模式基本類似，具體開發(fā)中可以參照進(jìn)行； ? 聯(lián)合開發(fā)中需處理政府和第三方投資者的關(guān)系，如政府收取的土地出讓金作為股份注入項(xiàng)目公司，進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。超過 6億元人民幣部分的資金缺口由新設(shè)公司自行融資解決。 ◎ 方案解析 ? 股權(quán)轉(zhuǎn)讓的主要目的是解決土地購買方在招拍掛的公開競價(jià)市場上對(duì)于土地成交價(jià)格的可控性，通過存