【正文】 n 規(guī)模：萬邦大廈 2025層 n 標(biāo)準(zhǔn)：三星級酒店n 套房數(shù)量： 111套n 標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格： 600元 /天n 入住率： 95%n 服務(wù)設(shè)施：餐廳、宴會廳、 美容美發(fā)店、酒吧等。n 區(qū)域內(nèi)公寓戶型面積偏大，小戶型產(chǎn)品相對稀缺，有很大發(fā)展空間。主力戶型也多以 2居， 3居為主。 月n 戶型面積： 71170平米n 周邊配套：商場、銀行、娛樂場所、政府機(jī)關(guān)等。 月n 戶型 面積： 65110平米n 周邊配套：商場、 中小學(xué)、銀行、郵局、醫(yī)院等。自身商業(yè)體量并不大，經(jīng)營范圍也比較凌亂。公寓案例分析（ 1） 日壇國際n 開盤時(shí)間： 2023年 8月n 規(guī)模：總建面 16萬平米n 均價(jià)： 13000元 /平米n 租金： 6575元 /平米 n物業(yè)費(fèi)： /平方米 大量的外籍采購客商進(jìn)入?yún)^(qū)域，使區(qū)域內(nèi)的酒店、賓館、短期租賃市場持續(xù)火爆。區(qū)域酒店?duì)顩rn 酒店的租金水平很高，標(biāo)準(zhǔn)間平均都在 750元 /天 。區(qū)域公寓商品房價(jià)格情況當(dāng)前區(qū)域內(nèi) ,公寓二手房銷售均價(jià)在 13500元 /平米。 日壇國際出現(xiàn) 30平米小戶型。n 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)均為 1000元 /平米。 朝外 MEN ： 。 本案如果定位為小戶型公寓必定會受到市場的青睞。 本案應(yīng)抓住市場客群變化的特點(diǎn)，在功能方面定位投資性強(qiáng)的產(chǎn)品。 多年來在區(qū)域內(nèi)增加的公寓類產(chǎn)品很少，供應(yīng)量也不大，早期推出的公寓項(xiàng)目基本都在短時(shí)間內(nèi)售完。 由于 ,區(qū)域內(nèi)市場屬性的結(jié)構(gòu)發(fā)生變化 ,多年來商業(yè)體量的不斷擴(kuò)張 ,導(dǎo)致住宅類土地缺乏。n 在未來 510年內(nèi)產(chǎn)品不落伍、可改造，管理不斷更新 ,但周邊京華豪園、司法部、怡景園等建筑均有不同凡響之處，以本案地上 7萬平米的體量和 20多層的高度，要想成為地標(biāo)，樓體的設(shè)計(jì)必須要下一番工夫。o目前采購商的范圍開始擴(kuò)大，出現(xiàn)部分來自東南亞、阿拉伯的采購商。w并非雅寶路核心區(qū)，屬于準(zhǔn)雅寶路地區(qū)或稱雅寶路輻射區(qū)。 立足項(xiàng)目周邊區(qū)域特殊商業(yè)環(huán)境，充分發(fā)揮該區(qū)域商業(yè)特色，把握區(qū)域特色下的市場機(jī)遇1項(xiàng)目 SWOT分析s地處雅寶路 “金礦 ”，蘊(yùn)藏著無盡的商機(jī)s與使館區(qū)比鄰，擁有一批消費(fèi)力極強(qiáng)穩(wěn)定的涉外人群s周邊寫字樓及餐飲、娛樂設(shè)施俱全，商務(wù)貿(mào)易氣氛濃郁。在相當(dāng)長的一段時(shí)期內(nèi)仍將繼續(xù)固守這一特點(diǎn)。這種定位和服務(wù)人群過于固定，要想改變這種市場狀況將非常難。 大雅寶路地區(qū)是現(xiàn)代城市核心多功能呈現(xiàn)的復(fù)合型用地代表。如早期知名的怡景園公寓、日壇晶華、鉑宮等高端公寓項(xiàng)目。大雅寶路區(qū)域的綜合發(fā)展n 寫字樓云集 在朝外大街兩側(cè)的黃金位置林立著諸多知名寫字樓。n 貿(mào)易風(fēng)險(xiǎn)高 對俄羅斯的貿(mào)易中存在幣值不穩(wěn)、銀行信貸不佳、非正式通關(guān)等風(fēng)險(xiǎn)。n 交易成本高，單位利潤薄 由于買方和賣方兩者都是高度分散的，而分散意味著對買方和賣方都需要大量的經(jīng)營成本，或者說溝通成本。 15％35％雅寶路市場各類展會信息云集紡織服裝展會： 仍以俄羅斯、烏克蘭為主的外貿(mào)區(qū)域性展會信息成為貿(mào)易的主要流向。甚至降低不能出貨的風(fēng)險(xiǎn)。雅寶路商業(yè)交易模式由最早的主要針對俄羅斯人，后期雅寶路的影響力逐漸變大，不但擴(kuò)及到中歐、東歐，還影響到亞洲、非洲等大量的服裝進(jìn)口國。拒油、阻燃或防紫外線等。等。n 商品：針對性極強(qiáng) 歐碼服裝： 各季服裝大量是特大號 “歐碼 大部分供貨商不愿在小本買賣上浪費(fèi)時(shí)間和精力，拒絕內(nèi)銷和零售，只做大單的生意?！昂?”結(jié)構(gòu)形式的行業(yè)市場 即買方和賣方兩者都是高度分散的，致使交易鏈長，交易成本高。n 據(jù)悉，至今雅寶路的攤位近 4500家 ，貿(mào)易范圍覆蓋前蘇聯(lián)、東歐、非洲、西歐、亞洲、北美，另據(jù) CNN報(bào)道，雅寶路的自發(fā)商務(wù)活動(dòng)正為近 5000萬中國人提供就業(yè)機(jī)會，目前這一數(shù)字還在不斷增加。多年歷史沿襲的雅寶路特色商業(yè)屬性，以及多年來雅寶路的旺盛商氣的積累，都是項(xiàng)目未來發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。第三代 “集中商業(yè)型 ” ： 2023年，遷往三里屯 無論從項(xiàng)目環(huán)境發(fā)展的主要影響因素講，還是從項(xiàng)目本身的規(guī)劃定位分析講，對雅寶路市場的深入研究及滲透了解，有助我方得出一個(gè)正確指導(dǎo)項(xiàng)目的總體思路。另外一個(gè)是雅寶路市場 ,中國最大的外貿(mào)商業(yè)集中地帶。雅寶路 ：中國最大的對外貿(mào)易基地 。本案南北兩個(gè)生態(tài)場所為項(xiàng)目提供了充滿生機(jī)的外圍環(huán)境項(xiàng)目商圈情況－兩大商圈，強(qiáng)強(qiáng)借勢朝外商圈CBD商圈n兩大商圈 ：項(xiàng)目處于朝外商圈的整體商務(wù)氛圍中，同時(shí)與 CBD商務(wù)核心區(qū)近在咫尺。增加了的外圍生態(tài)價(jià)值。東側(cè)之小路向南可通達(dá)雅寶路，道窄、路況差。前　　言一、項(xiàng)目基本條件分析項(xiàng)目區(qū)位情況－東二環(huán)邊 ,稀貴屬地本案n項(xiàng)目位于東二環(huán)與朝外大街 項(xiàng)目產(chǎn)品階段的市場研究目的 :在準(zhǔn)確的市場脈絡(luò)下 ,提出正確的產(chǎn)品指導(dǎo)建議。介于今天這樣的時(shí)刻，當(dāng)我們面臨銷售時(shí)，更應(yīng)緊密結(jié)合市場，通過對市場及時(shí)的了解，才能制定有針對性的營銷策略。交匯處東南方向n西側(cè)緊鄰司法部n西側(cè)距東二環(huán)約 250米n北側(cè) 200米為外交部n東側(cè) 200米至朝外核心n南側(cè) 300米至雅寶路城市核心地段價(jià)值顯赫項(xiàng)目交通情況－大路暢通，小路迂回n大路小路小路不通暢將成為阻隔項(xiàng)目可達(dá)性的最大問題，對于外向型綜合體項(xiàng)目影響頗深。n具備先天的商務(wù)商業(yè)氛圍 .項(xiàng)目與生俱來的濃郁商務(wù)氛圍項(xiàng)目涉外屬性－依雅寶，傍使館使館區(qū)使館區(qū) n項(xiàng)目與生俱來的涉外商業(yè)氛圍，為項(xiàng)目發(fā)展提供了良好的主題。 追根溯源，朝外商圈的興起很大程度得益于雅寶路的輝煌，也可以說雅寶路帶動(dòng)了朝外整個(gè)區(qū)域的發(fā)展。雅寶路市場的形成第一代 “集市型 ” ： 1988年，成形雅寶路市場形成于 1988年，占地面積約 2萬平方米，是本市最大的民間涉外服裝批發(fā)交易市場。第二代 “大棚型 ” ： 1999年，遷至朝外大街 由于朝外大街是首都總體規(guī)劃中的市級商業(yè)中心，也是通往 CBD的重要通道，作為朝外大街二期改造工程的一部分，朝外雅寶路市場于 2023年 11月 1日正式遷往三里屯雅秀服裝市場，即麒麟大廈。不可動(dòng)搖的中國對外貿(mào)易商業(yè)霸主地盤是雅寶路的最大價(jià)值雅寶路市場交易容量n 每年到達(dá)雅寶路的東歐國家（部分非洲）采購商超過 6000人 （不重復(fù)計(jì)算人次）。 雅寶路帶來了無盡的商機(jī)和財(cái)富，具有良好歷史的商業(yè)福地。由此 ,我們看到了建立現(xiàn)代物流模式和電子商務(wù)平臺管理的必要性。“。 外貿(mào)工藝： 面料及做工工藝方面有了更多的特殊功能，如防水、 n 經(jīng)營模式的發(fā)展：從 “以產(chǎn)定銷 ”到 “以銷定產(chǎn) ” 同時(shí)中東、歐洲等國的貿(mào)易也在如火如荼中發(fā)展。作為買方，往返機(jī)票、住宿費(fèi)都是一筆不小的開支（外商在每次交易上平均花費(fèi)超過 5000美元）n 信用中介缺乏 對于買方，雅寶路貨物質(zhì)量參差不齊，要承擔(dān)質(zhì)量欺詐風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重時(shí)還可能遭遇定金逃單。 如中國人壽大廈、昆泰國際中心、泛利大廈、聯(lián)合大廈、朝外 MEN， SOHO尚都等。n 配套餐飲娛樂眾多 對于買方，雅寶路貨物質(zhì)量參差不齊，要承擔(dān)質(zhì)量欺詐風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重時(shí)還可能遭遇定金逃單。區(qū)域集商務(wù)辦公區(qū)、繁華商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、娛樂休閑區(qū)為一體的功能完善之貴地。 n 商圈內(nèi)獨(dú)有的外貿(mào)人士的特點(diǎn) ,也固定了該地區(qū)特有的商業(yè)氛圍與商業(yè)特征。s距離朝外大街近，比傳統(tǒng)雅寶路市場又多了一條交通干道。w不臨主要街道，雖距二環(huán)路近，但西邊為雅寶路危改工程，日后施工也會影響到達(dá)本案的交通動(dòng)線w對于新入市的商場來說，在知名度和人氣上一時(shí)不可能與傳統(tǒng)市場匹敵，難以形成氣候。o俄羅斯、東歐等地對于服裝、皮革等的市場需求仍然十分旺盛。t日壇國際大廈，雅寶城、國雅大廈仍在當(dāng)前出售，未來的招商、招租時(shí)間可能會與本項(xiàng)目產(chǎn)生沖突。以商 在 住宅產(chǎn)品明顯供應(yīng)不足的情況下，本案公寓產(chǎn)品必定會得到理想的銷售業(yè)績。未來供應(yīng)的也只有 “ 優(yōu)唐 ” ，預(yù)計(jì)在 07年下半年入市，體量不大 ,只有 6萬平米左右。隨著區(qū)域內(nèi)近年來商業(yè)形態(tài)的變化，體量的增加。n 消費(fèi)面積由自住型大面積轉(zhuǎn)向短期居住型小戶型 。這類產(chǎn)品能滿足區(qū)域內(nèi)大量商業(yè)顧主的進(jìn)駐，小戶型總價(jià)底、易出租等特點(diǎn)也將吸引大量的投資客。 日壇國際 ： 。本案要想在區(qū)域內(nèi)品質(zhì)提升必須在裝修標(biāo)準(zhǔn)上下足工夫 。區(qū)域市場價(jià)格水平n 區(qū)域內(nèi)公寓價(jià)格水平不高，近 5年來價(jià)格漲幅不大。區(qū)域公寓二手房價(jià)格情況區(qū)域市場租金水平 當(dāng)前 區(qū)域內(nèi) ,用于出租的公寓類產(chǎn)品市場接納速度很快 ,公寓租金水平不高 ,平均在 8美元 /平方米 n 區(qū)域內(nèi)酒店入住率極高。本案應(yīng)結(jié)合這種市場現(xiàn)象，把產(chǎn)品定位為 “ 酒店式 ” 宜 “ 投資 ” 使用的物業(yè)產(chǎn)品本案周邊公寓、酒店市場個(gè)案分析 通過對本案周邊重點(diǎn)競爭個(gè)案分析比較，尋找當(dāng)前區(qū)域內(nèi)公寓市場存在的特點(diǎn)與共性，找準(zhǔn)市場的切合點(diǎn)與空白點(diǎn) ,從而更好的挖掘本案的潛力，提升本案的市場競爭力。 月n戶型面積： 30130平米n周邊配套：公園、中小學(xué)、會所、銀行、郵局、餐飲等。 月n 銷售狀況：售完n 物業(yè)費(fèi)： 1美元 /平方米 公寓案例分析（ 2） 怡景園n 開盤時(shí)間： 2023年 7月n 規(guī)模：總建面約 20萬平米，n 公寓部分 。n 項(xiàng)目特點(diǎn)：朝外大街唯一融合國際標(biāo)準(zhǔn)化公寓、酒店式服務(wù)公寓、環(huán)繞步行商業(yè)街、甲級寫字樓、溫泉會所、古建筑文化廣場為一體的標(biāo)志性綜合建筑體。n 項(xiàng)目特點(diǎn)：全部采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，彈性建筑布局，可根據(jù)業(yè)主的需求任意組合。公寓案例分析 個(gè)案對比 2公寓個(gè)案研究小結(jié)n 區(qū)域內(nèi)公寓已無存量，未來供應(yīng)量不大，項(xiàng)目未來公寓市場競爭并不激烈。 本案只要看清市場發(fā)展趨勢，抓住當(dāng)前市場特點(diǎn)，定位出符合市場需求的產(chǎn)品 ,必定會取得理想的效果。酒店案例分析（ 3） 萬邦大廈n 規(guī)模：吉利大廈 812層n 標(biāo)準(zhǔn)：三星級酒店n 套房數(shù)量： 180套n 標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格： 880元 /天n 入住率： 100%n 服務(wù)設(shè)施：中、西餐廳等。n 區(qū)域內(nèi)酒店配套齊全，多配有長途電話，涉外頻道。案例研究指導(dǎo)區(qū)域公寓未來發(fā)展趨勢n 區(qū)域公寓產(chǎn)品相對稀缺，但品質(zhì)不高，物業(yè)服務(wù)不完善，戶型偏大 ,總價(jià)高，使用性能單一，使其價(jià)格提升緩慢。n 產(chǎn)品從市場定位 —— 小戶型、出租出售靈活的公寓產(chǎn)品。n 個(gè)體外貿(mào)商業(yè)戶主 他們多年在區(qū)域內(nèi)經(jīng)商，對地域依賴性強(qiáng)，有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，愿意在本地置業(yè)。個(gè)體外貿(mào)商業(yè)戶主他們重視公寓的品質(zhì)，對項(xiàng)目物業(yè)配套要求完善，對交通出行要求便捷。投資客他們注重公寓的位置、品質(zhì)。四、酒店式公寓產(chǎn)品策略 酒店式公寓作為一種新型的投資性高檔物業(yè)產(chǎn)品，其高回報(bào)率和市場認(rèn)可度正引起業(yè)內(nèi)的極大關(guān)注， 這就要求他所具備其標(biāo)準(zhǔn)化 、 信息化 、 市場化等產(chǎn)品特點(diǎn)。 酒店式公寓的特點(diǎn)n 酒店式公寓除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，真正實(shí)現(xiàn)賓至如歸的感覺。n 項(xiàng)目的最終用途多用于中短期出租。 n 墻面：高檔內(nèi)墻磚n 內(nèi)門：鋼化玻璃門n 衛(wèi)浴潔具： “ 樂家 ” 系列產(chǎn)品或同等級。n呼應(yīng)集中商業(yè)，具備的繁華都市氣息n客群對位，全品精裝 戶型 定位建議2定位建議：n 高端體現(xiàn)n 舒適配套n 動(dòng)靜分區(qū)n 功能齊備 精裝亮點(diǎn) 標(biāo)準(zhǔn)間 精裝修品牌推薦標(biāo)準(zhǔn)間 配送家具電器推薦 公寓精裝修品牌推薦套間 公寓精裝修品牌推薦套間 配送家具電器推薦n社區(qū)綜合管理。n安全消防服務(wù)。n 根據(jù)項(xiàng)目可比度及市場接近程度意見，我們將日壇國際、怡景園、昆泰國際中心、朝外 MEN 做為本案的主要競爭對象，通過分析上述四個(gè)項(xiàng)目與本案的各個(gè)要素，確定本案的價(jià)格。樓一、區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲅芯浚ㄒ唬┍本懽謽鞘袌鼍C述n 2023年下半年，北京寫字樓供應(yīng)增多， CBD區(qū)域新增供應(yīng)就將超過 60萬平方米，新增供應(yīng)從傳統(tǒng)的三大區(qū)域，蔓延到周邊。n 北京商業(yè)投資氣氛逐漸規(guī)范與成熟，寫字樓市場需求不斷上升；從辦公樓本身來說，物業(yè)的投資回報(bào)比較穩(wěn)定，租客的租期相對于住宅也較為穩(wěn)定 商圈業(yè)態(tài)很單一，功能較少。n 日壇國際廣場項(xiàng)目于 07年 3月已經(jīng)全部售罄，僅剩 22套被開發(fā)商自留n 本區(qū)域其他寫字樓項(xiàng)目或已全部售罄 。而不臨主干道的泛利大廈和聯(lián)合大廈中外資公司的比例則比較少，中資機(jī)構(gòu)數(shù)量明顯高于人壽大廈和豐聯(lián)廣場 。項(xiàng)目租售情況n 租賃項(xiàng)目中，檔次較高的人壽大廈和豐聯(lián)廣場中客戶檔次較高，以整層、半層等大面積租用為主，而在泛利大廈和聯(lián)合大廈中，客戶的租用面積則相對較少，以 200400㎡為主。n 朝外 MEN： 僅剩 13層整層為開發(fā)商自留。由于整體銷售一直采用低價(jià)入室的策略，項(xiàng)目在 10個(gè)月時(shí)間已經(jīng)全部售罄，僅剩 22套被開發(fā)商自留。影響寫字樓需求的分析n 產(chǎn)業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響n 布局的調(diào)整n 行業(yè)發(fā)展趨勢n 相關(guān)政策的影響外因：內(nèi)因：n 人數(shù)規(guī)模及組織架構(gòu)n 企業(yè)對價(jià)格 /租金的接受程度及敏感程度n