【正文】 SWOT分析 Strengths SWOT 分析 Weakness Opportunity Threat ? 二、 項目概況及 SWOT分析 項目（ SWOT）分析 ? Strengths（優(yōu)勢分析） ? 項目扼城區(qū)進(jìn)入良鄉(xiāng)的要道，物流車流交通便利，客流的易達(dá)性能好，輻射范圍大； ? 開發(fā)商在本區(qū)域擁有雄厚的經(jīng)濟(jì)實力與良好的社會資源； ? 項目商業(yè)總建筑面積 4萬余平方米 ， 在本區(qū)域規(guī)模優(yōu)勢明顯； ? 地處良衛(wèi)星城的新區(qū)長陽鎮(zhèn) ， 市場范圍東可輻射六里橋 ， 西可輻射良鄉(xiāng) ，商圈市場影響范圍廣； ? 周邊多個住宅小區(qū)已建成或正在建成 ， 今后有一定的商業(yè)購買消費力 ， 有利于形成核心商圈； ? 二、 項目概況及 SWOT分析 項目（ SWOT）分析 ?Weakness（劣勢分析） ? 良鄉(xiāng)屬于京郊衛(wèi)星城 ， 與北京城區(qū)商業(yè)市場相比落后 ， ?項目周邊缺少應(yīng)有的消費居民 、 商業(yè)基礎(chǔ)和商業(yè)氛圍； ? 開發(fā)商在項目前期對商業(yè)缺少充分的考慮和專業(yè)設(shè)計； ? 物業(yè)為狹長底商 ， 進(jìn)深不足 ， 影響商業(yè)的招商和經(jīng)營； ? 本項目屬于綜合建筑體 ， 整體功能定位和功能分區(qū)考慮不充分 。 ? 武漢商業(yè)零售企業(yè)數(shù)量眾多，主要分布在漢口和武昌兩大區(qū)域，尤以漢口區(qū)商業(yè)網(wǎng)點分布眾多、零售企業(yè)規(guī)模最大、業(yè)態(tài)最全、品牌最多、零售額最大、商圈覆蓋面和影響力最廣。 ?舊城改造的規(guī)劃建設(shè)給武漢商業(yè)地產(chǎn)帶來新的機(jī)遇和商機(jī) 。 從傳統(tǒng)意義上來說 ， 漢口是商業(yè)中心 ， 漢陽是工業(yè)中心 ， 武昌則是政治文化科技中心 。營銷策劃方案 北京碧桂園商業(yè)街項目 ? 我們本著“ 專業(yè)、敬業(yè) ”的企業(yè)精神，“ 為客戶創(chuàng)造專業(yè)價值 ”的服務(wù)理念，致力于為客戶提供專業(yè)價服務(wù)。 經(jīng)過多年的培育和營造 ， 武漢三鎮(zhèn)根據(jù)各自區(qū)域特點 ， 已基本形成七大商圈的商業(yè)格局和不同特色的商務(wù)地產(chǎn)的分布現(xiàn)狀 。 ?隨著國際資本及機(jī)構(gòu)的進(jìn)駐 ， 武漢的商業(yè)氛圍將全面提升 ，與金融環(huán)境變化關(guān)系密切的商業(yè)地產(chǎn)也將在武漢迎來快速發(fā)展時機(jī) 。 ?目前武漢商業(yè)零售業(yè)態(tài)多集中于零售百貨，而此類業(yè)態(tài)的市場份額已趨于飽和，競爭較為激烈，品類同質(zhì)化嚴(yán)重。 ? 二、 項目概況及 SWOT分析 項目（ SWOT）分析 ? Opportunity（機(jī)會分析） ? 良線作為北京城市建設(shè)與發(fā)展的重點區(qū)域 ， 已逐漸顯示出了強(qiáng)勁發(fā)展勢態(tài) ， 為項目提供了良好的成長空間； ? 周邊區(qū)域的發(fā)展帶來居民數(shù)量的增長和居民收入的提高 ， 為項目提供了充足的潛在消費群體和市場機(jī)會； ? 周邊缺少大型和有檔次的商業(yè)項目 ， 商業(yè)競爭壓力小 ， 項目發(fā)展空間； ? 二、 項目概況及 SWOT分析 項目（ SWOT）分析 ? Opportunity（機(jī)會分析） ? 項目的商業(yè)部分尚未全面啟動 ， 其規(guī)劃 、 定位 、 招商等還有充分的選擇空間； ? 城市區(qū)域商業(yè)化建設(shè)進(jìn)程加快 ， 使土地和商業(yè)物業(yè)價值不斷升值； ?北京各類商業(yè)積極拓展京郊網(wǎng)點 ， 發(fā)展連鎖 ， 招商資源相對豐富 。 ? 三、 項目商業(yè)定位 ? 客層定位： ?以中檔消費為主 ， 兼顧部分高檔及低檔消費需求 。 ?一層精品館：商品定位中高檔 ， 消費群體主要面向中高端群體 。 附以電玩城等業(yè)態(tài)組合 ， 吸引更廣范圍的青少年消費群體 、 工薪階層和低收入人群 ， 擴(kuò)大本項目的目標(biāo)客層 。 業(yè)主自主經(jīng)營 、 統(tǒng)一物業(yè)管理 室內(nèi)部分： 名品街 4100㎡； 個人護(hù)理專業(yè)店： 500㎡； 項目物業(yè)靠鐵路北區(qū) 500㎡規(guī)劃為網(wǎng)吧 。 ? 五、 招商及運營 ? 招商目標(biāo)品牌 （略） ? 招商建議 ： ? 規(guī)劃在先 ， 按所招品類對象的空間設(shè)計要求進(jìn)行規(guī)劃； ? 配套保障 ， 按各業(yè)態(tài)的功能要求進(jìn)行配套； ? 招商先行 ， 按商場的定位目標(biāo)進(jìn)行針對招商； ? 同步開業(yè) ， 確保各品牌店 、 各業(yè)種統(tǒng)一開業(yè) 。 ? 東區(qū)商鋪 一層商鋪 建筑面積為 30～ 35㎡為主；所占比例為 60%； 20～ 30㎡為輔；所占比例為 30%； 10㎡以下及 35～ 60㎡所占比例 10%；特殊需要 ， 具體可視情況而定 。 ?東區(qū)的臨街店鋪和西區(qū)步行街 在滿足經(jīng)營需求的基礎(chǔ)上，最大限度的增加銷售面積，建筑面積為 100～ 150㎡為主。 ? 七、 項目商鋪定位 ? 價格定位 定價原則：依據(jù)不同區(qū)域，制定價格原則 層總價一般控制在 20～ 40萬 ， 盡量挖掘市場資源 。 東西區(qū)的臨街店鋪的均價為： 25000元 /㎡ ? 七、 項目商鋪定位 ? 客群定位 本產(chǎn)品客群定位為經(jīng)營群體和個體投資者 ? 經(jīng)營群體的主要特征 機(jī)構(gòu)特征：通訊 、 銀行 、 連鎖餐飲等主要鎖定東區(qū)的臨街店鋪 。 職業(yè)結(jié)構(gòu) 政府人員、企業(yè)中上層領(lǐng)導(dǎo)、私營老板、國有企業(yè)員工、金領(lǐng)一族等。 酒店功能特點 有酒店的建筑綜合體 ， 寫字樓租金都較高 。 ? 八、 項目功能及配套建議 ? 本項目各產(chǎn)品類型的功能及配套 ? 酒店配套特點 客群特點 需求特點是注重內(nèi)部空間的舒適性和高品質(zhì) ， 注重服務(wù)的水準(zhǔn) ， 對配套的 要求不是非常強(qiáng)烈 。 配套內(nèi)容 主要配套內(nèi)容包括金融機(jī)構(gòu) 、 郵政 、 餐飲 、 通訊 、 健身中心 、 干 洗 、 高檔會所等 。 其他各層 ， 建筑面積為 10～ 15㎡為主；所占比例為 60%； 16～ 25㎡為輔；所占比例為 30%； 10㎡以下及 30㎡～ 60所占比例 10%；特殊需要，具體可視情況而定。 ? 七、 項目商鋪定位 ? 產(chǎn)品設(shè)計 ? 西區(qū)商鋪 ? 東區(qū)商鋪 ? 東區(qū)的臨街店鋪和西區(qū)步行街 “ 分零發(fā)售 ， 產(chǎn)權(quán)商鋪 ” ， 合理控制總價與單價 ， 提高銷售率是基本原則 。 首付款控制 —— 首付款 不宜超過 4～ 10萬元 ， 降低投資門檻 。 民營企業(yè)：娛樂 、 餐飲 、 文化等主要鎖定西區(qū)的二 、 三層 。 ? 七、 項目商鋪定位 ? 投資者收益分析 標(biāo)準(zhǔn)鋪位 30㎡ 銷售均價 10000元／㎡ 總房價 30㎡ 10000 =30萬元 銀行貸款 5成 10年按揭貸款 (首付 15萬元，貸款 15萬元 ) 租金收益 租金收益率 10％ 年返租金額 3萬元 (30萬元 10％ =3萬元 ) 提前返租 購房時返還 3年租金 9萬元 實際首付款 6萬元 償還貸款 10年 15萬元貸款，月還款 15= 年還款 12= ? 東區(qū)一層投資方式設(shè)計 ? 七、 項目商鋪定位 ? 投資者收益分析 ? 投資者投資收益分析 租金收益 每年收益 3萬元， 40年累計收益 120萬元 償還貸款后 現(xiàn)金收益 A、每年收益 9711元 (30000元一 20289元 =9711元 ) B、 10年累計收益 97110元 (9711 10年 =97110元 ) C、 40年累計收益 (3萬元 30+97110元 — = ) 40年商鋪增值 保守估計增幅 3倍，價值 90萬元 (30 3=90萬元 ) 40年投資總收益 （ +90萬元 =） ? 八、 項目功能及配套建議 ? 各產(chǎn)品類型的功能分析 ? 各產(chǎn)品功能的規(guī)模關(guān)系 北京各建筑綜合體項目不同功能規(guī)模比例 ? 八、 項目功能及配套建議 ? 各產(chǎn)品類型的功能分析 ? 各產(chǎn)品功能的規(guī)模關(guān)系 名稱 物業(yè)類型 總規(guī)模（萬 m2） 寫字樓 比例 公寓比例 商業(yè)比例 酒店 比例 國貿(mào) 寫字樓、公寓、酒店 會展、商業(yè) 56 % % % % 嘉里中心 寫字樓、公寓 酒店、商業(yè) % % % % 東方廣場 寫字樓、公寓、 酒店、商業(yè) 80 % % % % 賽特廣場 寫字樓、酒店、商業(yè) % \ % % 恒基中心 寫字樓、公寓、商業(yè) 28 % % % \ 盈科中心 寫字樓、公寓、商業(yè) % % % \ 燕莎中心 寫字樓、公寓 酒店、商業(yè) 16 % % % % ? 八、 項目功能及配套建議 ? 各產(chǎn)品類型的功能分析 ? 本項目規(guī)模比例關(guān)系如下 物業(yè)功能 寫字樓 酒店 公寓和住宅 商業(yè)（俱樂部 +商業(yè)配套） 總規(guī)模 規(guī)模（平方米） 24646 15000 56580 45560 137600 規(guī)模比例 18% 11% 41% 33% % 與北京七個項目相比，本項目各部分的功能比例吻合建筑綜合體的 規(guī)模規(guī)律。 公寓功能特點 其客群與寫字樓和商業(yè)客群在時間上形成互補(bǔ) ， 支撐商業(yè)經(jīng)營 ， 并延長了商業(yè)的 經(jīng)營時間 。 配套內(nèi)容 酒店的配套可以少而精 ， 滿足其基本需求 ， 如早餐 、 洗衣等 。 共享配套 金融機(jī)構(gòu)、郵政、購物、餐飲、休閑娛樂、酒吧等。 共享配套 銀行、品牌快餐、咖啡酒吧、郵局、健身與通訊。 高檔俱樂部補(bǔ)充商業(yè)物業(yè)的不足 ， 完善各產(chǎn)品類型配套功能的組合 。 高檔俱樂部 實現(xiàn)康體、娛樂功能，包含健身房等；高級餐飲功能：以高級西餐為主，兼 有最高檔中餐；會議功能：包含大規(guī)模的會議廳及小會議室。 ? 九、 項目營銷策略 ? 營銷總思路 ? “未來營銷策略 ” 昨日漢陽 ， “ 晴川歷歷漢陽樹 ,芳草萋萋鸚鵡州 ” 。 ? 九、 項目營銷策略 ? 關(guān)鍵詞 中天 具體的做法就 是：“日中星鳥，以殷仲春”，“日永星火，以正仲夏”，“宵中星虛， 以殷仲秋”，“日短星昴，以正仲冬”。大中國 ? “ 五位一體 ” ， 多頭并進(jìn) ， 高效蓄水 ， 快速銷售 包裝成一個好的樓盤產(chǎn)品、建立一支好的銷售隊伍、營造一個好的市場環(huán) 境、設(shè)計一個好的推廣策略和形成一個好的項目管理體系及全員激勵措施。 ?