【正文】 同樣的 大型項(xiàng)目跟進(jìn)，這實(shí)際就是商圈成熟后的必然趨勢(shì)。 隨著地鐵線路增多，地鐵出口的地塊越來越多。由較有實(shí)力的運(yùn)營(yíng)商，在暫時(shí)沒有商業(yè)氛圍的地段，拿下地鐵出口地塊或者地鐵上蓋項(xiàng)目，建設(shè)大型綜合性購(gòu)物廣場(chǎng)，這將是城市商圈多極化發(fā)展的必然趨勢(shì)，這種模式的城市副中心會(huì)越來越多。 中山公園： 據(jù)相關(guān) 部門的人流量測(cè)算，中山公園地鐵站的人流量與徐家匯不相上下，而該地段原先的商業(yè)發(fā)展比較滯后，只有一家賣外貿(mào)品的玫瑰坊和一家社區(qū)型定位的巴黎春天。龍之夢(mèng)占據(jù)中山公園地鐵口的位置，憑借與地鐵的無縫銜接、巨大的體量、綜合性的功能設(shè)置，獲得成功幾乎是必然的。 隨著龍之夢(mèng)的成功，占有龍之夢(mèng) 50%股權(quán)的凱德置地拿下龍之夢(mèng)對(duì)面的地塊，準(zhǔn)備引入自己另一個(gè) shopping mall品牌 來福士。雖在定位上與龍之夢(mèng)重復(fù)，但是產(chǎn)生的規(guī)模效應(yīng)可以進(jìn)一步加強(qiáng)該商圈的影響力。 陸家嘴： 如果說隔江相望的外灘代表了上海過往的繁華 ，那么陸家嘴便是上海如今的復(fù)興。陸家嘴是上海新興的商務(wù)區(qū)，高樓林立，富有現(xiàn)代氣息。東方明珠、金茂大廈為代表的都市風(fēng)光吸引大量游客；周邊湯臣一品等高端樓盤聚集相當(dāng)數(shù)量的高端客流；作為 CBD商務(wù)區(qū)的功能定位又可帶來大批高消費(fèi)能力的白領(lǐng)階層。這些因素使得陸家嘴區(qū)域人流量巨大，零售商業(yè)發(fā)展的空間極大。 正大廣場(chǎng)進(jìn)駐陸家嘴時(shí)，與龍之夢(mèng)入駐中山公園相似，當(dāng)時(shí)陸家嘴作為核心商務(wù)區(qū)的功能性已經(jīng)體現(xiàn)，但是商業(yè)發(fā)展還相對(duì)滯后。經(jīng)歷四年的培養(yǎng)期，并由最初的高端定位轉(zhuǎn)變?yōu)?“家庭娛樂中心 ”，如今的正大廣場(chǎng)人流如織，有效把握住了商圈 內(nèi)的客流。 隨著商圈的成熟，蘋果陸家嘴旗艦店、 IFC國(guó)際廣場(chǎng)相繼開業(yè)，陸家嘴的整體商業(yè)氛圍得到很大的提升。商圈的綜合性更強(qiáng)，擁有一站式的正大廣場(chǎng)、高端奢侈品旗艦的 IFC、數(shù)碼潮人熱衷的蘋果旗艦店；商圈的區(qū)域影響力更大，多功能的商業(yè)配置可更有效的截留陸家嘴及整個(gè)大陸家嘴地區(qū)的過江客流，標(biāo)桿性的 IFC及蘋果旗艦店則可以吸引上海傳統(tǒng)意義上來自市中心的客流。 大寧國(guó)際： 大寧國(guó)際位于一號(hào)線往北郊的延長(zhǎng)線上，項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍不足。大寧國(guó)際項(xiàng)目定位類似新天地與北京三里屯太古匯，但是，與新天地及三里屯相比，大寧國(guó)際 缺乏區(qū)位優(yōu)勢(shì)，在區(qū)位上更靠近社區(qū)型商業(yè)；缺乏獨(dú)特性源，項(xiàng)目沒有旅游資源，缺乏文化內(nèi)涵；檔次相對(duì)較低，缺乏能帶動(dòng)人氣的消費(fèi)類品牌；缺乏商業(yè)氛圍，新天地靠近淮海路，而三里屯本身就是北京夜經(jīng)濟(jì)的代表之一，相較而言，大寧國(guó)際需要更久的市場(chǎng)培育期。 當(dāng)然，大寧國(guó)際周邊欠缺商業(yè)氛圍也是該項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，作為一個(gè)綜合性的，包含大型超市、快時(shí)尚、休閑餐飲等項(xiàng)目，能提供一站式服務(wù)的購(gòu)物場(chǎng)所，大寧國(guó)際完全可以成為小范圍的中心商圈，也可以對(duì)一號(hào)線外延的客流進(jìn)行有效攔截。目前大寧國(guó)際對(duì)面的體育場(chǎng)已經(jīng)拆遷完畢，地塊空置中，大寧國(guó)際、韓 國(guó)樂天，萬達(dá)集團(tuán)，久光百貨等多加商企在爭(zhēng)奪地塊的歸屬，隨著周邊商業(yè)配套的完善，大寧國(guó)際一定會(huì)具備更廣泛的影響力。 打浦橋日月光： 打浦橋處于上海幾個(gè)成熟商圈的夾縫之中。北有新天地、淮海路，所處的地鐵六號(hào)線遭徐家匯及張楊路商圈掐頭去尾，加之該區(qū)域本身又欠缺商業(yè)氛圍，位置比較尷尬。 雖然日月光充分利用地鐵口優(yōu)勢(shì)，地鐵層與六號(hào)線無縫銜接， 并在環(huán)島式建筑結(jié)構(gòu)的中間設(shè)置了地鐵進(jìn)出口，但是區(qū)位劣勢(shì)過大，周邊基本沒有地塊供新項(xiàng)目進(jìn)駐，難以形成大商圈；業(yè)態(tài)組合也有欠缺，品牌檔次較低，缺乏娛樂項(xiàng)目。預(yù)計(jì)培養(yǎng)期較長(zhǎng)。 真如商圈： 未來型的副中心，有李嘉誠(chéng)和記黃埔在建的城市綜合體項(xiàng)目。該區(qū)域目前是上海的水產(chǎn)集散地，沒有百貨類商業(yè)氛圍，考慮到和記黃埔的公司實(shí)力、該位置對(duì)嘉定方向客流的攔截以及西站帶來的客流，未來 35年可能會(huì)成長(zhǎng)為新的城市副中心。 曲阜路大悅城： 與打浦橋類似，位置比較尷尬。距離核心商圈南京路較近，但是又相對(duì)獨(dú)立，周邊以批發(fā)、五金燈具為主，過低端，沒有百貨類商業(yè)氛圍；與人民廣場(chǎng)來福士定位有重合；未來虹口龍之夢(mèng)建成后又會(huì)攔截地鐵線帶來的北部客流。 雖然具備與人民廣場(chǎng)略有差異化的品牌（如 MUJI、外婆家等 ），但是周邊氛圍劣勢(shì)過大，還需看后期整個(gè)周邊的建設(shè)情況，包括道路建設(shè)及市容市貌的建設(shè)。等大悅城二期及對(duì)面蘇河灣項(xiàng)目完成后可能會(huì)使得整個(gè)商圈的感官有所改變。 吳中路： 華潤(rùn)置地拿下吳中路地塊，據(jù)悉可能會(huì)建成萬象城。考慮到萬象城的招商運(yùn)營(yíng)能力，預(yù)計(jì)項(xiàng)目建成后會(huì)具備一定的區(qū)域影響力。 莘莊： 莘莊仲盛是一個(gè)在合適的位置出現(xiàn)的合適的商場(chǎng)，仲盛體量大、業(yè)態(tài)全，能完全滿足一站式購(gòu)物的需求，又位于 5號(hào)線與 1號(hào)線換線的位置，完全占據(jù)了莘莊的公共交通樞紐。雖然沒有與地鐵直 接連通，但與地鐵出口 3分鐘的不行距離影響并不大 。 該區(qū)域還將有一家龍之夢(mèng)開業(yè)，龍之夢(mèng)選址較仲盛有所不同。龍之夢(mèng)選址于莘莊鎮(zhèn)中心位置，缺乏地鐵出口資源，但是周邊社區(qū)成熟，居民較多。 預(yù)期龍之夢(mèng)也會(huì)是一個(gè)品質(zhì)較高的項(xiàng)目，隨著這兩個(gè)項(xiàng)目的完成，可惜形成較優(yōu)質(zhì)的商業(yè)氛圍，一方面可以留住莘莊本區(qū)域的消費(fèi)人群，另一方面也可以攔截整個(gè)五號(hào)線帶來的客流。 花木路： 目前無商業(yè)氛圍，地鐵口有浦東嘉里中心這一新建項(xiàng)目，目前在招商中。 雖然位置相對(duì)偏僻，但區(qū)位較有特殊性。項(xiàng)目與新上海國(guó)際會(huì)展中心相連，周邊酒店較多，社區(qū)規(guī)模逐漸擴(kuò)大，有會(huì)展活動(dòng)及酒店帶來的商務(wù)客流， 本區(qū)域的固有客流也逐漸增加。該項(xiàng)目最近有與華潤(rùn) OLE簽約的消息，預(yù)計(jì)將是定位較高、品質(zhì)較好的項(xiàng)目。 社區(qū)型商業(yè)： 社區(qū)型商業(yè)一般檔次較低，以滿足生活型消費(fèi)為主，客流局限于周邊社區(qū)。上海的社區(qū)型商業(yè)一般具有以下特征：區(qū)位較偏，距離主要商圈有一定距離；地鐵通達(dá)度底，地鐵出口不能直達(dá)；周邊缺乏商業(yè)氛圍，整體顯得低端破舊；定位低端，以超市主導(dǎo)的生活型消費(fèi)為主；形成時(shí)間較久，因缺乏地鐵口資源衰退。 七寶： 七寶商業(yè)最初由樂購(gòu)帶動(dòng)，雖然后有地鐵站上該項(xiàng)目匯寶商業(yè)廣場(chǎng)，但是因?yàn)?9號(hào)線直達(dá)徐家匯，匯寶招商與硬件均 有不足，難 以抑制本地客流的外流。而再往后的商圈建設(shè)則越來越遠(yuǎn)離地鐵口，往北發(fā)展。嘉茂及巴黎春天均人氣不佳，華商時(shí)代廣場(chǎng)難以啟動(dòng)，整個(gè)七寶目前還是以樂購(gòu)購(gòu)物廣場(chǎng)主導(dǎo)的日常生活型消費(fèi)為主，難以擺脫社區(qū)型商業(yè)的僵局。 萬科位于七寶地鐵站的另一個(gè)上蓋項(xiàng)目即將啟動(dòng)，七寶能否脫困，目前只能期待這個(gè)項(xiàng)目。 曹家渡： 該商圈形成較早，但是隨著地鐵線路的完善，因?yàn)槿狈Φ罔F出口，輻射區(qū)域越來越小。近期開業(yè)的悅達(dá) 889廣場(chǎng)雖然招進(jìn)了 NOVO及 BLT超市，但是整體品牌配置仍然低端且無新意。 缺乏品牌、缺乏大型購(gòu)物中心，最重 要的還是缺乏地鐵線。 曹楊路： 曹楊路坐擁三線交匯的核心位置，但是商業(yè)發(fā)展滯后，令人費(fèi)解。地鐵附近僅有的一家新開商場(chǎng)定位低端，以外貿(mào)類服裝為主。 芳甸路： 地鐵末端，且不靠近地鐵口，是以證大大拇指廣場(chǎng)的家樂福為主導(dǎo)的社區(qū)型商業(yè)。新開業(yè)的聯(lián)洋廣場(chǎng)招入 ZARA及 BLT超市，但是人氣不佳。 車站商圈： 火車站不夜城： 客流復(fù)雜，購(gòu)物目的性不強(qiáng)，商圈內(nèi)以餐飲類最為發(fā)達(dá)，不適 合中高端的現(xiàn)代百貨業(yè)發(fā)展。 旅游商業(yè)： 在上海希望打造購(gòu)物目的地城市的政策背景下，其實(shí)上海很多商圈都具有旅游商 圈的性質(zhì)，但是因?yàn)榭土鳈n次、商圈特質(zhì)、商業(yè)氛圍、區(qū)位等因素，還是與傳統(tǒng)認(rèn)知里低端劣質(zhì)的旅游商業(yè)有很大不同。 豫園： 上海主要的飾品交易市場(chǎng)，但是市場(chǎng)上充斥的是 10元一克的假黃金，使得整個(gè)商圈顯得低端、劣質(zhì)。 新開業(yè)的豫城時(shí)尚位于豫園老街的中間位置，招募了相當(dāng)多的快時(shí)尚品牌，但是人氣不佳。該商圈的客流主要還是以游覽觀光為導(dǎo)向或者以購(gòu)買飾品為目的，對(duì)服裝零售貢獻(xiàn)不大。 三．商場(chǎng)分布（后頁(yè)續(xù)圖） 四．商場(chǎng)介紹 1．目前速寫以設(shè)店的商場(chǎng)： 人民廣場(chǎng)來福士： 所屬商圈：人民廣場(chǎng) 參照品牌：無； 主要樓層及品牌： 負(fù)一：餐飲、休閑食品； 一樓 四樓：休閑服飾、餐飲； 休閑服飾， it、 SISILEY、 GUESS、 G20xx、 CKJ、 TOUGH、歐時(shí)力男裝、 JACK JONES、酷、斯萊德、 TESTTUBE、速寫； b+ab、播、第一章、 DAZZLE、 5+、歐時(shí)力、 JNBY、 MANGO、 ONLY、 VERO MODA、MOTIVI； 五樓：運(yùn)動(dòng)服飾； 六樓：餐飲 。 七樓：健身、美容； 評(píng)價(jià)：人民廣場(chǎng)商圈中唯一的時(shí)尚 mall定位的商場(chǎng)，影院、休閑餐飲都是招徠人氣的磁石。在人民廣場(chǎng)，選擇來福士，非常精準(zhǔn) 。 新天地時(shí)尚： 所屬商圈：新天地 參照品牌：素然、 GSTAR 主要樓層及品牌： 負(fù)二：精品超市（未開） 負(fù)一：休閑裝， ANY WALK、 BREAD N BUTTER、 DAZZLE、 DEVIL NUT、FUKESKE、 JNBY、速寫、 VANS、力士寶、 OLIVE DES OLIVE、 SALAD、THE THING、 TOUGH、 6IXTY 8IGHT。 一樓 二樓：休閑裝、淑女裝； 素然、 EVEN PENNILESS、玖熙、 NISISS、 SISILEY、 STEVE MADDEN；雅尼斯比、 GSTAR、 CKJ、鬼洗、 EDWIN、 MOUSSY； 評(píng)價(jià)：符合速寫定位，但需要一定的成長(zhǎng)期，需要利用好地鐵優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)宣傳，并能有效的將新天地一期的餐飲及觀光客流引至新天地時(shí)尚。 優(yōu)勢(shì)：新天地本身具備上海時(shí)尚地標(biāo)的地位，匯聚時(shí)尚人群； 新天地時(shí)尚（三期）主打設(shè)計(jì)師品牌，品牌獨(dú)有率高，且符合商圈客流消費(fèi)習(xí)慣； 速寫店位于 B1層地鐵口處，人流量大，且 B1層品牌相對(duì)之上的樓層而言認(rèn)知度較高，尤其在商場(chǎng)的培養(yǎng)期，該樓層會(huì)是顧客消費(fèi)行為的主要發(fā)生地； 劣勢(shì)：新天地目前還是以酒吧及咖啡文化見長(zhǎng)，包括早先的新天地南里，其購(gòu)物項(xiàng)目 人氣不佳； 新天地時(shí)尚（三期）相當(dāng)一部分品牌市場(chǎng)認(rèn)知度較低，商場(chǎng)內(nèi)招商也沒完全完成，尚有部分區(qū)域還在裝修中，需要較長(zhǎng)的市場(chǎng)導(dǎo)入期； 靠近新天地一期的淮海路香港廣場(chǎng)進(jìn)行了升級(jí)改造，會(huì)在一定程度上影響整個(gè)新天地購(gòu)物部分的成長(zhǎng)。 久光百貨： 所屬商圈：南京西路 參照品牌： ZUCZUG、 GSTAR、三葉草 主要樓層及品牌： 負(fù)一：餐飲、超市、化妝品（屈臣氏）； 一樓：國(guó)際名品，雅尼斯比、鐵獅東尼、 BALLY、巴寶莉、 CELINE、切瑞蒂、 CKJ、登喜路、 HUGO BOSS、高田賢三、 LOEWE； 安娜蘇、碧歐泉、倩碧、迪奧、雅詩(shī)蘭黛、紀(jì)梵希、蘭蔻、歐舒丹、 MAKE UP FOR EVER、 SKII、伊夫圣羅蘭； 二樓：淑女裝、珠寶、女鞋； 淑女裝， EQIQ 、 PORTS、 ICB、 MAXamp。CO、 THEORY； 三樓：淑女裝、少淑裝、內(nèi)衣； 淑女裝，芝禾、 OIKOS、卓雅、卓雅周末、 LESS、素然、伴渡； 少淑 ， COCO DEAL、 ESPRIT、 EWORLD、 INITIAL； 四樓：休閑男裝、少女裝； 休閑男裝， AJ、 CHEVIGNON、 CKJ、 ENERGIE、 EVISU、 GUESS、 三葉草、 GSTAR、湯米牛仔、 LEE、里維斯、 TOUGH、 REPLAY、 HAZZYS、法鱷、 VANS、 ROXY、 QUIK SILVER、鬼?；?、速寫； 少女裝， DAZZLE、 HONEYS、 ISO、 MISS SIXTY、 CHE CHE、 IIMK、OLIVE DES OLIVE、 ROSE BULLET、 TAPE NADE； 五樓：正裝、電器； 六樓：運(yùn)動(dòng)戶外、童裝、母嬰； 七樓：廚房、家紡； 八樓：餐飲； 九樓：美容； 評(píng)價(jià)：在南京西路的幾個(gè)商場(chǎng)中，久光的定位與人氣都更值得選擇。 優(yōu)勢(shì)： 久光是目前南京西路唯一的地鐵商 業(yè)，人流量大； 相對(duì)附近的梅龍鎮(zhèn)、中信泰富及恒隆而言，久光相對(duì)大眾，休閑服飾的品牌更豐富； 雖然是百貨商店的布局，但是負(fù)一的餐飲、一樓的高端化妝品、豐富的品牌是商圈內(nèi)其他商場(chǎng)所不具備的優(yōu)勢(shì)； 劣勢(shì)： 傳統(tǒng)百貨店的布局，顯得局促擁擠； 速寫所處的 YES潮流館相對(duì)正廳而言，檔次和人氣均有不足； 隨著靜安嘉里中心二期建設(shè)完成，久光將失去定位和地鐵商業(yè)的優(yōu)勢(shì)； 龍之夢(mèng)： 所屬商圈：中山公園 參照品牌： GSTAR、三葉草； 負(fù)二：地鐵層（二號(hào)線），餐飲、永樂電器、家樂福； 餐飲， DQ、麥當(dāng)勞、星巴克； 負(fù)一：餐飲 ， KFC、必勝