【正文】 在建設(shè)中，在建的合生國(guó)際廣場(chǎng)為大型的城市綜合體，含五星酒店、 5A寫(xiě)字樓、還有 16萬(wàn)平的 定位高端的shopping mall，據(jù)傳將引入一線品牌。 五角場(chǎng)： 位于上海東北角，有著濃厚的 “書(shū)生氣 ”，其毗鄰著包含創(chuàng)智中心廣場(chǎng)、創(chuàng)智坊、科技園、江灣體育公園四大功能區(qū)的創(chuàng)新生態(tài)園區(qū)，背靠多所高校，具有強(qiáng)烈的 科技、文化、教育特征。商 場(chǎng)間錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，形成了健康的商業(yè)環(huán)境和活躍的商業(yè)氛圍。代表性商圈為徐家匯，類似的有五角場(chǎng)、四川北路、張楊路。兩相結(jié)合，居民會(huì)漸漸形成工作在市中心，消費(fèi)在家門外的購(gòu)物習(xí)慣，社區(qū)型商業(yè)開(kāi)始成為具有一定區(qū)域影響力的副中心商圈。新天地、黃陂南 路這段要實(shí)現(xiàn)夜經(jīng)濟(jì)（酒吧、餐飲等休閑娛樂(lè)類消費(fèi)）向日經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型還需要經(jīng)歷培養(yǎng)期。為吸引新天地帶來(lái)的外籍人士和時(shí)尚白領(lǐng)，翻新的香港廣場(chǎng)引入了美國(guó)的快時(shí)尚 GAP、奢侈品和上海第二家蘋(píng)果官方店；力保廣場(chǎng)引入 LV和杰尼亞，打造為奢侈品專營(yíng)店；太平洋淮海店將時(shí)尚男裝樓層移至負(fù)一樓，期更適應(yīng)商圈內(nèi)客流的需求。 陜西南路一段，大時(shí)代廣場(chǎng)美美百貨撤出了，巴黎春天只有淑女裝還強(qiáng)差人意，百盛品牌組合及人氣都不錯(cuò)，但是作為一個(gè)單體百貨，百盛不具備支撐主一個(gè)商圈的能力。其中嘉里二期將是小型中高端時(shí)尚 MALL的定位，建成后將對(duì)久光產(chǎn)生一定的沖擊。該路段百 貨業(yè)態(tài)多持高端定位，恒隆廣場(chǎng)、中信泰富、梅龍鎮(zhèn)、金鷹都定位高端， 818廣場(chǎng)位置相對(duì)較差，定位較低，且遠(yuǎn)離這一路段的核心區(qū)，目前人氣較差。這體現(xiàn)了來(lái)福士速寫(xiě)店選址的正確性，同時(shí)也反映出，在商業(yè)發(fā)達(dá)的地區(qū)，時(shí)尚 mall的業(yè)態(tài)已經(jīng)成為年輕客群選擇的主流消費(fèi)場(chǎng)所。該區(qū)段還有兩個(gè)新項(xiàng)目沒(méi)有開(kāi)業(yè)，結(jié)合該區(qū)段之前多 家商場(chǎng)的表現(xiàn)，并不看好。 南京路步行街街鋪以量販類為主，較低端。外灘的建筑多為近代遺留的西式建筑，風(fēng)格多樣，有萬(wàn)國(guó)建筑博覽會(huì)之稱。上海的主商圈應(yīng)具備以下幾個(gè)特點(diǎn)：擁有豐富的地鐵出口資源；形成較早，具有一定的商業(yè)規(guī)模和氛圍，且一直延續(xù)；商圈內(nèi)業(yè)態(tài)組合豐富， 即有檔次上的高低端組合，也有不同商 業(yè)模式的組合；具備輻射整個(gè)上海地區(qū)的影響力，具有很高的人氣。 二．商圈介紹 隨著地鐵網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)，上海的社區(qū)型商業(yè)開(kāi)始進(jìn)入較快的發(fā)展階段，形成較早的社區(qū)型商業(yè)目前已經(jīng)具備了一定的區(qū)域影響力，成為城市的副中心商圈；上海傳統(tǒng)的中心商圈淮海路、南京路，因?yàn)榻煌ǖ陌l(fā)達(dá)，可以吸引更 多市內(nèi)較遠(yuǎn)區(qū)域乃至周邊城市帶的消費(fèi)者，與此同時(shí)，也面臨著擁有同樣便捷的交通條件的副商圈所帶來(lái)的挑戰(zhàn)。其中北京、上海表現(xiàn)的更為突出。 6．作為購(gòu)物目的地城市，對(duì)于華中區(qū)域影響力較大。上海目前已開(kāi)通 12條地鐵線路，一方面，地鐵在核心商圈的教誨可以使核心商圈可以聚攏更多人氣，另一方面，城市外圍變得更宜居（上班及外出購(gòu)物的時(shí)間成本降低），從而使得社區(qū)型商業(yè)進(jìn)入大發(fā)展階段。 09年上海的GDP總量為 ； 2．商業(yè)環(huán)境好， 09年上海的第三產(chǎn)業(yè)占比為 ，而隨著政府打造消費(fèi)型城市的目標(biāo)的推進(jìn)以及 10年世博會(huì)的召開(kāi)，上海的零售業(yè)、服務(wù)業(yè)會(huì)進(jìn)入快速發(fā)展的時(shí)期 。 江南布衣旗下“速寫(xiě)”品牌 上海市調(diào)報(bào)告 一 . 城市概況 上海被定義為金融中心、國(guó)際化大都市，對(duì)內(nèi)，輻射華中、華南地區(qū)；向外，則是展示中國(guó)形象的視窗。據(jù)相關(guān)部門預(yù)測(cè)，至 20xx年，上海的第三產(chǎn)業(yè)占比將達(dá) 55%； 3．人口數(shù)量大、消費(fèi)能力強(qiáng)。 5．外資企業(yè)多 就業(yè)群體年輕化 高收入年輕群體多。歷史、經(jīng)濟(jì)、地理位置等多重原因，使得很多國(guó)外服裝品牌將上海作為進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)的第一站，上海豐富的品牌資源，使得上海成為其輻射范圍內(nèi)的首選購(gòu)物目的城市。一直以來(lái)，商業(yè)從業(yè)者對(duì)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的考察都是北看北京，南看上海?？偟膩?lái)說(shuō)上海的商圈數(shù)量多、各具特色且分布較散。綜上，上海的主商圈有以下幾個(gè)： 南京路： 南京路以人民廣場(chǎng)為中心，東承外灘，西接靜安寺，大致可以分為三個(gè)區(qū)段：外灘至南京東路；人民廣場(chǎng)；南京西路至靜安寺。越來(lái)越多的奢侈品牌看中這里的文化氛圍， PRADA、卡地亞、阿瑪尼、巴寶莉等大牌都在此設(shè)店。該區(qū)段商場(chǎng)較多，主要有南京大樓（低端傳統(tǒng)型百貨）、華聯(lián)商廈（低端傳統(tǒng)型百貨）、353廣場(chǎng)（中高端時(shí)尚 MALL）、宏伊國(guó)際廣場(chǎng)（中高端時(shí)尚 MALL） 、上海置地廣場(chǎng)（中高端時(shí)尚百貨）。 人民廣場(chǎng)： 該區(qū)段是南京路商圈百貨業(yè)態(tài)發(fā)展較早、較集中的區(qū)域，有三條地鐵在此交匯，人流量極大。 南京西路至靜安寺： 這一區(qū)段因?yàn)槿鄙俨叫薪趾屯鉃?lái)人流，人流量少于南京東路，但是街鋪的檔次和品質(zhì)感優(yōu)于南京東路。附近大中里商業(yè)項(xiàng)目在建設(shè)中，建成后，將可攔截人民廣場(chǎng)延伸過(guò)來(lái)的客流。越洋廣場(chǎng)定位高端，以一線品牌和餐飲為主。 黃陂南路及新天地一段，新天地最初是依托淮海路的人流，利用石庫(kù)門特色建筑區(qū)打造出的休閑餐飲娛樂(lè)區(qū)域，獲得成功之后，加大購(gòu)物占據(jù)的比重，開(kāi)出了二三期。但是無(wú)論是香港廣場(chǎng)還是力保廣場(chǎng)，體量較小、缺乏餐飲娛樂(lè)、不夠大眾是其缺陷，太平洋則過(guò)于老氣，傳統(tǒng)百貨的布局不再受青睞。 副中心商圈： 隨著高房?jī)r(jià)時(shí)代的持續(xù)及城市軌道交通設(shè)施的完善，城市空心化的趨勢(shì)越來(lái)越明顯。 成為或者可以成長(zhǎng)為城市副中心商圈，有二個(gè)必要條件：地鐵直達(dá)，地鐵可以使商圈的輻射區(qū)域擴(kuò)大；功能綜合，商圈必須是綜合性的，可以滿足休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑的一系列訴求。 徐家匯： 徐家匯是形成較早的城市副中心，由于交通便捷、輻射范圍涵蓋上海西南的居民社區(qū)及徐家匯 CBD商務(wù)區(qū)，徐家匯商圈的商業(yè)氛圍、銷售業(yè)績(jī)甚至不落中心商圈。 近年，徐家匯商圈已經(jīng)沒(méi)有多余地塊引入新的商業(yè)項(xiàng)目。近年五角場(chǎng)商圈發(fā)展迅速，漸漸成為具有較強(qiáng)影響力的城市副中心商圈。定位高端的合生國(guó)際廣場(chǎng)加入，將令五角場(chǎng)的業(yè)態(tài)組合將更加完備。由于四川北路傳統(tǒng)的中心區(qū)域已經(jīng)沒(méi)有商業(yè)用地、缺乏地鐵出口資源、道路較狹窄、商業(yè)街定位低端等原因，四川北路新的商業(yè)項(xiàng)目都集中于該路段的南北兩端地鐵口的位置。 張楊路： 張楊路位于陸家嘴金融區(qū)與浦東居住區(qū)的中間位置，擁有完 備的商業(yè)配套和商場(chǎng)組合，加之第一八佰伴長(zhǎng)于促銷活動(dòng)的組織策劃，張楊路不僅是浦東新區(qū)的商業(yè)中心，在促銷季甚至可以吸引上海全城的關(guān)注（第一八佰伴 11年元旦促銷單日銷售 ）。 隨著地鐵線路增多，地鐵出口的地塊越來(lái)越多。 隨著龍之夢(mèng)的成功，占有龍之夢(mèng) 50%股權(quán)的凱德置地拿下龍之夢(mèng)對(duì)面的地塊，準(zhǔn)備引入自己另一個(gè) shopping mall品牌 來(lái)福士。東方明珠、金茂大廈為代表的都市風(fēng)光吸引大量游客；周邊湯臣一品等高端樓盤聚集相當(dāng)數(shù)量的高端客流；作為 CBD商務(wù)區(qū)的功能定位又可帶來(lái)大批高消費(fèi)能力的白領(lǐng)階層。 隨著商圈的成熟，蘋(píng)果陸家嘴旗艦店、 IFC國(guó)際廣場(chǎng)相繼開(kāi)業(yè)，陸家嘴的整體商業(yè)氛圍得到很大的提升。 當(dāng)然，大寧國(guó)際周邊欠缺商業(yè)氛圍也是該項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，作為一個(gè)綜合性的，包含大型超市、快時(shí)尚、休閑餐飲等項(xiàng)目，能提供一站式服務(wù)的購(gòu)物場(chǎng)所，大寧國(guó)際完全可以成為小范圍的中心商圈，也可以對(duì)一號(hào)線外延的客流進(jìn)行有效攔截。 雖然日月光充分利用地鐵口優(yōu)勢(shì)，地鐵層與六號(hào)線無(wú)縫銜接， 并在環(huán)島式建筑結(jié)構(gòu)的中間設(shè)置了地鐵進(jìn)出口，但是區(qū)位劣勢(shì)過(guò)大，周邊基本沒(méi)有地塊供新項(xiàng)目進(jìn)駐，難以形成大商圈；業(yè)態(tài)組合也有欠缺，品牌檔次較低，缺乏娛樂(lè)項(xiàng)目。 曲阜路大悅城： 與打浦橋類似，位置比較尷尬。 吳中路： 華潤(rùn)置地拿下吳中路地塊，據(jù)悉可能會(huì)建成萬(wàn)象城。 該區(qū)域還將有一家龍之夢(mèng)開(kāi)業(yè)，龍之夢(mèng)選址較仲盛有所不同。 雖然位置相對(duì)偏僻，但區(qū)位較有特殊性。上海的社區(qū)型商業(yè)一般具有以下特征：區(qū)位較偏，距離主要商圈有一定距離；地鐵通達(dá)度底，地鐵出口不能直達(dá)；周邊缺乏商業(yè)氛圍，整體顯得低端破舊；定位低端，以超市主導(dǎo)的生活型消費(fèi)為主；形成時(shí)間較久，因缺乏地鐵口資源衰退。 萬(wàn)科位于七寶地鐵站的另一個(gè)上蓋項(xiàng)目即將啟動(dòng)，七寶能否脫困，目前只能期待這個(gè)項(xiàng)目。 曹楊路： 曹楊路坐擁三線交匯的核心位置，但是商業(yè)發(fā)展滯后，令人費(fèi)解。 車站商圈： 火車站不夜城： 客流復(fù)雜，購(gòu)物目的性不強(qiáng)，商圈內(nèi)以餐飲類最為發(fā)達(dá)，不適 合中高端的現(xiàn)代百貨業(yè)發(fā)展。該商圈的客流主要還是以游覽觀光為導(dǎo)向或者以購(gòu)買飾品為目的，對(duì)服裝零售貢獻(xiàn)不大。 新天地時(shí)尚： 所屬商圈：新天地 參照品牌：素然、 GSTAR 主要樓層及品牌： 負(fù)二：精品超市（未開(kāi)） 負(fù)一：休閑裝， ANY WALK、 BREAD N BUTTER、 DAZZLE、 DEVIL NUT、FUKESKE、 JNBY、速寫(xiě)、 VANS、力士寶、 OLIVE DES OLIVE、 SALAD、THE THING、 TOUGH、 6IXTY 8IGHT。CO、 THEORY； 三樓：淑女裝、少淑裝、內(nèi)衣； 淑女裝，芝禾、 OIKOS、卓雅、卓雅周末、 LESS、素然、伴渡； 少淑 ， COCO DEAL、 ESPRIT、 EWORLD、 INITIAL； 四樓：休閑男裝、少女裝； 休閑男裝， AJ、 CHEVIGNON、 CKJ、 ENERGIE、 EVISU、 GUESS、 三葉草、 GSTAR、湯米牛仔、 LEE、里維斯、 TOUGH、 REPLAY、 HAZZYS、法鱷、 VANS、 ROXY、 QUIK SILVER、鬼冢虎、速寫(xiě)； 少女裝， DAZZLE、 HONEYS、 ISO、 MISS SIXTY、 CHE CHE、 IIMK、OLIVE DES OLIVE、 ROSE BULLET、 TAPE NADE； 五樓：正裝、電器； 六樓：運(yùn)動(dòng)戶外、童裝、母嬰； 七樓：廚房、家紡； 八樓：餐飲； 九樓：美容； 評(píng)價(jià)：在南京西路的幾個(gè)商場(chǎng)中，久光的定位與人氣都更值得選擇。隨著對(duì)面來(lái)福士的建設(shè)，中山公園這個(gè)商圈定可以更有效的攔截 4號(hào)環(huán)線的巨大人流量。 優(yōu)勢(shì)： 五角場(chǎng)商圈人流主要由下沉式廣場(chǎng)向商圈內(nèi)幾大商場(chǎng)輸送，萬(wàn)達(dá)負(fù)一層的業(yè)態(tài)和品牌組合具有明顯優(yōu)勢(shì)，最能吸引人氣； 作為整體，萬(wàn)達(dá)整個(gè)項(xiàng)目由單體百貨、大型超市、食品超市、家居賣場(chǎng)、休閑娛樂(lè)等項(xiàng)目綜合組成，最能滿足一站式購(gòu)物的需求； 劣勢(shì)： 作為社區(qū)型商業(yè)轉(zhuǎn)變而成的副中心商圈，整個(gè)商圈的 客流檔次稍低； 速寫(xiě)所在位置被電梯遮擋，關(guān)注度低； 2．后期拓展需關(guān)注的商場(chǎng)： 南京西路： 大中里（未建）： 簡(jiǎn)介： 香港興業(yè)國(guó)際和太古地產(chǎn)合力打造，項(xiàng)目占地約為 米，地上建筑面積約為 29萬(wàn)平方米。 酒店、辦公樓是其優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目，商業(yè)零售部分不清楚具體情況。 項(xiàng)目地址： 四川北路北側(cè)盡頭，虹口足球場(chǎng)對(duì)面； 建成時(shí)間：主體建設(shè)快完成，預(yù)計(jì) 12年可以開(kāi)業(yè)； 優(yōu)勢(shì)： 地鐵 8號(hào)線站，輕軌 3號(hào)線站，會(huì)同公交 70、 5 9 93 18路等公交車終點(diǎn)站和出租車站等將集合成一個(gè)大型公共交通換乘樞紐； 體量大，業(yè)態(tài)綜合，具備成為區(qū)域型商業(yè)中心的潛力； 有中山公園龍之夢(mèng)成功操作的經(jīng)驗(yàn)； 開(kāi)發(fā)商資歷： 長(zhǎng)峰集團(tuán)與凱德置地合作項(xiàng)目，主要的商業(yè)運(yùn)作由凱德進(jìn)行，在上海以同樣的合作模式操作中山公園龍之夢(mèng)，并獲得成功。目前，除了蘋(píng)果旗艦店人氣不錯(cuò)，商場(chǎng)其余部分比較冷清。 中山公園： 長(zhǎng)寧來(lái)福士（未建） 簡(jiǎn)介： 占地面積逾 6萬(wàn)平方米，地上總建筑面積接近 24萬(wàn)平方米，總投資額預(yù)計(jì)約為人民幣 96億元。 KEITH等可能進(jìn)駐； 項(xiàng)目地址： 位于莘松路、滬閔路、莘建路、莘東路之間的位置； 開(kāi)業(yè)時(shí)間：具體時(shí)間不明，原定 11年 1月份開(kāi)業(yè)，因?yàn)榛馂?zāi)，時(shí)間延后； 優(yōu)勢(shì)： 位于莘莊最繁華的地段，周邊社區(qū)成熟，居民較多； 劣勢(shì)： 距離地鐵口較遠(yuǎn)，輻射區(qū)域有限； 開(kāi)發(fā)商資歷： 長(zhǎng)峰集團(tuán)與凱德置地合作項(xiàng)目，主要的商業(yè)運(yùn)作由凱德進(jìn)行，在上海以同樣的合作模式操作中山公園龍之夢(mèng)，并獲得成功。 六樓：創(chuàng)意家居； 七樓 —九樓：餐飲； 十樓：影院； 評(píng)價(jià)： 由于二期還沒(méi)建設(shè)，這個(gè)大悅城更像是小悅城，單層面積較小，但是空間設(shè)計(jì)別出心裁，堪稱 shopping mall空間設(shè)計(jì)的典范； 周邊商業(yè)氛圍不成熟，較孤立，需要較長(zhǎng)培養(yǎng)期； 商場(chǎng)偏向女性消費(fèi)者，女裝比例大； 打浦橋 日月光 所屬商圈：打浦橋 參照品牌：無(wú) 樓層及品牌： 負(fù)二：地鐵口、餐飲； 負(fù)一：鞋飾、休閑服飾； 休閑服飾， GY、杰克瓊斯； 一樓：休閑服飾、珠寶、餐飲、化妝品（低端）； 休閑服飾， JUMBO集合店、 HAZZYS、里維斯、 S