【正文】 有明顯。 地塊 SWOT分析 地塊定位及開(kāi)發(fā)建議 地塊定位及開(kāi)發(fā)建議 地塊整體定位 根據(jù)前面的市場(chǎng)分析、項(xiàng)目分析以及片區(qū)的 “ 生態(tài)環(huán)境 ” ，對(duì)本地塊的整體定位為，可建設(shè)為： 張店高尚低密度人文住區(qū) —— 打造一個(gè)國(guó)際的、人文的、浪漫的、自由的、優(yōu)美的享樂(lè)生活住區(qū)；高檔但絕非是豪宅，優(yōu)質(zhì)而有別于奢華。 地塊 SWOT分析 ?總體而言，本案優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)交互存在。 區(qū)域開(kāi)發(fā)處于起步時(shí)期，地塊選擇和價(jià)格相對(duì)寬松。 周邊居民以農(nóng)業(yè)人口居多，人文景觀難以保證，社區(qū)檔次受到負(fù)面影響。 SWOT分析 優(yōu)勢(shì) 處于張店城區(qū)重點(diǎn)發(fā)展帶上，屬新農(nóng)村改造重點(diǎn)區(qū)域。以快速實(shí)現(xiàn)城市化發(fā)展（社會(huì)主義新農(nóng)村）為目的。 付家鎮(zhèn)規(guī)劃 世紀(jì)路南端片區(qū) 現(xiàn)狀人口（人） 現(xiàn)狀戶(hù)數(shù)（戶(hù)） 現(xiàn)狀用地（畝） 規(guī)劃戶(hù)數(shù)（戶(hù)） 規(guī)劃用地（畝） 規(guī)劃住宅建筑面積（萬(wàn)平米） 15557 4999 9434 本片區(qū)包括小徐村、孫家村、蘇村、小田村、南家村 5個(gè)村。 付家鎮(zhèn)規(guī)劃 付家鎮(zhèn)規(guī)劃 中心鎮(zhèn)合村并居打造 “ 城市組團(tuán)區(qū) ” 根據(jù) “ 組團(tuán)發(fā)展 ” 的目標(biāo)， “ 十一五 ” 期間，我市將按照與中心互動(dòng)、層次和諧、特色互補(bǔ)、空間拓展的原則，形成與中心城區(qū)發(fā)展相對(duì)應(yīng)的城市組團(tuán)區(qū)。 地塊客群的模糊性，加大了對(duì)產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)的難度，對(duì)于產(chǎn)品的去化有一定的制約。 供應(yīng)市場(chǎng)分析 啟 示 中高端低密度產(chǎn)品存在市場(chǎng)空白。 世紀(jì)路南端各物業(yè)分析 供應(yīng)市場(chǎng)分析 市場(chǎng)供應(yīng)量較大，產(chǎn)品主要集中為中低品質(zhì)社區(qū)。使用外墻保溫、地暖。（銷(xiāo)售人員稱(chēng)，此乃迎合市場(chǎng)需求，購(gòu)房者將交房時(shí)設(shè)施破壞掉，另行裝修） 齊盛花園 二期 淄博齊盛置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)，總占地 7萬(wàn)平米，共規(guī)劃有 21棟住宅。近幾年，隨著世紀(jì)路沿線的發(fā)展，世紀(jì)路沿線涌現(xiàn)出了大批量的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其中包括錦繡花城、泉山小區(qū)、齊盛花園、盛世康城、芙蓉雅庭、南苑綠洲較有代表性。北部片區(qū)是目前的經(jīng)濟(jì)適用房集中片區(qū)，目前價(jià)格在 2500元 /平米。 普通住宅， 90120平米依然是主力消化房源 ，其次是 6090平米，120144平米戶(hù)型消化較好， 140㎡ 以上戶(hù)型明顯存在市場(chǎng)抗力 。2023年，淄博人均年收入約 ，按照 2023年第三季度商品房均價(jià)單價(jià) 2825元 /平方米計(jì)算，按照淄博每戶(hù) ，則淄博的房?jī)r(jià)收入比為 ，處于房?jī)r(jià)收入比 46倍正常范疇標(biāo)準(zhǔn)，因此淄博樓市價(jià)格泡沫較少，呈穩(wěn)健發(fā)展態(tài)勢(shì)。 供應(yīng)市場(chǎng)分析 在目前大環(huán)境下： 這將是項(xiàng)目降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)贏利的唯一途徑。因此說(shuō)： 2023年，淄博房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)更為激烈的態(tài)勢(shì)。新建商品住宅預(yù)售均價(jià) 2771元 /㎡ ，同比增長(zhǎng) %，其中第三季度預(yù)售均價(jià) 2825元 /㎡ ，同比增長(zhǎng) %。 地塊交通條件較差，周邊以村鎮(zhèn)建設(shè)道路為主。并且 1號(hào)、 2號(hào)地塊現(xiàn)存有未拆遷建筑、廠區(qū)等。張店區(qū)付家鎮(zhèn)地塊投資 可行性初步分析報(bào)告 目 錄 地塊位置 市場(chǎng)分析 付家鎮(zhèn)規(guī)劃 地塊 SWOT分析 地塊定位及開(kāi)發(fā)建議 可行性分析研究 地塊位置 地塊位置 地塊有四部分組成，總占地面積約約 320畝。 3號(hào)、 4號(hào)地塊尚有一部分居民未搬遷。 市場(chǎng)分析 類(lèi)型 項(xiàng)目 商品房 其中 住宅 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 辦公樓 指標(biāo) 同比（ %） 指標(biāo) 同比（ %） 指標(biāo) 同比（ %） 指標(biāo) 同比（ %） 完成投資 (億元 ) 施工面積 (萬(wàn) ㎡ ) 新開(kāi)工面積 (萬(wàn) ㎡ ) 竣工面積 (萬(wàn) ㎡ ) 現(xiàn)售面積 (萬(wàn) ㎡ ) 預(yù)售面積 (萬(wàn) ㎡ ) 空置面積 (萬(wàn) ㎡ ) 前三季度，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)商品住宅完成投資 ，同比增長(zhǎng) %；商品住宅施工面積 ㎡，同比增長(zhǎng) %；商品住宅新開(kāi)工面積 ㎡，同比增長(zhǎng) %；商品住宅竣工面積㎡，同比增長(zhǎng) %。 0102030405060701月 份 2月 份 3月 份 4月 份 5月 份 6月 份 7月 份 8月 份 9月 份2 0 0 8 年新開(kāi)工面積（萬(wàn)㎡） 2 0 0 9 年新開(kāi)工面積（萬(wàn)㎡）19月份各月新開(kāi)工面積走勢(shì)及同期對(duì)比 供應(yīng)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目 區(qū)縣 完成投資 施工面積 新開(kāi)工面積 竣工面積 預(yù)售面積 住宅預(yù)售均價(jià) 億元 同比 % 萬(wàn)㎡ 同比 % 萬(wàn)㎡ 同比 % 萬(wàn)㎡ 同比 % 萬(wàn)㎡ 同比 % 元 /㎡ 同比 % 中心城區(qū) 1 6 9 1 3001 8 經(jīng)歷過(guò) 2023年短暫的全國(guó)房地產(chǎn)淡季之后，進(jìn)入2023年，在國(guó)家相關(guān)政策以及淄博當(dāng)?shù)貙?duì)房地產(chǎn)行業(yè)有效調(diào)整的直接推動(dòng)下，淄博房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)呈現(xiàn)出觀望氛圍逐漸消除、投資和消費(fèi)信心快速回升、商品房銷(xiāo)售量增價(jià)漲的良好局面，重新步入快速發(fā)展軌道。這其中不乏高品質(zhì)的典型住宅。 下面將就項(xiàng)目存在的整體市場(chǎng)環(huán)境及特征，區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境及特征，代表樓盤(pán)分析，作相應(yīng)闡述，以期為地塊定位及產(chǎn)品開(kāi)發(fā)提供參考。 供應(yīng)市場(chǎng)分析 中心商圈 老商圈 專(zhuān)業(yè)商圈 新商圈 專(zhuān)業(yè)商圈 新商圈 老商圈 專(zhuān)業(yè)商圈 住宅發(fā)展受限區(qū)域 住宅重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域 住宅可供發(fā)展區(qū)域 住宅發(fā)展受限區(qū)域 淄博樓市各物業(yè)發(fā)展格局分布圖 供應(yīng)市場(chǎng)分析 淄博市的商品房市場(chǎng)也呈現(xiàn)規(guī)律性的片區(qū)發(fā)展態(tài)勢(shì)。 西部新城區(qū)依舊是住宅最為活躍的區(qū)域，目前價(jià)格在 3300元 3500元 /平米。南定片區(qū)隨著張店區(qū)第三大盤(pán)盛世康城的開(kāi)