【正文】 西安 張輝 66 演講完畢，謝謝觀看！ 。 ? 多數(shù)省份明確按照全額征收營業(yè)稅，部分省份明確按照差額征收營業(yè)稅 西安 張輝 62 轉(zhuǎn)租的營業(yè)稅（續(xù)） ? 2023財(cái)稅 16號關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知 三 （十九） ? 從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃?xì)庖约按凶庹咧Ц兜乃?、電、燃?xì)?、房屋租金的價(jià)款后的余額為營業(yè)額。 西安 張輝 59 轉(zhuǎn)租年限（續(xù)） ? 在轉(zhuǎn)租過程中，如果轉(zhuǎn)租合同約定的租賃期限超過主租賃合同的剩余租賃期限，在按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則計(jì)算每月租金時，應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)租合同約定的租賃期間和主租賃合同的剩余使用期限孰低的原則確定租賃月份。 ? 注：出租人六個月內(nèi)發(fā)現(xiàn)但沒有提出異議的，視為默認(rèn)同意。 西安 張輝 57 經(jīng)營租賃房屋的轉(zhuǎn)租 ? 《 合同法 》 第二百二十四條：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。 ? 《 企業(yè)所得稅法 》 第十三條規(guī)定， 在計(jì)算應(yīng)納稅所得時，企業(yè)發(fā)生的下列支出作為長期待攤費(fèi)用，按照規(guī)定攤銷的，準(zhǔn)予扣除： (二 )租入固定資產(chǎn)的改建支出； ? 《 企業(yè)所得稅法實(shí)施條例 》 第六十八條同時規(guī)定，租入固定資產(chǎn)的改建支出，按照合同約定的剩余租賃期限分期攤銷。 3+10）， 但只能收取租金 10萬年，原因是出租人的部分應(yīng)收租金 54萬元與應(yīng)付工程款 54萬元對沖，即發(fā)票金額與實(shí)收金額不對等。 ? 注：建筑發(fā)票抬頭應(yīng)為出租人 西安 張輝 53 還原抵消交易 ? 2023國稅發(fā) 2號特別納稅調(diào)整實(shí)施辦法 》 ? 第四十條 企業(yè)與關(guān)聯(lián)方之間收取價(jià)款與支付價(jià)款的交易相互抵消的，稅務(wù)機(jī)關(guān)在可比性分析和納稅調(diào)整時，原則上應(yīng)還原抵消交易。 西安 張輝 52 租賃房屋的擴(kuò)建 ? （一）辦理了合法建筑手續(xù)，相關(guān)的擴(kuò)建支出應(yīng)當(dāng)由出租人承擔(dān)。 ? 注：長期待攤費(fèi)用 西安 張輝 50 出租人提前解除合同 ? 《 最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》 （ 法釋 [2023]11號 ）第十一條： ? 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，因出租人違約導(dǎo)致合同解除，出租人應(yīng)當(dāng)賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失 西安 張輝 51 出租人提前解除合同（續(xù)） ? 出租人違約提前解除租賃合同，并且裝修尚未攤銷完畢，承租人應(yīng)當(dāng)要求出租人承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。 西安 張輝 48 租賃房屋的裝修費(fèi)用（續(xù) 2） ? 《 企業(yè)所得稅法實(shí)施條例 》 第六十九條：固定資產(chǎn)的大修理支出，是指同時符合下列條件的支出： ? 修理支出達(dá)到取得固定資產(chǎn)時的計(jì)稅基礎(chǔ) 50％以上； ? 修理后固定資產(chǎn)的使用年限延長 2年以上。 西安 張輝 47 租賃房屋的裝修費(fèi)用（續(xù) 1） ? 多數(shù)稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)合實(shí)施條例的第六十九條和第七十條，要求承租人發(fā)生的裝修支出，如果達(dá)到年租金的 50%及以上，應(yīng)當(dāng)作為長期費(fèi)用處理，攤銷年限不得低于 36個月。 西安 張輝 45 租賃房屋的修繕（續(xù) 2） ? 如果因承租人使用不當(dāng)產(chǎn)生的修繕費(fèi)用，按照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)由承租人負(fù)擔(dān)，是可以在企業(yè)所得稅前申報(bào)扣除的，但必須補(bǔ)充提供充分、適當(dāng)?shù)臅孀C據(jù)認(rèn)定承租人使用不當(dāng)與房屋設(shè)施的損壞存在因果關(guān)系 西安 張輝 46 租賃房屋的裝修費(fèi)用 ? 承租人發(fā)生的裝修費(fèi)用，由于能否導(dǎo)致有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益是否流入企業(yè)具有不確定性，會計(jì)處理要求直接計(jì)入當(dāng)期會計(jì)損益，不考慮具體的金額比利和大小。 ? 第十條第二款：承租人因使用不當(dāng)?shù)仍蛟斐沙凶夥课莺驮O(shè)施損壞的，承租人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者承擔(dān)賠償責(zé)任。 西安 張輝 43 租賃房屋的修繕 ? 2023商品房屋租賃管理辦法 ? 第九條：出租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行房屋的維修義務(wù)并確保房屋和室內(nèi)設(shè)施安全。 ? 2023大連關(guān)于明確房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知 西安 張輝 42 整體出租（水電費(fèi)出租方承擔(dān)） ? 2023浙江關(guān)于規(guī)范房產(chǎn)稅若干政策問題的通知 ? 對房屋出租行為征收的房產(chǎn)稅，應(yīng)以出租方取得的全部收入為計(jì)稅依據(jù)，不得扣除任何代收代繳費(fèi)用。 西安 張輝 40 定額結(jié)算水電費(fèi) ? 2023上海關(guān)于對企事業(yè)單位轉(zhuǎn)售水電的有關(guān)稅政問題的批復(fù) ? 如果出租人和承租人定額結(jié)算水、電、煤氣、天然氣等價(jià)款的，應(yīng)當(dāng)作為服務(wù)業(yè)（租賃業(yè)）的價(jià)外費(fèi)用，