房地產(chǎn)出租(編輯修改稿)
2025-01-24 21:44 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 維修，修繕價(jià)款由出租人直接支付，但建筑發(fā)票的抬頭是承租人。則分為兩種情況處理： ? 如果修繕金額是經(jīng)過承租人審核后書面認(rèn)可的，則不再返還的押金不屬于價(jià)外費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)界定為結(jié)算款項(xiàng)，不涉及營業(yè)稅和房產(chǎn)稅。 ? 如果修繕金額沒有經(jīng)過承租人審核書面認(rèn)可，則按照實(shí)質(zhì)重于形式原則，一般推定為租金的價(jià)外費(fèi)用，征收營業(yè)稅和房產(chǎn)稅等。 西安 張輝 28 經(jīng)營租賃的轉(zhuǎn)供水電 ? 在房屋租賃中，作為公用部門的供電公司、自來水公司等，往往以承租人頻繁更換、不便于管理等為借口，不愿意將相應(yīng)的水電發(fā)票直接開具給承租人，而是直接開具給出租人，由出租人進(jìn)行轉(zhuǎn)供或者分?jǐn)偟取? ? 問題的焦點(diǎn)是，出租人轉(zhuǎn)供或者分?jǐn)偸欠裆婕霸鲋刀惸兀? 西安 張輝 29 經(jīng)營租賃的轉(zhuǎn)供水電（續(xù) 1） ? 1996頒布的 《 會計(jì)基礎(chǔ)工作規(guī)范 》 ，一張?jiān)紤{證所列支出需要幾個(gè)單位共同負(fù)擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)將其他單位負(fù)擔(dān)的部分，開給對方原始憑證分割單，進(jìn)行結(jié)算。 ? 注：會計(jì)沒有限定使用范圍 ? 原始憑證分割單 西安 張輝 30 經(jīng)營租賃的轉(zhuǎn)供水電（續(xù) 2） ? 企業(yè)所得稅法第四十一條第二款 ? 企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方共同提供、接受勞務(wù)發(fā)生的成本，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)應(yīng)當(dāng)按照獨(dú)立交易原則進(jìn)行分?jǐn)偂? ? 注：稅法只承認(rèn)勞務(wù)的分?jǐn)?，不承認(rèn)貨物的分?jǐn)偂? 西安 張輝 31 經(jīng)營租賃的轉(zhuǎn)供水電（續(xù) 3） ? 《 增值稅暫行條例 》 第一條：在中華人民共和國境內(nèi)銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務(wù)以及進(jìn)口貨物的單位和個(gè)人，為增值稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納增值稅。 ? 《 增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》 第二條：條例第一條所稱貨物，是指有形動產(chǎn)，包括電力、熱力、氣體在內(nèi)。 西安 張輝 32 經(jīng)營租賃的轉(zhuǎn)供水電（續(xù) 4） ? 2023國稅函 537號關(guān)于四川省機(jī)場集團(tuán)有限公司向駐場單位轉(zhuǎn)供水電氣征稅問題的批復(fù) ? 四川省機(jī)場集團(tuán)有限公司向駐場單位轉(zhuǎn)供自來水、電、天然氣屬于銷售貨物行為，其同時(shí)收取的轉(zhuǎn)供能源服務(wù)費(fèi)屬于價(jià)外費(fèi)用，應(yīng)一并征收增值稅，不征收營業(yè)稅。 西安 張輝 33 經(jīng)營租賃的轉(zhuǎn)供水電（續(xù) 5） ? 部分企業(yè)認(rèn)為營業(yè)執(zhí)照的經(jīng)營范圍沒有轉(zhuǎn)供水電，屬于超范圍經(jīng)營。但是大量的司法案例已經(jīng)清楚的表明，如果不以營利為主要目的，轉(zhuǎn)供水電的合同是有效的。 ? 注：少量加價(jià)，彌補(bǔ)轉(zhuǎn)供損耗 西安 張輝 34 經(jīng)營租賃的轉(zhuǎn)供水電（續(xù) 6） ? 如果書面合同中沒有注明出租方提供合法的稅務(wù)發(fā)票，出租方?jīng)]有提供發(fā)票 不得 作為承租方拒付款項(xiàng)的抗辯理由，必須足額付款，但可以另案要求出租方提供發(fā)票；（ 隨附義務(wù) ） ? 如果書面合同注明出租方必須提供合法的稅務(wù)發(fā)票，出租方?jīng)]有提供發(fā)票 可以 作為承租方拒付款項(xiàng)的抗辯理由 西安 張輝 35 一般納稅人轉(zhuǎn)供水電 ? 一般納稅人轉(zhuǎn)供電力、熱力等，應(yīng)當(dāng)分別申報(bào)進(jìn)項(xiàng)稅額和銷項(xiàng)稅額，由于不存在稅率差，不會增加增值稅稅收負(fù)擔(dān)。 ? 一般納稅人轉(zhuǎn)供自來水，也應(yīng)當(dāng)分別申報(bào)銷項(xiàng)稅額和進(jìn)項(xiàng)稅額。但是，轉(zhuǎn)供自來水的銷項(xiàng)稅額稅率為 13%，外購自來水的進(jìn)項(xiàng)稅額稅率為 6%，如果不適當(dāng)加價(jià)，會額外增加出租人的增值稅稅收負(fù)擔(dān)。 西安 張輝 36 一般納稅人轉(zhuǎn)供水電（續(xù) 1） ? 如果外購自來水的含稅價(jià)格為 A，轉(zhuǎn)供自來水的含稅價(jià)格為 B，則滿足以下條件： ? B－ A = B247。 （ 1+13%） 13%－ A247。 （1+6%） 6% ? B = A 113247。 106≈ A ? 注：建議適當(dāng)再提高，彌補(bǔ)轉(zhuǎn)供損耗 西安 張輝 37 一般納稅人轉(zhuǎn)供水電（續(xù) 2） ? 例如，出租人外購自來水 10萬元，全部轉(zhuǎn)供給承租人，作價(jià) ，則出租人的進(jìn)項(xiàng)稅額為（ 10247。 6%），銷項(xiàng)稅額為 萬元（ 247。 13%），應(yīng)交增值稅 （ － ）。 ? 對于承租人而言，水費(fèi)多支付 ，但多抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額 ，對于增值稅大體相當(dāng)，影響不大 西安 張輝 38 一般納稅人轉(zhuǎn)供水電（續(xù) 3） ? 2023國稅函 432號關(guān)于一般納稅人銷售自來水增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣問題的批復(fù) ? 注：轉(zhuǎn)供自來水按照 6%簡易征收，同時(shí)可以抵扣外購自來水的進(jìn)項(xiàng)稅額 ? 2023年國稅發(fā) 7號全文廢止，簡易征收不得抵扣任何進(jìn)項(xiàng)稅額 西安 張輝 39 小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)供水電 ? 出租人如果為小規(guī)模納稅人，或者非增值稅納稅人（不含物業(yè)管理公司），應(yīng)當(dāng)按照 3%計(jì)算增值稅，不得抵扣任何進(jìn)項(xiàng)稅額。同時(shí)，出租人可
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