房地產(chǎn)出租-資料下載頁
2025-01-06 21:44本頁面
【正文】 ? 2023國稅發(fā) 2號特別納稅調(diào)整實施辦法 》 ? 第四十條 企業(yè)與關聯(lián)方之間收取價款與支付價款的交易相互抵消的，稅務機關在可比性分析和納稅調(diào)整時，原則上應還原抵消交易。 西安 張輝 54 抵消交易（續(xù)） ? 假定改建前的租金水平為 10萬元 /年，改建支出共計 54萬元，則改建支出的發(fā)票抬頭應當為出租方，出租方在以后的三年，應當按照每年向出租人開具發(fā)票 28萬元（ 54247。 3+10）， 但只能收取租金 10萬年，原因是出租人的部分應收租金 54萬元與應付工程款 54萬元對沖，即發(fā)票金額與實收金額不對等。 西安 張輝 55 租賃房屋的擴建（續(xù)） ? （二）沒有辦理合法建筑手續(xù)，相關的改建支出應當由承租人承擔。 ? 《 企業(yè)所得稅法 》 第十三條規(guī)定， 在計算應納稅所得時，企業(yè)發(fā)生的下列支出作為長期待攤費用，按照規(guī)定攤銷的，準予扣除： (二 )租入固定資產(chǎn)的改建支出； ? 《 企業(yè)所得稅法實施條例 》 第六十八條同時規(guī)定，租入固定資產(chǎn)的改建支出，按照合同約定的剩余租賃期限分期攤銷。 西安 張輝 56 擴建的房產(chǎn)稅 ? 2023湖南關于道縣瑯東大酒店將承租房屋添建和裝修如何征收房產(chǎn)稅的批復 ? 若承租房屋新建和增值部分的產(chǎn)權已明確，以產(chǎn)權所有人為納稅人；若增值部分的產(chǎn)權尚未確定，以使用人為納稅人，即由瑯東大酒店以房產(chǎn)增值部分作原值計算繳納房產(chǎn)稅。 西安 張輝 57 經(jīng)營租賃房屋的轉(zhuǎn)租 ? 《 合同法 》 第二百二十四條：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。 ? 注：出租人六個月內(nèi)發(fā)現(xiàn)但沒有提出異議的，視為默認同意。 西安 張輝 58 轉(zhuǎn)租年限 ? 《 最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》 （ 法釋 [2023]11號 ）第十五條： ? 承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。 西安 張輝 59 轉(zhuǎn)租年限（續(xù)） ? 在轉(zhuǎn)租過程中，如果轉(zhuǎn)租合同約定的租賃期限超過主租賃合同的剩余租賃期限，在按照權責發(fā)生制原則計算每月租金時，應當按照轉(zhuǎn)租合同約定的租賃期間和主租賃合同的剩余使用期限孰低的原則確定租賃月份。 西安 張輝 60 轉(zhuǎn)租的房產(chǎn)稅 ? 1986中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例 ? 第二條 房產(chǎn)稅由產(chǎn)權所有人繳納 ? 1995湖南 2023陜西 ? 2023浙江 2023 江西 / 湖北 ? 2023遼寧 / 海南 / 江蘇 / 大連 ? 轉(zhuǎn)租收入不征收房產(chǎn)稅 西安 張輝 61 轉(zhuǎn)租的營業(yè)稅 ? 1995國稅發(fā) 76號關于營業(yè)稅若干問題的通知 ? 單位和個人將承租的場地、物品、設備等再轉(zhuǎn)租給他人的行為也屬于租賃行為，應按“服務業(yè)”稅目中“租賃業(yè)”項目征收營業(yè)稅。 ? 多數(shù)省份明確按照全額征收營業(yè)稅，部分省份明確按照差額征收營業(yè)稅 西安 張輝 62 轉(zhuǎn)租的營業(yè)稅（續(xù)） ? 2023財稅 16號關于營業(yè)稅若干政策問題的通知 三 （十九） ? 從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額為營業(yè)額。 ? 注：物業(yè)公司從事的是代理業(yè)務，不承擔房屋閑置的風險，其他企業(yè)不能比照執(zhí)行 西安 張輝 63 出租房產(chǎn)并且提供物業(yè)服務 ? 情景： ? 出租人出租房產(chǎn)，不僅收取租金，還收取物業(yè)管理費，提供物業(yè)管理的單位有可能是內(nèi)設的非法人職能部門，也有可能是關聯(lián)的法人公司 ? 反避稅方法：利潤分割法 西安 張輝 64 出租房產(chǎn)并且提供物業(yè)服務（續(xù)） ? 住宅：政府指導價 ? 非住宅：市場調(diào)節(jié)價 ? 應當按照先易后難的原則，先按照從事物業(yè)管理服務實際發(fā)生的合理成本和稅務機關核定的成本利潤率計算出公允的物業(yè)管理收費，然后倒算出租金收入 西安 張輝 65 劃分不合理 ? 2023廣州關于印發(fā)偷稅行為理解認定的若干指導意見的通知 ? 行為人將房屋租金收入人為地劃分為租金和管理費，且收入劃分明顯不合理，造成少繳房產(chǎn)稅的，適用 《 征管法 》 第六十三條“進行虛假的納稅申報”處理。 西安 張輝 66 演講完畢，謝謝觀看！
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