【正文】 江南布衣旗下“速寫”品牌 上海市調(diào)報(bào)告 一 . 城市概況 上海被定義為金融中心、國際化大都市，對內(nèi)，輻射華中、華南地區(qū)；向外，則是展示中國形象的視窗。 10年世博會的舉辦，更是將上海的區(qū)位影響力推至更高的階段?？偟膩碚f上海的商業(yè)環(huán)境具有以下幾個(gè)比較明顯的特點(diǎn)： 1．經(jīng)濟(jì)總量大，上海是中國目前 GDP最高的城市。 09年上海的GDP總量為 ； 2．商業(yè)環(huán)境好， 09年上海的第三產(chǎn)業(yè)占比為 ，而隨著政府打造消費(fèi)型城市的目標(biāo)的推進(jìn)以及 10年世博會的召開，上海的零售業(yè)、服務(wù)業(yè)會進(jìn)入快速發(fā)展的時(shí)期 。據(jù)相關(guān)部門預(yù)測，至 20xx年，上海的第三產(chǎn)業(yè)占比將達(dá) 55%； 3．人口數(shù)量大、消費(fèi)能力強(qiáng)。 09年上海常住人口為 ，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 28838元、人均消費(fèi)性支出 20992元，全年實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售額 。 4．城市軌交設(shè)施完備，各區(qū)間通達(dá)程度高，具有典型的地鐵經(jīng)濟(jì)、地鐵商圈形態(tài)。上海目前已開通 12條地鐵線路，一方面，地鐵在核心商圈的教誨可以使核心商圈可以聚攏更多人氣，另一方面，城市外圍變得更宜居（上班及外出購物的時(shí)間成本降低），從而使得社區(qū)型商業(yè)進(jìn)入大發(fā)展階段。 5．外資企業(yè)多 就業(yè)群體年輕化 高收入年輕群體多。上海是很多外資進(jìn)入中國的橋頭堡，目前世界 500強(qiáng)企業(yè)中約有 90家將中國區(qū)總部設(shè)在上海（如通用電氣、?？松梨?、花旗、安盛等）。而目前外資企業(yè)多傾向于選擇有一定外語水平，接受過現(xiàn)代大學(xué)教 育的 70及 80后的人群。 6．作為購物目的地城市，對于華中區(qū)域影響力較大。歷史、經(jīng)濟(jì)、地理位置等多重原因，使得很多國外服裝品牌將上海作為進(jìn)入內(nèi)地市場的第一站，上海豐富的品牌資源，使得上海成為其輻射范圍內(nèi)的首選購物目的城市。長三角的的高鐵網(wǎng)絡(luò)建設(shè)則進(jìn)一步提升了上海對周邊區(qū) 域的輻射能力。 北、上、廣、深，是國內(nèi)輻射能力最強(qiáng)的幾個(gè)城市，一直是商家必爭之地。其中北京、上海表現(xiàn)的更為突出。一直以來，商業(yè)從業(yè)者對國內(nèi)市場的考察都是北看北京，南看上海。做好上海市場意義重大。對于上海輻射區(qū)域的消費(fèi)者，可以提升品牌認(rèn)知度；對于考察上海市場的業(yè)內(nèi)人士，可以提升品牌業(yè)內(nèi)的美譽(yù)度。 二．商圈介紹 隨著地鐵網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)，上海的社區(qū)型商業(yè)開始進(jìn)入較快的發(fā)展階段，形成較早的社區(qū)型商業(yè)目前已經(jīng)具備了一定的區(qū)域影響力，成為城市的副中心商圈；上海傳統(tǒng)的中心商圈淮海路、南京路，因?yàn)榻煌ǖ陌l(fā)達(dá)，可以吸引更 多市內(nèi)較遠(yuǎn)區(qū)域乃至周邊城市帶的消費(fèi)者，與此同時(shí)，也面臨著擁有同樣便捷的交通條件的副商圈所帶來的挑戰(zhàn)?？偟膩碚f上海的商圈數(shù)量多、各具特色且分布較散。 根據(jù)商圈的交通、輻射范圍、商業(yè)集中度等因素，將上海的商圈分為中心商圈、副中心商圈、社區(qū)型商業(yè)以及旅游商業(yè)、車站商業(yè)等五種大形態(tài)，以下分述。 中心商圈： 中心圈是城市最核心的商圈，是傳統(tǒng)意義上的市中心。上海的主商圈應(yīng)具備以下幾個(gè)特點(diǎn)：擁有豐富的地鐵出口資源；形成較早，具有一定的商業(yè)規(guī)模和氛圍，且一直延續(xù)；商圈內(nèi)業(yè)態(tài)組合豐富， 即有檔次上的高低端組合，也有不同商 業(yè)模式的組合；具備輻射整個(gè)上海地區(qū)的影響力，具有很高的人氣。綜上，上海的主商圈有以下幾個(gè)： 南京路： 南京路以人民廣場為中心，東承外灘，西接靜安寺，大致可以分為三個(gè)區(qū)段：外灘至南京東路；人民廣場；南京西路至靜安寺。其 間 5條地鐵線可以直接到達(dá)（ 2號線、 7號線、 1號線、 8號線、 10號線），外灘、南京路步行街、人民公園、靜安寺本身游人如織，加之商業(yè)氛圍形成較早，商場多、業(yè)態(tài)全，也是本地居民休閑購物的首選場所。 外灘至南京東路： 外灘正逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)樯虾８叨藭r(shí)尚的新地標(biāo)，這里曾是遠(yuǎn)東的華爾街，如今 也是上海主要的金融聚集帶。外灘的建筑多為近代遺留的西式建筑，風(fēng)格多樣，有萬國建筑博覽會之稱。越來越多的奢侈品牌看中這里的文化氛圍， PRADA、卡地亞、阿瑪尼、巴寶莉等大牌都在此設(shè)店。因?yàn)槔辖ㄖＷo(hù)的需要，這里以街鋪為主，百貨商場業(yè)態(tài)基本沒有。 南京東路與外灘連接的一段也多老建筑，商業(yè)以街鋪為主，旅游商品鋪較多，比較低端。 南京路步行街街鋪以量販類為主，較低端。該區(qū)段商場較多，主要有南京大樓（低端傳統(tǒng)型百貨）、華聯(lián)商廈（低端傳統(tǒng)型百貨）、353廣場（中高端時(shí)尚 MALL）、宏伊國際廣場（中高端時(shí)尚 MALL） 、上海置地廣場（中高端時(shí)尚百貨）。 外灘漸漸高端，但是開店成本大，且象征意義遠(yuǎn)大于實(shí)際銷售業(yè)績。南京東路整體低端，以商業(yè)街為主業(yè)態(tài)，所含的幾個(gè)商場大多人氣不佳。該區(qū)段還有兩個(gè)新項(xiàng)目沒有開業(yè)，結(jié)合該區(qū)段之前多 家商場的表現(xiàn)，并不看好。 人民廣場： 該區(qū)段是南京路商圈百貨業(yè)態(tài)發(fā)展較早、較集中的區(qū)域，有三條地鐵在此交匯，人流量極大。主要有新世界城（中高端傳統(tǒng)型百貨）、百聯(lián)世貿(mào)廣場（中高端 shopping mall）、第一百貨（低端傳統(tǒng)型百貨）、東方商廈（中高端傳統(tǒng)型百貨）；來福士（中高端時(shí)尚 MALL）。 新世界城、百聯(lián)占據(jù)人民廣場、南京路步行街、地鐵主要出口等資源，但是位置相對略差的來福士卻獲得更多年輕消費(fèi)群體的青睞。這體現(xiàn)了來福士速寫店選址的正確性，同時(shí)也反映出，在商業(yè)發(fā)達(dá)的地區(qū)，時(shí)尚 mall的業(yè)態(tài)已經(jīng)成為年輕客群選擇的主流消費(fèi)場所。 南京西路至靜安寺： 這一區(qū)段因?yàn)槿鄙俨叫薪趾屯鉃砣肆鳎肆髁可儆谀暇〇|路，但是街鋪的檔次和品質(zhì)感優(yōu)于南京東路。 Hamp。M、 GAP、優(yōu)衣庫、瑪莎百貨、 ZARA等國際快時(shí)尚品牌均在此路段街鋪開設(shè)旗艦店，蘋果電腦的全國第五家官方旗艦店今夏也將在南京西路開出。該路段百 貨業(yè)態(tài)多持高端定位，恒隆廣場、中信泰富、梅龍鎮(zhèn)、金鷹都定位高端， 818廣場位置相對較差，定位較低，且遠(yuǎn)離這一路段的核心區(qū)，目前人氣較差。附近大中里商業(yè)項(xiàng)目在建設(shè)中，建成后，將可攔截人民廣場延伸過來的客流。靜安寺旁的久光是目前這一區(qū)段定位最合適、且是目前唯一與地鐵接駁的商場，人氣很旺。 未來南京西路地鐵站將有兩個(gè)地鐵上蓋項(xiàng)目：越洋廣場、嘉里二期。其中嘉里二期將是小型中高端時(shí)尚 MALL的定位，建成后將對久光產(chǎn)生一定的沖擊。越洋廣場定位高端，以一線品牌和餐飲為主。 淮海路及新天地： 淮海路是一條具有 110年歷史的商業(yè)老街，在上海的商業(yè)發(fā)展進(jìn)程中，地位崇高。但是，商業(yè)設(shè)施老化、缺乏活力、未乘上地鐵經(jīng)濟(jì)的班車等因素已經(jīng)使得淮海路慢慢淪落了。 陜西南路一段，大時(shí)代廣場美美百貨撤出了，巴黎春天只有淑女裝還強(qiáng)差人意，百盛品牌組合及人氣都不錯(cuò)，但是作為一個(gè)單體百貨，百盛不具備支撐主一個(gè)商圈的能力。 黃陂南路及新天地一段，新天地最初是依托淮海路的人流，利用石庫門特色建筑區(qū)打造出的休閑餐飲娛樂區(qū)域，獲得成功之后，加大購物占據(jù)的比重，開出了二三期。 99年至今，淮海路漸漸衰退，而新天地逐漸成長為上海的新地標(biāo)。 時(shí)至近 年，已輪轉(zhuǎn)為淮海路依托新天地進(jìn)行商圈提檔。為吸引新天地帶來的外籍人士和時(shí)尚白領(lǐng)，翻新的香港廣場引入了美國的快時(shí)尚 GAP、奢侈品和上海第二家蘋果官方店；力保廣場引入 LV和杰尼亞，打造為奢侈品專營店；太平洋淮海店將時(shí)尚男裝樓層移至負(fù)一樓，期更適應(yīng)商圈內(nèi)客流的需求。但是無論是香港廣場還是力保廣場，體量較小、缺乏餐飲娛樂、不夠大眾是其缺陷，太平洋則過于老氣，傳統(tǒng)百貨的布局不再受青睞。新天地自身的二期、三期的購物項(xiàng)目也不理想。二期已呈現(xiàn)衰敗感，三期剛開業(yè)加之設(shè)計(jì)師品牌受眾面較窄，還需要一段時(shí)間的培養(yǎng)期。新天地、黃陂南 路這段要實(shí)現(xiàn)夜經(jīng)濟(jì)（酒吧、餐飲等休閑娛樂類消費(fèi)）向日經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型還需要經(jīng)歷培養(yǎng)期。 副中心商圈： 隨著高房價(jià)時(shí)代的持續(xù)及城市軌道交通設(shè)施的完善，城市空心化的趨勢越來越明顯。城市中心因?yàn)楦叩貎r(jià)，投資回報(bào)率更高的商業(yè)地產(chǎn)成為城市中心建設(shè)的主流，而住宅都慢慢向城市邊沿遷移。一方面，出于購物時(shí)間成本、精力成本的考慮，居民購物，尤其日常性的購物會傾向于去居住地最近的能滿足其需求的商場；同時(shí)非 中心區(qū)域往往地價(jià)較低，商企可以用更多的土地打造規(guī)格更高的商業(yè)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目往往體量大，功能多，幾乎可以滿足所有的休閑、購 物、餐飲、娛樂的需求。兩相結(jié)合，居民會漸漸形成工作在市中心，消費(fèi)在家門外的購物習(xí)慣，社區(qū)型商業(yè)開始成為具有一定區(qū)域影響力的副中心商圈。 成為或者可以成長為城市副中心商圈，有二個(gè)必要條件：地鐵直達(dá)，地鐵可以使商圈的輻射區(qū)域擴(kuò)大；功能綜合，商圈必須是綜合性的，可以滿足休閑、購物、娛樂、休閑的一系列訴求。 上海的城市副中心有兩種比較典型的模式：徐家匯模式、中山公園模式。 徐家匯模式： 徐家匯模式是由多家定位不同、檔次不同、功能不同的商業(yè)設(shè)施組合而成的綜合性商圈，商圈內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目呈類似露天 shopping mall的業(yè)態(tài)組合。代表性商圈為徐家匯，類似的有五角場、四川北路、張楊路。 徐家匯： 徐家匯是形成較早的城市副中心，由于交通便捷、輻射范圍涵蓋上海西南的居民社區(qū)及徐家匯 CBD商務(wù)區(qū)，徐家匯商圈的商業(yè)氛圍、銷售業(yè)績甚至不落中心商圈。 徐家匯商圈內(nèi)擁有多家持不同定位的商場，共同組建成一個(gè)綜合性多功能的商圈。港匯，定位中高端時(shí)尚 MALL；東方百貨，主打紳士及大淑女系列；太平洋，中高端時(shí)尚休閑類百貨；第六百貨，中低端傳統(tǒng)型百貨；匯金，中高端時(shí)尚百貨；美羅，休閑、餐飲；百腦匯，數(shù)碼；百思買，電器及數(shù)碼。商 場間錯(cuò)位經(jīng)營，形成了健康的商業(yè)環(huán)境和活躍的商業(yè)氛圍。 近年，徐家匯商圈已經(jīng)沒有多余地塊引入新的商業(yè)項(xiàng)目。面對七寶、莘莊對西南客流的攔截，徐家匯商圈繼續(xù)優(yōu)化商圈內(nèi)的業(yè)態(tài)組合，美羅城進(jìn)行了裝修升級，引入日本的休閑餐飲；港匯進(jìn)行了提檔，引入數(shù)個(gè)國際時(shí)尚大牌以及華潤的 OLE超市。雖然七寶及莘莊的商業(yè)發(fā)展較快，但是，由于區(qū)位等因素，短期內(nèi)難以撼動(dòng)徐家匯的地位。 五角場： 位于上海東北角，有著濃厚的 “書生氣 ”，其毗鄰著包含創(chuàng)智中心廣場、創(chuàng)智坊、科技園、江灣體育公園四大功能區(qū)的創(chuàng)新生態(tài)園區(qū)，背靠多所高校，具有強(qiáng)烈的 科技、文化、教育特征。近年五角場商圈發(fā)展迅速，漸漸成為具有較強(qiáng)影響力的城市副中心商圈。 五角場的商場位置分布較有特色，隨下沉式廣場呈五角分布，客流通過下沉式廣場，向不同方向的商場自由流動(dòng)。 與徐家匯一樣，商場業(yè)態(tài)組合同樣在五角場商圈有所體現(xiàn)，東方，中高端傳統(tǒng)型百貨；大西洋，低端傳統(tǒng)型百貨；百聯(lián)又一城，中高端時(shí)尚 MALL；萬達(dá)廣場，中高端時(shí)尚 MALL；巴黎春天，中高端時(shí)尚百貨；蘇寧電器，電器、數(shù)碼。 目前五角場還有一角在建設(shè)中，在建的合生國際廣場為大型的城市綜合體，含五星酒店、 5A寫字樓、還有 16萬平的 定位高端的shopping mall，據(jù)傳將引入一線品牌。定位高端的合生國際廣場加入，將令五角場的業(yè)態(tài)組合將更加完備。 四川北路： 四川北路延伸較長，是一條定位中低端的，商業(yè)街加商場的綜合性商圈。商業(yè)街街鋪貫穿全線，服裝類街鋪以中低端量販休閑為主業(yè)態(tài)；目前已開業(yè)商場的集中區(qū)大約集中于四川北路的中間位置，的巴黎春天（中高端時(shí)尚百貨）、東寶百貨（中高端傳統(tǒng)型百 貨）、嘉杰國際廣場（小型中斷時(shí)尚 MALL）、凱宏廣場（餐飲娛樂）。 隨著東北方向五角場的興旺，四川北路其實(shí)已經(jīng)處于比較尷尬的位置，東北的客流有五角場 攔截，往南則是上海傳統(tǒng)的中心商圈南京路。由于四川北路傳統(tǒng)的中心區(qū)域已經(jīng)沒有商業(yè)用地、缺乏地鐵出口資源、道路較狹窄、商業(yè)街定位低端等原因，四川北路新的商業(yè)項(xiàng)目都集中于該路段的南北兩端地鐵口的位置。 南部四川北路地鐵出口同時(shí)在建兩個(gè)單位中高端時(shí)尚 MALL的地鐵上蓋項(xiàng)目，中信泰富及壹豐廣場；北部虹橋足球場在建同樣定位中高端時(shí)尚 MALL的龍之夢。三個(gè)項(xiàng)目主體建設(shè)都快完成，如果招商順利，最快預(yù)計(jì) 12年初可以投入運(yùn)營。四川北路商圈能否涅槃，需要等待。 張楊路： 張楊路位于陸家嘴金融區(qū)與浦東居住區(qū)的中間位置，擁有完 備的商業(yè)配套和商場組合，加之第一八佰伴長于促銷活動(dòng)的組織策劃，張楊路不僅是浦東新區(qū)的商業(yè)中心，在促銷季甚至可以吸引上海全城的關(guān)注（第一八佰伴 11年元旦促銷單日銷售 ）。 與徐家匯類似，張楊路的商場之間也有比較合理的組合。第一八佰伴，中高端時(shí)尚百貨；華潤時(shí)代廣場，高端 MALL（偏淑女裝）；華聯(lián)商廈，低端傳統(tǒng)型百貨；新梅聯(lián)合廣場，中高端時(shí)尚 MALL；休閑、餐飲類消費(fèi)則集中于張楊路沿線街鋪。 中山公園模式： 相對于徐家匯模式，中山公園模式的特點(diǎn)更加鮮明：寡頭壟斷，商圈只有一家大體量的 shopping mall，或者只由一家大體量的shopping mall主導(dǎo)；對地鐵口資源的要求更嚴(yán)苛，一定需要與地鐵站內(nèi)部接駁，或者盡可能的靠近地鐵口；存在由寡頭壟斷向多極化發(fā)展的趨勢，先行進(jìn)駐的商業(yè)項(xiàng)目帶動(dòng)商圈成熟后，會有