【正文】 天河中心版塊 東圃版塊 19 錦繡天河市場分析報(bào)告 ?競爭版塊態(tài)勢 版塊名稱 競爭版塊優(yōu)劣勢 發(fā)展趨勢預(yù)測洛溪版塊優(yōu)勢 ：開發(fā)時(shí)間較早，已成為配套完善的住宅區(qū)；番禺撤市設(shè)區(qū)強(qiáng)化了這一區(qū)域作為廣州居住區(qū)的地位；地鐵三號線的規(guī)劃又增強(qiáng)了廣州居民對這一區(qū)域的認(rèn)同程度。 機(jī) 會(huì) 調(diào)查中有超過 63%的潛在消費(fèi)者認(rèn)為自己還沒有找到心儀的樓盤，這表明整體綜合素質(zhì)較高的樓盤將面臨著一個(gè)較大的市場需求，這也是我們的市場機(jī)遇。 無品牌知名度 ： 在眾多強(qiáng)勢 品牌的圍攻下，在品牌上會(huì)表現(xiàn)出較大的劣勢。 12 錦繡天河市場分析報(bào)告 江景 、 獨(dú)特的活水景觀 是消費(fèi)者最為認(rèn)同的賣點(diǎn)，這在廣州所有樓盤中可謂獨(dú)一無二；容積率低、房屋建在花園中的匠心設(shè)計(jì)也很有吸引力； 酒店式的服務(wù) 不僅僅是停留在一般的口號上，更體現(xiàn)了人性化的特點(diǎn)，尤其是集中提供鐘點(diǎn)保姆并集中管理的創(chuàng)新，在消費(fèi)者中引起了較大的興趣。專門鋪設(shè)的 50公里管道，從西江引進(jìn)了可直接飲用的健康水，衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到世界標(biāo)準(zhǔn)。明年才生效的《廣東省房屋交易價(jià)格計(jì)算暫行規(guī)定》，被提前引進(jìn)市場，反映了營銷創(chuàng)新的緊迫性。 華標(biāo)廣場開創(chuàng)了廣州“無理由退房”的先河。 現(xiàn)樓發(fā)售再次被仿效。 ?進(jìn)行特色和產(chǎn)品的創(chuàng)新，才能保持強(qiáng)勁的競爭優(yōu)勢。 北部山區(qū)開發(fā)受到限制，南部的洛溪各盤可供開發(fā)的土地已經(jīng)很有限， 樓市向南部進(jìn)一步推進(jìn)已成必然，位于華南快速干線和 105國道交匯處的南村版塊將會(huì)成為廣州樓市下一個(gè)亮點(diǎn)和熱點(diǎn) 。 ?“ 生態(tài)”概念大行其道 ?居住郊區(qū)化呈潮流傾向 7 錦繡天河市場分析報(bào)告 在多個(gè)利好消息的刺激下，郊區(qū)樓市迅速升溫，不久將成為廣州樓市的新熱點(diǎn)，尤其是南村版塊將成為繼大石版塊之后的焦點(diǎn)地帶。 6 錦繡天河市場分析報(bào)告 回歸自然、人與自然的最終融合，是現(xiàn)代居民對家居生活的真正詮釋。較低檔的物業(yè)，即使是地鐵概念盤如綠茵翠庭、富景花園也都在 4000元以下，國慶期間異?；鸨牡诙€(gè)金碧花園，帶豪華裝修均價(jià)仍然在 3600元左右。 ?高層與多層價(jià)格趨勢對比 與去年同期相比 ， 上半年高層價(jià)格下跌幅度大于多層 ， 高層下降 %， 多層下降%；與第一季度相比 ， 第二季度多層住宅的均價(jià)小幅回升 %， 高層住宅均價(jià)下降%；八月與七月相比 ， 高層下跌 %， 多層則上升了 %。 （資料來源：市國土房管局） 3 錦繡天河市場分析報(bào)告 ?從開發(fā)投資情況看：各項(xiàng)指標(biāo)同比均有較快幅度的增長，廣州房地產(chǎn)新一輪快速發(fā)展的勢頭已初露倪端。 ?從供求關(guān)系來看：廣州樓市需求平穩(wěn)，供需矛盾進(jìn)一步緩和，但下半年樓市呈現(xiàn)出明顯的急速上升 情況，表現(xiàn)出供需兩旺的趨勢。錦繡天河市場分析報(bào)告 目 錄 一、廣州房地產(chǎn)市場總體態(tài)勢 二、錦繡天河 SWOT分析 三、競爭態(tài)勢分析 四、錦繡天河目標(biāo)消費(fèi)群分析 1 錦繡天河市場分析報(bào)告 一、廣州房地產(chǎn)市場總體態(tài)勢 今年下半年，廣州樓市呈現(xiàn)明顯的供需兩旺的態(tài)勢，各項(xiàng)指標(biāo)也表明，新一輪的房地產(chǎn)快速發(fā)展時(shí)期已經(jīng)到來。 近三年的住宅供求量趨勢圖01002003004005006007001998年 1999年 2023年（預(yù)計(jì)）批準(zhǔn)預(yù)售住宅總面積（萬M2） 預(yù)售成交登記總面積（萬M2）1998 年 1999 年2023 年（預(yù)計(jì)） 今年上半年 今年 19 月批準(zhǔn)預(yù)售住宅總面積（萬 M2 ） 475 550 預(yù)售成交登記總面積（萬M2） 543 500 ?去年到今年上半年，開發(fā)商顯然是在 蓄勢待發(fā) ，新開發(fā)面積連續(xù)下降 15%多，但需求量在福利分房透支效應(yīng)和擠壓效應(yīng)的雙重作用下，依然強(qiáng)勁，保持了 8%左右的增長，勢頭較好。 廣州今年 19 月房地產(chǎn)投資情況數(shù)額 同比增長幅度房地產(chǎn)開發(fā)投資 192. 35 萬 M2 %房地產(chǎn)施工面積 3083. 66 萬 M2 %新開發(fā)面積 670. 17 萬 M2 %新項(xiàng)目開工率 % % 廣州今年 19 月住宅開發(fā)情況數(shù)額 同比增長幅度住宅開發(fā)投資 135. 61 億元 3 6 .00%住宅施工面積 2078. 44 萬 M2 %住宅新開發(fā)面積 541. 79 萬 M2 %住宅新開工率 2 %?99年廣州商品房新開工面積比 98年下降了 %， 商品房施工面積僅略增了 %， 而今年 19月 ，無論是開發(fā)投資額 、 施工面積和新開發(fā)項(xiàng)目都比去年同期有了非常大的增長 ， 又一輪的房地產(chǎn)發(fā)展快速啟動(dòng)了 。 郊區(qū)盤主要為多層 ， 它們在價(jià)格上攀揚(yáng)帶動(dòng)整體多層所致 。 郊區(qū)盤在景觀、空氣上的優(yōu)勢日益顯現(xiàn)，價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。 目前，已有不少樓盤打出綠色、環(huán)保、健康等概念，但單一的概念及賣點(diǎn)炒作對人們已不再有吸引力，部分樓盤已開始進(jìn)行概念整合，以內(nèi)涵更為廣泛、更有想象空間的概念來代替。 廣州交通系統(tǒng)的完，南拓北抑、東移西調(diào)的城市規(guī)劃，使各郊區(qū)迅速成為廣州同等重要的功能區(qū)，從而有著不同的魅力。一些有眼光的開發(fā)商已經(jīng)在此領(lǐng)域進(jìn)行大規(guī)模的圈地運(yùn)動(dòng)，如華南新城、中山雅居樂、綠島花園別墅、錦繡天河、廣東奧林匹克花園等多個(gè)樓盤占地近 2萬畝，可以預(yù)見在近幾年之內(nèi)，這一區(qū)域?qū)⒊蔀閺V州樓市競爭的焦點(diǎn)地區(qū)。 樓盤的同質(zhì)性越強(qiáng)，各盤之間的競爭將只能是價(jià)格上的競爭。 現(xiàn)樓發(fā)售在廣州為廣州碧桂園所首創(chuàng)，其在美譽(yù)度和首期銷售上均取得了較大的成功。退房舉措不僅提高了開發(fā)商的美譽(yù)度，也給消費(fèi)者吃了一顆定心丸，因此，飲頭啖湯的華標(biāo)廣場在推出此舉措之后，取得了非常好的銷售業(yè)績。 9 錦繡天河市場分析報(bào)告 二、錦繡天河 SWOT分析 10 錦繡天河市場分析報(bào)告 ?遠(yuǎn)離都市、又有都市的繁華，與天河一橋之隔，給人天河南延的聯(lián)想 ?位于迎賓大道商業(yè)旅游休閑帶 ?臨江且位于快速干線和迎賓大道旁，有一線江景、交通方便、為“華南快速干線第一樓盤”。 優(yōu) 勢 獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢 酒店式服務(wù) 真正家居享受 規(guī)模優(yōu)勢 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合 共造高尚質(zhì)素 獨(dú)特的水景資源 罕見的園林景觀 11 錦繡天河市場分析報(bào)告 錦繡天河賣點(diǎn)測試及重點(diǎn)訴求 各賣點(diǎn)加權(quán)平均得分4A B C D四個(gè)選項(xiàng)分別代表： ， 一派旖旎江景 ， 區(qū)內(nèi)清澈的小溪?dú)g快地流淌 ， 專門引進(jìn)了無污染飲用水 ， 觀水 、 戲水 、 游水 、 飲水 、 用水五大水系處處宜人 。 ?可利用流淌的、清澈的活水、和無污染的飲用水等五大水系大做文章，廣州有江的樓盤不少，有人工水的也不少，但沒有一個(gè)樓盤能將江水和人工水能發(fā)揮到這樣的及至。 劣 勢 噪音干擾問題 ： 由于緊貼華南快速干線的出口，可能引起消費(fèi)者對過路汽車噪音的擔(dān)心。 郊區(qū)化的居住趨勢： 遠(yuǎn)離都市的喧囂是一種正在興起的潮流，郊區(qū)樓盤正面臨著良好的發(fā)展契機(jī)。劣勢 ：目前，雖知名大盤內(nèi)有各種配套，但小區(qū)外整個(gè)商業(yè)及綠化等市政配套較差，缺乏規(guī)劃，使得整個(gè)區(qū)域的檔次難以提升。吸引廣州消費(fèi)群的地鐵優(yōu)勢將在若干年后才能體現(xiàn)，且主要是吸引收入不高的工薪階層和與番禺有某種聯(lián)系的人士。劣勢 ：目前，廣州人士和番禺人士往返上班，在交通上均感到不方便。南村版塊與番禺區(qū)內(nèi)其他版塊的 比較優(yōu)勢 在于： ? 距離廣州 CBD中心商務(wù)區(qū)（天河區(qū)），僅一橋之隔，為華南快速干線第一盤。樓盤的發(fā)展空間也往往較有限。東圃版塊優(yōu)勢 ：有天河公園的綠色優(yōu)勢，交通方便，有相當(dāng)部分外來白領(lǐng)進(jìn)駐這一區(qū)域。天河中心版塊優(yōu)勢： 廣州的高檔物業(yè)區(qū)，有較高的品位，交通便利；珠江沿岸的整治和大型公園的興建，在其較好的商務(wù)氛圍基礎(chǔ)上，又增添了可供居住的環(huán)境砝碼，商住兩相宜。目前，它們的優(yōu)點(diǎn)已被充分挖掘，升值的潛力不會(huì)很大，基本上可以保值。不足 的是其景觀雖然無可替代，但整個(gè)周邊環(huán)境較差，交通也不太方便。 ?其他版塊 21 錦繡天河市場分析報(bào)告 小結(jié) ?番禺作為廣州市民的居住地已經(jīng)受到較高程度的認(rèn)同，但是目前主要集中在洛溪地區(qū)。 風(fēng)景盤 ：滿足消費(fèi)者對住宅 環(huán)境的要求，它們在環(huán)境方面 有著獨(dú)特的優(yōu)勢。國慶期間推出最后 3 棟， 6070M2 的小戶型全部售完，目前還有一些剩余。廣州碧桂園 占地 100 0 畝 二期 二期共有 15 00 套左右，今年年初正式公開發(fā)售，目前約有 1 成左右，只剩 10 6M 2 和 189 M 2 復(fù)式。六期（碧海云天） “碧海云天”為３棟 17 層建筑，全部為大戶型， 107 平方米以上，9 月 23 目開始推出，不到一月幾乎全部推完，目前僅余幾套左右，運(yùn)動(dòng)健康 全國首個(gè) “陽光健身工程”，在推出初期，將運(yùn)動(dòng)與地產(chǎn)進(jìn)行復(fù)合，迎合了不少熱愛運(yùn)動(dòng)追求健康的年輕一族的喜好，再加上成功的廣告包裝宣傳，品牌一炮走紅。 1 10 套別墅目前尚剩一半左右?！? 華南碧桂園 占地超過 10 00畝，一期 用地440 畝， 建筑面積 23 萬平方米。每日的星級享受三面環(huán)山，自然景觀和空氣應(yīng)該相當(dāng)不錯(cuò)，廣告攻勢也較好，但區(qū)內(nèi)規(guī)劃過密，私密性較強(qiáng)的別墅反而全部暴露在公眾之下。翠榕苑B4 棟10 月份開始推出， 86 180平方米十余種戶型。區(qū)內(nèi)將規(guī)劃超過 1 萬平方米的中心花園、森林澗、彩虹廣場，但目前光大在品牌延伸和挖掘方面不足，因此推廣上較為乏力，規(guī)劃中的種種美景也沒有很好地傳達(dá)給消費(fèi)者，現(xiàn)場景觀對消費(fèi)者的吸引力也較弱?！白匀蛔钍孢m”創(chuàng) 21世紀(jì)中國住宅的最高標(biāo)準(zhǔn)，保利花園在硬件建設(shè)和包裝推廣方面可謂很成功。在同檔次的樓盤中，競爭力很強(qiáng)。灑 脫 人生 、 寫 意駿景優(yōu) 質(zhì) ， 源自 不 斷 的成熟去年被評為 “最受歡迎樓盤”，建有六個(gè)各具特色的主題園林，將西方建筑特色與江南園林景色有機(jī)揉和，區(qū)內(nèi)景觀較好，但密度不低。這正是我們的消費(fèi)者渴望和一直追尋的理想家園。因此，在調(diào)查中，我們重點(diǎn)分析了有意向購買番禺的消費(fèi)者，及目標(biāo)價(jià)位在 4000元以上的群體，并進(jìn)行了交叉分析，這樣可以剔出掉因?qū)ふ业蛢r(jià)位樓盤而看上郊區(qū)盤的部分，從而找出尋求 真正的居住家園而主動(dòng) 走向郊區(qū)化 的一類 。