世聯(lián)地產(chǎn)武漢西北湖花園策劃報告-wenkub
2022-08-31 09:20:12 本頁面
【正文】 與區(qū)域內(nèi)樓盤價格差距較大，仍需在產(chǎn)品與營銷方面做一定的提升； 與區(qū)域外樓盤相比，不占明顯優(yōu)勢，主要優(yōu)勢為地段、小區(qū)環(huán)境； 地段的優(yōu)勢是不可替代的，本項目距市中心直線距離短，屬于繁華邊緣的凈土，距市政府機關聚集區(qū)、火車站、長江二橋、金融街等距離均較近，這同時也是后湖出現(xiàn)局長樓的重要原因。（武漢居住區(qū)中最好的）控制城市噪聲，后湖地區(qū)為區(qū)域環(huán)境噪聲一類區(qū)（武漢居住區(qū)中最好的）規(guī)劃中跨世紀十大公共建筑的后湖體育中心位于后湖。銷售率一般未能達到理想水平，入伙階段一般樓盤銷售率在6070%左右媒體關注度較高，戶型分析：供應的戶型主要以三房、二房、復式為主主要銷售戶型與供應特性相吻合，主要集中在中等面積的三房小面積住宅市場認可度較差戶型設計對南北通透、方正實用要求較高多層住宅的認可度明顯高于小高層和高層價格分析：對后湖片區(qū)的樓盤來說，集中在多層普通住宅16001900左右，2000元/平方米是一個“檻”客戶群分析：主要為車行半小時范圍內(nèi)居住或工作中高收入者為主要消費群，房地產(chǎn)業(yè)、公務員、金融、保險、貿(mào)易類較多主要來自江岸，部分江漢，少量來自其他地區(qū)3040歲年齡段人群為消費主體。（漢口地區(qū)包括江北核心區(qū)，二七、三陽、新華、寶豐4個中心片區(qū)，古田、常青、后湖3個綜合組團。規(guī)劃常住總?cè)丝?70萬，其中核心區(qū)15萬，中心片區(qū)58萬，綜合組團97萬。城市規(guī)劃后湖三大居住組團之一，規(guī)劃密度達到300500人/平方公里。開發(fā)規(guī)模 后湖先后開發(fā)了東方恒星園、竹葉苑、佳海華苑、后湖生態(tài)花園、世紀家園等樓盤，明年仍有城開項目和幾個盤的后續(xù)開發(fā)，供應量呈上漲趨勢，漢口與后湖片區(qū)同層面價位競爭區(qū)域目前主要集中在金銀湖、常青和楊叉湖三個片區(qū)，開發(fā)量都很大。 同層面主要競爭對手鎖定：萬科四季花城、城開項目、常青花園、陽光花園 綜合品質(zhì)低品質(zhì)高價格高品質(zhì)高價格高品質(zhì)低價格低品質(zhì)低價格戶型：成熟、集中性的戶型產(chǎn)品：現(xiàn)代、原創(chuàng)價格：相對不高開發(fā)條件：一期展示、客戶可利用短期內(nèi)無法改變的劣勢：品牌、周邊景觀（高爾夫）、層數(shù)、輕軌前景需要規(guī)避改善的劣勢：交通：改善目前交通條件社區(qū)文化：開始建設、落到實處第二章 項目分析 項目位置與放射區(qū)域圖西北湖 廣場 注：綠線所圍區(qū)域為主要目標客戶來源區(qū)域 區(qū)域內(nèi)項目位置示意圖；竹葉山轉(zhuǎn)盤城 開 項 目江岸區(qū)人民法院佳海華苑竹葉苑恒星一期恒星二期A、B地塊后湖生態(tài)花園 世 紀 家 園通往黃浦科技園通往機場 岱黃公路此路未通發(fā) 展 大 道黃浦大道注：綠色為持續(xù)開發(fā)項目；黃色為已入伙項目；紫色為未動工項目。影響購買和入住的問題： 缺少相關商業(yè)、交通、醫(yī)療配套； 電話、煤氣等基礎配套設施不到位； 片區(qū)形象差 無小學整改措施：Action1：提高住戶專車的運行次數(shù)或盡早引入公交線路；Action2：設凈菜超市；Action3：盡快修路，然后馬上引入電話線路、煤氣管道。但近距離之日常生活所需設施較不方便，如便利店、凈菜市場、超市等缺乏；D：地塊臨汽車客運站和鋼鐵市場，繁忙的車流將造成一定的噪音污染。劣勢：（WEAKNESS）配套：區(qū)域內(nèi)商業(yè)、生活配套缺乏交通：交通條件差，形象：一期交樓時間長，配套完善承諾未兌現(xiàn)，造成部分業(yè)主不滿，另外也影響了實際入住率。產(chǎn)業(yè)結(jié)構：后湖綜合組團的一大重要功能為高新科技，產(chǎn)業(yè)結(jié)構的建立必然會帶來新一批高科技消費群體。和諧后湖地區(qū)市場關注度較高，項目昭示性較強。體現(xiàn)新意：大盤運作的實質(zhì)就是處理好各期關系，目前大盤開發(fā)存在的一個誤區(qū)就是COPY一期的形象、符號來引領二期的開發(fā)、銷售，而市場上存在大量的失敗案例。具體可在文化廣場、商業(yè)街、客戶通訊、各種指示牌、留言版、小區(qū)公共生活等方面做探討。價格的持續(xù)走高對樹立和延伸項目和企業(yè)品牌起著很大的作用，而且一個新形象面市有一個初期的形象塑造過程，考慮價格的時間性建議以稍低于預期的價格水平來面市，造成超值的感覺吸引短期的購買，達到開門紅、樹立形象、進一步試探市場的目的?！径浚悍€(wěn)健、平實的入市作風，可以表明發(fā)展商雄厚的資金實力和穩(wěn)健自信的經(jīng)營作風。本期的銷售是新地花都的面世之作?；ǘ紡拇艘簿统蔀槿藗兊恼勝Y。小區(qū)標識系統(tǒng)：我們要創(chuàng)造的是一種陽光生活，陽光生活同時也是現(xiàn)代的、時尚的，建議把標識系統(tǒng)做成中英文字體，把樓盤塑造成為現(xiàn)代都市與和諧生活的完美結(jié)合體?；ǘ肌蔽飿I(yè)管理展示第六階段：銷售鞏固期 7月1
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