【正文】 環(huán)境。 圈子營銷： 通過打造學(xué)區(qū)房等推廣活動(dòng)，形成良好的口碑傳播，在知性圈子群內(nèi)達(dá)成“人以群聚、擇鄰而居”的良性局面。紳士名宅 紳士客戶分析 …… 紳士產(chǎn)品 分析 紳士推廣策略 紳士攻擊策略 紳士銷售指標(biāo) 主線一 —— 靜安新城，紳士名宅！ 市場(chǎng)五大攻略 概念營銷： 紳士門第，學(xué)區(qū)房的文明生活概念，給客戶心理憧憬及預(yù)期。 成為文明社區(qū)的代名詞 —— “紳士門第”的生活主張。布雷特 （三）針對(duì)有效客源的強(qiáng)銷期 A目的 維持并繼續(xù)提升本案立體形象。 B主打內(nèi)容（主標(biāo)題） 福爾摩斯的紳士風(fēng)度 傾情演繹國際文明居住標(biāo)準(zhǔn) 21世紀(jì)生活素質(zhì)升華的新典范 高尚人文領(lǐng)地 12萬平米貴族城堡花園 紳士來了，新城笑了 ! 期待已久 轟動(dòng)一刻！ （開盤前通知） ！ 紳士名宅，騎士風(fēng)范彰現(xiàn) ! X月 X日震撼登場(chǎng) ! 今天，沒有任何新聞比靜安新城更熱門 （開盤當(dāng)日） （二）針對(duì)有意向客源的強(qiáng)銷期 A目的 吸引大量有意向客源，整體凸顯本案各個(gè)分賣點(diǎn)。 認(rèn)籌節(jié)點(diǎn)計(jì)劃： 11月 1612月 5日 12月 20日 盛大開盤 118套 預(yù)約“認(rèn)籌” 12月 519日 收取誠意金 接受咨詢及派發(fā)順序號(hào) 正式認(rèn)籌 前期預(yù)熱 10月初 11月 16日 產(chǎn)品推介會(huì) 11月 16日 12月 20日 1月 31日 先來了解一下競(jìng)品項(xiàng)目在說什么 他們，都在從不同的角度標(biāo)榜高端、豪宅形象。 廣告語備選方案： 我驚訝于自己為何與眾不同！（學(xué)區(qū)高雅房） 21世紀(jì)生活素質(zhì)升華的新典范（社區(qū)文化氛圍） 紳士門第 11萬平米貴族城堡花園（社區(qū)客戶形象定位） 紳士名宅，騎士風(fēng)范彰現(xiàn) ! （社區(qū)品質(zhì)及生活方式定位） 總體推廣節(jié)奏思路 08年 , 奧運(yùn)會(huì)后對(duì)整體節(jié)奏的影響？ 毋庸置疑，隨著 8月底奧運(yùn)會(huì)的結(jié)束，中國股市、樓市都將會(huì)受到?jīng)_擊，在規(guī)劃 1期推廣節(jié)點(diǎn)時(shí)， 8月份后房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，是務(wù)心考慮的關(guān)鍵點(diǎn)。 有一次，美國總統(tǒng)華盛頓對(duì)自己的秘書說：“我不太明白，英國很多階層的男士都可以叫紳士，官員可以叫紳士，律師可以叫紳士，醫(yī)生可以叫紳士，商人可以叫紳士，甚至無業(yè)的人也可以叫紳士．貴族里有紳士，貧民里也有紳士．為什么這么多人，各行各業(yè)的人都可以叫紳士？你去幫我打聽一下，紳士到底是什么意思．＂過了兩個(gè)多小時(shí)，秘書回來跟華盛頓說＂爺，給您查到了， 紳士就是不給別人添麻煩的人．” 紳士風(fēng)度 .GALLANTRY 何為紳士？心懷他人，關(guān)切備至！ 分享成功、閱歷與快樂，伸出援手，隨時(shí)隨地。 (6)晚會(huì)上您的女友要去衛(wèi)生間稍事整理，您可以把她送到大廳，但要小心地繞行，以免打擾正在跳舞的人。在車內(nèi)探過身子打開車門的做法不雅觀。 (3)如果您與女伴走在街上遇到熟人，您不能把女伴晾在一邊沒完沒了地與熟人交談。如果某位女士向您走來，請(qǐng)您記住，如果她主動(dòng)伸出手，您才能與她握手?！罢?qǐng)”、“您”、“謝謝”、“對(duì)不起”、“再見”、這些文明用語表現(xiàn)一個(gè)人的教養(yǎng)和風(fēng)度。男士切忌粗俗邋遢，女士不能輕浮俗艷。 (二 )性格內(nèi)向、幽默的社會(huì)交方式 (三 )女士優(yōu)先的禮儀原則。 【如何才是紳士風(fēng)度】 紳士風(fēng)度是西方國家公眾，特別是英國男性公眾所崇尚的基本禮儀規(guī)范。 7 采訪各行各業(yè)的人們，了解他們所做的工作，特別是告訴兒童一些關(guān)于社會(huì)服務(wù)領(lǐng)域的事，也可以請(qǐng)政治家、社會(huì)工作者、教師、醫(yī)生、專家來校討論他們的專業(yè)和有關(guān)的道德問題。 3 關(guān)于與就業(yè)有關(guān)的各種關(guān)系。這種“紳士”必須是“有德行、有用、能干的人”。目睹了西方紳士的先進(jìn)富強(qiáng)，以前的君子，文人學(xué)士，都扔掉了黃袍馬褂，換風(fēng)轉(zhuǎn)舵，穿起了“洋裝西服”，也改了名號(hào)，變成了紳士。在中國古代，君子就是有文化，受過高等教育的人，才是君子?？傊宫F(xiàn)代歐洲人民族性格中既含有優(yōu)雅的貴族氣質(zhì)成分，又兼具信守諾言，樂于助人，為理想和榮譽(yù)犧牲的豪爽武人品格．騎士的八大美德：謙恭，正直，憐憫，英勇，公正，犧牲，榮譽(yù)，靈魂！ 【君子到紳士的變遷】 長年來，紳士一詞，在國內(nèi)是貶意詞，是作為男人中的敗類或虛偽卑劣乃至娘娘腔之輩的代名詞。如別淋司基指出的”對(duì)個(gè)人的人格的愛護(hù)和尊重；為被壓迫者和 被迫者犧牲全部力量乃至生命的慷慨勇敢精神；把女子作為愛和美在塵世上的代表及作為和諧，和平與安慰的光輝之神而加以理想化的崇拜等等，西方學(xué)者指出：從選擇品德的傾向來說，傳統(tǒng)在歐洲占上風(fēng)。從這樣一種制度產(chǎn)生的文化，顯然是一種封閉的，貴族文化，其文化精神也是一種貴族文化精神。 在近代社會(huì)中，紳士有著特殊的地位，非官而近官，非民而近民，是高於平民的一個(gè)封建等級(jí)階層；甚至男士行誼得體，彬彬有禮，也稱紳士。隨著科舉制度的發(fā)展，到了明清之際，謀取功名的讀書人不斷增多，很多人雖然取得功名身分，卻不能為官。紳士即是其中一個(gè)特定等級(jí)階層的稱謂。他代表著西方社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一種新的社會(huì)思潮，是中上層階層男士所追求的一種社會(huì)風(fēng)尚。應(yīng)該以一種平平淡淡，內(nèi)在積累的質(zhì)變。 the gentry） shēn sh236。如果喝紅葡萄酒，通常會(huì)加雪碧；至于飲料，常喝茶或咖啡。 著裝： 大多是名牌，對(duì)質(zhì)料特別在意。 目標(biāo)客戶生活形態(tài) 美國保羅 為了更好的實(shí)現(xiàn)生活理想，他們努力學(xué)習(xí)和工作，任何時(shí)候都有著靈魂深處的驕傲，對(duì)媚俗膚淺、小市民、地痞作風(fēng)敬而遠(yuǎn)之。這類目標(biāo)客戶較為實(shí)際，既要得到各項(xiàng)服務(wù)的完善和高素質(zhì)，追求休閑、完善、便利，又要價(jià)格適中合理，追求性價(jià)比。豐富的人生閱歷令這批客戶有自己獨(dú)立的判斷能力，因而在購房時(shí)會(huì)保持冷靜的心態(tài)，會(huì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行多方面的比較，而且有一定的付款能力，不會(huì)受到外在促銷因素及他人意見的影響。 多數(shù)不是本地人，在池州居住五年以上者，多為在池州經(jīng)營生意的小老板，非常注重子女教育問題。這類目標(biāo)人群工作相對(duì)穩(wěn)寫，習(xí)慣居住在工作單位周邊 ,最認(rèn)可地段 ,希望買房上班方便 。 Wise House智慧屋 濃厚的人文環(huán)境，以及對(duì)本項(xiàng)目引入各種通信、安保設(shè)備并通過總線技術(shù)進(jìn)行監(jiān)視、控制與管理，使我們的住宅具備思想力。 LDK彈性開放空間住宅 日常生活中，客廳是生活是重點(diǎn)；廚房是一切的根本；餐廳是家庭的泉源。 本案廣告包裝就是要大打文化牌，給樓盤賦予文化生命，使樓盤之文化附加值最大化。 產(chǎn)品三大概念挖掘 高尚社區(qū)概念 能問鼎城南標(biāo)志性建筑，見證國際化情景樣板生活的，定然是“談笑有鴻儒、往來無白丁”的菁英人物－－可謂不是菁英不聚首。 機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 → 隨著池州“東拓、南進(jìn)”的戰(zhàn)略規(guī)劃，促進(jìn)項(xiàng)目區(qū)域的發(fā)展； → 南部新區(qū)未來將處于商貿(mào)、生態(tài)等一體的城市發(fā)展核心區(qū)域，項(xiàng)目升值潛力空間較大； → 近臨池州政府大力發(fā)展的交通樞紐站前開發(fā)區(qū) ,必將促進(jìn)區(qū)域的人氣積聚 ,為項(xiàng)目帶來銷售利好； → 池州市人均居住建筑面積現(xiàn)狀與目標(biāo)差距較大，房地產(chǎn)未來發(fā)展?jié)摿^大。市場(chǎng)競(jìng)爭激烈，對(duì)項(xiàng)目存在極大的威脅。 套型 面積 比例 二室二廳一衛(wèi) 6085㎡ % 80100㎡ % 三室二廳一衛(wèi) /三室二廳一衛(wèi) /四室二廳二衛(wèi) 105130㎡ % 復(fù)式 130㎡以上 % 劣勢(shì)分析 → 項(xiàng)目位于城面版塊 ,尚處于發(fā)展階段，屬偏遠(yuǎn)地區(qū)，接受度不高 ,周邊配套缺乏，生活不方便； → 項(xiàng)目緊臨長江南路，直通汽車站及火車站，靠近交通樞紐，噪音大，城南存在一定的抗性。 ☆ 建筑造型 ：現(xiàn)代海派風(fēng)格，典雅、溫馨、高貴； ☆ 建筑結(jié)構(gòu) ： 11層及 18層住宅樓采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架 — 剪力墻結(jié)構(gòu)； 6層住宅樓采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)；抗震系數(shù)六級(jí)； 套型名稱 套型布局 建筑面積 戶數(shù) 類別及戶數(shù) 比例 A 二室二廳一衛(wèi) 143 208 （ 6085㎡） % B 二室二廳一衛(wèi) 66 C 二室二廳一衛(wèi) 64 190 （ 80100㎡） % D 二室二廳一衛(wèi) 60 E 二室二廳一衛(wèi) 66 F 三室二廳二衛(wèi) 100 420 （ 105130㎡） % G 三室二廳二衛(wèi) 33 H 三室二廳一衛(wèi) 62 I 三室二廳二衛(wèi) 60 J 三室二廳二衛(wèi) 68 K 三室二廳一衛(wèi) 64 L 四室二廳二衛(wèi) 33 復(fù)式 145 78 78（ 130㎡以上） % 總計(jì) 896 100% ☆ 項(xiàng)目戶型面積配比 項(xiàng) 目 SWOT 分 析 優(yōu)勢(shì)分析 → 項(xiàng)目區(qū)位發(fā)展前景較好 → 項(xiàng)目周邊具有良好的交通條件 → 項(xiàng)目外圍景觀視野較好 → 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)理念超前 ： → 建筑風(fēng)格洋氣 現(xiàn)代海派風(fēng)格，典雅、溫馨、高貴； → 建筑形態(tài)貼合市場(chǎng)消費(fèi)需求 多層、小高層、沿街商業(yè)及小區(qū)幼兒園 → 項(xiàng)目配套齊全 幼兒園、地下車庫，商業(yè)、餐飲、娛樂等生活配套設(shè)施。紳士名宅 紳士推廣策略 …… 紳士 客戶分析 紳士攻擊策略 紳士產(chǎn)品分析 紳士銷售指標(biāo) 項(xiàng) 目 概 況 項(xiàng)目基本技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) : 占地面積 : ㎡ 總建面積 : ㎡ 住宅總戶數(shù) : 896戶 (其中多層 444戶、小高層 452戶 ) 停車位