【正文】 外部自然景觀(guān)資源缺失，因此各項(xiàng)目充分利用地塊的地形地貌，精細(xì)規(guī)劃，最大限度地利用地塊進(jìn)行小區(qū)中庭園林景觀(guān)的打造，營(yíng)造最佳的小區(qū)園林景觀(guān)環(huán)境。 成都市空中豪宅的發(fā)展現(xiàn)狀 “ 豪華會(huì)所 ” 、 “ 入戶(hù)大堂 ” 、 “ 景觀(guān)資源 ” 等是現(xiàn)有空中豪宅最主要的共同特征。高新區(qū)內(nèi)空中豪宅整體銷(xiāo)售均價(jià) 9150元 /㎡ 左右，其中紫檀項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)最高，達(dá) 12000元 /㎡ ；龍湖世紀(jì)景峰目前延期未開(kāi)盤(pán)，仍為開(kāi)發(fā)商公布價(jià)格。 雖然戶(hù)型以 “ 平層結(jié)構(gòu) ” 為主，但在產(chǎn)品上更加講究?jī)?nèi)部功能分區(qū)的合理性，大部分戶(hù)型設(shè)計(jì)了雙入戶(hù)、主人臥室功能擴(kuò)展、工人起居活動(dòng)區(qū)與主人活動(dòng)區(qū)完全獨(dú)立等，有效避免了工人活動(dòng)對(duì)主人生活的干擾。 現(xiàn)有空中豪宅梯戶(hù)型結(jié)構(gòu)以 “ 平層結(jié)構(gòu) ” 為主。僅有千和物業(yè)公司開(kāi)發(fā)的紫檀項(xiàng)目推出 “ 85萬(wàn)樣板級(jí)豪裝房 ” 促銷(xiāo)。如紫檀、世紀(jì)景峰均采用了此種配置。如龍湖世紀(jì)景峰、華敏世家等，悅城雖然規(guī)劃有 90平方米中小戶(hù)型，但一期全部為 137平方米以上大戶(hù)型。從現(xiàn)有的空中豪宅分布區(qū)域上看， 50%的空中豪宅項(xiàng)目集中在城南高新區(qū)內(nèi)；華陽(yáng)項(xiàng)目占了 25%，主要集中在天府大道兩側(cè)；而市中心也有2個(gè)豪宅項(xiàng)目，占了 17%。此階段的空中豪宅主要集中在城南南延線(xiàn)天府大道兩側(cè)。飛大集團(tuán) “ 壹號(hào)公館 ” 以豪華配套、星級(jí)大堂、 4000元／㎡精裝修、金牌管家服務(wù)等以 “ 豪宅 ” 身份占據(jù)騾馬市商業(yè)圈；錦都 4期推出 136－ 178㎡ 電梯公寓，依托成熟配套、交通便利、臨近市中心、寬窄巷子和琴臺(tái)路旅游街等資源優(yōu)勢(shì)打造市區(qū)豪宅；九龍倉(cāng)也于 07年 9月依托市中心東大街地段優(yōu)勢(shì)推出 106－ 155㎡ 空中豪宅并迅速完成銷(xiāo)售。 2001年和 2002年，北京空中豪宅市場(chǎng)歸于靜默，到 2020年以遠(yuǎn)洋天地群星系列為代表的空中豪宅產(chǎn)品再度引起關(guān)注。 市場(chǎng)上對(duì)空中豪宅的定義 【 歷史回顧 】 北京在 2000年前后就有了空中豪宅，第一個(gè)將這種產(chǎn)品引入北京的是清芷園?？罩泻勒m然沒(méi)有真正別墅的低密度、花園洋房的優(yōu)點(diǎn)，但其地理位置的優(yōu)越性加上景觀(guān)開(kāi)闊、高遠(yuǎn)等，與一般別墅比也不遜色。 空中豪宅與普通別墅有所區(qū)別。它要求產(chǎn)品符合別墅的基本要求，即全景觀(guān)，目前這類(lèi)產(chǎn)品主要存在于成立的高檔公寓頂層，在別墅區(qū)中還比較少。他們具有別墅級(jí)的購(gòu)買(mǎi)能力 ,但又追求擁有繁華生活條件、高端商務(wù)活動(dòng)以及體現(xiàn)尊崇身份的城市住宅，因此城市電梯豪宅開(kāi)始逐漸成為這類(lèi)高端消費(fèi)者的選擇。具體地說(shuō)，豪宅具有五大特征：一是區(qū)位優(yōu)越不可替代；二是環(huán)境幽雅，或者具有不可再生、得天獨(dú)厚的自然資源，或者具有歷史形成的人文資源；三是建筑精美不可復(fù)制；四是風(fēng)格各異難以仿造：五是人文價(jià)值無(wú)法再生。 成都地區(qū)空中豪宅項(xiàng)目 市場(chǎng)研究專(zhuān)題報(bào)告 目 錄 空中豪宅的定義 成都市空中豪宅的發(fā)展現(xiàn)狀 成都現(xiàn)有空中豪宅典型案例分析 空中豪宅的定義 市場(chǎng)上對(duì)空中豪宅的定義 什么是豪宅 ? 從字面上可以簡(jiǎn)單地理解為 “ 富人居住的豪華住宅 ” 。因此，稱(chēng)得上豪宅的物業(yè)必然具有唯一性。與普通電梯相比，他們更為關(guān)注物業(yè)本身的價(jià)值，包括品質(zhì)、區(qū)位、配套、服務(wù)等層面。 中國(guó)空中豪宅于 2000年前后出現(xiàn)于北京，第一個(gè)將這種產(chǎn)品引入北京的是清芷園。 第一，別墅一般都是建在人口密度較小的城郊邊緣地帶，買(mǎi)家一般都須自行駕車(chē)，否則交通是一個(gè)不容忽視的大問(wèn)題。在購(gòu)買(mǎi)空中豪宅時(shí)，最好購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房，因?yàn)橹挥袑?shí)地觀(guān)察才能體味到空中豪宅的景觀(guān)和視野。但在當(dāng)時(shí)，不少開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)空中豪宅，往往是項(xiàng)莊舞劍，意在沛公。 市場(chǎng)上對(duì)空中豪宅的定義 成都市空中豪宅的發(fā)展現(xiàn)狀 成都市空中豪宅的發(fā)展現(xiàn)狀 2020年 9月，招商地產(chǎn)以 “ 第一高端社區(qū) +門(mén)戶(hù)外交地標(biāo) ” 打造的 “ 首座 ” 以 13000元／平方米價(jià)格熱銷(xiāo)，使成都房地產(chǎn)開(kāi)始進(jìn)入了一個(gè)全新的發(fā)展階段， “ 城市空中豪宅 ” 開(kāi)始呈現(xiàn)。從區(qū)域上看，此階段的空中豪宅項(xiàng)目主要集中在城市繁華商業(yè)中心，占據(jù)城市核心區(qū)域。一方面是城南歷來(lái)的 “ 富人區(qū) ” 效應(yīng)，城南新城發(fā)展使區(qū)域配套日益完善，同時(shí)為區(qū)域增加了大量的高端收入群體；另一方面，隨著 07年房產(chǎn)市場(chǎng)走旺，城南地價(jià)增高，如九龍倉(cāng)城南地塊為 640萬(wàn)元 /畝；中海地塊為 705萬(wàn) /畝；合景泰富在城南地塊成交價(jià)更達(dá)到了 1195萬(wàn)元 /畝和 1265萬(wàn)元 /畝。 城南新城城市建設(shè)的日益完善，大批實(shí)力企業(yè)紛紛入駐，為區(qū)域提供了大量高收入群體，進(jìn)一步增強(qiáng)了城南 “ 富人區(qū) ”的城市地位。 同時(shí)，有 42%（ 5個(gè)）的項(xiàng)目則采取 “ 混合型 ” 規(guī)劃，在項(xiàng)目地塊內(nèi)景觀(guān)、地段等價(jià)值最好區(qū)域開(kāi)發(fā)大面積 “ 樓王 ” 戶(hù)型，其他區(qū)域則以中小戶(hù)型規(guī)劃為主，如城南 1號(hào)和南湖國(guó)際社區(qū)等項(xiàng)目。同時(shí)稍低檔次的電梯配置也為 “ 2梯 3戶(hù) ” ，盡量減少同層居住戶(hù)數(shù)，保障居住空間的開(kāi)闊性和良好的居住品質(zhì)。紫檀項(xiàng)目裝修宣傳為 3000元／㎡，全部采用頂級(jí)進(jìn)口品牌，如蒂森克虜伯電梯、德國(guó)威能家庭供暖、英國(guó)皇室御用新風(fēng)系統(tǒng)、東芝 SMMS超級(jí)智慧變頻中央空調(diào)、美國(guó) Everpure直飲水系統(tǒng)、以色列 MULTLOCK入戶(hù)門(mén)、VOLVOPENTA發(fā)電機(jī)系統(tǒng)、 LOWE彩色鋁合金門(mén)窗、捷順一卡通智能管理系統(tǒng)、德國(guó) TCS彩色可視對(duì)講系統(tǒng)、博世 MultiTenant社區(qū)防盜系統(tǒng)等 成都市空中豪宅的發(fā)展現(xiàn)狀 現(xiàn)有空中豪宅的戶(hù)型面積主要集中在 “ 141－ 200㎡ ” 之間。同時(shí)戶(hù)型設(shè)計(jì)更講究功能分區(qū)及功能擴(kuò)展。 豪宅電梯戶(hù)型面積分布24% 24%14%21%6%10%1%0%5%10%15%20%25%30%140160㎡ 161180㎡ 181200㎡ 201250㎡ 251300㎡ 301400㎡ 4 0 1 ㎡以上電梯豪宅戶(hù)型結(jié)構(gòu)分布平層81%躍層4%復(fù)式15%成都市空中豪宅的發(fā)展現(xiàn)狀 現(xiàn)有空中豪宅的銷(xiāo)售價(jià)格主要集中在 “ 5000— 12000元／㎡ ” 之間，項(xiàng)目整體銷(xiāo)售率偏低。華陽(yáng)區(qū)域的空中豪宅整體銷(xiāo)售均價(jià)約在 5700元 /㎡ 左右。 從目前空中豪宅配套設(shè)施來(lái)看， “ 豪華會(huì)所 ” 、 “ 入戶(hù)大堂 ” 、 “ 景觀(guān)資源 ” 等是現(xiàn)有空中豪宅最主要的共同配套?，F(xiàn)有的空中豪宅中，除依云府、世紀(jì)景峰、河畔新世界及南湖國(guó)際等項(xiàng)目有良好的外部自然景觀(guān)外，其他項(xiàng)目的外部景觀(guān)環(huán)境則更多地依賴(lài)于市政配套景觀(guān)。 在項(xiàng)目梯戶(hù)配置上，空中豪宅項(xiàng)目為提高居住檔次，保障住戶(hù)的居住私密性，體現(xiàn)居者尊崇身份，均 采取高端梯戶(hù)配置，項(xiàng)目檔次越高，電梯配置越多。 現(xiàn)有空中豪宅的戶(hù)型面積主要集中在 “ 141－ 200㎡ ” 之間。同 時(shí)戶(hù)型設(shè)計(jì)更講究功能分區(qū)合理性及功能擴(kuò)展，設(shè)計(jì)了雙入戶(hù)、主人臥室功能擴(kuò)展、工人起居活動(dòng)區(qū) 與主人活動(dòng)區(qū)完全獨(dú)立等，有效避免了工人活動(dòng)對(duì)主人生活的干擾?，F(xiàn)有空中豪宅項(xiàng)目整體銷(xiāo)售并不理想，除城區(qū)的時(shí)代豪庭項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)間早和采取 聯(lián)合代理手段使項(xiàng)目銷(xiāo)售好以外，其他豪宅項(xiàng)目的整體銷(xiāo)售情況不理想。 由于大部分項(xiàng)目外部自然景觀(guān)資源缺失，因此各項(xiàng)目充分利用地塊的地形地貌，精細(xì)規(guī)劃，最大限度 地利用地塊進(jìn)行小區(qū)中庭園林景觀(guān)的打造，營(yíng)造最佳的小區(qū)園林景觀(guān)環(huán)境。 建筑風(fēng)格 歐洲新古典主義風(fēng)格 配套設(shè)施 電梯刷卡自動(dòng)確認(rèn)樓層； 英式管家物業(yè)服務(wù)； 豪華會(huì)所由君豪酒店管理和經(jīng)營(yíng)，提供室內(nèi)游泳池 \桑拿 \棋牌室 \桌球室 \健身房\壁球室 \按摩室等設(shè)施 。 主力 320340 ㎡ 戶(hù)型結(jié)構(gòu) 四室兩廳 5衛(wèi)或五室兩廳 7衛(wèi)，配置獨(dú)立洗衣間和保姆房； 臥室均配獨(dú)立衛(wèi)生間，保姆房配獨(dú)立衛(wèi)生間； 約 65 ㎡ 大客廳開(kāi)間 。 08年 9月入市價(jià)格 /㎡ ； 12月銷(xiāo)售均價(jià)降至 9500元 /㎡ ，并推出 10套 8800元 /㎡ 特價(jià)房； 09年 3月份，銷(xiāo)售價(jià)格調(diào)整至 9000元 /㎡ 。 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目區(qū)位地段較好，區(qū)域高端住宅聚集，周邊生活市政配套設(shè)施完 備，高標(biāo)準(zhǔn)豪華公共配置。占地面積約 20畝，總建筑面積 8萬(wàn)余平方米。三梯二戶(hù)業(yè)主專(zhuān)屬電梯，限量 86席歐式舒適大宅。 3梯 2戶(hù)主仆分流，電梯刷卡自動(dòng)確認(rèn)到達(dá)樓層，采用非接觸智能一卡通配置，充分考慮居者的安全和隱私。 華敏 ? 成都華敏世家花園 對(duì)成都現(xiàn)有空中豪宅的對(duì)比分析 總平面圖 用地面積較小，小區(qū)范圍內(nèi)綠化面積少，樓艱巨僅僅滿(mǎn)足規(guī)范要求，在未來(lái)使用中可能存在視線(xiàn)干擾。 成都中海城南 1號(hào) 對(duì)成都現(xiàn)有空中豪宅的對(duì)比分析 項(xiàng)目基礎(chǔ)信息 項(xiàng)目名稱(chēng) 中海城南 1號(hào) 項(xiàng)目地址 高新區(qū)錦城大道 199號(hào) 開(kāi)發(fā)單位 中海興業(yè)成都有限公司 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目總用地 1152137㎡ ，容積率僅 ，總戶(hù)數(shù)約2184戶(hù)，由 16幢板式結(jié)構(gòu)并列的高層電梯以序列、軸線(xiàn)、對(duì)稱(chēng)方式圍合而成 項(xiàng)目分兩期開(kāi)發(fā)，一、二期各由 8幢高層電梯組成。 項(xiàng)目產(chǎn)品信息 產(chǎn)品形態(tài) 高層電梯 電梯配置 2梯 2戶(hù)和 1梯 1戶(hù)，小戶(hù)型 2梯 4戶(hù) 裝修標(biāo)準(zhǔn) 清水 產(chǎn)品面積 89316㎡ 戶(hù)型結(jié)構(gòu) 以平層結(jié)構(gòu)為主， 316㎡ 戶(hù)型為躍層結(jié)構(gòu) 雙入戶(hù)設(shè)計(jì)，主人和保姆分流，獨(dú)立工人房，部分有儲(chǔ)藏間 設(shè)入戶(hù)花園或空中陽(yáng)光花園 寬大主臥室配走入式衣帽區(qū)和休閑空間 中西式雙餐廚設(shè)計(jì) 戶(hù)型配比 二室二廳 ,89㎡ ,460戶(hù) ,占 43%。 銷(xiāo)售價(jià)格 800010000萬(wàn)元 /㎡ ，銷(xiāo)售均價(jià) 9000元 /㎡ 銷(xiāo)售情況 項(xiàng)目于 081129日開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天效果明顯，當(dāng)日成交 32套，但截止目前為此，銷(xiāo)售并不理想，目前共銷(xiāo)售房源 49套，成交主要為 185㎡ 戶(hù)型，整體銷(xiāo)售率僅 10%左右。 項(xiàng)目坐擁天府新城中軸核心地段，北臨 130米寬錦程大街、南面為 500米寬的外環(huán)生態(tài)圈和 3000畝的新世紀(jì)公園、東面 500米隔天府大道遙望新益州公園，與新益州城市廣場(chǎng)比鄰而居。 交房標(biāo)準(zhǔn)：清水 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 ? 成都中海城南 1號(hào) ? 成都中海城南 1號(hào) 對(duì)成都現(xiàn)有空中豪宅的對(duì)比分析 廣告推廣 ? 成都中海城南 1號(hào) 對(duì)成都現(xiàn)有空中豪宅的對(duì)比分析 廣告推廣 備注：策略定位偏向南門(mén)客戶(hù)及高新區(qū)客戶(hù)，在投放方面以站臺(tái)、區(qū)域戶(hù)外、導(dǎo)視系統(tǒng)、商報(bào)、周刊為主以形象及項(xiàng)目告知為支撐?？傉嫉丶s 245畝，總建筑面積約 73萬(wàn)平米，可售面積 61萬(wàn)平米，共 4000余戶(hù)。 園林景觀(guān) 景觀(guān)設(shè)計(jì)采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約手法，運(yùn)用仿真園藝?yán)砟?，以水體為杻，結(jié)合親水平臺(tái)和各式景觀(guān)，營(yíng)造海洋主題的大型水景社區(qū)。 雙入戶(hù)設(shè)計(jì)；前室可改造為工人房，與主人區(qū)隔離； 入戶(hù)花園配獨(dú)立大花池；寬大客廳設(shè)計(jì)，豪華主臥配大觀(guān)景陽(yáng)臺(tái) 底躍戶(hù)型帶采光天井挑高 ，每層面積 260平方米，并有三面環(huán)繞的特大私家花園。推出 3號(hào)樓 B、 C戶(hù)型和 8號(hào)樓 D、 C戶(hù)型共四種，共推出 117套。 銷(xiāo)售情況 開(kāi)盤(pán)當(dāng)日來(lái)現(xiàn)場(chǎng)簽到選房人數(shù)約 90余組，采取封閉式選房。 海洋公園是營(yíng)銷(xiāo)的賣(mài)點(diǎn)，但公園開(kāi)放計(jì)劃推遲也影響了投資購(gòu)買(mǎi)者對(duì)項(xiàng)目介入的信心。 項(xiàng)目從南到北分三期開(kāi)發(fā)，目前開(kāi)發(fā)的是一期，二三期目前正在規(guī)劃中。項(xiàng)目景觀(guān)在設(shè)計(jì)上與極地海洋世界的規(guī)劃相吻合。 一期 10棟 2632高層電梯 交房標(biāo)準(zhǔn)：清水 對(duì)成都現(xiàn)有空中豪宅的對(duì)比分析 ? 成都新鴻基悅城 廣告推廣 備注：策略采用定位高端 面向部分客戶(hù)發(fā)售 做過(guò)媒體見(jiàn)面會(huì) 推廣上面也以商報(bào)、區(qū)域戶(hù)外、導(dǎo)視系統(tǒng)、居周刊等，但多以形象宣傳為主。 園林景觀(guān) 以亞、歐、澳、美等風(fēng)情園林景觀(guān)主題形成景觀(guān)組團(tuán)并體現(xiàn)坡地、臺(tái)地園林特色。規(guī)劃有中學(xué)、幼兒園、老人中心等及中心公園 項(xiàng)目產(chǎn)品信息 產(chǎn)品形態(tài) 空中豪宅 電梯配置 偶數(shù)層 2梯 3戶(hù)，奇數(shù)層 2梯 4戶(hù) 裝修標(biāo)準(zhǔn) 清水，交房時(shí)負(fù)責(zé)建閣樓 產(chǎn)品面積 產(chǎn)權(quán)面積： 88131㎡ 使用面積： 199245㎡ 戶(hù)型結(jié)構(gòu) 采用典式結(jié)構(gòu)布局和“可變”設(shè)計(jì)，可從“一居室”靈活改造成“三居室”。 銷(xiāo)售情況 1號(hào)樓共銷(xiāo)售 68套，占 1號(hào)樓套數(shù)的 35%。 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 產(chǎn)品上：低密度規(guī)劃，提高居住視野寬度。 銷(xiāo)售上：由于其戶(hù)型雖使用面積達(dá)到 200250㎡ ，但實(shí)際合同產(chǎn)權(quán)登記面積僅 85130㎡ ，按使用面積單價(jià)折算，實(shí)際產(chǎn) 權(quán)面積購(gòu)買(mǎi)單價(jià)達(dá)到 12000元 /㎡ 左右，單價(jià)相對(duì)較高，因此銷(xiāo)售并不理想。四個(gè)組團(tuán)分別以亞洲風(fēng)情園林、歐洲風(fēng)情園林、澳洲風(fēng)情園林、美洲風(fēng)情園林為主題景觀(guān)特色。步行區(qū)域既與車(chē)輛交通絕對(duì)人車(chē)分離又使人們比較容易到達(dá)，為鄰里交往提供了安全舒適的戶(hù)外場(chǎng)所。 對(duì)成都現(xiàn)有空中