【正文】 業(yè)管理之日起，按優(yōu)質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)，做到管理無盲點(diǎn)，服務(wù)無挑剔，師生無怨言。 第二章 我公司對學(xué)生公寓管理的優(yōu)勢 第一節(jié) 公司簡介 略 第二節(jié) 公司托管物業(yè)項(xiàng)目展示 略 第三節(jié) 業(yè)主意見和來賓留言（摘錄） 略 第四 節(jié) 我公司托管學(xué)生公寓的優(yōu)勢 略 一、我公司早期介入高校并熟悉高校整體情況的優(yōu)勢 二、有多種類型學(xué)生公寓物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)勢 三、人才優(yōu)勢 四、實(shí)際管理經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢 第三章 學(xué)生公寓物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃 第一節(jié) 學(xué)生公寓物業(yè)管理投標(biāo)宗旨、總目標(biāo)及主要思路 針對某某高校的各項(xiàng)要素，我們進(jìn)行了深入廣泛的實(shí)地研究和分析討論，在總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，提煉了某某高校學(xué)生公寓物業(yè)管理工作面臨的難點(diǎn)和重點(diǎn)，從而確定了我們對某某高校物業(yè)管理的投標(biāo)宗旨、總體目標(biāo)和主要思路。 學(xué)生公寓 8 號樓由南北兩樓組成，總建筑面積為 7403 平方米，南樓 6 層，為學(xué)生公寓，建筑面積為 6355 平方米，南樓學(xué)生公寓每層 25 間（ 15 間住 6 人、 10 間住 4 人），共有 150 間，可容納 780 人。南樓 6 層，每室住 4 人，共 90 個房間，北樓 6 層，每室住 4 人，共 88間，合計有寢室 178 間，總建筑面積為 8679 平方米?？扇菁{ 712 人。 這些學(xué)生公寓內(nèi)除學(xué)生宿舍外，還配有配電房、開水間、學(xué)生活動室、物業(yè)值班室、接待室等，學(xué)生宿舍內(nèi)配有組合式寫字臺、書櫥、多用柜、臉盆架、床、椅子、電話機(jī)等，稱得上是現(xiàn)代化的學(xué)生公寓，所有這些現(xiàn)代化設(shè)備的配備，對于物業(yè)管理也提出了相當(dāng)高的要求。 一、物業(yè)管理的投標(biāo)宗旨 承高校傳統(tǒng)，管一流物業(yè)，樹 高校形象，創(chuàng)一流品牌 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 二、總體目標(biāo) 在學(xué)生公寓的物業(yè)管理中，能否管出最佳效果，能否實(shí)現(xiàn)“管理、服務(wù)、育人”三位一體化管理，對某某高校、對我公司的影響都很大。 我公司已 通過了 ISO9001： 2020 國際質(zhì)量體系認(rèn)證，學(xué)生公寓物業(yè)管理從正式接管后全面導(dǎo)入 ISO9001： 2020 質(zhì)量管理體系，規(guī)范學(xué)生公寓的物業(yè)管理，提升學(xué)生公寓物業(yè)管理的內(nèi)涵。把學(xué)生公寓的安全管理方案統(tǒng)籌考慮，全盤計劃 安排，以形成下緊上松、內(nèi)緊外松的防護(hù)體系。主動配合學(xué)生處和校保衛(wèi)處工作，加強(qiáng)消防和房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 安全用電、用水工作，經(jīng)常性檢查水、電、消防器材和設(shè)備設(shè)施，確保狀態(tài)良好。 (二 )、把好 設(shè)備關(guān)，確保高效運(yùn)行 精心操作，細(xì)心護(hù)理。我公司將把環(huán)境整潔作為提高學(xué)生公寓管理檔次的重要的一個方面抓緊抓好，實(shí)施全天候、全方位保潔，做好學(xué)生公寓公共及周邊環(huán)境的綠化保 潔工作。 實(shí)施“物管 110”服務(wù)模式，賦予學(xué)生公寓內(nèi)每位物業(yè)管理人員對保潔的監(jiān)管職責(zé)，發(fā)現(xiàn)不潔現(xiàn)象隨時處理。 第二節(jié) 物業(yè)管理理念 在某某高校學(xué)生公寓的物業(yè)管理過程中，我們倡導(dǎo)以下物業(yè)管理理念。 二、零干擾管理 就是給學(xué)生創(chuàng)造個性化的私密空間，保障學(xué)生的隱私不被泄露。根據(jù)公司服務(wù)對象 ——— 學(xué)生的獨(dú)特群體，對他們進(jìn)行優(yōu)質(zhì)服務(wù)同時，生活上多關(guān)心幫助、思想上多溝通，培養(yǎng)學(xué)生積極向上樂觀的思想、健康心理，互幫互 助、愛心的培育，增強(qiáng)集體榮譽(yù)感，以高校為榮，傾心營造“崇尚文明、同學(xué)親善、親切自然、共建校園”的人性化理念。通過點(diǎn)點(diǎn)滴滴，始終如一地把美好生活的每一細(xì)節(jié)都帶給學(xué)生公寓內(nèi)的 的每一位學(xué)生 。我公司已在全省多所高校樹立起自己的物業(yè)品牌，以我們的“高校社區(qū)”品牌服務(wù)讓師生們在學(xué)習(xí)、休息時真正的感到舒心、安心、放心、稱心。 一、組織機(jī) 構(gòu) 組織系統(tǒng) 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 組織機(jī)構(gòu)圖說明 從學(xué)生公寓內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)圖中可以看出，學(xué)生公寓管理站將在某某高校的領(lǐng)導(dǎo)下，實(shí)行我公司分管總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的主任負(fù)責(zé)制。 保潔員負(fù)責(zé)學(xué)生公寓公共部位的保潔； 管理員和值班員負(fù)責(zé)學(xué)生公寓內(nèi)的日常服務(wù)工作以及安全、消防、設(shè)備管理，分兩班 24 小時值班。 整體運(yùn)作的各個環(huán)節(jié)管理處逐步按照 ISO9001： 2020 版的質(zhì)量保證體系進(jìn)行運(yùn)作，它同樣適用于學(xué)生公寓物業(yè)管理站的整體運(yùn)作方案。公司將設(shè)立核查反饋控制點(diǎn)來加強(qiáng)日常的監(jiān)管力度。 思想工作機(jī)制重在激發(fā)每一個員工的內(nèi)在潛能，充分調(diào)動員工的個人積極性，適時做好深入細(xì)致的思想工作，其主要工作方式有與員工談心，為員工排憂解難，組織有益的集體活動和家訪等。把培養(yǎng)提升、培訓(xùn)、進(jìn)修等工作有機(jī)地結(jié)合在一起使之形成一種人才培養(yǎng)的良性循環(huán)氛圍。 三 完善管理及辦公條件 安排管理用房； 安排員工宿舍 準(zhǔn)備管理用物質(zhì)裝備。 同步進(jìn)行 三 安全管理 治安管理； 同步進(jìn)行 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 消防管理； 四 環(huán)境衛(wèi)生管理 綠化管理； 清 潔衛(wèi)生管理； 環(huán)保管理。 學(xué)生公寓 無偷盜案件發(fā)生 管理員對來訪人員嚴(yán)格執(zhí)行登記手續(xù)，杜絕閑雜人員進(jìn)入學(xué)生公寓； 對 學(xué)生公寓內(nèi)物品的出入實(shí)行登記放行手續(xù)； 執(zhí)行 24 小時值班巡查制度，確保無偷盜案件發(fā)生； 制定公寓鑰匙管理規(guī)定，鑰匙的登記、領(lǐng)用有序； 加強(qiáng)法制宣傳、教育、培養(yǎng)學(xué)生知法、守法的意識。 加強(qiáng)保潔員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，熟練掌握操作技能和專業(yè)知識； 嚴(yán)格按照保潔工作程序操作，加強(qiáng)監(jiān)督檢查； 保證對垃圾實(shí)行袋裝化； 按區(qū)域責(zé)任到人，加強(qiáng)巡查，監(jiān)督檢查，嚴(yán)格考核制度。 學(xué)生公寓設(shè)施 維修及時、妥善 加強(qiáng)維修人員的培訓(xùn)，提高專業(yè)技能； 執(zhí)行 24 小時搶修制度，設(shè)立報修電話（值班室），接到報修及時通知維修人員，并做好相關(guān)記錄； 維修人員接到報修電話后，必須立即趕赴現(xiàn)場進(jìn)行維修，零星維修及時完成； 維修后，進(jìn)行跟蹤回訪，對維修質(zhì)量進(jìn)行檢驗(yàn)確認(rèn) 內(nèi)部管理 保證管理人員精神飽滿，有良好服務(wù)意識和態(tài)度 制定嚴(yán)格的工作行為禮儀規(guī)范，管理人員上崗必須統(tǒng)一著裝，佩帶工號牌，并不斷的加強(qiáng)培訓(xùn)； 聘請專業(yè)人員講課，增強(qiáng)管理人員的服務(wù)水平； 組織學(xué)習(xí)勞動模范的事跡，增強(qiáng)服務(wù)意識； 組織服務(wù)競賽，鼓勵管理人員爭創(chuàng)服務(wù)標(biāo)兵。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 重大節(jié)日組織公寓學(xué)生 開展活動，營造節(jié)日氣氛 管理站年初制定全年重大節(jié)日活動計劃，以便提早組織、安排活動； 逢重大節(jié)日，安排專人負(fù) 責(zé)學(xué)生公寓的裝點(diǎn)，如有需要公司總部提供資金并派人支援； 積極配合學(xué)校有關(guān)重大節(jié)日的工作安排。 ，配合甲方參與尚未安裝設(shè)備的安裝、調(diào)試、開通、運(yùn)行以及已安裝但尚未調(diào)試設(shè)備的調(diào)試、開通與運(yùn)行等工作。 ，配合甲方做好學(xué)生公寓內(nèi)裝修監(jiān)管工作。為此我們制定了詳細(xì)的投訴處理流程管理規(guī)定。對于維修方面的投訴，我們要求維修人員十分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，零修及時處理，急修不過夜，同時對責(zé)任人給予相應(yīng)的處分。 （三）投訴回訪 師生有效投訴處理完畢后，由管理處以電話或上門的形式回訪，以征求師生的意見，同時在《業(yè)主意見登記表》上做好回訪記錄，我們要求回訪率為 100%。 值班人員要禁止陌生人和閑雜人員進(jìn)入學(xué)生公寓，來訪客須在公寓大廳等候，學(xué)生家長進(jìn)入公寓內(nèi)必須登記。 消防管理是學(xué)生公寓管理的一項(xiàng)極其重 要的內(nèi)容，尤其是學(xué)生公寓中易燃物品比較多，一旦發(fā)生火災(zāi)，后果不堪設(shè)想，因此必須十分重視消防，我公司的公寓管理站實(shí)行全員義務(wù)消防員制，在員工中牢固樹立“隱患顯于明火，防范勝于救災(zāi)，責(zé)任重于泰山”的意識，加強(qiáng)巡邏，加強(qiáng)監(jiān)控，同時做好消防設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)工作，保證設(shè)備隨時能用。 （一）給排水系統(tǒng)的 養(yǎng)護(hù)管理 給排水系統(tǒng)是指所托物業(yè)本體的冷、熱水管道、閥門、消防水池、生活及消防水泵、污水排放管道設(shè)施等。一旦發(fā)現(xiàn)問題，及時維修解決。 維修人員做好巡視檢查工作，如：各種電機(jī)運(yùn)行的聲響；儀表顯示的表值；安全出口燈的好壞；公共地方照明燈的完好等等，具體要求如下： 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 （ 1）、所有巡檢都應(yīng)有詳實(shí)的記錄； （ 2）、公共地方的照明燈應(yīng)定期更換； （ 3）、公共地方的電源插座、接線盒箱等應(yīng)無脫落和缺蓋； 配合校保衛(wèi) 對消防及電機(jī)半年進(jìn)行一次試運(yùn)行； 消防設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)； （ 1）、消防設(shè)施設(shè)備平時要注意加油，防止銹蝕。 （ 5）、對管理處員工應(yīng)進(jìn)行消防知識教育培訓(xùn)，每年進(jìn)行 12次消防演習(xí)，使人人都會使用消防器具，都能處理火災(zāi)事件。 (1)做好保潔工作的監(jiān)督、檢查。 保潔作業(yè)規(guī)范書 項(xiàng)目 要求 作業(yè)步驟、方法 室外地面、樓梯的保潔 地面 無雜物、無積塵、無積水、無明顯污漬。 窗戶及玻璃立面無積灰、無污染。 每星期用毛巾清潔水擦抹二次消防門、門頂、消防栓、公共窗臺和玻璃、指示燈箱、開關(guān)盒、信箱、電表 箱等。 墻面無亂貼、亂掛、亂寫劃。 每日兩次清掃地面，拖抹干凈；瓷磚墻面每半月清抹一次，粉墻面每半月掃灰塵一次； 隨時清除室內(nèi)蜘蛛網(wǎng)。 (3)亂豎廣告欄、指路牌和亂張貼標(biāo)語、廣告、海報，亂涂亂畫。保證一年四季鮮花不斷，我們還要通過租綠、擺綠的方式，竭力營造一種清潔、安靜、舒適、優(yōu)美的工作環(huán)境。整理的重點(diǎn)是去偽存真，根據(jù)檔案的來源、信息的內(nèi)容、信息的表現(xiàn)形式等特點(diǎn)進(jìn)行細(xì)分，做到條理清晰、分類合理。檔案的管理環(huán)境必須做到“三防”，即防火、防潮、防變質(zhì)。 六、日常服務(wù) 我公司在做好日常的安全管理和環(huán)境保潔外，我公司還將為學(xué)生提供力所能及的日房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 常物業(yè)管理服務(wù)。管理站站長、管理人員和服務(wù)人員掌握學(xué)生各個時段（開學(xué)、考試、假期、家庭困難等）的思想動態(tài)，與個別有心理負(fù)擔(dān)的學(xué)生多交流，必要時請專家到場，了解這些學(xué)生各方面的狀況及思想脈絡(luò)，正確引導(dǎo)、疏導(dǎo)，解除思想負(fù)擔(dān)，正確地對待人生道路上的困難和挫折，使他們走出心理誤區(qū)，以防止消