房地產(chǎn)出租-wenkub
2023-01-25 21:44:28 本頁面
【正文】 合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù) 《 實施條例 》 第九條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人 可對 上述已確認的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關年度收入。 西安 張輝 8 出租營業(yè)稅 ? 營業(yè)稅暫行條例實施細則 ? 第二十五條第二款 納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。 西安 張輝 7 合同的租賃年限（續(xù)） ? 出租人和承租人簽訂 30年的租賃合同，每月租金 1萬元整，約定提前一次性支付所有租金，共計 360萬元整（ 1 30 12）。 西安 張輝 3 合同的訂立形式（續(xù)） ? 實際稅收工作中，部分企業(yè)不愿意向稅務機關出具真實的書面合同，推辭雙方僅僅是口頭約定，但矛盾的證據(jù)是一次性支付超過六個月的租金，或者發(fā)生大額的裝修支出，是難以自圓其說的。出租人與承租人 ? 一、租賃合同的基本法律問題 ? 二、租賃關系中的營業(yè)稅 ? 和房產(chǎn)稅、所得稅 ? 三、提前收取租金 / 滯后收取租金 ? 四、經(jīng)營租金中的押金 西安 張輝 1 出租人與承租人 ? 五、經(jīng)營租賃的轉(zhuǎn)供水電 ? 六、租賃房屋的修繕、改建 ? 七、租賃房屋的轉(zhuǎn)租 ? 八、出租房產(chǎn)并且提供物業(yè)管理 ? 注：利潤分割法 西安 張輝 2 合同的訂立形式 ? 中華人民共和國合同法第二百一十五條 ? 租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。 西安 張輝 4 租賃合同的主要內(nèi)容 ? 2023商品房屋租賃管理辦法 第七條 ? 房屋租賃合同一般應當包括以下內(nèi)容： ? （一）房屋租賃當事人的姓名（名稱）和住所； ? （二）房屋的坐落、面積、結構、附屬設施，家具和家電等室內(nèi)設施狀況； ? （三）租金和押金數(shù)額、支付方式； 西安 張輝 5 租賃合同的主要內(nèi)容（續(xù)） ? （四）租賃用途和房屋使用要求； ? （五）房屋和室內(nèi)設施的安全性能； ? （六）租賃期限； ? （七）房屋維修責任； ? （八）物業(yè)服務、水、電、燃氣等相關費用的繳納； ? （九）爭議解決辦法和違約責任； 西安 張輝 6 合同的租賃年限 ? 中華人民共和國合同法第二百一十四條 ? 租賃期限不得超過二十年。但是，按照權責發(fā)生制原則，每月應當確認租金 （ 360247。 ? 注重合同約定，與權責發(fā)生制無關 西安 張輝 9 出租房產(chǎn)稅 ? 1999山東關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅若干政策規(guī)定的通知 ? 出租房產(chǎn)，租金收入在租賃期間一次性收取的，應由房產(chǎn)出租人按照收取的租金全額計算并一次性繳納房產(chǎn)稅。 ? 注：允許企業(yè)在一定范圍內(nèi)選擇 西安 張輝 12 承租人租金扣除 ? 企業(yè)所得稅法實施條例 ? 第四十七條 企業(yè)根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營活動的需要租入固定資產(chǎn)支付的租賃費，按照以下方法扣除： ? （一）以經(jīng)營租賃方式租入固定資產(chǎn)發(fā)生的租賃費支出，按照租賃期限均勻扣除； 西安 張輝 13 提前收取租金 ? 借：銀行存款 ? 貸：預收賬款 ? 其他應付款 ? 借：應交稅費 ? 貸：銀行存款 ? 借：預收賬款 ? 貸：其他業(yè)務收入 ? 借：營業(yè)稅金及附加 ? 貸：應交稅費 西安 張輝 14 提前收取租金（續(xù) 1） ? 企業(yè)提前收取全部租金提前繳納了全部的營業(yè)稅金，但按照權責發(fā)生制原則，全部或者部分金額暫時不允許進入本期會計損益，資產(chǎn)負債表的“應交稅費”會出現(xiàn)負數(shù)，表示實際繳納的稅費由于不符合權責發(fā)生制原則，暫時不允許進入會計損益，這是正常的。 西安 張輝 22 經(jīng)營租賃中的押金（續(xù) 1） ? 由于押金是否形成租賃的價外費用具有不確定性，因此在實際收取時一般不征收營業(yè)稅，但如果合同屆滿不再返還，一般情況下應當征收營業(yè)稅。對于出租人而言，不同的賠償方式稅收待遇也是不一樣的。 ? 當然，實際發(fā)生的修繕支出，可以在當年的企業(yè)所得稅前申報扣除。 西安 張輝 28 經(jīng)營租賃的轉(zhuǎn)供水電 ? 在房屋租賃中，作為公用部門的供電公司、自來水公司等，往往以承租人頻繁更換、不便于管理等為借口，不愿意將相應的水電發(fā)票直接開具給承租人，而是直接開具給出租人，由出租人進行轉(zhuǎn)供或者分攤等。 西安 張輝 31 經(jīng)營租賃的轉(zhuǎn)供水電（續(xù) 3） ? 《 增值稅暫行條例 》 第一條：在中
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