【正文】 通過對(duì)萬科、萬達(dá)、中遠(yuǎn)房地產(chǎn)等標(biāo)桿企業(yè)以及中國(guó)所有上市房地產(chǎn)企業(yè)的研究，新華信認(rèn)為在房地產(chǎn)業(yè) “做強(qiáng) ”應(yīng)至少達(dá)到以下五個(gè)指標(biāo)資本雄厚房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)市場(chǎng)地位突出企業(yè)盈利能力強(qiáng)不吃關(guān)系飯?bào)w現(xiàn)公司綜合能力的品牌優(yōu)勢(shì)突出2023年 10月 8日 40保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目五大指標(biāo)制定的外部依據(jù)總資產(chǎn) 50億房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 30億元凈資產(chǎn)收益率 10%地域擴(kuò)張強(qiáng)勢(shì)品牌?2023年全國(guó)上市房地產(chǎn)公司主營(yíng)收入前五強(qiáng)的企業(yè)平均主營(yíng)業(yè)務(wù)收入是 （該指標(biāo)相對(duì)更為重要，因此新華信選取了前五強(qiáng)企業(yè)作為參考）?萬科 2023年的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入為 45億元，萬達(dá) 2023年的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入為 40億元?2023年全國(guó)上市房地產(chǎn)公司凈資產(chǎn)收益率高位數(shù)為 %；?萬科 2023年的凈資產(chǎn)收益率為 12%；?作為市場(chǎng)化程度較高的房地產(chǎn)企業(yè)萬科已基本擺脫了地域性的限制，目前業(yè)務(wù)已拓展到全國(guó) 10個(gè)城市；?萬達(dá) 2023年已將業(yè)務(wù)拓展到全國(guó) 12個(gè)城市?萬科、萬達(dá)等的品牌已經(jīng)在全國(guó)范圍內(nèi)具備了一定的知名度，美譽(yù)度和顧客忠誠(chéng)度。房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)年銷售收入至少達(dá)到 30億元；?北京作為首都的特殊性， “首長(zhǎng)工程、政府工程 ”多。核心競(jìng)爭(zhēng)力的定義 構(gòu)成要素 華融的潛在核心競(jìng)爭(zhēng)力2023年 10月 8日 35保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目“做大企業(yè) ”和 “做強(qiáng)企業(yè) ”的表現(xiàn)差別1995年 2023年公司治理發(fā)展戰(zhàn)略管理人才增長(zhǎng)速度 做強(qiáng)做大2023年 10月 8日 36保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目由于五大客觀原因，華融的 “戰(zhàn)略發(fā)展觀 ”的形成和實(shí)施比國(guó)內(nèi)先進(jìn)同行萬科要晚至少五年出生于 “名門望族 ”，作為 “大家閨秀 ”，能拿到好地，不愁吃、不愁穿，沒有生存競(jìng)爭(zhēng)壓力。? 企業(yè)精神? 社會(huì)資源? 融資能力? 專有人才? 專利技術(shù)? 品牌? 戰(zhàn)略資源儲(chǔ)備? 華融具有良好的調(diào)動(dòng)和利用社會(huì)資源的能力，但這種優(yōu)勢(shì)僅限于于北京市和西城區(qū)區(qū)域以內(nèi)。2023年 10月 8日 34保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目華融還沒有形成系統(tǒng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力? 一種組織能力，這種能力是通過對(duì)下述技能、價(jià)值、流程和技術(shù)的綜合學(xué)習(xí)及運(yùn)用獲得的。? 2023年由于金融街區(qū)域的加速開發(fā)以及富凱大廈投入增加，存貨周轉(zhuǎn)率有所下降。低于同年銷售增長(zhǎng)率 73%。2023年 10月 8日 27保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目業(yè)務(wù)組合分析 表明：過去三年華融的業(yè)務(wù)組合及利潤(rùn)貢獻(xiàn)比率沒有明顯變化，公司業(yè)績(jī)存在 高度依賴單一行業(yè)，單一市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)? 華融自 1999年來，業(yè)務(wù)組合及利潤(rùn)貢獻(xiàn)比率沒有發(fā)生明顯變化? 房地產(chǎn)業(yè)作為公司核心業(yè)務(wù)占到了公司銷售收入 90%，利潤(rùn)貢獻(xiàn)的 99%,公司業(yè)績(jī)高度依賴于北京市，特別是金融街區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)，存在依賴單一市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)? 物業(yè)公司及其他業(yè)務(wù)（包含旅游，家電分銷）銷售雖然逐年提高，但在集團(tuán)中的比重依然小，無法起到平抑房地產(chǎn)周期的作用 1999年 2023年 2023年 2023年預(yù)測(cè)其他房地產(chǎn)物業(yè)2023年 10月 8日 28保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目華融普遍資產(chǎn)負(fù)債率偏高，資產(chǎn)質(zhì)量有待改善? 華融的平均資產(chǎn)負(fù)債率為 85%，除去金融街控股在上市融資后降低了負(fù)債率多數(shù)子公司凈資產(chǎn)少，負(fù)債高達(dá) 90%。 ? 華融凈資產(chǎn)收益率盡管比 2023年有了較大提高，表明企業(yè)資產(chǎn)利用效率有所提高，依然低于10%的上市公司平均水平。 絕大多數(shù)子公司處在長(zhǎng)期虧損或微利狀態(tài)167。 根據(jù)滬、深兩市以及香港聯(lián)交所 40余家房地產(chǎn)上市公司公布的 2023年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，金融街凈資產(chǎn)收益率名列前茅167。14第一階段 : 環(huán)境分析?管理層訪談?經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀分析?內(nèi)部資源評(píng)估?現(xiàn)有戰(zhàn)略和核心能力評(píng)估?政策和任務(wù)環(huán)境分析?行業(yè)分析?多元產(chǎn)業(yè)分析第二階段 : 戰(zhàn)略制訂?使命和戰(zhàn)略目標(biāo)設(shè)計(jì)?公司成長(zhǎng)戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)組合戰(zhàn)略?業(yè)務(wù)戰(zhàn)略設(shè)計(jì)第三階段 : 系統(tǒng)設(shè)計(jì)?組織管理體系設(shè)計(jì)?職能戰(zhàn)略設(shè)計(jì)?激勵(lì)約束機(jī)制設(shè)計(jì)?核心業(yè)務(wù)流程診斷和設(shè)計(jì)?管理制度制訂?實(shí)施計(jì)劃匯報(bào)安排 10/8 10/28 11/25 12/202023年 10月 8日 19保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目本報(bào)告用到的 15種分析方法和管理模型，其中 8種為國(guó)際通用的經(jīng)典管理模型和方法， 7種為新華信結(jié)合中國(guó)企業(yè)的實(shí)際情況而總結(jié)出的新華信管理模型和方法價(jià)值鏈分析法（ VALUE102023年 10月 8日 1保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目本次報(bào)告的思路華融戰(zhàn)略和核心競(jìng)爭(zhēng)力分析 華融發(fā)展戰(zhàn)略 總體構(gòu)思華融現(xiàn)狀描述華融能力評(píng)估華融核心競(jìng)爭(zhēng)力分析華融現(xiàn)有戰(zhàn)略評(píng)估華融戰(zhàn)略目標(biāo)描述華融發(fā)展戰(zhàn)略設(shè)想華融房地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略構(gòu)想培養(yǎng)華融核心競(jìng)爭(zhēng)力股東利益差異分析上市和非上市公司差異董事會(huì)運(yùn)營(yíng)考核激勵(lì)約束治理模式建立戰(zhàn)略規(guī)劃能力調(diào)整組織結(jié)構(gòu)建立考核激勵(lì)制度制訂職能戰(zhàn)略完善管理制度和流程統(tǒng)一品牌管理提高投資策劃和市場(chǎng)營(yíng)銷能力調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換模式市場(chǎng)擴(kuò)展資源國(guó)際化 提高華融治理 結(jié)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)力 提高華融 管理競(jìng)爭(zhēng)力 提高華融 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力2023年 10月 8日 2保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目匯報(bào)議程一、項(xiàng)目進(jìn)展回顧二、華融公司戰(zhàn)略和核心競(jìng)爭(zhēng)力分析三、華融公司的發(fā)展戰(zhàn)略總體構(gòu)思四、提高華融公司的治理結(jié)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)力五、提高華融公司的管理競(jìng)爭(zhēng)力六、提高華融公司的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力七、報(bào)告總結(jié)八、下一步工作安排九、附錄2023年 10月 8日 3保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目為了迅速了解華融，新華信項(xiàng)目組訪談了華融公司和下屬二級(jí)公司的 45 位中高層管理人員4人 1人 2人 4人 4人 3人 3人 1人1人4人2人9人7人2023年 10月 8日 4保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目訪談總結(jié)表明：公司戰(zhàn)略目標(biāo)不清晰；總部職能部門能力不強(qiáng)，缺乏成形的職能戰(zhàn)略；公司資源共享程度差，組織結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化2023年 10月 8日 5保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目絕大多數(shù)人支持華融未來發(fā)展應(yīng)該以房地產(chǎn)為主Ｎ１＝１６2023年 10月 8日 6保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目根據(jù)對(duì)公司總部１６人的訪談初步總結(jié)，大多數(shù)人認(rèn)為目前公司的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)不明確Ｎ１＝１６2023年 10月 8日 7保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目對(duì)公司的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)三年做大，六年做強(qiáng)的認(rèn)可程度不高Ｎ１＝１６2023年 10月 8日 8保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目對(duì)于公司是否需要發(fā)展其他產(chǎn)業(yè)，支持和不支持的比例比較接近Ｎ１＝１６2023年 10月 8日 9保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目只有少數(shù)人認(rèn)為公司有明確的品牌戰(zhàn)略Ｎ１＝１６2023年 10月 8日 10保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目大多數(shù)人認(rèn)為公司有較強(qiáng)的房地產(chǎn)專業(yè)人才Ｎ１＝１６2023年 10月 8日 11保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目只有少數(shù)人認(rèn)為公司有較強(qiáng)的管理人才Ｎ１＝１６2023年 10月 8日 12保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目大多數(shù)人認(rèn)為通過股東代表管理二級(jí)公司的模式不盡合理Ｎ１＝１６2023年 10月 8日 13保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目沒有人認(rèn)為華融公司內(nèi)部資源共享程度高Ｎ１＝１６2023年 10月 8日 14保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目沒有人認(rèn)為華融總部的職能部門綜合能力強(qiáng)Ｎ１＝１６2023年 10月 8日 15保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目通過對(duì)二級(jí)公司的高層２９人的訪談可以看到，二級(jí)公司本身的發(fā)展方向大部分比較明確Ｎ２＝２９2023年 10月 8日 16保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目通過對(duì)二級(jí)公司的高層２９人的訪談可以看到，二級(jí)公司高層支持華融未來發(fā)展以房地產(chǎn)為主Ｎ２＝２９2023年 10月 8日 17保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目在訪談的基礎(chǔ)上完成了對(duì)華融的內(nèi)部評(píng)估和現(xiàn)有戰(zhàn)略的初步診斷項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)? 介紹工作方法和計(jì)劃安排? 第一階段工作啟動(dòng)管理層訪談? 明確問題和內(nèi)部診斷? 戰(zhàn)略判斷和初步建議現(xiàn)狀分析? 審閱華融現(xiàn)有戰(zhàn)略材料? 財(cái)務(wù)培訓(xùn)和數(shù)據(jù)收集? 資源評(píng)估和核心技能分析第一期報(bào)告修改和定稿? 現(xiàn)有戰(zhàn)略診斷報(bào)告? 公司現(xiàn)有資源配置、競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)、核心技能分析報(bào)告? 華融系統(tǒng)及關(guān)鍵二級(jí)企業(yè)未來五年貨幣資金需求預(yù)測(cè)2023年 10月 8日 18保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目項(xiàng)目進(jìn)度基本按照計(jì)劃進(jìn)行主要任務(wù) 時(shí)間安排 (星期 )發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目2023年 10月 8日中國(guó) 北京北京 華 融 綜 合投 資 公司機(jī)密內(nèi)部 評(píng) 估和 現(xiàn) 有 戰(zhàn) 略 診 斷 總結(jié)報(bào) 告完整版2023年 10月 8日 0保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目重要說明 本報(bào)告是基于新華信對(duì)華融的 內(nèi)部訪談 和對(duì)現(xiàn)有 內(nèi)部資料 的審閱，而提出的新華信對(duì)華融 內(nèi)部能力 的分析，發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)施方案咨詢項(xiàng)目的初步設(shè)想， 還沒有進(jìn)行行業(yè)和外部環(huán)境的分析 ，還不是新華信的最終結(jié)論。913CHAIN）7S模型重要性 緊迫性模型（ 《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》新地產(chǎn)周刊推出的中國(guó)房地產(chǎn)上市公司排名中，金融街控股公司綜合名列第十二位， 成長(zhǎng)排名列第一位167。 金融街股份作為華融集團(tuán)的旗艦公司，銷售收入占集團(tuán)總銷售的一半以上167。 ? 由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性，建設(shè)周期長(zhǎng)及結(jié)算面積的不均衡容易導(dǎo)致全年甚至年度業(yè)績(jī)的不均衡，不可將 2023年中期數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單外推來預(yù)測(cè)年終結(jié)果。 抵御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力較弱 ? 金融街控股資產(chǎn)負(fù)債率由去年的 68%增加到 76%，主要是 2023年和 2023年上半年對(duì)富凱大廈項(xiàng)目及開發(fā)投入較大，所需資金主要來自于銀行貸款 2023年 10月 8日 29保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目華融資產(chǎn)的流動(dòng)性在行業(yè)內(nèi)屬正常范圍，但部分子公司短期償債能力弱? 由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，在開發(fā)過程當(dāng)中形成存貨的數(shù)額較大，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司速動(dòng)比率偏低? 華融的平均流動(dòng)比率為及速動(dòng)比率為 ，這兩個(gè)指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)值分別為 2和 1，部分子公司的短期償債能力較弱? 金融街控股公司比率變化呈現(xiàn)良好趨勢(shì)　 金易　 金融街控股 　嘉鴻 金融街開發(fā)德勝 華融（合并）流動(dòng)比率 速動(dòng)比率 流動(dòng)比率速動(dòng)比率2023年 10月 8日 30保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目華融整體存貨增長(zhǎng)速度低于銷售增長(zhǎng)率，存貨周轉(zhuǎn)率基本正常? 金融街控股公司平均存貨 。預(yù)計(jì)2023年富凱大廈的銷售會(huì)一定程度改善這一指標(biāo)2023年 10月 8日 31保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目總的說來，華融目前正處于一個(gè)關(guān)鍵的歷史時(shí)期從 “政府任務(wù)型 ”向 “市場(chǎng)導(dǎo)向型 ”轉(zhuǎn)變